Темы статей
Выбрать темы

Субаренда у единщика 2 группы: налоговые последствия

Редакция БН
Статья

СУБАРЕНДА У ЕДИНЩИКА 2 ГРУППЫ:

налоговые последствия

 

Зачем была написана эта статья? Мы получили вопрос читателя и не могли оставить его без ответа. А вопрос такой: предприятие на общей системе налогообложения арендует объект недвижимости у единщика группы 2. Единщик, в свою очередь, этот объект сдает в аренду на условиях субаренды. К каким негативным последствиям может привести такая схема сотрудничества? Негативные последствия есть и о них вы узнаете ниже, а мы лишь предостережем вас от заключения подобных соглашений.

Влада КАРПОВА, консультант газеты «Бухгалтерская неделя», канд. экон. наук, сертифицированный бухгалтер-практик (CAP)

 

Единщик группы 2 — субаренда возможна

Физические лица — предприниматели не могут быть плательщиками единого налога группы 2, если они предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оцениванию недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005). На это прямо указывает п. 291.4 НКУ. Такие лица имеют право находиться исключительно в третьей или пятой группе плательщиков единого налога, при условии, что они соответствуют требованиям, установленным для этих групп.

В свое время остро стоял вопрос о том, распространяется это ограничение на операции субаренды или нет.

Ввиду того, что в НКУ указан конкретный «запретный» код КВЭД, под ограничение попадают только обозначенные в нем виды деятельности.

В старом-добром КВЭД ДК 009:2005* под кодом 70.31 значились операции с недвижимостью для третьих лиц: деятельность агентств недвижимости. При этом отмечено, что данный подкласс включает посреднические услуги по купле, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества.

* Действует до 31.12.13 г.

А вот субаренда «проходила» под иным кодом — 70.20 «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества». Согласно описанию подкласс 70.20.0 включает, в частности, сдачу в субаренду жилой и нежилой недвижимости, земельных
участков.

Аналогично указанные операции разграничивают и в новом КВЭД ДК 009:2010. Так, операции с недвижимостью для третьих лиц обозначены в нем под кодом 68.3, а услуги субаренды — под кодом 68.2.

Отсюда итог: субаренда недвижимости не включается в «запретный» код 70.31 КВЭД ДК 009:2005 и, соответственно, может осуществляться плательщиками единого налога группы 2.

С этим, похоже, согласились и миндоходовцы. Например, возможность плательщиков единого налога группы 2 осуществлять операции субаренды была подтверждена в консультации из «Вестника налоговой службы Украины», 2012, № 39, с. 39.

 

Ограничение по площади объекта аренды

В соответствии с п.п. 291.5.3 НКУ не могут быть плательщиками единого налога физические лица — предприниматели, которые предоставляют в аренду:

• земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара;

• жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 м2;

• нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 м2.

Из ОНК № 136 и консультаций в БЗ Миндоходов заключаем, что единщик не может:

1) часть помещений предоставлять как предприниматель, а часть — как физическое лицо — гражданин (см. консультацию в категории 107.03 БЗ Миндоходов);

2) часть помещений сдавать в аренду (субаренду), а часть — по договору ссуды (см. консультацию в категории 107.03 БЗ Миндоходов);

3) предоставлять помещения в аренду как физлицо-гражданин, если в свидетельстве об уплате единого налога указан вид деятельности «Сдача в аренду имущества» (см. консультацию в категории 107.12 БЗ Миндоходов).

Что будет, если нарушить озвученные требования, вы узнаете дальше.

 

Единщик группы 2 и услуги плательщикам налога на прибыль несовместимы

В группу 2 включаются физические лица — предприниматели, которые осуществляют хозяйственную деятельность по предоставлению услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и/или населению (п.п. 2 п. 291.4 НКУ).

Применительно к налоговому законодательству аренда относится к услугам (пп. 14.1.185, 14.1.203 НКУ).

Из этого следует однозначный вывод: плательщики единого налога группы 2 не имеют права сдавать имущество в аренду (субаренду) всем лицам, за исключением указанных выше. К таким «запретным» арендаторам относятся, в частности:

• плательщики налога на прибыль;

• неприбыльные учреждения (организации);

• физические лица — предприниматели на общей системе налогообложения.

Предупреждают об этом и миндоходовцы (см. консультацию в категории 107.12 БЗ Миндоходов).

 

Чем чревато нарушение?

За нарушение указанных условий пребывания на упрощенной системе налогообложения к единщику могут применить несколько санкций.

1. Ставка единого налога. По нормам п.п. 4 п. 293.4 НКУ доход, полученный от осуществления видов деятельности, которые не дают права применять упрощенную систему налогообложения, облагается по ставке единого налога в размере 15 %.

2. Снятие с упрощенной системы. В соответствии с п. 5 п.п. 298.2.3 НКУ плательщики единого налога обязаны перейти на общую систему налогообложения в случае, если они осуществляют виды деятельности, которые не дают права применять упрощенную систему налогообложения, — с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором осуществлялись такие виды деятельности или состоялось изменение организационно-правовой формы.

Аналогично сформулированы нормы и применительно к аннулированию регистрации плательщиков единого налога контролирующими органами.

Так, согласно п. 4 п. 299.15 НКУ свидетельство плательщика налога аннулируется по решению контролирующего органа в случаях осуществления видов деятельности, которые не дают права применять упрощенную систему налогообложения, в последний день налогового (отчетного) периода, в котором осуществлялись такие виды деятельности.

Если контролирующие органы при проверке выявят нарушение указанных требований плательщиком единого налога, то свидетельство плательщика единого налога аннулируют по решению контролирующего органа на основании акта проверки (п. 299.16 НКУ).

Налоговым (отчетным) периодом для плательщиков единого налога группы 2 является календарный год (п. 294.1 НКУ). Из этого можно сделать вывод: перейти на общую систему в случае нарушения условий применения упрощенной системы «нарушители» должны с нового года, следующего за годом, в котором было допущено нарушение.

Между тем миндоходовцы на практике аннулируют регистрацию именно с квартала, следующего за кварталом, в котором было допущено нарушение (см., к примеру, постановления Одесского апелляционного административного суда от 19.09.13 г. по делу № 1570/6552/2012*, Ривненского окружного административного суда от 10.09.13 г. по делу № 817/2818/13-а**).

* http://reyestr.court.gov.ua/Review/33904147

** http://reyestr.court.gov.ua/Review/33632261

От себя добавим следующее: здесь произошло некоторое несогласование норм. Дело в том, что раньше и для плательщиков группы 2 налоговым периодом являлся квартал. Законом Украины от 20.11.12 г. № 5503-VI отчетный период был изменен, но соответствующие коррективы в нормы об «аннулировании» свидетельства внесены не были.

Важно! С 2014 года этих «несостыковок» уже не будет***. Согласно новой редакции п. 299.11 НКУ, если контролирующий орган во время проведения проверок выявит нарушения плательщиком единого налога вышеуказанных требований, аннулирование регистрации плательщика единого налога будет проводиться по решению такого органа с первого числа месяца, следующего за кварталом, в котором допущено нарушение (на основании акта проверки). В таком случае субъект хозяйствования имеет право избрать или перейти на упрощенную систему налогообложения по окончании четырех последовательных кварталов с момента принятия решения контролирующим органом.

*** См. Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно учета и регистрации налогоплательщиков и усовершенствования некоторых положений» от 24.10.13 г. № 657-VII // «БН», 2013, № 46, с. 4; № 47, с 34.

Таким образом, в скором будущем уже однозначно в случае нарушений придется перейти на упрощенную систему со следующего квартала, а не со следующего года.

В некоторых случаях аннулирование регистрации плательщиком единого налога может привести и к весьма серьезным последствиям в части доначисления НДС. Так, если общая сумма от осуществления операций поставки товаров/услуг, подлежащих налогообложению, в течение последних 12 календарных месяцев до момента перехода на общую систему налогообложения совокупно превысит 300 тыс. грн. (без учета НДС), миндоходовцы задним числом могут по итогам проверки доначислить налоговые обязательства по НДС начиная с периода, в котором единщик обязан был перейти на общую систему налогообложения. Причем такие прецеденты уже есть (см., в частности, постановление Ривненского окружного административного суда от 10.09.13 г. по делу № 817/2818/13-а*).

* http://reyestr.court.gov.ua/Review/33632261

В общем, картина для плательщика единого налога — арендодателя вырисовывается отнюдь не радужная.

Для арендатора нарушение условий пребывания арендодателя на упрощенной системе налогообложения последствий для налога на прибыль не имеет. Это подтверждают и миндоходовцы (ОНК № 121, письмо ГНСУ от 31.08.12 г. № 849/0/141-12/Н/15-1414, разъяснение в газете «Налоговый, банковский, таможенный КОНСУЛЬТАНТ», 2012, № 13 «Включается ли в расходы арендная плата плательщику единого налога»).

Учтите: есть один нюанс, связанный с исчислением налога на доходы физических лиц. Так, если в свидетельстве плательщика единого налога группы 2** не указан вид деятельности по сдаче в аренду имущества, обязательно проверьте, кем по договору аренды выступает физлицо-арендодатель. Действует он как предприниматель (в договоре есть «регистрационные» реквизиты) или как обычное лицо. Если как обычное физлицо, то забудьте о его свидетельстве плательщика единого налога. В этом случае арендатор обязан выполнить функции налогового агента и удержать налог на доходы физических лиц с суммы арендной платы (п. 170.1 НКУ). В противном случае НДФЛ удерживать не нужно, поскольку предприниматель с этих доходов сам заплатит ЕН по 15 % ставке.

** С 01.01.14 г. в реестре плательщиков единого налога.

 

Выводы 

• Плательщики единого налога группы 2 имеют право сдавать имущество в субаренду с учетом ограничений по площади, установленных в п.п. 291.5.3 НКУ.

• Плательщики единого налога — «второгруппники» не имеют права сдавать имущество в аренду (субаренду): плательщикам налога на прибыль, неприбыльным учреждениям (организациям), физическим лицам — предпринимателям на общей системе налогообложения.

• Доход, полученный от осуществления видов деятельности, которые не дают права применять упрощенную систему налогообложения, облагается у «второгруппников» по ставке единого налога 15 %.

• На практике миндоходовцы аннулируют регистрацию плательщиков единого налога группы 2 в случае выявления нарушений с квартала, следующего за кварталом, в котором было допущено нарушение.

• С 2014 года согласно новой редакции п. 299.11 НКУ аннулирование регистрации плательщика единого налога контролирующим органом однозначно будет проводиться с 1 числа месяца, следующего за кварталом, в котором допущено нарушение.

• В случае превышения объема облагаемых НДС операций 300 тыс. грн. за период нахождения на общей системе налогообложения единщику может быть доначислен еще и НДС.

• Арендатор имеет право включить в расходы сумму арендной платы и в случае нарушения арендодателем условий пребывания на упрощенной системе.

 

Документы и сокращения статьи 

НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.10 г. № 2755-VI.

КВЭД ДК 009:2005 — Национальный классификатор Украины « Классификация видов экономической деятельности», утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам технического регулирования и потребительской политики от 26.12.05 г. № 375.

ОНК № 136 — Обобщающая налоговая консультация по применению упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами — предпринимателями, которые осуществляют деятельность по предоставлению недвижимого имущества в аренду, утвержденная приказом ГНАУ от 20.02.12 г. № 136.

КВЭД ДК 009:2010 — Национальный классификатор Украины « Классификация видов экономической деятельности — ДК 009:2010», утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам технического регулирования и потребительской политики от 11.10.10 г. № 457.

ОНК № 121 — Обобщающая налоговая консультация по вопросу формирования расходов по операциям с физическими лицами — предпринимателями, которые применяют упрощенную систему налогообложения, утвержденная приказом ГНСУ от 15.02.12 г. № 121.

БЗ Миндоходов — База знаний, размещенная на сайте Миндоходов (http://minrd.gov.ua/ebpz).

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше