НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ:
новые правила уплаты
С 01.01.13 г. был введен новый местный налог — налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.
Не успел этот налог заработать в полную силу в первозданном виде, как законодатель Законом Украины от 04.07.13 г. № 403-VII (вступил в силу 04.08.13 г.) откорректировал правила его взимания.
Данным Законом практически полностью изменен подход к уплате налога на недвижимость физическими лицами. Определенные изменения касаются и порядка расчета налоговых обязательств юридическими лицами.
В сегодняшней публикации подробно рассмотрим эти новации.
Сергей ДЕЦЮРА, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор», s.detsyura@id.factor.ua
Объект и база налогообложения
Объект налогообложения. Объектом обложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее — налог на недвижимость), в соответствии с обновленным п.п. 265.2.1 НКУ выступают как объект жилой недвижимости*, так и его части. Ранее часть объекта недвижимости не считалась отдельным объектом налогообложения, хотя для расчета размера налога она учитывалась при определении базы налогообложения.
* Жилой недвижимостью в соответствии с п.п. 14.1.129 НКУ являются здания, отнесенные согласно законодательству к жилому фонду, дачные и садовые дома и т. п.
Изменения претерпел и перечень объектов, не облагаемых налогом (см. табл. 1). Расширение льгот направлено на усовершенствование системы государственной социальной поддержки граждан и уменьшение налоговой нагрузки на малообеспеченные слои населения.
Таблица 1. Недвижимость, не являющаяся объектом налогообложения
| Объект | Норма НКУ |
| Объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных громад (их общей собственности) | П.п. «а» п.п. 265.2.2 |
| Объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их части | П.п. «б» п.п. 265.2.2 |
| Здания детских домов семейного типа | П.п. «в» п.п. 265.2.2 |
| Садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного плательщика налога | П.п. «г» п.п. 265.2.2 |
| Объекты жилой недвижимости, в том числе их части, принадлежащие физическим лицам, которые в соответствии с законом имеют статус многодетных или приемных либо малообеспеченных семей, опекунов, попечителей детей, но не более одного такого объекта на семью, опекуна, попечителя | П.п. «ґ» п.п. 265.2.2 |
| Общежития | П.п. «д» п.п. 265.2.2 |
| Объекты жилой недвижимости, в том числе их части, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, которые воспитываются одинокими матерями (отцами), но не более одного такого объекта на ребенка | П.п. «е» п.п. 265.2.2 |
База налогообложения. Законом № 403 изменен подход к определению базы обложения налогом на недвижимость. Напомним, что до изменений как юридические, так и физические лица исчисляли размер базы налогообложения отдельно по каждому объекту жилой недвижимости, принадлежавшему им на праве собственности (предыдущая редакция п.п. 265.3.4 НКУ). То есть рассчитывать размер базы налогообложения все плательщики этого налога должны были по единственному принципу: для каждого отдельного жилого объекта — отдельная база налогообложения.
После внесения изменений в п. 265.3 НКУ принципы определения размера базы налогообложения для юридических и физических лиц стали различаться.
Юридические лица будут исчислять размер базы налогообложения исходя из жилой площади каждого отдельного объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект (обновленный п.п. 265.3.3 НКУ). То есть рассчитывать размер базы налогообложения юридические лица будут по тому же принципу, который действовал и ранее.
Для физических лиц размер базы налогообложения будет рассчитываться исходя из суммарной жилой площади жилых объектов, находящихся в собственности физического лица (обновленный п.п. 265.3.4 НКУ). То есть если у физического лица в собственности имеются два или более жилых объекта, например две квартиры или дом и квартира, то база налогообложения будет исчисляться не для каждого отдельного объекта налогообложения, как было ранее, а для всех объектов вместе. В связи с такими новшествами законодатель также изменил и порядок предоставления льгот физическим
лицам.
Льготы
Ранее льготы по налогу на недвижимость предоставлялись исключительно физическим лицам в виде уменьшения базы налогообложения одного объекта жилой недвижимости, находящегося в собственности физического лица, по его выбору (предыдущая редакция п.п. 265.4.1 НКУ).
Размер льготы (уменьшения базы налогообложения) составлял:
а) для квартиры — 120 м2;
б) для жилого дома — 250 м2.
Таким образом, если у физического лица имелись в наличии два объекта недвижимости (например, две квартиры жилой площадью 55 м2 каждая), то льготу по налогу на недвижимость можно было применить только для одного объекта недвижимости (одной из квартир), а за жилую площадь другого объекта приходилось уплатить налог. Это же касалось и случая, когда физическое лицо имело в собственности два разных вида жилых объектов (квартиру и дом): льгота применялась только к одному объекту (квартире или дому) по выбору плательщика.
Законом № 403 законодатель кардинально изменил механизм предоставления льгот физическим лицам. Суть этих изменений сводится к тому, что теперь льгота будет применяться не к одному из объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физического лица — плательщика налога по его выбору, а к суммарной жилой площади жилых объектов, принадлежащих физическому лицу. То есть, иными словами, льгота применяется к базе налогообложения (жилой площади недвижимости), а не к определенному объекту налогообложения (квартире или дому).
Размер льгот, установленных в обновленном п.п. 265.4.1 НКУ, приведен в табл. 2.
Таблица 2. Льготы по налогу на недвижимость
| Новый механизм льготирования | Предыдущий механизм льготирования | ||
| Объект | Льготная площадь | Объект | Льготная площадь |
| Квартиры (в том числе их части) независимо от их количества | 120 м2 | Одна квартира (или ее часть) | 120 м2 |
| Жилые дома (в том числе их части) независимо от их количества | 250 м2 | Один жилой дом (или его часть) | 250 м2 |
| Квартиры и жилые дома (в том числе их части) независимо от их количества | 370 м2 | При наличии квартиры и жилого дома (или их частей) | По выбору плательщика: |
Уплачивать налог на недвижимость физическое лицо будет только за тот размер жилой площади, который превышает размер предоставленной льготы.
Следовательно, в случае если физическое лицо имеет в собственности две квартиры жилой площадью 55 м2 каждая, то уплачивать налог вообще не придется, поскольку суммарная площадь объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности такого лица, будет меньше размера предоставленной льготы (110 < 120). Это же касается случая, когда физическое лицо имеет в собственности разные объекты жилой недвижимости (квартиру и дом).
Обращаем внимание на следующую деталь: теперь льготы по налогу на недвижимость не применяются к тем объектам жилой недвижимости, которые физическое лицо использует с целью получения доходов (сдает в аренду, лизинг, использует в предпринимательской деятельности). Считаем, что это правило касается исключительно объектов, используемых с целью получения дохода. Поэтому если физическое лицо сдает в аренду один из нескольких принадлежащих ему объектов, то льгота не применяется только к тому объекту, который сдан в аренду. К другим объектам льготу можно применить.
Также отметим, что на сегодняшний день неизвестно, как налоговики будут определять, какой объект жилой недвижимости используется в предпринимательской деятельности, а какой — нет. При фискальном подходе к трактовке рассматриваемой нормы существует риск лишения льгот физических лиц, зарегистрированных в качестве физических лиц — предпринимателей по адресам квартир и жилых домов, в которых они проживают. Как будут вести себя налоговики в этом случае, покажет время.
Ставки налога
В связи с изменениями правил определения базы обложения налогом на недвижимость для физических лиц претерпели изменения также ставки налогообложения (см. табл. 3).
Таблица 3. Ставки налога для физических лиц (п.п. 265.5.1 НКУ)
| Объект жилой недвижимости | Жилая площадь (без уменьшения на льготную площадь) | Размер ставок |
| Квартира/квартиры | не превышает 240 м2(1) | не более 1 % от МЗП |
| превышает 240 м2(1) | 2,7 % от МЗП | |
| Жилой дом/дома | не превышает 500 м2(1) | не более 1 % от МЗП |
| превышает 500 м2(1) | 2,7 % от МЗП | |
| Разные виды объектов жилой недвижимости | суммарная площадь не превышает 740 м2 | 1 % от МЗП |
| суммарная площадь превышает 740 м2 | 2,7 % от МЗП | |
| (1) Обратите внимание! В пп. «а» и «б» п.п. 265.5.2 НКУ четко не указано, что здесь имеется в виду суммарная площадь нескольких квартир или нескольких домов. Поэтому сугубо формально можно утверждать, что в случае если физическое лицо имеет две квартиры площадью по 200 м2 каждая, то к обеим таким квартирам должна применяться ставка не более 1 % МЗП. Однако из системного прочтения норм п.п. 265.5.2 НКУ следует, что в такой ситуации с пределом 240 м2 следует сравнивать суммарную жилую площадь всех квартир, а с пределом 500 м2 — суммарную жилую площадь всех домов. На такой подход указывает и п.п. «б» п.п. 265.7.1 НКУ. | ||
Как и ранее, устанавливать размер ставок налога будут сельские, поселковые или городские советы. При этом, как следует из положений п.п. 265.5.1 НКУ, устанавливать они будут только ставку налога для квартир, суммарная жилая площадь которых не превышает 240 м2, и жилых домов, суммарная жилая площадь которых не превышает 500 м2. Размеры ставок для других жилых объектов определены в НКУ в фиксированных размерах, поэтому органы городской власти могут только продублировать их в своем решении.
Ставки налога для юридических лиц отныне содержатся в п.п. 265.5.3 НКУ (ранее — в п.п. 265.5.1 НКУ). Их размер остался без изменений*:
— 1 % — для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 м2, и жилых домов, жилая площадь которых не превышает 500 м2;
— 2,7 % — для квартир, жилая площадь которых превышает 240 м2, и жилых домов, жилая площадь которых превышает 500 м2.
* Подробнее см. статью «Налог на недвижимость: первое знакомство» // «БН», 2013, № 2, с. 17.
Механизм расчета
Изменения также затронули механизм расчета налога на недвижимость для физических лиц. Так, в соответствии с обновленным п.п. 265.7.1 НКУ исчислять налог для физических лиц, как и ранее, будут контролирующие органы по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника жилой недвижимости по методике, приведенной в этом подпункте.
Суть этой методики сводится к тому, что для исчисления налоговых обязательств по этому налогу необходимо из площади объектов жилой недвижимости (если объектов несколько, то из суммарной жилой площади таких объектов) вычесть размер льготы и результат умножить на соответствующую ставку налога.
Уплата налога в 2013 году
Уведомлять физических лиц о начислении налога на недвижимость налоговики отныне будут до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом), путем направления налоговых уведомлений-решений об уплате суммы/сумм налога и соответствующих платежных реквизитов, в частности, органам местного самоуправления по месту их налогового адреса (месту регистрации) (обновленный п.п. 265.7.2 НКУ). Ранее уведомление направлялось физическому лицу по местонахождению каждого из объектов жилой недвижимости. Что касается физлиц-нерезидентов, то им, как и ранее, уведомление-решение будут направлять по местонахождению объектов жилой недвижимости.
Обратите внимание: законодатели перенесли на год срок уплаты налоговых обязательств, иначе говоря, предоставили отсрочку. Этот вывод подтверждается и п.п. 4 п. 18 подразд. 10 разд. XX НКУ, где указывается, что в 2013 году контролирующие органы не начисляют налог на недвижимость физическим лицам — плательщикам налога и этот налог физическими лицами не уплачивается.
Налог на недвижимость за 2013 год физические лица уплатят, но не в 2013, а в 2014 году.
Те же физические лица, которые уплатили обязательство по этому налогу в 2013 году, как утверждают налоговики на своем официальном сайте*, могут вернуть уплаченные средства или зачесть их в счет уплаты налога на недвижимость в 2014 году либо в счет погашения налоговых обязательств по другим налоговым платежам.
* http://minrd.gov.ua/media-tsentr/novini/105868.html
Если физическое лицо решит вернуть уплаченные средства, то для этого ему нужно обратиться с заявлением в произвольной форме в налоговую инспекцию (территориальные органы Миндоходов).
Кроме того, законодатели предоставили физическим лицам право уточнять налоговые обязательства, начисленные в полученных налоговых уведомлениях-решениях. В соответствии с новой редакцией п.п. 265.7.3 НКУ, если физлица — плательщики налога не будут согласны с начисленными обязательствами, они имеют право обратиться с письменным заявлением и оригиналами документов, подтверждающих ошибочность начисления налоговых обязательств, в контролирующий орган по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных относительно:
— объектов жилой недвижимости, в том числе их частей, находящихся в собственности плательщика налога;
— размера жилой площади объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности плательщика налога;
— права на пользование льготой по уплате налога;
— размера ставки налога;
— начисленной суммы налога.
Если замечания физических лиц будут подтверждены, то налоговики должны будут провести перерасчет суммы налога и направить (вручить) физическому лицу новое налоговое уведомление-решение.
При этом следует напомнить, что в соответствии с п.п. 265.10.1 НКУ налоговое обязательство за отчетный год по налогу на недвижимость уплачивается физическими лицами в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения. Поэтому, если налоговики пересчитают налоговые обязательства и направят новое уведомление-решение, то 60-дневный срок уплаты начнется с момента получения нового уведомления-решения.
Если же запрос физических лиц будет отклонен, то уплатить налоговые обязательства следует в течение 60 дней со дня вручения обжалуемого налогового уведомления-решения.
Уплачивать налог физические лица, проживающие в городах, могут через банковские учреждения, а жители сел и поселков — также и через кассы сельских (поселковых) советов по квитанции о приеме налогов и сборов.
Изменения для юрлиц
Некоторые коррективы были внесены и в порядок обложения этим налогом юрлиц, а именно:
— декларацию по налогу на недвижимость юрлица будут подавать до 20 февраля отчетного года вместо установленного ранее срока до 1 февраля (обновленный п.п. 265.7.5 НКУ). Таким образом, начиная с 2014 года предельный срок подачи такой декларации будет продлен на 20 дней;
— кроме льгот, предоставляемых физическим лицам, городские, поселковые и сельские советы могут устанавливать дополнительные льготы на объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности официально зарегистрированных религиозных организаций Украины (новый п.п. 265.4.2 НКУ).
О том, что местные органы власти предоставили льготы таким организациям, они должны проинформировать контролирующие органы по местонахождению объекта жилой недвижимости до 1 февраля текущего года;
— юридические лица в случае приобретения права собственности на объект жилой недвижимости в течение года будут начислять налог не как ранее, со дня возникновения права собственности на такой объект (исключен п.п. 265.7.6 НКУ), а начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект. При этом предыдущий собственник такого объекта недвижимости будет уплачивать налог за период с 1 января года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения (п.п. 265.8.1 НКУ).
В то же время следует заметить, что в форме декларации (примечание 2) до сих пор содержится упоминание о том, что уплачивать налог нужно со дня возникновения права собственности на такой объект. Однако обращать внимание на такое уточнение при составлении отчетности теперь не следует.
Документы и сокращения статьи
НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.10 г. № 2755-VI.
Закон № 403 — Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законы Украины относительно объектов недвижимости» от 04.07.13 г. № 403-VII**.
МЗП — минимальная заработная плата, установленная законом на 1 января отчетного (налогового) года.
** В приложении «Документы» этого номера приведена ст. 265 НКУ в кодифицированном виде.
