ПОДАТОК НА НЕРУХОМІСТЬ:
перше знайомство
З 1 січня 2013 року почав діяти новий місцевий податок — податок на нерухоме майно. Узагалі-то під час прийняття Податкового кодексу України планувалося, що його буде запроваджено ще з 01.01.12 р., але згодом ця подія двічі переносилася на пізніший термін. І лише тепер податок на нерухомість став реальністю.
У сьогоднішній публікації розглянемо основні правила нарахування та сплати податку на нерухомість.
Сергій ДЕЦЮРА, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор», s.detsyura@id.factor.ua
Платники податку на нерухомість
З 2013 року починає стягуватися новий місцевий податок — податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухомість), порядок справляння якого визначено ст. 265 розд. XII «Місцеві податки і збори» ПКУ.
Платниками цього місцевого податку відповідно до п. 265.1 ПКУ є власники об’єктів житлової нерухомості:
— фізичні особи;
— юридичні особи;
— нерезиденти.
Отже, сплачувати податок на нерухомість будуть лише власники житлової нерухомості, тобто особи, які мають відповідні документи, що підтверджують право власності на об’єкт житлової нерухомості (наприклад, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу тощо). Особи, які орендують житло (квартиру, будинок тощо) або проживають у ньому на інших підставах, не сплачують цей податок.
Питання щодо визначення платника податку виникають, коли об’єкт житлової нерухомості перебуває у власності кількох осіб, наприклад, у спільній частковій* або спільній сумісній** власності. У цьому випадку визначати платника податку на нерухомість слід за спеціальними правилами (п.п. 265.1.2 ПКУ):
1) якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності кількох осіб, платником податку є кожна з цих осіб за належну їй частку. Так, наприклад, якщо житловий будинок, що перебуває у спільній частковій власності двох юридичних осіб, розділений між ними в пропорції 1/4 та 3/4, то платниками податку на нерухомість виступатимуть обидві юридичні особи, одна з них буде сплачувати податок за 1/4 об’єкта жилої нерухомості, а інша за 3/4;
2) якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб, то у випадку коли такий об’єкт нерухомості:
— не поділений в натурі — платником податку буде одна з осіб-власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом. Наприклад, за квартиру, що перебуває у спільній власності подружжя і не розділена між ними в натурі, сплачувати цей податок за всю житлову пощу квартири буде один із членів подружжя (чоловік чи дружина);
— поділений між ними в натурі — платником податку є кожна з осіб-власників за належну їй частку. Наприклад, якщо квартира, що перебуває у спільній власності подружжя, розділена судом між чоловіком і дружиною в натурі в пропорції 2/5 у дружини і 3/5 у чоловіка, то кожен із членів подружжя буде окремим платником податку на нерухомість. При цьому сплачувати цей податок вони будуть за свою частку, тобто дружина за 2/5 житлової площі, а чоловік — за 3/5.
* Спільна часткова власність — це власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності (ст. 356 ЦКУ).
** Спільна сумісна власність — це спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності (ст. 368 ЦКУ). При цьому слід ураховувати, що співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності (ст. 370 ЦКУ).
Об’єкт та база оподаткування
Об’єкт оподаткування. Об’єктом обкладення податком на нерухомість є об’єкт житлової нерухомості. Під житловою нерухомістю розуміють будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки тощо (п.п. 14.1.129 ПКУ).
При цьому відповідно до п.п. 265.2.2 ПКУ звільняються від обкладання податком на нерухомість:
а) об’єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави або територіальних громад (їх спільній власності);
б) об’єкти житлової нерухомості, які розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення. Вимоги до зон, які вважаються зонами відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, містяться у ст. 2 Закону № 791, а перелік таких зон наведено у додатку 1 до постанови № 106;
в) будівлі дитячих будинків сімейного типу. Нагадаємо, що відповідно до ст. 2565 СКУ та ст. 1 Закону № 2402 під таким будинком розуміють окрему сім’ю, що створюється за бажанням подружжя або окремої особи, яка не перебуває у шлюбі, для забезпечення сімейного виховання і спільного проживання не менш як п’яти дітей-сиріт, а також дітей, позбавлених батьківського піклування;
г) садовий* або дачний будинок**, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку. Якщо особа має у власності, наприклад, два чи більше садових (або дачних) будинків, вона звільняється від сплати податку на нерухомість лише за один із таких будинків на вибір;
ґ) об’єкти житлової нерухомості, які належать багатодітним сім’ям та прийомним сім’ям, у яких виховуються троє та більше дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю. Сплачувати податок такі платники будуть за тим же принципом, що і при сплаті податку за садовий або дачний будинок, тобто у разі наявності двох і більше об’єктів жилої нерухомості, які належать вищезгаданим платникам, податок не сплачується лише за один із об’єктів жилої нерухомості, що перебувають у їх власності;
д) гуртожитки. Відповідно до ст. 127 ЖКУ гуртожитками вважають жилі будинки, які призначені для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання. Такі будинки вважаються гуртожитками, якщо вони зареєстровані як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.
* Садовий будинок — це будинок для літнього (сезонного) використання, який у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (п. «е» п.п. 14.1.129 ПКУ).
** Дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку (п. «є» п.п. 14.1.129 ПКУ).
База оподаткування. Базою оподаткування є житлова площа об’єкта житлової нерухомості (п.п. 265.3.1 ПКУ). Отже, розраховувати податок на нерухомість суб’єкти господарювання будуть виходячи виключно з житлової площі нерухомого майна***, а не із загальної площі такого об’єкта.
*** Зауважимо, що, наприклад, у квартирних будинках житлову площу визначають як суму площ житлових кімнат без урахування вбудованих шаф. При цьому житловими приміщеннями (кімнатами) вважають опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживання і яке відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату і повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів відносно шуму, вібрації, ультразвуку та інфразвуку, електричних та електромагнітних полів та іонізуючого випромінювання. До нежитлових приміщень відносять приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду, тобто нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (додатки Б та В до ДБН В.2.2-15-2005 та ст.4 ЖКУ).
При цьому слід враховувати, що у разі наявності у платника податку (фіз- чи юрособи) кількох об’єктів оподаткування база оподаткування обчислюється окремо за кожним з таких об’єктів (п.п. 265.3.4 ПКУ).
Пільги
При стягненні податку на нерухомість надано пільги, але лише для фізичних осіб (п. 265.4 ПКУ). Суть пільг полягає у зменшенні бази оподаткування, тобто житлової площі:
а) для квартири — на 120 кв. м;
б) для житлового будинку — на 250 кв. м.
Звертаємо увагу, що застосовуючи таку пільгу, фізособи мають враховувати, що зменшення:
1) надається один раз за базовий податковий (звітний) період. Базовим податковим періодом для податку на нерухомість є календарний рік, тому пільга може застосовуватися лише один раз на рік;
2) застосовується до об’єкта житлової нерухомості, у якій фізособа — платник податку зареєстрована в установленому законом порядку, або за вибором такого платника до будь-якого іншого об’єкта житлової нерухомості, який перебуває в його власності.
Ураховуючи наведені вище обмеження, продемонструємо порядок застосування пільг на таких прикладах.
Приклад 1. Фізособа має у власності два об’єкта оподаткування: квартиру житловою площею 110 кв. м та будинок житловою площею 270 кв. м.
Отже, вона має право застосувати пільгу з податку на нерухомість на вибір до одного (!) з об’єктів оподаткування. Тобто вона або зменшить базу оподаткування для квартири, і тим самим уникне сплати податку за квартиру (площа квартири менша за 120 кв. м) та сплатить податок лише за житловий будинок (за 270 кв. м), або зменшить базу оподаткування для житлового будинку і тому сплатить податок всього за 20 кв. м. будинку (270 - 250) і за всю житлову площу квартири (110 кв. метрів).
Приклад 2. Подружжя має на праві спільної сумісної власності квартиру житловою площею 150 кв. м. Їхні частки, що виділені в натурі, становлять 80 кв. м (дружини) і 70 кв. м (чоловіка).
У цьому випадку пільгу мають право застосувати кожен із членів подружжя, оскільки в цьому випадку платником податку на нерухомість виступає кожна особа окремо. Ураховуючи це, кожен із членів подружжя взагалі звільняється від сплати податку за квартиру, оскільки житлова площа частини квартири, що перебуває у власності і чоловіка, і дружини, не перевищує 120 кв. м.
Приклад 3. Подружжя має на праві спільної сумісної власності квартиру житловою площею 130 кв. м без виділення часток кожному в натурі, а також дачний будинок з житловою площею 150 кв. м.
У цьому випадку незалежно від того, хто із членів подружжя (чоловік чи дружина) за їх згодою будуть виступати платником податку, сплатити податок вони мають лише за 10 кв. м житлової площі квартири (130 - 120). За дачний будинок податок не сплачується відповідно до п.п. «г» п.п. 265.2.2 ПКУ.
Приклад 4. Дві фізособи на праві спільної часткової власності мають будинок площею 300 кв. м. Особі А належить 140 кв. м площі будинку, особі Б — 160 кв. м. Крім того, особа А має у власності садовий будинок житловою площею 100 кв. м, а особа Б — квартиру житловою площею 150 кв. м.
У цьому випадку особа А взагалі звільняється від сплати податку на нерухомість, оскільки площа будинку, що їй належить, менша за 250 кв. м, а за садовий будинок податок не сплачується відповідно до п.п. «г» п.п. 265.2.2 ПКУ.
Особа Б буде:
— або сплачувати податок за квартиру з площі 150 кв. м у випадку застосування пільги до будинку,
— або сплачувати податок за будинок з площі 160 кв. м та за квартиру із 30 кв. м (150 - 120), якщо застосує пільгу до квартири.
Вибір має зробити особа Б.
Приклад 5. Фізособа має у власності дві квартири житловою площею 52 кв. м та 45 кв. м, а також садовий будинок житловою площею 100 кв. м та дачний будинок житловою площею 150 кв. м.
Сплачувати податок така фізична особа буде за одну квартиру та за один із будинків (садовий чи дачний) на вибір фізичної особи. Адже пільга може бути застосована лише до житлової площі однієї із квартир, а не до сумарної їх площі. Так само лише один із будинків (садовий або дачний) не буде об’єктом оподаткування згідно із п.п. «г» п.п. 265.2.2 ПКУ. При цьому фізособа може самостійно вибрати об’єкти, за які не буде сплачуватись податок.
Ще раз зауважимо: пільга надається лише до одного будь-якого об’єкта житлової нерухомості, який перебуває у власності фізособи, тому не можна застосовувати одночасно пільгу до площі квартири та будинку. На це також звертають увагу податківці в консультації, наведеній у «ВПСУ», 2011, № 38 — 39, с. 15. При цьому звільнення від оподаткування одного садового або дачного будинку може застосовуватись одночасно із пільгою.
Ставки податку
Ставка податку на нерухомість відповідно до п. 265.5 ПКУ встановлюються сільською, селищною або міською радою в розрахунку на 1 кв. м житлової площі об’єкта житлової нерухомості, але не може перевищувати:
— для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. м, та житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв. м, — 1 % розміру МЗП, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року. У 2013 році максимальна ставка податку для таких об’єктів складе 11,47 грн. за кв. м (1147 грн. х 1 %);
— для квартир, житлова площа яких перевищує 240 кв. м, та житлових будинків, житлова площа яких перевищує 500 кв. м, — 2,7 % розміру МЗП, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року. У 2013 році максимальна ставка податку для таких об’єктів складе 30,97 грн. за кв. м (1147 грн. х 2,7 %).
Сплата податку фізособами
Відповідно до пп. 265.3.2 та 265.3.3 ПКУ, коли йдеться про нерухомість фізичних осіб, то обчислювати розмір бази оподаткування будуть працівники органу ДПС на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Дані з такого реєстру безоплатно надаються податківцям органами державної реєстрації прав на нерухоме майно. Тобто, фізособи — платники податку на нерухомість самостійно не визначають розмір бази для обкладення податком на нерухомість. За них це роблять податківці.
У зв’язку з цим і обчислювати суми податку з об’єктів житлової нерухомості, які знаходяться у власності таких платників, будуть також органи ДПС за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості (п.п. 265.7.1 ПКУ).
Щоб повідомити фізосіб про нарахований розмір податку, податківці надсилають їм до 1 липня звітного року (п.п. 265.7.2 ПКУ) за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості податкове повідомлення-рішення про суму нарахованого податку до сплати та з необхідними платіжними реквізитами.
Звертаємо увагу, що згідно з п. 58.3 ПКУ та п. 3.8 Порядку № 1236 податкове повідомлення-рішення вважається надісланим (врученим) фізичній особі, якщо його вручено їй особисто чи її законному представникові або надіслано на адресу за місцем проживання або останнього відомого її місцезнаходження з повідомленням про вручення.
При цьому варто пам’ятати, що у разі коли пошта не може вручити платнику податків податкове повідомлення-рішення через відсутність фізособи за місцезнаходженням, або через її відмову прийняти податкове повідомлення-рішення або через незнаходження її за фактичним місцем розташування (місцезнаходження) або з інших причин, то податкове повідомлення-рішення вважається врученим у день, зазначений поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причин невручення. Водночас у разі, якщо вручити податкове повідомлення-рішення неможливо через помилку, допущену контролюючим органом, податкове повідомлення-рішення вважається таким, що не вручено платнику податків.
Та все ж якщо фізособі вчасно не надійшло податкове повідомлення-рішення (до 1 липня), але вона впевнена, що має сплатити податок (з урахуванням наданих їй пільг), то щоб уникнути негативних наслідків, радимо самостійно звернутися до ДПС за місцезнаходженням об’єктів оподаткування і уточнити потрібну інформацію.
Сплатити вказане у податковому повідомленні-рішенні податкове зобов’язання фіособа має протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення за місцем розташування об’єкта оподаткування, тобто сплата податку відбувається одним платежем на весь рік.
За новостворені (нововведені) об’єкти житлової нерухомості податок фізособа буде сплачувати починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.
У разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється (п.п. 265.8.1 ПКУ):
— для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування;
— для нового власника — починаючи з місяця, в якому виникло право власності.
Тобто якщо особа продала квартиру, наприклад, 20.06.13 р., то попередній власник має сплатити податок на нерухомість за січень — травень 2013 року, а новий за червень — грудень 2013 року.
При цьому про розмір податку, нарахований за такі об’єкти житлової нерухомості, орган ДПС буде повідомляти фізосіб також шляхом надсилання податкового повідомлення-рішення після отримання від органу держреєстрації прав на нерухоме майно інформації про виникнення чи про перехід права власності на такий об’єкт у фізособи. Сплатити податок фізособа має також протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення за місцем розташування об’єкта оподаткування.
Зауважимо, що у випадку коли фізособи не згодні із розміром податку, нарахованого податківцями, чи правилами застосування пільг, чи розміру ставки податку, вони мають право звернутися до податківців для звірки даних. При собі вони повинні мати документи, що підтверджують їх право власності на об’єкт оподаткування та місце проживання (реєстрації). Після такого звернення орган ДПС має провести перерахунок суми податку і надіслати податкове повідомлення-рішення зазначеному власнику з уточненими даними. Ми б радили особам, у яких є декілька об’єктів оподаткування, письмово повідомити органи ДПС про те, до якого саме об’єкта слід застосувати пільгу або звільнення від оподаткування. Інакше податківці можуть застосувати пільги на свій розсуд — щоб сума податку була максимальною.
Особливості оподаткування юросіб
Що стосується стягнення податку з юросіб, то розраховувати такий податок, як і визначати базу оподаткування, вони мають самостійно станом на 1 січня звітного року і до 1 лютого цього року подати органу ДПСУ за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними частками поквартально (п.п. 265.7.5 ПКУ). Тобто за 2013 рік таку декларацію слід подати не пізніше 31.01.13 р.
Юридичні особи, на відміну від фізичних, у разі набуття права власності на об’єкт житлової нерухомості протягом року податок нараховують з дня виникнення права власності на такий об’єкт (п.п. 265.7.6 ПКУ).
При цьому декларація за новостворені (нововведені) об’єкти подається протягом місяця з дня виникнення права власності на такий об’єкт. А от при переході права власності на об’єкт житлової нерухомості граничного строку подання декларації не встановлено та, власне, й прямої вимоги про її подання юрособами у ПКУ немає (у п. 265.8 ПКУ йдеться про направлення податкового повідомлення-рішення, тобто про механізм, за яким стягується податок з фізосіб). Отже, поки ще не зрозуміло, чи потрібно подавати декларацію в такому випадку і коли саме. Але аналіз проекту* податкової декларації з податку на нерухоме майно вказує на те, що податківці розглядають усі ситуації набуття права власності на нерухоме майно як ідентичні. Отже, варто і у такій ситуації подавати декларацію протягом місяця з дня виникнення права власності на об’єкт житлової нерухомості.
* Розміщений на сайті ДПСУ: http://sts.gov.ua/regulyatorna-politika-/regulyatorna-politika/2012-rik/61849.html
Зауважимо, що декларацію слід подавати за місцезнаходженням об’єкта оподаткування, а тому якщо у платника податків є у власності декілька об’єктів житлової нерухомості, місце подання декларацій і їх кількість буде залежати від місця розміщення таких об’єктів.
Так, якщо об’єкти житлової нерухомості будуть розташовані на території однієї адміністративно-територіальної одиниці (сільської, селищної або міської ради), то платник буде подавати одну податкову декларацію за всі об’єкти житлової нерухомості до ДПС за місцем їх знаходження.
У випадку коли об’єкти житлової нерухомості знаходяться на території різних адміністративно-територіальних одиниць, то платник податку має подати до ДПС окрему декларацію з податку на нерухомість за місцезнаходженням кожного окремого об’єкта житлової нерухомості. При цьому якщо об’єкти житлової нерухомості перебувають у тих адміністративно-територіальних одиницях, де юрособа не перебуває на обліку в органі ДПС, то така юрособа перед тим, як подавати декларацію, має стати на обік як за неосновним місцем обліку (п. 63.3 ПКУ).
Звертаємо увагу, що стати на облік у органах ДПС за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості як за неосновним місцем обліку згідно з п.п. 7.2 Порядку № 1588 слід протягом 10 робочих днів після реєстрації такого нерухомого майна або виникнення об’єкта оподаткування. Для цього потрібно подати в такий орган ДПС реєстраційну заяву за формою № 1-ОПП з позначкою «облік за неосновним місцем обліку».
При цьому слід пам’ятати, що у випадку коли суб’єкт господарювання, має у власності на 01.01.13 р. належним чином зареєстрований об’єкт нерухомості, який знаходиться на території іншої адміністративно територіальної одиниці, але не стоїть на обліку у ДПС за місцем знаходження такої нерухомості, то він має стати на обліку у такому органі ДПС. Для цього йому потрібно подати заяву за формою № 1-ОПП не пізніше 16.01.13 р. Якщо суб’єкт господарювання став на облік у такій ДПС при реєстрації нерухомості, то повторно ставати на обліку у ДПС за місцем знаходження нерухомості не потрібно.
Звертаємо увагу, що на момент підготовки номера форма податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, ще не затверджена. Як же юрособам задекларувати наявні у них об’єкти житлової нерухомості?
У ПКУ така ситуація не передбачена. Податківці також поки не надали жодних роз’яснень з цього приводу. Тому, на наш погляд, якщо форму декларації не буде затверджено до 31.01.13 р, юрособам, скоріше за все, доведеться подавати інформацію про нарахований податок у довільній формі (при цьому можна орієнтуватися на проект податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки)*. Про всі зміни в цьому питанні ми будемо оперативно інформувати на сторінках нашої газети.
* Розміщений на сайті ДПСУ: http://sts.gov.ua/regulyatorna-politika-/regulyatorna-politika/2012-rik/61849.html
Сплачувати розраховані у декларації податкові зобов’язання за наявні об’єкти житлової нерухомості юрособи мають авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом. Тобто за І квартал 2013 року слід сплати цей податок не пізніше 29.04.13 р., за ІІ квартал 2013 року — не пізніше 29.07.13 р., за ІІІ квартал 2013 р. — не пізніше 29.10.13 р., за ІV квартал 2013 року — не пізніше 29.01.14 р.
На цьому все. Сподіваємося, що ця публікація містить достатньо інформації, яка допоможе вам, шановні читачі, без проблем сплати податок за наявні об’єкти житлової нерухомості.
Документи і скорочення статті
ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.10 р. № 2755-VI.
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.03 № 435-IV.
СКУ — Сімейний кодекс України від 10.01.02 р. № 2947-III.
ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.
Закон № 2402 — Закон України «Про охорону дитинства» від 26.04.01 р. № 2402-III.
Закон № 791 — Закон УРСР «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» від 27.02.91 р. № 791а-XII.
Порядок № 1588 — Порядок обліку платників податків і зборів, затверджений наказом МФУ від 09.12.11 р. № 1588.
Порядок № 1236 — Порядок направлення органами державної податкової служби податкових повідомлень-рішень платникам податків, затверджений наказом МФУ від 28.11.12 р. № 1236.
Постанова № 106 — постанова КМУ «Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію законів Української РСР «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи» та «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» від 23.07.91 р. № 106.
ДБН В.2.2-15-2005 — ДБН В.2.2-15-2005 «Будинки і споруди Житлові будинки. Основні положення», затверджений наказом Держбуду від 18.05.05 р. № 80.
МЗП — мінімальна заробітна плата.
«ВПСУ» — журнал «Вісник податкової служби України».
