ПОДАТОК НА НЕРУХОМІСТЬ:
нові правила сплати
З 01.01.13 р. було запроваджено новий місцевий податок — податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Не встиг цей податок запрацювати в повну силу в первозданному вигляді, як законодавець Законом України від 04.07.13 р. № 403-VII (набув чинності 04.08.13 р.) відкоригував правила його стягнення.
Цим Законом практично повністю змінено підхід до сплати податку на нерухомість фізичними особами. Певні зміни стосуються й порядку розрахунку податкових зобов’язань юридичними особами.
У сьогоднішній статті детально розглянемо ці новації.
Сергій ДЕЦЮРА, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор», s.detsyura@id.factor.ua
Об’єкт та база оподаткування
Об’єкт оподаткування. Об’єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухомість), відповідно до оновленого п.п. 265.2.1 ПКУ виступають як об’єкти житлової нерухомості*, так і його частки. Раніше частка об’єкта нерухомості не виступала окремим об’єктом оподаткування, хоча для розрахунку розміру податку вона враховувалася при визначенні бази оподаткування.
* Житловою нерухомістю відповідно до п.п. 14.1.129 ПКУ виступають будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки тощо.
Нововведень зазнав і перелік об’єктів, які не оподатковуються (див. табл. 1). Розширення пільг спрямоване на удосконалення системи державної соціальної підтримки громадян та зменшення податкового навантаження на малозабезпечені верстви населення.
Таблиця 1. Нерухомість, яка не є об’єктом оподаткування
| Об’єкт | Норма ПКУ |
| Об’єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави або територіальних громад (їх спільній власності) | П.п. «а» п.п. 265.2.2 |
| Об’єкти житлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначені законом, в тому числі їх частки | П.п. «б» п.п. 265.2.2 |
| Будівлі дитячих будинків сімейного типу | П.п. «в» п.п. 265.2.2 |
| Садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку | П.п. «г» п.п. 265.2.2 |
| Об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать фізичним особам, які відповідно до закону мають статус багатодітних або прийомних, або малозабезпечених сімей, опікунів, піклувальників дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю, опікуна, піклувальника | П.п. «ґ» п.п. 265.2.2 |
| Гуртожитки | П.п. «д» п.п. 265.2.2 |
| Об’єкти житлової нерухомості, в тому числі їх частки, що належать дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та особам з їх числа, визнаним такими відповідно до закону, дітям-інвалідам, які виховуються одинокими матерями (батьками), але не більше одного такого об’єкта на дитину | П.п. «е» п.п. 265.2.2 |
База оподаткування. Законом № 403 змінено підхід до визначення бази оподаткування податком на нерухомість. Нагадаємо, що до змін як юридичні, так і фізичні особи розмір бази оподаткування обчислювали окремо за кожним з об’єктів житлової нерухомості, що належать їм на праві власності (попередня редакція п.п. 265.3.4 ПКУ). Тобто розраховувати розмір бази оподаткування всі платники цього податку мали за єдиним принципом: для кожного окремого житлового об’єкта — окрема база оподаткування.
Після внесення змін до п. 265.3 ПКУ принципи визначення розміру бази оподаткування для юридичних та фізичних осіб стали відрізнятися.
Юридичні особи будуть обчислювати розмір бази оподаткування виходячи з житлової площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт (оновлений п.п. 265.3.3 ПКУ). Тобто розраховувати розмір бази оподаткування юридичні особи будуть за тим принципом, що діяв і раніше.
Фізичні особи розмір бази оподаткування будуть розраховувати виходячи з сумарної житлової площі житлових об’єктів, що перебувають у власності фізичної особи (оновлений п.п. 265.3.4 ПКУ). Тобто, якщо у фізичної особи у власності є два чи більше житлових об’єкти, наприклад, дві квартири чи будинок і квартира, то база оподаткування обчислюватиметься не для кожного окремого об’єкта оподаткування, як було раніше, а для всіх об’єктів разом. У зв’язку із такими нововведеннями законодавець також змінив і порядок надання пільг фізособам.
Пільги
Раніше пільги з податку на нерухомість надавалися виключно для фізосіб у вигляді зменшення бази оподаткування одного об’єкта житлової нерухомості, який перебуває у власності фізособи, за її вибором (попередня редакція п.п. 265.4.1 ПКУ).
Розмір пільги (зменшення бази оподаткування) складав:
а) для квартири — 120 м2;
б) для житлового будинку — 250 м2.
Тобто якщо у фізичної особи було в наявності два об’єкти нерухомості (наприклад, дві квартири житловою площею 55 м2 кожна), то пільгу з податку на нерухомість можна було застосувати лише щодо одного об’єкта нерухомості (однієї із квартир), а за житлову площу іншого об’єкта доводилось би сплатити податок. Це ж стосувалось і випадку коли фізособа мала у власності два різних види житлових об’єктів (квартиру і будинок) — пільга застосовувалась би лише до одного об’єкта (чи квартири чи будинку) на вибір платника.
Законом № 403 законодавець кардинально змінив механізм надання пільг фізособам. Суть цих змін зводиться до того, що тепер пільга застосовуватиметься не до одного із об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності фізособи — платника податку, на її вибір, а до сумарної житлової площі житлових об’єктів, що належать фізособі. Тобто, іншими словами, пільга застосовується до бази оподаткування (житлової площі нерухомості), а не до певного об’єкта оподаткування (квартири чи будинку).
Розмір пільг, які встановлені в оновленому п.п. 265.4.1 ПКУ, наведено у табл. 2.
Таблиця 2. Пільги з податку на нерухомість
| Новий механізм пільгування | Попередній механізм пільгування | ||
| Об’єкт | Пільгова площа | Об’єкт | Пільгова площа |
| Квартири (у тому числі їх частки) незалежно від їх кількості | 120 м2 | Одна квартира (або її частка) | 120 м2 |
| Житлові будинки (у тому числі їх частки) незалежно від їх кількості | 250 м2 | Один житловий будинок (або його частка) | 250 м2 |
| Квартири та житлові будинки (у тому числі їх частки) незалежно від їх кількості | 370 м2 | За наявності квартири та житлового будинку (або їх часток) | За вибором платника: |
Сплачувати податок на нерухомість фізособа буде лише за той розмір житлової площі, що перевищує розмір наданої пільги.
Отже, у випадку коли фізособа має у власності дві квартири житловою площею 55 м2 кожна, то платити податок взагалі не доведеться, оскільки сумарна площа об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у її власності, буде меншою за розмір наданої пільги (110 < 120). Це ж стосується випадку коли фіз-особа у власності має різні об’єкти житлової нерухомості (квартиру і будинок).
Звертаємо увагу на таку деталь: тепер пільги з податку на нерухомість не застосовуються до тих об’єктів житлової нерухомості, які фізособа використовує з метою одержання доходів (здає в оренду, лізинг, використовуює у підприємницькій діяльності). Вважаємо, це правило стосується виключно тих об’єктів, що використовуються з метою отримання доходу. Тому якщо фізособа здає в оренду один із декількох об’єктів, що йому належать, то пільга не застосовується лише щодо того об’єкта, що зданий в оренду. До інших об’єктів пільгу можна застосувати.
Також хочемо сказати, що на сьогодні невідомо, як податківці будуть визначати, який об’єкт житлової нерухомості використовується у підприємницькій діяльності, а який ні. При фіскальному підході до трактування розглядуваної норми є ризик позбавлення пільг фізосіб, які зареєстровані фізособами — підприємцями за адресами квартир і житлових будинків, в яких вони проживають. Як будуть поводити себе податківці в цьому випадку, покаже час.
Ставки податку
У зв’язку із змінами правил визначення бази оподаткування податком на нерухомість для фізосіб зазнали змін також ставки оподаткування (див. табл. 3).
Таблиця 3. Ставки податку для фізосіб (п.п. 265.5.1 ПКУ)
| Об’єкт житлової нерухомості | Житлова площа (без зменшення на пільгову площу) | Розмір ставок |
| Квартира/квартири | не перевищує 240 м2(1) | не більше 1 % від МЗП |
| перевищує 240 м2(1) | 2,7 % від МЗП | |
| Житловий будинок/будинки | не перевищує 500 м2(1) | не більше 1 % від МЗП |
| перевищує 500 м2(1) | 2,7 % від МЗП | |
| Різні види об’єктів житлової нерухомості | сумарна площа не перевищує 740 м2 | 1 % від МЗП |
| сумарна площа перевищує 740 м2 | 2,7 % від МЗП | |
| (1) Зверніть увагу! У пп. «а» та «б» п.п. 265.5.2 ПКУ чітко не вказано, що тут мається на увазі сумарна площа декількох квартир чи декількох будинків. Тому суто формально можна стверджувати, що у випадку коли фізособа має дві квартири площею по 200 м2 кожна, то до обох таких квартир має застосовуватись ставка не більше 1 % МЗП. Однак із системного прочитання норм п.п. 265.5.2 ПКУ випливає, що в такій ситуації із межею 240 м2 слід порівнювати сумарну житлову площу всіх квартир, а із межею 500 м2 — сумарну житлову площу всіх будинків. На такий підхід вказує і п.п. «б» п.п. 265.7.1 ПКУ. | ||
Як і раніше, встановлювати розмір ставок податку будуть сільські, селищні або міські ради. При цьому, як випливає із норм п.п. 265.5.1 ПКУ, встановлювати вони будуть лише ставку податку для квартир, сумарна житлова площа яких не перевищує 240 м2, та житлових будинків, сумарна житлова площа яких не перевищує 500 м2, розміри ставок для інших житлових об’єктів визначені у ПКУ у фіксованих розмірах, тому органи міської влади можуть лише продублювати їх у своє-му рішенні.
Ставки податку для юридичних осіб відтепер містяться у п.п. 265.5.3 ПКУ (раніше — п.п. 265.5.1 ПКУ). Їх розмір залишився незмінним*:
— 1 % — для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 м2, та житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 м2;
— 2,7 % — для квартир, житлова площа яких перевищує 240 м2, та житлових будинків, житлова площа яких перевищує 500 м2.
* Детальніше див. статтю «Податок на нерухомість: перше знайомство» // «БТ», 2013, № 2, с. 17.
Механізм розрахунку
Зміни також зачепили механізм розрахунку податку на нерухомість для фізосіб. Так, відповідно до оновленого п.п. 265.7.1 ПКУ обчислювати податок для фізосіб, як і раніше, будуть контролюючі органи за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника житлової нерухомості за методикою, яка наведена в цьому підпункті.
Суть цієї методики зводиться до того, що для обчислення податкових зобов’язань з цього податку необхідно від площі об’єктів житлової нерухомості (якщо об’єктів декілька, то від сумарної житлової площі таких об’єктів) відняти розмір пільги і результат помножити на відповідну ставку податку.
Сплата податку в 2013 році
Повідомляти фізосіб про нарахування податку на нерухомість податківці відтепер будуть до 1 липня року, що настає за базовим податковим (звітним) періодом (роком), шляхом надсилання податкових повідомлень-рішень про сплату суми/сум податку та відповідні платіжні реквізити, зокрема, органів місцевого самоврядування за місцем їх податкової адреси (місцем реєстрації) (оновлений п.п. 265.7.2 ПКУ). Раніше повідомлення надсилалося фізособі за місцезнаходженням кожного з об’єктів житлової нерухомості. Щодо фізосіб-нерезидентів, то їм, як і раніше, повідомлення-рішення будуть надсилати за місцезнаходженням об’єктів житлової нерухомості.
Зверніть увагу: законодавці перенесли на рік строк сплати податкових зобов’язань, інакше кажучи, надали відстрочку. Цей висновок підтверджує і п.п. 4 п. 18 підрозд. 10 розд XX ПКУ, де говориться, що у 2013 році контролюючі органи не нараховують податок на нерухомість фізособам — платникам податку, і цей податок фізособами не сплачується.
Податок на нерухомість за 2013 рік фізособи сплатять, але не у 2013, а в 2014 році.
Ті ж фізособи, які сплатили зобов’язання з цього податку у 2013 році, як стверджують податківці на своєму офіційному сайті*, можуть повернути сплачені кошти, або зарахувати їх для сплати податку на нерухомість у 2014 році чи в рахунок погашення податкових зобов’язань з інших податкових платежів.
* http://minrd.gov.ua/media-tsentr/novini/105868.html
Якщо фізособа вирішить повернути сплачені кошти, то для цього їй потрібно звернутися із заявою у довільній формі до податкової інспекції (територіальних органів Міндоходів).
Крім цього, законодавці надали право фізособам уточнювати податкові зобов’язання, нараховані в отриманих податкових повідомленнях-рішеннях. Відповідно до нової редакції п.п. 265.7.3 ПКУ у разі, якщо фізособи — платники податку будуть незгодні із нарахованими зобов’язаннями, вони мають право звернутися з письмовою заявою та оригіналами документів, що підтверджують помилковість нарахування податкових зобов’язань до контролюючого органу за місцем проживання (реєстрації) для проведення звірки даних щодо:
— об’єктів житлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку;
— розміру житлової площі об’єктів житлової нерухомості, що перебувають у власності платника податку;
— права на користування пільгою із сплати податку;
— розміру ставки податку;
— нарахованої суми податку.
Якщо зауваження фізосіб будуть підтверджені, то податківці мають провести перерахунок суми податку і надіслати (вручити) фізособі нове податкове повідомлення-рішення.
При цьому варто нагадати, що відповідно до п.п. 265.10.1 ПКУ податкове зобов’язання за звітний рік з податку на нерухомість сплачується фізособами — протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення. Тому, якщо податківці перерахують податкові зобов’язання і направлять нове повідомлення-рішення, то 60-денний строк сплати розпочнеться із моменту отримання нового повідомлення-рішення.
Якщо ж запит фізосіб буде відхилено, то сплатити податкові зобов’язання слід протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення, що оскаржується.
Сплачувати податок фізособи, які проживають у містах, можуть через банківські установи, а жителі сіл та селищ також і через каси сільських (селищних) рад за квитанцією про прийняття податків і зборів.
Зміни для юросіб
Деякі коригування були внесені і до порядку обкладення цим податком юросіб, а саме:
— декларацію з податку на нерухомість юрособи будуть подавати до 20 лютого звітного року замість встановленого раніше терміну до 1 лютого (оновлений п.п. 265.7.5 ПКУ). Таким чином, починаючи з 2014 року граничний термін подання такої декларації буде продовжено на 20 днів;
— крім пільг, що надаються фізособам, міські, селищні та сільські ради можуть встановлювати додаткові пільги на об’єкти житлової нерухомості, що перебувають у власності офіційно зареєстрованих релігійних організацій України (новий п.п. 265.4.2 ПКУ).
Про те, що місцеві органи влади надали пільги таким організаціям, вони мають інформувати контролюючі органи за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості до 1 лютого поточного року;
— юридичні особи у разі набуття права власності на об’єкт житлової нерухомості протягом року податок нараховуватимуть не як раніше, з дня виникнення права власності на такий об’єкт (вилучено п.п. 265.7.6 ПКУ), а починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт. При цьому попередній власник такого об’єкта нерухомості сплачуватиме податок за період з 1 січня року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування (п.п. 265.8.1. ПКУ).
Водночас слід зауважити, що у формі декларації (примітка 2) і досі міститься згадка про те, що платити податок слід з дня виникнення права власності на такий об’єкт. Однак звертати увагу на таке уточнення при складанні звітності тепер не слід.
Документи і скорочення статті
ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.10 р. № 2755-VI.
Закон № 403 — Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо об’єктів нерухомості» від 04.07.13 р. № 403-VII**.
МЗП — мінімальна заробітна плата, встановлена законом на 1 січня звітного (податкового) року.
** У додатку «Документи» цього номера наведена ст. 265 ПКУ у кодифікованому вигляді.
