«Не было бы счастья, да несчастье помогло», или «Антикризисные» уточнения платы за землю и налога на недвижимость

«Не было бы счастья, да несчастье помогло», или «Антикризисные» уточнения платы за землю и налога на недвижимость

Недавно на страницах нашей газеты был опубликован расширенный комментарий к антикризисному Закону № 1166 (см. «БН», 2014, № 15, с. 15). В нем мы упоминали, что вследствие изменения правил взимания платы за землю и налога на недвижимость плательщикам этих налогов придется «немножко» расщедриться.

Но перед тем как «класть деньги на бочку», необходимо узаконить их происхождение путем декларирования дополнительных налоговых обязательств.

Как это сделать, читайте ниже.

Сергей ДЕЦЮРА, налоговый эксперт, s.detsyura@id.factor.ua

Суть проблемы

С 01.04.14 г. Законом № 1166 были внесены коррективы в правила взимания налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее — налог на недвижимость), и платы за землю. Изменения, на первый взгляд, незначительные, но требуют от плательщиков соответствующей реакции: нужно уточнить ранее задекларированные налоговые обязательства.

Дело в том, что налоговые обязательства как по налогу на недвижимость, так и по плате за землю начисляют и декларируют на год вперед. Поэтому любое изменение в течение года исходных данных для расчета налоговых обязательств требует уточнения задекларированных сумм. Напомним эти изменения.

1. Налог на недвижимость. С начала ІІ квартала 2014 года базой налогообложения стала общая площадь объекта жилой недвижимости, а не жилая, как это было ранее (п.п. 265.3.1 НКУ).

Такая «игра слов» изменила базу для обложения налогом на недвижимость, соответственно увеличился и размер налога.

Внимание! Эти изменения касаются как юридических, так и физических лиц. Однако из-за специфики уплаты этого налога физическими лицами (подробно о них читайте в «БН», 2014, № 5, с. 15) для них новые правила определения базы налогообложения начнут действовать только в 2015 году.

Для юридических лиц ситуация иная. Как известно, согласно п.п. 265.7.5 НКУ они рассчитывают налог самостоятельно по состоянию на 1 января каждого года, а отчетность подают за год вперед («БН», 2014, № 5, с. 12). Таким образом, юридические лица — собственники жилой недвижимости уже задекларировали налоговые обязательства на 2014 год исходя из старой базы налогообложения (жилой площади). То есть антикризисные изменения требуют уточнить ранее задекларированные налоговые обязательства. На это указывают и налоговики в ОНК № 263 (см. с. 48 номера).

Важно. Доначислять налог следует за II — IV кварталы 2014 года, поскольку новый подход к определению базы налогообложения начал действовать только с 01.04.14 г.

2. Плата за землю. Правила взимания платы за землю также претерпели точечные изменения. Эти изменения, как и описанные выше, призваны увеличить размер поступлений в бюджет начиная со  ІІ квартала 2014 года. Такое увеличение будет происходить за счет:

• во-первых, увеличения на 8,3 % ставок земельного налога за земельные участки в пределах населенных пунктов, НДО которых не проведена;

• во-вторых, установления предельного минимального размера годовой арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности на уровне не менее 3 % НДО таких земель (п.п. 288.5.1 НКУ). Раньше минимальный предел устанавливался отдельно для сельхозугодий (был равен размеру земельного налога) и отдельно для других категорий земель (в трехкратном размере земельного налога).

Обращаем внимание! Плательщикам платы за землю предоставлено право выбирать способ подачи отчетности между годовым и ежемесячным (подробно об этом читайте в «БН», 2014, № 3, с. 44). В то же время, как свидетельствует практика, большинство плательщиков пользуются именно годовым вариантом. Поэтому, глядя на изменения, сразу кажется, что плательщикам платы за землю, как и плательщикам налога на недвижимость, придется доначислить налоговые обязательства начиная с 01.04.14 г.

Вместо с тем не все так просто. Первое, что хотим сказать: на сегодняшний день, как утверждает Госагентство земресурсов на своем официальном сайте (http://land.gov.ua/hroshova-otsinka-zemel/otsinka-zemel-naselenykh-punktiv.html), на 100 % завершено проведение НДО земель всех населенных пунктов. Таким образом, на данный момент ни один субъект хозяйствования уже не должен начислять налоговые обязательства с использованием ставок земельного налога, предусмотренных для земель в пределах населенных пунктов, НДО которых не проведена (ст. 275 НКУ). Поэтому увеличение этих ставок Законом № 1166 никоим образом не повлияет на порядок расчета земельного налога.

А вот что касается установления минимального размера арендной платы, то здесь несколько иная ситуация. Уточнять сумму начисленных налоговых обязательств, к сожалению, придется. Хотя делать это нужно только в случае, когда:

1) размер арендной платы, указанный в вашем договоре аренды, меньше нового предельного уровня;

2) по инициативе органа местного самоуправления (если иное не предусмотрено договором аренды) был пересмотрен (увеличен) размер арендной платы до минимально установленного размера.

О том, как именно провести такое доначисление, поговорим далее.

Дом тот же, а налога больше

Новая база — новый объект или ошибка? Первый вопрос, возникающий у плательщиков налога на недвижимое имущество, уточняющих налоговые обязательства: как именно расценивать изменение подхода к определению базы налогообложения?

Ответить на этот, на первый взгляд, простой вопрос оказалось достаточно сложно. Проблема в том, что разные специалисты по-разному подходят к решению этой проблемы.

1. Изменение подхода к определению базы обложения налогом на недвижимость идеологически подпадает под понятие создания (ввода) нового объекта жилой недвижимости (с 01.04.14 г.). В этом случае, чтобы уточнить обязательство, плательщики налога формально должны подать отчетную декларацию в течение месяца со дня возникновения права собственности на такой объект (п.п. 265.7.5 НКУ), т. е. не позднее 1 мая 2014 года.

Наша позиция. Такой подход является ошибочным. Дело в том, что создание (ввод) нового объекта жилой недвижимости происходит только в случае, когда субъект хозяйствования приобретает право собственности на новое жилье.

2. Изменение подхода к определению базы налогообложения — это вроде бы допущенная ошибка, приведшая к занижению налогового обязательства начиная со  ІІ квартала 2014 года. В этом случае доначислять налоговые обязательства следует через уточняющую декларацию, подаваемую по общим правилам исправления ошибок (п. 50.1 НКУ).

Наша позиция. Этот вариант решения проблемы более обоснован и не противоречит нормам НКУ. Кроме того, при использовании данного варианта какие-либо предельные сроки для подачи уточняющей декларации не установлены. В то же время подать такую декларацию следует не позднее окончания предельного срока уплаты налогового обязательства за ІІ квартал 2014 года, т. е. не позднее 30.07.14 г. Дело в том, что новая база налогообложения заработала с 1 апреля, т. е. с первого дня ІІ квартала. А следовательно, пока не будет пропущен срок уплаты авансового взноса за  II квартал — 30 июля, не будет оснований говорить о недоплате. Таким образом, если уточнение произойдет не позднее 30.07.14 г., вы избежите самоштрафа в размере 3 %.

Важно! Налоговики в ОНК № 263 также соглашаются с этим подходом и утверждают, что юрлица должны пересчитать налоговые обязательства, начиная с 01.04.14 г., путем подачи уточняющей декларации. За I квартал 2014 года перерасчет производить не нужно.

«Пересогласование» без проблем. Начнем с формы декларации.

Напомним: недавно Миндоходов приказом от 05.12.13 г. № 766 утвердило новую форму Налоговой декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (см. «БН», 2014, № 6, с. 6 ), которая должна прийти на смену декларации, утвержденной приказом МФУ от 25.12.12 г. № 1408. Поэтому возникает вопрос: какую форму декларации (новую или старую) следует использовать при проведении «антикризисных» уточнений?

Контролирующие органы в ОНК № 263 говорят об использовании новой формы декларации.

Хотя налоговики формально правы, однако считаем, что они несколько поторопились с выводами. Дел в том, что:

• во-первых, из логики изложения ОНК № 263 следует, что плательщики налога обязаны были подать за отчетный 2014 год (до 20 февраля) декларацию по налогу на недвижимость именно по новой форме. Однако учитывая дату ее выхода, это нельзя было сделать физически. Это уже указывает на то, что авторы ОНК № 263 «заблудились»;

• во-вторых, на то, что использовать следует именно старую форму, указывает и опыт, связанный с введением отчетности по земельному налогу (тоже годовая декларация). Относительно этой отчетности налоговики единодушны — и для отчетности, и для уточнений новая форма только с 2015 года:

• в-третьих, в программном обеспечении налоговиков (OPZ и «Единое окно»), которое было обновлено в апреле, «висит» именно старый бланк декларации по налогу на недвижимость. Что тоже говорит об использовании старой формы отчетности.

Таким образом, логично и наименее проблематично провести «антикризисное» уточнение с использованием старой формы декларации. В то же время, как видим, налоговики не будут против использования и новой формы отчетности. Хотя реализовать их требования на сегодняшний день можно, только подав отчетность в бумажном виде.

Заполняем декларацию. Чтобы правильно «пересогласовать» налоговые обязательства, прежде всего следует надлежащим образом заполнить шапку декларации. Правила ее заполнения подобны правилам заполнения отчетной декларации, за исключением того, что:

1) в строке 1 следует поставить галочку «Х» напротив кода типа декларации «03» (уточняющая), а не «01», как это делают при заполнении отчетной декларации.

При этом в поле 1.1.Т «Порядковий номер за рік» нужно указать порядковый номер декларации за год. В этой строке укажите нарастающим числом с начала года номер поданной декларации соответствующего типа. Если вы подаете в этом году первую уточняющую декларацию, то и в этом поле следует проставить цифру «2» (первой была годовая декларация);

2) в строке 2 следует указать:

• год, за который подается декларация;

• в поле «з урахуванням уточнень з» — дату, с которой происходит уточнение. В нашем случае это «01.04» (число и месяц, с которого изменился подход к определению базы налогообложения);

• в поле «за __ квартал» — квартал, с которого происходит уточнение налоговых обязательств. Номер квартала, как свидетельствует подсказка к заполнению этого поля, проставляется арабскими цифрами. В нашем случае следует поставить в этом поле цифру «2».

Все остальные поля заполняем по тем же правилам, что и в случае подачи отчетной декларации.

Правила заполнения табличной части уточняющей декларации приведем в таблице.

Таблица 1. Заполнение уточняющей декларации по налогу на недвижимость

Арендная плата: когда и как?

Когда уточниться? Если возникли новые факторы, влияющие на расчет платы за землю (например, изменена методика начисления платы за землю на законодательном уровне), то идеологически и наименее рискованно провести уточнение таких данных. Для этого следует подать новую отчетную декларацию с уточненными данными, как это предусмотрено в п. 286.4 НКУ.

Такую новую отчетную декларацию необходимо подать в течение 20 календарных дней месяца, следующего за месяцем, в котором произошли изменения.

Нюанс. В отличие от уточнения данных по налогу на недвижимость, в этом случае осуществлять доначисление следует не с момента внесения антикризисных изменений, а с момента внесения изменений в договор аренды о пересмотре размера арендной платы.

Пока сумма арендной платы не будет пересмотрена, приоритет имеет п. 288.4 НКУ, и арендатор должен уплачивать сумму, указанную в договоре аренды.

Другое дело, если договором аренды этот вопрос урегулирован иначе. Например, если в договоре прописано, что обязанность определения арендной платы возложена на арендатора, то увеличение размера арендной платы становится обязанностью такого арендатора. В этом случае ожидать инициативы проведения пересмотра размера арендной платы от арендодателя или получать от него отдельное согласие на ее проведение и, как следствие, на изменение размера арендной платы, не нужно. Если же подобные условия в договоре не содержатся, то уточниться следует после внесения изменений в договор аренды.

Важно! Вероятно, налоговики будут возражать против такого подхода и будут настаивать на автоматическом увеличении размера арендной платы с 01.04.14 г. Поэтому, если вы не желаете спорить с налоговиками, то советуем доначислить арендную плату не позднее 20.05.14 г.

Форма декларации. Как утверждают налоговики (категория 112.05 ЗIР Миндоходв), до 01.01.15 г. подается старая форма «земельной» отчетности, утвержденная приказом ГНАУ от 24.12.10 г. № 1015. Осуществлять уточнение данных тоже следует с использованием этой «устаревшей» формы.

Порядок заполнения. Начнем с шапки:

• в разд. 1 отметку «Х» нужно поставить в поле 02 «Нова звітна» или «Уточнююча»*, а не 01 «Звітна». В поле 1.1.Т «Порядковий номер за рік» укажите порядковый номер декларации за год. Если в этом году вы еще не уточняли размер арендной платы, то поставьте цифру «2» (первой была годовая отчетная декларация);

• в разд. 3 следует указать 2014 год, а в поле «починаючи з» — дату (число и месяц), с которой произошли изменения, повлиявшие на расчет налоговых обязательств по плате за землю. То есть дату вступления в силу антикризисных изменений (01.04.14 г.) или дату внесения изменений в договор аренды (какой вариант выбрать, читайте выше).

* В новой отчетной декларации плательщик может уточнить только показатели, срок уплаты которых не наступил. В уточняющей декларации он может уточнить как прошлые периоды (с начислением самоштрафа), так и будущие (без самоштрафа).

Все прочие реквизиты шапки заполняются, как и в случае подачи отчетной декларации.

При заполнении табличной части декларации по плате за землю следует помнить, что размер арендной платы не рассчитывается в форме декларации, а переносится из договора аренды с учетом ограничений (максимального и минимального предела), установленных пп. 288.5.1 и 288.5.2 НКУ (в стр. 13). Поэтому заполнять стр. 1 — 4 табличной части декларации не обязательно (только в качестве справочных данных для сравнения с суммой арендной платы).

Говоря о заполнении новой отчетной декларации, в которой следует уточнить данные в связи с изменением правил определения размера арендной платы, мы имеем в виду исключительно заполнение стр. 13 — 21. Заполнять их следует по методике, приведенной в табл. 2.

Таблица 2. Заполнение новой отчетной (уточняющей) декларации по плате за землю

Выводы 

• Из-за «антикризисных» изменений правил начисления налога на недвижимость и арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности плательщики этих налогов должны осуществить уточнение налоговых обязательств.

• Доначислять налог на недвижимость нужно путем подачи уточняющей декларации не позднее 30.07.14 г.

• «Пересогласовывать» размер арендной платы нужно только в случае, когда указанный в вашем договоре аренды размер арендной платы меньше нового предельного уровня.

• Осуществлять такое «пересогласование» следует путем подачи новой отчетной или уточняющей декларации в течение 20 календарных дней месяца, следующего за месяцем, в котором произошли изменения размера арендной платы.

Документы и сокращения статьи

Закон № 1166 — Закон Украины «О предотвращении финансовой катастрофы и создании предпосылок для экономического роста в Украине» от 27.03.14 г. № 1166-VII.

Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.

ОНК № 263 — Обобщающая налоговая консультация по обложению налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, утвержденная приказом Миндоходов от 25.04.14 г. № 263.

НДО — нормативная денежная оценка.