Арендую, оплачиваю… Ой, извините, я передумал, верните деньги

В избранном В избранное
Печать
СЕМЕНЧЕНКО ЖАННА
Бухгалтерская неделя Июль, 2014/№ 29
Бизнес переживает сейчас не лучшие времена, поэтому в последнее время участились отказы от уже оплаченной аренды. Каковы шансы арендатора вернуть предоплату? Что делать, если арендатор находится в Крыму?

Как вернуть предоплату?

Если возникла такая ситуация, безусловно, первое, что должен сделать арендатор, это внимательно перечитать договор аренды. Как правило, стороны прописывают в договоре условия его расторжения по инициативе одной из сторон. Инициативу сейчас проявляет арендатор, поэтому, если договор позволяет расторжение при условии предварительного уведомления арендодателя за определенный срок (например, за месяц до желаемой даты), то считайте, что вам повезло.

В таком случае арендодателю направляется письменное уведомление со ссылкой на соответствующий пункт договора и указанием желаемой даты прекращения аренды. Затем подписывается допсоглашение о расторжении договора и в оговоренный срок объект возвращается арендодателю. Факт возврата объекта подтверждается актом приема-передачи. Если вы вернете объект позже оговоренной даты расторжения договора, арендодатель вправе будет требовать с вас оплату за дни фактического использования имущества уже после окончания срока действия договора.

Важно! При расторжении до­говора обязательства сторон прекращаются (ч. 2 ст. 653 ГКУ), а значит, сумма арендной платы за ненаступившие месяцы подлежит возврату.

Обратите внимание! Договор аренды здания, другого капитального сооружения (их частей), заключенный на срок 3 года и более, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ). При этом право аренды в таком случае должно быть зарегистрировано (ч. 1 ст. 794 ГКУ). Это делает нотариус при удостоверении договора. Соответственно расторжение такого договора должно быть также оформлено через нотариуса, который снимет с регистрации право аренды. Если договор заключался в простой письменной форме, то и расторгается он в простой письменной форме.

А что если договор не предусматривает права арендатора отказаться от аренды, заблаговременно пре­дупредив арендодателя? Действия арендатора такие. В большинстве случаев договор аренды заключается на определенный срок. Это следует из сути самих арендных отношений — имущество передается нанимателю в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГКУ).

На заметку. Законодательство позволяет заключать договор аренды без установления срока (ч. 2 ст. 763 ГКУ), однако это скорее исключение из правил. Особенно если речь идет об аренде недвижимости, где срок действия договора влияет на обязательность его нотариального удостоверения и регистрации права аренды. Если все-таки вы арендовали имущество по бессрочному договору и особые условия отказа в нем не прописаны, то согласно абз. второму ч. 2 ст. 763 ГКУ каждая из сторон может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца.

Если договор аренды заключался на определенный срок без оговаривания срока заблаговременного предупреждения арендодателя об отказе от аренды, такой договор можно расторгнуть:

по соглашению сторон. Для этого арендатор направляет арендодателю письменное предложение о расторжении договора. Арендодатель должен рассмотреть его и уведомить арендатора о своем решении в 20-дневный срок (ч. 3 ст. 188 ХКУ). Если стороны достигли согласия, то оформляется допсоглашение о расторжении договора. Если договориться не получилось, то ищем счастье в суде (об этом далее);

в одностороннем порядке через суд. Право на обращение в суд арендатор получает, если стороны не достигли договоренности или если арендодатель не дал ответ в установленный 20-дневный срок (с учетом времени на почтовую доставку) (ч. 4 ст. 188 ХКУ). В суде арендатор может отстаивать право досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, опираясь на ст. 652 ГКУ.

Внимание! Изменение или расторжение договора на основании ст. 652 ГКУ возможно при наличии одновременно таких условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит;

2) изменение обстоятельств предопределено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей внимательности и осмотрительности, которые от нее требовались;

3) выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора;

4) из сути договора или обычаев делового оборота не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Последние события, происходящие у нас в стране, дают основания для положительного решения вопроса в суде. Главное — доказать, что именно это вынудило арендатора отказаться от аренды.

Договор считается расторгнутым с даты вступления в силу решения суда или с даты, указанной в нем (ч. 3 ст. 653 ГКУ, ч. 5 ст. 188 ХКУ). Обязательства по договору с этого момента прекращаются.

Отдельно скажем несколько слов о расторжении договора аренды имущества, находящегося в государственной или коммунальной собственности. Согласно ст. 26 Закона № 2269 односторонний отказ от договора аренды не допускается. Договор прекращается в таких случаях:

• окончание срока, на который он был заключен;

• приватизация объекта аренды арендатором (при участии арендатора);

• банкротство арендатора;

• гибель объекта аренды;

• ликвидация юридического лица, являвшегося арендатором или арендодателем.

 

Налоговый учет и крымский нюанс

Итак, вы договорились, что договор аренды расторгается, а сумма предоплаты за ненаступившие периоды возвращается. При этом:

• в налоговом учете прибыли никакие корректировки не делаются, так как доход арендодатель отражает на дату фактического предоставления арендных услуг. Соответственно, доход по ненаступившим месяцам им отражен еще не был. Арендатор, в свою очередь, также не корректирует расходы;

арендодатель выписывает расчет корректировки к налоговой накладной, ранее выписанной на сумму полученной предоплаты. Что касается даты корректировки, то считаем, что это можно сделать уже на момент возврата объекта аренды. Объясняется это тем, что в связи с расторжением договора сумма оставшейся предоплаты перестает быть объектом обложения НДС (нет оснований для дальнейшего предоставления услуг). Иными словами, эта сумма уже не является предоплатой арендных услуг. В то же время осторожные плательщики могут уменьшить НДС на дату возврата предоплаты арендатору. Логика здесь такая: согласно п. 192.1 НКУ, если после поставки товаров/услуг осуществляется какое-либо изменение суммы компенсации их стоимости, включая последующий за поставкой пересмотр цен, перерасчет в случаях возврата товаров/услуг лицу, которое их предоставило, или при возврате поставщиком суммы предварительной оплаты товаров/услуг, суммы налоговых обязательств и налогового кредита поставщика и получателя подлежат соответствующей корректировке. Для возникновения обязательств по НДС по арендным услугам значимы такие события: факт предоставления арендных услуг и факт получения предоплаты. Передача объекта в аренду и обратный его возврат не влияют на налоговые обязательства. Пересчитать стоимость арендных услуг на дату расторжения договора невозможно, так как эти услуги еще не предоставлены. Налоговые обязательства возникли на дату полученной предоплаты, поэтому и корректировать их нужно на дату ее возврата. Но еще раз повторим, что это объяснение для осторожных плательщиков;

• арендодатель-единоналожник уменьшает базу обложения единым налогом на сумму возвращенных средств и на дату их фактического возврата (п.п. 5 п. 292.11 НКУ). Причем Миндоходов (категория 108.08 ЗIР Миндоходов) считает, что такую корректировку нужно делать путем подачи уточняющей декларации за соответствующий период, в котором была получена предоплата от арендатора, или путем уточнения показателей в отчетной декларации. Физлица-единоналожники отражают сумму возвращенных средств в гр. 3 Книги учета доходов (Книги учета доходов и расходов).

Теперь переходим непосредственно к «крымской проблеме». Перечислить деньги таким контр­агентам сейчас практически нет возможности. Как выход из ситуации крымские субъекты уступают право требования долга другому субъекту хозяйствования, находящемуся на материке (либо дружескому субъекту, либо тому, кому крымчанин сам должен и не имеет возможности с ним рассчитаться).

Такая рокировка вполне возможна согласно действующему законодательству. ГКУ относит уступку права требования долга к основаниям замены кредитора в обязательстве. Соответственно, арендодатель, имея на руках договор аренды и договор уступки, перечисляет излишнюю предоплату не крымскому арендатору, а новому кредитору. При этом учитывайте такие моменты:

• уступка должна совершаться в той же форме, что и договор, на основании которого возникло обязательство (ч. 1 ст. 513 ГКУ). Следовательно, если договор аренды удостоверялся нотариально, то и договор уступки нужно заверить у нотариуса;

• если иное не предусмотрено договором аренды, получать согласие арендодателя на уступку требования долга новому кредитору не нужно (ч. 1 ст. 516 ГКУ);

• чтобы у нового кредитора не было проблем с признанием операции факторингом, нельзя допускать платность уступки ни в виде отдельно установленного вознаграждения, ни в виде определения цены передаваемого требования в сумме меньшей, чем это установлено первоначальным договором. Услугу факторинга (т. е. передачи денежного требования от одного лица к другому за плату) могут оказывать только финучреждения (п. 11 ч. 1 ст. 4 Закона № 2664). Иными словами, если должен вам арендодатель вернуть 5000 грн., уступку требования следует оформлять также на 5000 грн.

Налоговые последствия для арендодателя в случае возврата предоплаты новому кредитору, а не первоначальному, такие же, как мы указали выше. Несколько слов скажем лишь по поводу корректировки налоговых обязательств по НДС. Считаем, что замена кредитора в обязательстве не меняет для арендодателя правила игры: на дату расторжения договора и возврата объекта аренды он выписывает расчет корректировки к ранее составленной налоговой накладной на крымского арендатора и отправляет ему его экземпляр (как того требует п.п. 192.1.1 НКУ). Если последний уже в рядах плательщиков НДС не числится, расчет корректировки ему можно вообще не отправлять.

На заметку. Если бы речь шла об арендаторе, находящемся на материке, который уступил свое требование новому кредитору, то на дату возврата объекта из аренды в связи с расторжением договора он должен уменьшить налоговый кредит по НДС (на основании расчета корректировки, полученного от арендодателя).

В бухгалтерском учете арендодатель на основании договора уступки права требования долга перебрасывает задолженность по излишне полученной арендной плате с крымского контрагента на нового кредитора и, соответственно, погашает ту задолженность.

 

Выводы

  • Расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора можно, заблаговременно уведомив об этом арендодателя в сроки, установленные договором.

  • Если такой срок не установлен договором, арендатор в любой момент может направить арендодателю предложение расторгнуть срочный договор аренды. Для ответа арендодателю дан 20-дневный срок.

  • Если стороны не пришли к обоюдному согласию расторгнуть договор аренды, спор решается в суде. При этом арендатору нужно доказать существенное изменение обстоятельств, побудивших его на досрочное расторжение договора.

  • Возврат предоплаты крымскому арендатору в связи с расторжением договора аренды можно реализовать путем уступки права требования такого долга новому кредитору, находящемуся на материке.

  • При возврате излишне полученной суммы арендной платы арендодатель не делает корректировки в налоговом учете прибыли, но имеет право на уменьшение суммы налоговых обязательств по НДС. Арендодатель-единоналожник уменьшает на сумму возврата базу обложения единым налогом.

Документы статьи

Закон № 2269 — Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.

Закон № 2664 — Закон Украины «О финансовых услугах и государственном регулировании рынка финансовых услуг» от 12.07.01 г. № 2664-III.

Теги Аренда
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить