Орендую, оплачую…Ой, вибачте, я передумав, поверніть гроші

Якщо виникла така ситуація, безумовно, перше, що має зробити орендар, це уважно перечитати договір оренди. Як правило, сторони прописують у договорі умови його розірвання з ініціативи однієї зі сторін. Ініціативу сьогодні виявляє орендар, тому якщо договір дозволяє розірвання за умови попереднього повідомлення орендодавця за певний строк (наприклад, за місяць до бажаної дати), то вважайте, що вам пощастило.

У такому випадку орендодавцеві надсилається письмове повідомлення з посиланням на відповідний пункт договору і зазначенням бажаної дати припинення оренди. Потім підписується додаткова угода про розірвання договору, і в застережений строк об’єкт повертається орендодавцю. Факт повернення об’єкта підтверджується актом приймання-передання. Якщо ви повернете об’єкт пізніше застереженої дати розірвання договору, орендодавець матиме право вимагати від вас оплату за дні фактичного використання майна вже після закінчення строку дії договору.

Важливо! При розірванні договору зобов’язання сторін припиняються (ч. 2 ст. 653 ЦКУ), а отже, сума орендної плати за місяці, що не настали, підлягає поверненню.

Зверніть увагу! Договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх частин), укладений на строк 3 роки та більше, підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). При цьому право оренди в такому випадку має бути зареєстроване (ч. 1 ст. 794 ЦКУ). Це вчинює нотаріус під час посвідчення договору. Відповідно, розірвання такого договору також має бути оформлене через нотаріуса, який зніме з реєстрації право оренди. Якщо договір укладався у простій письмовій формі, то й розривається він у простій письмовій формі.

А що коли договір не передбачає права орендаря відмовитися від оренди, завчасно попередивши орендодавця? Дії орендаря такі. Здебільшого договір оренди укладається на певний строк. Це випливає із суті самих орендних відносин — майно передається наймачу в користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦКУ).

На замітку. Законодавство дозволяє укладати договір оренди без установлення строку (ч. 2 ст. 763 ЦКУ), однак це швидше виняток із правил. Особливо якщо йдеться про оренду нерухомості, де строк дії договору впливає на обов’язковість його нотаріального посвідчення та реєстрації права оренди. Якщо ви все-таки орендували майно за безстроковим договором та особливі умови відмови в ньому не прописані, то згідно з абзацом другим ч. 2 ст. 763 ЦКУ кожна зі сторін може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за один місяць, а в разі наймання нерухомого майна — за три місяці.

Якщо договір оренди укладався на певний строк без застереження строку завчасного попередження орендодавця про відмову від оренди, такий договір можна розірвати:

• за угодою сторін. Для цього орендар надсилає орендодавцеві письмову пропозицію про розірвання договору. Орендодавець має розглянути її та повідомити орендаря про своє рішення у 20-денний строк (ч. 3 ст. 188 ГКУ). Якщо сторони досягли згоди, то оформляється додаткова угода про розірвання договору. Якщо домовитися не вийшло, то шукаємо щастя в суді (про це далі);

• в односторонньому порядку через суд. Право на звернення до суду орендар отримує, якщо сторони не досягли домовленості або якщо орендодавець не дав відповіді у встановлений 20-денний строк (з урахуванням часу на пош­тову доставку) (ч. 4 ст. 188 ГКУ). У суді орендар може обстоювати право дострокового розірвання договору в односторонньому порядку у зв’язку з істотною зміною обставин, спираючись на ст. 652 ЦКУ.

Увага! Зміна або розірвання договору на підставі ст. 652 ЦКУ можливі за одночасної наявності таких умов:

1) у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення попри всю турботливість і обачність, що від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін та позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.

Останні події, які відбуваються у нашій країні, дають підстави для позитивного вирішення питання в суді. Головне — довести, що саме це змусило орендаря відмовитися від оренди.

Договір вважається розірваним із дати набрання чинності рішенням суду або з дати, зазначеної в ньому (ч. 3 ст. 653 ЦКУ, ч. 5 ст. 188 ГКУ). Зобов’язання за договором із цього моменту припиняються.

Окремо скажемо кілька слів про розірвання договору оренди майна, що перебуває в державній або комунальній власності. Згідно зі ст. 26 Закону № 2269 одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір припиняється в таких випадках:

• закінчення строку, на який його було укладено;

• приватизація об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

• банкрутство орендаря;

• загибель об’єкта оренди;

• ліквідація юридичної особи, яка була орендарем чи орендодавцем.

Отже, ви домовилися, що договір оренди розривається, а сума передоплати за періоди, які не настали, повертається. При цьому:

• у податковому обліку прибутку жодні коригування не виконуються, оскільки орендодавець відображає дохід на дату фактичного надання орендних послуг. Відповідно, дохід за місяцями, що не настали, ним відображено ще не було. Орендар, відповідно, також не коригує витрати;

• орендодавець виписує розрахунок коригування до податкової накладної, раніше виписаної на суму отриманої передоплати. Що стосується дати коригування, то вважаємо, що це можна зробити вже на момент повернення об’єкта оренди. Пояснюється це тим, що у зв’язку з розірванням договору решта передоплати перестає бути об’єктом обкладення ПДВ (немає підстав для подальшого надання послуг). Інакше кажучи, ця сума вже не є передоплатою орендних послуг. Водночас обережні платники можуть зменшити ПДВ на дату повернення передоплати орендарю. Логіка тут така. Згідно з п. 192.1 ПКУ якщо після постачання товарів/послуг здійснюється будь-яка зміна суми компенсації їх вартості, включаючи наступний за постачанням перегляд цін, перерахунок у випадках повернення товарів/послуг особі, котра їх надала, або при поверненні постачальником суми попередньої оплати товарів/послуг суми податкових зобов’язань і податкового кредиту постачальника та одержувача підлягають відповідному коригуванню. Для виникнення зобов’язань із ПДВ щодо орендних послуг значущими є такі події: факт надання орендних послуг і факт отримання передоплати. Передання об’єкта в оренду і зворотне його повернення не впливають на податкові зобов’язання. Перерахувати вартість орендних послуг на дату розірвання договору неможливо, оскільки ці послуги ще не надано. Податкові зобов’язання виникли на дату отриманої передоплати, тому й коригувати їх потрібно на дату її повернення. Але ще раз повторюємо, що це пояснення для обережних платників;

• орендодавець-єдиноподатник зменшує базу обкладення єдиним податком на суму повернених коштів і на дату їх фактичного повернення (п.п. 5 п. 292.11 ПКУ). Причому Міндоходів (категорія 108.08 ЗIР Міндоходів) вважає, що таке коригування потрібно виконувати шляхом подання уточнюючої декларації за відповідний період, в якому було отримано передоплату від орендаря, або шляхом уточнення показників у звітній декларації. Фізичні особи — єдиноподатники відображають суму повернених коштів у гр. 3 Книги обліку доходів (Книги обліку доходів і витрат).

Тепер переходимо безпосередньо до «кримської» проблеми. Перерахувати гроші таким контрагентам сьогодні практично неможливо. Виходом із ситуації для кримських суб’єктів є відступлення права вимоги боргу іншому суб’єкту господарювання, розташованому на материку (або дружньому суб’єктові, або тому, кому кримчанин сам винен і не має можливості з ним розрахуватися).

Таке рокірування цілком можливе згідно з чинним законодавством. ЦКУ відносить відступлення права вимоги боргу до підстав заміни кредитора в зобов’язанні. Відповідно, орендодавець, маючи на руках договір оренди і договір відступлення, перераховує надмірну передоплату не кримському орендарю, а новому кредитору. При цьому враховуйте такі моменти:

• відступлення має здійснюватися в тій самій формі, що й договір, на підставі якого виникло зобов’язання (ч. 1 ст. 513 ЦКУ). Отже, якщо договір оренди посвідчується нотаріально, то й договір відступлення потрібно засвідчити в нотаріуса;

• якщо інше не передбачено договором оренди, отримувати згоду орендодавця на відступлення вимоги боргу новому кредитору не потрібно (ч. 1 ст. 516 ЦКУ);

• щоб у нового кредитора не було проблем із визнанням операції факторингом, не можна допускати оплатність відступлення ні у вигляді окремо встановленої винагороди, ні у вигляді визначення ціни відступлюваної вимоги в сумі меншій, ніж це встановлено первісним договором. Послугу факторингу (тобто передання грошової вимоги від однієї особи до іншої за плату) можуть надавати лише фінустанови (п. 11 ч. 1 ст. 4 Закони № 2664). Інакше кажучи, якщо орендодавець має повернути вам 5000 грн., відступлення вимоги слід оформляти також на 5000 грн.

Податкові наслідки для орендодавця у випадку повернення передоплати новому кредитору, а не первісному, такі самі, як описані вище. Скажемо декілька слів тільки з приводу коригування податкових зобов’язань із ПДВ. Вважаємо, що заміна кредитора в зобов’язанні не змінює для орендодавця правила гри: на дату розірвання договору та повернення об’єкта оренди він виписує розрахунок коригування до раніше складеної податкової накладної на кримського орендаря та надсилає йому його примірник (як цього вимагає п.п. 192.1.1 ПКУ). Якщо останній у лавах платників ПДВ уже не значиться, розрахунок коригування йому можна взагалі не надсилати.

На замітку. Якби йшлося про орендаря, розташованого на материку, який відступив свою вимогу новому кредитору, то на дату повернення об’єкта з оренди у зв’язку з розірванням договору він має зменшити податковий кредит із ПДВ (на підставі розрахунку коригування, отриманого від орендодавця).

У бухгалтерському обліку орендодавець на підставі договору відступлення права вимоги боргу «перекидає» заборгованість за надміру отриманою орендною платою із кримського контрагента на нового кредитора і, відповідно, погашає цю заборгованість.

Висновки

• Розірвати договір оренди з ініціативи орендаря можна, завчасно повідомивши про це орендодавця у строки, установлені договором.

• Якщо такий строк не встановлено договором, орендар у будь-який момент може надіслати орендодавцеві пропозицію розірвати строковий договір оренди. Для відповіді орендодавцю надано 20-денний строк.

• Якщо сторони не дійшли обопільної згоди припинити договір оренди, спір вирішується в суді. При цьому орендарю потрібно довести істотну зміну обставин, які спонукали його до дострокового розірвання договору.

• Повернення передоплати кримському орендарю у зв’язку з розірванням договору оренди можна реалізувати шляхом відступлення права вимоги такого боргу новому кредитору, який перебуває на материку.

• При поверненні надміру отриманої суми орендної плати орендодавець не здійснює коригування в податковому обліку прибутку, але має право на зменшення суми податкових зобов’язань із ПДВ. Орендодавець-єдиноподатник зменшує на суму повернення базу обкладення єдиним податком.

Документи статті

Закон № 2664 — Закон України «Про фінансові послуги і державне регулювання ринку фінансових послуг» від 12.07.01 р. № 2664-III.

Закон № 2269 — Закон України «Про оренду державного і комунального майна» від 10.04.92 р. № 2269-XII.