НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ:
первое знакомство
С 1 января 2013 года начал действовать новый местный налог — налог на недвижимое имущество. Вообще-то, при принятии Налогового кодекса Украины планировалось, что он будет введен в действие еще с 01.01.12 г., но потом это событие дважды переносилось на более поздний срок. И только теперь налог на недвижимость стал реальностью.
В сегодняшней статье рассмотрим основные правила начисления и уплаты налога на недвижимость.
Сергей ДЕЦЮРА, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор», s.detsyura@id.factor.ua
Плательщики налога на недвижимость
С 2013 года начинает взиматься новый местный налог — налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее — налог на недвижимость), порядок взимания которого определен ст. 265 разд. XII «Местные налоги и сборы» НКУ.
Плательщиками этого местного налога в соответствии с п. 265.1 НКУ являются собственники объектов жилой недвижимости:
— физические лица;
— юридические лица;
— нерезиденты.
Следовательно, уплачивать налог на недвижимость будут только собственники жилой недвижимости, т. е. лица, имеющие соответствующие документы, которые подтверждают право собственности на объект жилой недвижимости (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т. п.). Лица, арендующие жилье (квартиру, дом и т. п.) или проживающие в нем на других основаниях, не уплачивают этот налог.
Вопросы об определении плательщика налога возникают, когда объект жилой недвижимости находится в собственности нескольких лиц, например, в общей долевой* или общей совместной** собственности. В этом случае определять плательщика налога на недвижимость следует по специальным правилам (п.п. 265.1.2 НКУ):
1) если объект жилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, плательщиком налога является каждое из этих лиц за причитающуюся ему долю. Так, если жилой дом, находящийся в общей долевой собственности двух юридических лиц, разделен между ними в пропорции 1/4 и 3/4, то плательщиками налога на недвижимость будут выступать оба юридических лица, одно из которых будет уплачивать налог за 1/4 объекта жилой недвижимости, а другое — за 3/4;
2) если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, то, если такой объект недвижимости:
— не разделен в натуре, — плательщиком налога будет одно из лиц-собственников, определенное с их согласия, если иное не установлено судом. Например, за квартиру, находящуюся в общей собственности супругов и не разделенную между ними в натуре, уплачивать этот налог за всю жилую площадь квартиры будет один из членов семьи (муж или жена);
— разделен между ними в натуре, — плательщиком налога является каждое из лиц-собственников за причитающуюся ему долю. Например, если квартира, находящаяся в общей собственности супругов, разделена судом между мужем и женой в натуре в пропорции 2/5 у жены и 3/5 у мужа, то каждый из членов семьи будет отдельным плательщиком налога на недвижимость. При этом уплачивать этот налог они будут за свою долю, т. е. жена — за 2/5 жилой площади, а муж — за 3/5.
* Общая долевая собственность — это собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности (ст. 356 ГКУ).
** Общая совместная собственность — это общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (ст. 368 ГКУ). При этом следует учитывать, что совладельцы имеют право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности (ст. 370 ГКУ).
Объект и база налогообложения
Объект налогообложения . Объектом обложения налогом на недвижимость является объект жилой недвижимости. Под жилой недвижимостью понимают здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома и т. п. (п.п. 14.1.129 НКУ).
При этом в соответствии с п.п. 265.2.2 НКУ освобождаются от обложения налогом на недвижимость:
а) объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных громад (их общей собственности);
б) объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения. Требования к зонам, считающимся зонами отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, содержатся в ст. 2 Закона № 791, а перечень таких зон приведен в приложении 1 к постановлению № 106;
в) здания детских домов семейного типа. Напомним, что в соответствии со ст. 2565 СКУ и ст. 1 Закона № 2402 под таким домом понимают отдельную семью, создаваемую по желанию супругов либо отдельного лица, не состоящего в браке, для обеспечения семейным воспитанием и общего проживания не менее пяти детей-сирот, а также детей, лишенных родительской опеки;
г) садовый* или дачный дом**, но не более одного такого объекта на одного плательщика налога. Если лицо имеет в собственности, например, два или более садовых (или дачных) дома, оно освобождается от уплаты налога на недвижимость только по одному из таких домов на выбор;
ґ) объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, но не больше одного такого объекта на семью. Уплачивать налог такие плательщики будут по тому же принципу, что и налог за садовый или дачный дом, т. е. при наличии двух и более объектов жилой недвижимости, принадлежащих упомянутым выше плательщикам, налог не уплачивается только по одному из объектов жилой недвижимости, находящихся в их собственности;
д) общежития. В соответствии со ст. 127 ЖКУ общежитиями считают жилые дома, предназначенные для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы либо учебы. Такие дома считаются общежитиями, если они зарегистрированы как общежития в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.
* Садовый дом — это дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, наружных конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов (п. «е» п.п. 14.1.129 НКУ).
** Дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха (п. «є» п.п. 14.1.129 НКУ).
База налогообложения . Базой налогообложения является жилая площадь объекта жилой недвижимости (п.п. 265.3.1 НКУ). Следовательно, рассчитывать налог на недвижимость субъекты хозяйствования будут исходя исключительно из жилой площади недвижимого имущества***, а не из общей площади такого объекта.
*** Заметим: например, в квартирных домах жилую площадь определяют как сумму площадей жилых комнат без учета встроенных шкафов. При этом жилыми помещениями (комнатами) считают отапливаемое помещение, расположенное в надземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и соответствующее санитарно-эпидемиологическим требованиям по микроклимату и воздушной среде, естественному освещению, допустимым уровням нормируемых параметров по шуму, вибрации, ультразвуку и инфразвуку, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения. К нежилым помещениям относят помещения в структуре жилого дома, которые не относятся к жилому фонду, т. е. нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других нужд непромышленного характера (приложения Б и В к ДБН В.2.2-15-2005 и ст.4 ЖКУ).
При этом следует учитывать, что при наличии у плательщика налога (физ- или юрлица) нескольких объектов налогообложения база налогообложения исчисляется отдельно по каждому из таких объектов (п.п. 265.3.4 НКУ).
Льготы
При взимании налога на недвижимость существуют льготы, но только для физических лиц (п. 265.4 НКУ). Суть льгот заключается в уменьшении базы налогообложения, т. е. жилой площади:
а) для квартиры — на 120 кв. м;
б) для жилого дома — на 250 кв. м.
Обращаем внимание: при применении такой льготы физлица должны учитывать, что уменьшение:
1) предоставляется один раз за базовый налоговый (отчетный) период. Базовым налоговым периодом для налога на недвижимость является календарный год, поэтому льгота может применяться только один раз в году;
2) применяется к объекту жилой недвижимости, в которой физлицо — плательщик налога зарегистрировано в установленном законом порядке, или по выбору такого плательщика к любому другому объекту жилой недвижимости, находящемуся в его собственности.
Учитывая приведенные выше ограничения, продемонстрируем порядок применения льгот на следующих примерах.
Пример 1. Физлицо имеет в собственности два объекта налогообложения: квартиру жилой площадью 110 кв. м и дом жилой площадью 270 кв. м.
Следовательно, оно имеет право применить льготу по налогу на недвижимость по выбору к одному (!) из объектов налогообложения. То есть оно либо уменьшит базу налогообложения для квартиры и тем самым избежит уплаты налога за квартиру (площадь квартиры меньше 120 кв. м) и уплатит налог только по жилому дому (за 270 кв. м), либо уменьшит базу налогообложения для жилого дома и поэтому уплатит налог всего за 20 кв. м дома (270 - 250) и за всю жилую площадь квартиры (110 кв. м).
Пример 2. Супруги имеют на праве общей совместной собственности квартиру жилой площадью 150 кв. м. Их доли, выделенные в натуре, составляют 80 кв. м (жены) и 70 кв. м (мужа).
В этом случае применить льготу имеет право каждый из членов семьи, так как плательщиком налога на недвижимость выступает каждое лицо отдельно. С учетом этого каждый из членов семьи вообще освобождается от уплаты налога за квартиру, поскольку жилая площадь части квартиры, находящаяся в собственности и мужа, и жены, не превышает 120 кв. м.
Пример 3. Супруги имеют на праве общей совместной собственности квартиру жилой площадью 130 кв. м без выделения долей каждому в натуре, а также дачный дом с жилой площадью 150 кв. м.
В этом случае независимо от того, кто из членов семьи (муж или жена — с их согласия) будет выступать плательщиком налога, уплатить налог они должны только за 10 кв. м жилой площади квартиры (130 - 120). За дачный дом налог не уплачивается в соответствии с п.п. «г» п.п. 265.2.2 НКУ.
Пример 4. Два физлица на праве общей долевой собственности имеют дом площадью 300 кв. м. Лицу А принадлежат 140 кв. м площади дома, лицу Б — 160 кв. м. Кроме того, лицо А имеет в собственности садовый дом жилой площадью 100 кв. м, а лицо Б — квартиру жилой площадью 150 кв. м.
В этом случае лицо А вообще освобождается от уплаты налога на недвижимость, поскольку принадлежащая ему площадь дома меньше 250 кв. м, а за садовый дом налог не уплачивается в соответствии с п.п. «г» п.п. 265.2.2 НКУ.
Лицо Б будет:
— либо уплачивать налог за квартиру с площади 150 кв. м — в случае применения льготы к дому,
— либо уплачивать налог за дом с площади 160 кв. м и за квартиру с 30 кв. м (150 - 120), если применит льготу к квартире.
Выбор должно сделать лицо Б.
Пример 5. Физлицо имеет в собственности две квартиры жилой площадью 52 кв. м и 45 кв. м, а также садовый дом жилой площадью 100 кв. м и дачный дом жилой площадью 150 кв. м.
Уплачивать налог такое физическое лицо будет за одну квартиру и за один из домов (садовый либо дачный) по выбору физического лица. Ведь льгота может быть применена только к жилой площади одной из квартир, а не к суммарной их площади. Также только один из домов (садовый или дачный) не будет объектом налогообложения согласно п.п. «г» п.п. 265.2.2 НКУ. При этом физлицо может самостоятельно выбрать объекты, за которые не будет уплачиваться налог.
Еще раз отметим: что льгота предоставляется только для одного любого объекта жилой недвижимости, находящегося в собственности физлица, поэтому нельзя применять одновременно льготу к площади квартиры и дома. На это также обращают внимание налоговики в консультации, приведенной в «ВНСУ», 2011, № 38 — 39, с. 15. При этом освобождение от налогообложения одного садового или дачного дома может применяться одновременно со льготой.
Ставки налога
Ставка налога на недвижимость в соответствии с п. 265.5 НКУ устанавливается сельским, поселковым или городским советом в расчете на 1 кв. м жилой площади объекта жилой недвижимости, но не может превышать:
— для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. м, и жилых домов, жилая площадь которых не превышает 500 кв. м , — 1 % размера МЗП, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года. В 2013 году максимальная ставка налога для таких объектов составит 11,47 грн. за кв. м (1147 грн. х 1 %);
— для квартир, жилая площадь которых превышает 240 кв. м, и жилых домов, жилая площадь которых превышает 500 кв. м , — 2,7 % размера МЗП, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года. В 2013 году максимальная ставка налога для таких объектов составит 30,97 грн. за кв. м (1147 грн. х 2,7 %).
Уплата налога физлицами
В соответствии с пп. 265.3.2 и 265.3.3 НКУ если идет речь о недвижимости физических лиц, то исчислять размер базы налогообложения будут работники органа ГНС на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Данные из такого реестра безвозмездно предоставляются налоговикам органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество. То есть физлица — плательщики налога на недвижимость самостоятельно не определяют размер базы для обложения налогом на недвижимость. За них это делают налоговики.
В связи с этим исчислять суммы налога с объектов жилой недвижимости, находящиеся в собственности таких плательщиков, будут также органы ГНС по местонахождению объекта жилой недвижимости (п.п. 265.7.1 НКУ).
Чтобы сообщить физлицам о начисленном размере налога, налоговики направляют им до 1 июля отчетного года (п.п. 265.7.2 НКУ) по местонахождению объекта жилой недвижимости налоговое уведомление-решение о сумме начисленного к уплате налога с необходимыми платежными реквизитами.
Обращаем внимание, что согласно п. 58.3 НКУ и п. 3.8 Порядка № 1236 налоговое уведомление-решение считается направленным (врученным) физическому лицу, если оно вручено ему лично либо его законному представителю или направлено по адресу по месту жительства или последнему известному его местонахождению с уведомлением о вручении.
При этом следует помнить: в случае если почта не может вручить плательщику налогов налоговое уведомление-решение из-за отсутствия физлица по местонахождению, или вследствие его отказа принять налоговое уведомление-решение, или из-за ненахождения его по фактическому месту расположения (местонахождению), или по другим причинам, то налоговое уведомление-решение считается врученным в день, указанный почтовой службой в уведомлении о вручении, с указанием причин невручения. В то же время в случае, если вручить налоговое уведомление-решение невозможно из-за ошибки, допущенной контролирующим органом, налоговое уведомление-решение считается не врученным плательщику налогов.
И все же если физлицу вовремя не поступило налоговое уведомление-решение (до 1 июля), но оно уверено, что должно уплатить налог (с учетом предоставленных ему льгот), то во избежание негативных последствий советуем самостоятельно обратиться в ГНС по местонахождению объектов налогообложения и уточнить нужную информацию.
Уплатить указанное в налоговом уведомлении-решении налоговое обязательство физлицо должно в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения по месту расположения объекта налогообложения, т. е. уплата налога происходит одним платежом на весь год.
За вновь созданные (нововведенные) объекты жилой недвижимости физлицо будет уплачивать налог начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.
В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного собственника к другому в течение календарного года налог исчисляется (п.п. 265.8.1 НКУ):
— для предыдущего собственника — за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения;
— для нового собственника — начиная с месяца, в котором возникло право собственности.
То есть если лицо продало квартиру, например 20.06.13 г., то предыдущий собственник должен уплатить налог на недвижимость за январь — май 2013 года, а новый — за июнь — декабрь 2013 года.
При этом о размере налога, начисленного за такие объекты жилой недвижимости, орган ГНС будет сообщать физлицам также путем направления налогового уведомления-решения после получения от органа госрегистрации прав на недвижимое имущество информации о возникновении либо о переходе права собственности на такой объект у физлица. Уплатить налог физлицо должно также в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения по месту расположения объекта налогообложения.
Заметим: в случае если физлица не согласны с размером налога, начисленного налоговиками, или правилами применения льгот, или размером ставки налога, они имеют право обратиться к налоговикам для сверки данных. При себе они должны иметь документы, подтверждающие их право собственности на объект налогообложения и место проживания (регистрации). После такого обращения орган ГНС должен провести перерасчет суммы налога и направить налоговое уведомление-решение указанному собственнику с уточненными данными. Мы бы советовали лицам, у которых есть несколько объектов налогообложения, в письменном виде уведомить органы ГНС о том, к какому именно объекту следует применить льготу либо освобождение от налогообложения. Иначе налоговики могут применить льготы по своему усмотрению — чтобы сумма налога была максимальной.
Особенности налогообложения юрлиц
Что касается взимания налога с юрлиц, то рассчитывать такой налог и определять базу налогообложения они должны самостоятельно по состоянию на 1 января отчетного года и до 1 февраля этого года подать органу ГНСУ по местонахождению объекта налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально (п.п. 265.7.5 НКУ). То есть за 2013 год такую декларацию следует подать не позднее 31.01.13 г.
Юридические лица, в отличие от физических, в случае приобретения права собственности на объект жилой недвижимости в течение года налог начисляют со дня возникновения права собственности на такой объект (п.п. 265.7.6 НКУ).
При этом декларация за вновь созданные (нововведенные) объекты подается в течение месяца со дня возникновения права собственности на такой объект. А вот при переходе права собственности на объект жилой недвижимости предельные сроки подачи декларации не установлены, и, собственно, прямого требования о ее подаче юрлицами в НКУ нет (в п. 265.8 НКУ идет речь о направлении налогового уведомления-решения, т. е. о механизме, по которому взимается налог с физлиц). Следовательно, пока еще не понятно, нужно ли подавать декларацию в таком случае, и если да, то когда именно. Однако анализ проекта* налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество указывает на то, что налоговики рассматривают все ситуации приобретения права собственности на недвижимое имущество как идентичные. Поэтому стоит и в такой ситуации подавать декларацию в течение месяца со дня возникновения права собственности на объект жилой недвижимости.
* Размещен на сайте ГНСУ: http://sts.gov.ua/regulyatorna-politika-/regulyatorna-politika/2012-rik/61849.html
Заметим, что декларацию следует подавать по местонахождению объекта налогообложения, поэтому если у плательщика налогов имеются в собственности несколько объектов жилой недвижимости, место подачи деклараций и их количество будут зависеть от места размещения таких объектов.
Так, если объекты жилой недвижимости будут расположены на территории одной административно -территориальной единицы (сельского, поселкового или городского совета), то плательщик будет подавать одну налоговую декларацию за все объекты жилой недвижимости в ГНС по месту их нахождения.
В случае если объекты жилой недвижимости находятся на территории разных административно-территориальных единиц, то плательщик налога должен подать в ГНС отдельную декларацию по налогу на недвижимость по местонахождению каждого отдельного объекта жилой недвижимости. При этом если объекты жилой недвижимости находятся в тех административно-территориальных единицах, где юрлицо не состоит на учете в органе ГНС, то такое юрлицо перед подачей декларации должно стать на учет как по неосновному месту учета (п. 63.3 НКУ).
Обращаем внимание, что стать на учет в органах ГНС по местонахождению объекта жилой недвижимости как по неосновному месту учета согласно п.п. 7.2 Порядка № 1588 следует в течение 10 рабочих дней после регистрации такого недвижимого имущества или возникновения объекта налогообложения. Для этого нужно подать в такой орган ГНС регистрационное заявление по форме № 1-ОПП с отметкой «учет по неосновному месту учета».
При этом следует помнить: в случае если субъект хозяйствования имеет в собственности на 01.01.13 г. надлежащим образом зарегистрированный объект недвижимости, расположенный на территории другой административно-территориальной единицы, но не состоит на учете в ГНС по месту нахождения такой недвижимости, то он должен стать на учет в таком органе ГНС. Для этого ему нужно подать заявление по форме № 1-ОПП не позднее 16.01.13 г. Если субъект хозяйствования стал на учет в такой ГНС при регистрации недвижимости, то повторно становиться на учет в ГНС по месту нахождения недвижимости не нужно.
Обращаем внимание, что на момент подготовки номера форма налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, еще не утверждена. Как же юрлицам задекларировать имеющиеся у них объекты жилой недвижимости?
В НКУ такая ситуация не предусмотрена. Налоговики также пока не предоставили никаких разъяснений по этому поводу. Поэтому, на наш взгляд, если форма декларации не будет утверждена до 31.01.13 г., юрлицам, скорее всего, придется предоставлять информацию о начисленном налоге в произвольной форме (при этом можно ориентироваться на проект налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка)*. Обо всех изменениях в этом вопросе мы будем оперативно информировать на страницах нашей газеты.
* Размещен на сайте ГНСУ: http://sts.gov.ua/regulyatorna-politika-/regulyatorna-politika/2012-rik/61849.html
Уплачивать рассчитанные в декларации налоговые обязательства за имеющиеся объекты жилой недвижимости юрлица должны авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. То есть за I квартал 2013 года следует уплатить этот налог не позднее 29.04.13 г., за ІІ квартал 2013 года — не позднее 29.07.13 г., за ІІІ квартал 2013 года — не позднее 29.10.13 г., за ІV квартал 2013 года — не позднее 29.01.14 г.
На этом все. Надеемся, что эта публикация содержит достаточно информации, которая поможет вам, уважаемые читатели, без проблем уплатить налог за имеющиеся объекты жилой недвижимости.
Документы и сокращения статьи
НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.10 г. № 2755-VI.
ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 г. № 435-IV.
СКУ — Семейный кодекс Украины от 10.01.02 г. № 2947-III.
ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.
Закон № 2402 — Закон Украины «Об охране детства» от 26.04.01 г. № 2402-III.
Закон № 791 — Закон УССР «О правовом режиме территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы» от 27.02.91 г. № 791а-XII.
Порядок № 1588 — Порядок учета плательщиков налогов и сборов, утвержденный приказом МФУ от 09.12.11 г. № 1588.
Порядок № 1236 — Порядок направления органами государственной налоговой службы налоговых уведомлений-решений плательщикам налогов, утвержденный приказом МФУ от 28.11.12 г. № 1236.
Постановление № 106 — постановление КМУ «Об организации выполнения постановлений Верховной Рады Украинской ССР о порядке введения в действие законов Украинской ССР «О правовом режиме территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы» и «О статусе и социальной защите граждан, пострадавших вследствие Чернобыльской катастрофы» от 23.07.91 г. № 106.
ДБН В.2.2-15-2005 — ДБН В.2.2-15-2005 «Здания и сооружения Жилые дома. Основные положения», утвержденные приказом Госстроя от 18.05.05 г. № 80.
МЗП — минимальная заработная плата.
«ВНСУ» — журнал «Вестник налоговой службы Украины».
