«Не було б щастя, так нещастя допомогло», або «Антикризові» уточнення плати за землю та податку на нерухомість
Нещодавно на сторінках нашої газети був надрукований розширений коментар до антикризового Закону № 1166 (див. «БТ», 2014, № 15, с. 15). У ньому ми згадували, що через зміну правил стягнення плати за землю та податку на нерухомість платникам цих податків доведеться «трішки» розщедритися.
Та перед тим, як «класти гроші на бочку», необхідно узаконити їх походження шляхом декларування додаткових податкових зобов’язань.
Як це зробити, читайте нижче.
Сергій ДЕЦЮРА, податковий експерт, s.detsyura@id.factor.ua
Суть проблеми
З 01.04.14 р. Законом № 1166 було внесено корективи до правил стягнення податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухомість), та плати за землю. Зміни, на перший погляд, незначні, але вимагають від платників відповідної реакції: потрібно уточнити раніше задекларовані податкові зобов’язання.
Річ у тому, що податкові зобов’язання як із податку на нерухомість, так і з плати за землю нараховують та декларують на рік уперед. Тому будь-яка зміна протягом року вихідних даних для розрахунку податкових зобов’язань вимагає уточнення задекларованих сум. Нагадаємо ці зміни.
1. Податок на нерухомість. З початку ІІ кварталу 2014 року базою оподаткування стала загальна площа об’єкта житлової нерухомості, а не житлова, як це було раніше (п.п. 265.3.1 ПКУ).
Така «гра слів» змінила базу для обкладення податком на нерухомість, і, відповідно, збільшився й розмір податку.
Увага! Ці зміни стосуються як юридичних, так і фізичних осіб. Однак через специфіку сплати цього податку фізособами (детально про це читайте у «БТ», 2014, № 5, с. 15) для них нові правила визначення бази оподаткування почнуть діяти лише у 2015 році.
Для юросіб ситуація інша. Як відомо, згідно з п.п. 265.7.5 ПКУ вони розраховують податок самостійно станом на 1 січня кожного року, а звітність подають на рік уперед («БТ», 2014, № 5, с. 12). Таким чином, юрособи — власники житлової нерухомості уже задекларували податкові зобов’язання на 2014 рік виходячи зі старої бази оподаткування (житлової площі). Тобто антикризові зміни вимагають уточнити раніше задекларовані податкові зобов’язання. На цьому наголошують і податківці у УПК № 263 (див. с. 48 номера).
Важливо. Донараховувати податок слід за ІІ — IV квартали 2014 року, оскільки новий підхід до визначення бази оподаткування почав діяти тільки з 01.04.14 р.
2. Плата за землю. Правила стягнення плати за землю також зазнали точкових змін. Ці зміни, як і вище описані, покликані збільшити розмір надходжень до бюджету починаючи з ІІ кварталу 2014 року. Таке збільшення відбуватиметься за рахунок:
• по-перше, збільшення на 8,3 % ставок земельного податку за земельні ділянки в межах населених пунктів, НГО яких не проведено;
• по-друге, встановлення граничного мінімального розміру річної орендної плати за землі державної та комунальної власності на рівні не менше 3 % НГО таких земель (п.п. 288.5.1 ПКУ). Раніше мінімальна межа встановлювалася окремо для сільгоспугідь (дорівнювала розміру земельного податку) та окремо для інших категорій земель (трикратній розмір земельного податку).
Звертаємо увагу! Платникам плати за землю надано право вибирати спосіб подання звітності між річним і щомісячним (детально про це читайте у «БТ», 2014. № 3, с. 44). Водночас, як свідчить практика, більшість платників користується саме річним варіантом. Тому, дивлячись на зміни, одразу здається, що платникам плати за землю, як і платникам податку на нерухомість, доведеться донарахувати податкові зобов’язання починаючи з 01.04.14 р.
Водночас не все так. Перше, що хочемо сказати, на сьогодні, як стверджує Держагентство земресурсів на своєму офіційному сайті (http://land.gov.ua/hroshova-otsinka-zemel/otsinka-zemel-naselenykh-punktiv.html), на 100 % завершено проведення НГО земель усіх населених пунктів. Тобто жоден суб’єкт господарювання уже не повинен нараховувати податкові зобов’язання з використанням ставок земельного податку, передбачених для земель у межах населених пунктів, НГО яких не проведено (ст. 275 ПКУ). Тобто збільшення цих ставок Законом № 1166 жодним чином не вплине на порядок розрахунку земельного податку.
А от що стосується встановлення мінімального розміру орендної плати, то тут дещо інша ситуація. Уточнювати суму нарахованих податкових зобов’язань, на жаль, доведеться. Хоча робити це потрібно тільки у випадку, коли:
1) розмір орендної плати вказаний у вашому договорі оренди менший нової граничної межі;
2) за ініціативою органу місцевого самоврядування (якщо інше не передбачено договором оренди) було переглянуто (збільшено) розмір орендної плати до мінімально встановленого розміру.
Як саме провести таке донарахування, поговоримо далі.
Будинок той же, а податку більше
Нова база — новий об’єкт чи помилка? Перше питання, яке виникає у платників податку на нерухоме майно, які уточнюють податкові зобов’язання: як саме розцінювати зміну підходу до визначення бази оподаткування?
Відповісти на це, на перший погляд, просте запитання виявилося досить складно. Проблема в тому, що різні спеціалісти по-різному підходять до вирішення цієї проблеми.
1. Зміна підходу до визначення бази обкладення податком на нерухомість ідеологічно підпадає під поняття створення (введення) нового об’єкта житлової нерухомості (з 01.04.14 р.). У цьому випадку, щоб уточнити зобов’язання, платники податку формально мають подати звітну декларацію протягом місяця з дня виникнення права власності на такий об’єкт (п.п. 265.7.5 ПКУ), тобто не пізніше 1 травня 2014 року.
Наша позиція. Такий підхід є помилковим. Справа в тому, що створення (введення) нового об’єкта житлової нерухомості відбувається тільки у випадку, коли суб’єкт господарювання набуває право власності на нове житло.
2. Зміна підходу до визначення бази оподаткування — це начебто допущена помилка, яка призвела до заниження податкового зобов’язання починаючи з ІІ кварталу 2014 р. У цьому випадку донараховувати податкові зобов’язання слід через уточнюючу декларацію, яка подається за загальними правилами виправлення помилок (п. 50.1 ПКУ).
Наша позиція. Цей варіант вирішення проблеми є більш обґрунтованим і не суперечить нормам ПКУ. Крім того, при використанні цього варіанта якихось граничних строків для подання уточнюючої декларації не встановлено. Водночас подати таку декларацію слід не пізніше закінчення граничного строку сплати податкового зобов’язання за ІІ квартал 2014 року, тобто не пізніше 30.07.14 р. Справа в тому, що нова база оподаткування запрацювала з 1 квітня, тобто з першого дня ІІ кварталу. А отже, допоки не буде пропущено строк сплати авансового внеску за II квартал — 30 липня, не буде підстав говорити про недоплату. Тобто, якщо уточнення відбудеться не пізніше 30.07.14 р., ви уникнете самоштрафу в розмірі 3 %.
Важливо. Податківці в УПК № 263 також погоджуються з цим підходом і стверджують, що юрособи мають перерахувати податкові зобов’язання починаючи з 01.04.14 р. шляхом подання уточнюючої декларації. За І квартал 2014 року перерахунок проводити не потрібно.
«Переузгодження» без проблем. Почнемо із форми декларації.
Нагадаємо. Нещодавно Міндоходів наказом від 05.12.13 р. № 766 затвердило нову форму Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (див. «БТ», 2014, № 6, с. 6), яка має прийти на зміну декларації, затвердженій наказом МФУ від 25.12.12 р. № 1408. Тож виникає запитання: яку форму декларації (нову чи стару) слід використовувати при проведенні «антикризових» уточнень?
Контролюючі органи в УПК № 263 говорять про використання нової форми декларації.
Хоча податківці формально праві, але вважаємо, що вони дещо поквапилися з висновками. Справа в тому, що:
• по-перше, з логіки викладу УПК № 263 випливає, що платники податку зобов’язані були подати за звітний 2014 рік (до 20 лютого) декларацію з податку на нерухомість саме за новою формою. Але з огляду на дату її виходу цього не можна було зробити фізично. Це вже вказує на те, що автори УПК № 263 «заблукали»;
• по-друге, на те, що використовувати слід саме стару форму, вказує і досвід, пов’язаний із запровадженням звітності із земельного податку (теж річна декларація). Щодо цієї звітності податківці одностайні: і для звітування, і для уточнень — нова звітність лише з 2015 року;
• по-третє, у програмному забезпеченні податківців (OPZ та «Єдине вікно»), яке було оновлене у квітні, «висить» саме старий бланк декларації з податку на нерухомість. Що теж говорить про використання старої форми звітності.
Таким чином, логічно і найменш проблематично провести «антикризове» уточнення з використанням старої форми декларації. Водночас, як бачимо, податківці не будуть проти використання і нової форми звітності. Хоча реалізувати їх вимоги на сьогодні можна, лише подавши звітність у паперовому вигляді.
Заповнюємо декларацію. Щоб правильно «переузгодити» податкові зобов’язання, перш за все слід належним чином заповнити шапку декларації. Правила її заповнення подібні до правил заповнення звітної декларації, за винятком того, що:
1) у рядку 1 слід поставити галочку «Х» навпроти коду типу декларації «03» (уточнююча), а не «01», як це роблять при заповненні звітної декларації.
При цьому в полі 1.1.Т «Порядковий номер за рік» слід вказати порядковий номер декларації за рік. У цьому рядку вкажіть наростаючим числом із початку року номер поданої декларації відповідного типу. Якщо ви подаєте в цьому році першу уточнюючу декларацію, то і в цьому полі слід вказати цифру «2» (першою була річна декларація).
2) у рядку 2 слід вказати:
• рік, за який подається декларація;
• у полі «з урахуванням уточнень з» — дату, з якої відбувається уточнення. В нашому випадку «01.04» (число і місяць, з якого змінився підхід до визначення бази оподаткування);
• у полі «за __ квартал» — квартал, з якого відбувається уточнення податкових зобов’язань. Номер кварталу, як свідчить підказка до заповнення цього поля, вказується арабськими цифрами. В нашому випадку слід поставити у цьому полі цифру «2».
Всі інші поля заповнюємо за тими ж правилами, що й у випадку подання звітної декларації.
Правила заповнення табличної частини уточнюючої декларації наведемо у таблиці.
Таблиця 1. Заповнюємо уточнюючу декларацію з податку на нерухомість
| Номер рядка | Правила заповнення |
| 1 | 2 |
| 1 — 5 | У цих рядках ви маєте вказати правильно нараховані податкові зобов’язання за 2014 рік. Заповнити графи цих рядків варто, враховуючи, зокрема, те, що: • у кол. 3 — вказуємо не житлову, а загальну площу житлового об’єкта. І хай вас не вводить в оману те, що у назві цієї графи фігурує «житлова площа». Увага! З цим погоджуються і податківці в УПК № 263, в якій вони стверджують, що такий підхід стосується всіх колонок (7 та 9) та додатка до декларації, в яких згадано житлову площу; • у кол. 4 — вказуємо ставку податку залежно від загальної площі «хатинки». • у кол. 5 — розраховуємо річну суму податку. Розраховувати її слід не за загальновстановленими правилами (шляхом множення площі (кол. 3) на ставку податку (кол. 4)), а шляхом додавання показників, розрахованих у кол. 6 — 9; • у кол. 6 — зазначаємо розмір податку за І квартал 2014 року. Його перенесіть із річної декларації; • у кол. 7 — 9 — вказуємо розмір податку за ІІ — IV квартали 2014 року. Щоб заповнити ці графи, слід річну суму податку, розраховану виходячи із загальної площі житла та відповідної ставки податку (добуток кол. 3 та 4), поділити на 4. Отриману частку вкажіть у кол. 7, 8 та 9 |
| 6 | Підбиваємо підсумки нарахованого податкового зобов’язання за кожен квартал окремо (при цьому за І квартал буде податок, розрахований виходячи з житлової площі, а за інші — загальної) за всіма житловими об’єктами (кол. 6 — 9), а також визначаємо загальну (річну) суму нарахованого податку (кол. 5) |
| 7 | Переносимо дані з ряд. 6 річної декларації (старі дані) |
| 8 | Вказуємо донараховані суми податку, який буде відображено за особовим рахунком платника (ряд. 6 - ряд. 7). Важливо! У цьому рядку будуть заповнені лише кол. 7 — 9. У гр. 6 буде стояти прочерк (в електронній формі цю графу не заповнюємо) |
| 9-14 | Ці рядки не заповнюються. Увага! Якщо ви заповнюєте звітність в електронному вигляді (наприклад, в OPZ), то не виключено, що програма може автоматично нарахувати суму самоштрафу в ряд. 12. Якщо так сталося, то не панікуйте, а просто видаліть це значення. Запевняємо вас, що податківці висувати претензії з цього приводу не будуть. Головне, щоб уточнюючу декларацію ви продали не пізніше 30.07.14 р. |
| Додаток | Поставте позначку «Х» у полі «Додаток «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості» та разом із декларацією подайте такий додаток. Важливо! У цьому додатку, як стверджують податківці в УПК № 263, слід указувати замість житлової загальну площу об’єкта нерухомості. |
| Доповнення | Поставте позначку «Х» у полі «Доповнення до Податкової декларації» та разом із декларацією подайте оформлене у довільній формі доповнення, в якому зазначте, що податкові зобов’язання збільшуються на виконання вимог ст. 265 ПКУ, до якої з 01.04.14 р. було внесено зміни Законом № 1166. Про подання такого доповнення згадують і податківці в УПК № 263. |
Оренда плата: коли та як?
Коли уточнитися? Якщо виникли нові фактори, що впливають на розрахунок плати за землю (наприклад, змінено методику нарахування плати за землю на законодавчому рівні), то ідеологічно і найменш ризиковано провести уточнення таких даних. Для цього слід подати нову звітну декларацію з уточненими даними, як це передбачено у п. 286.4 ПКУ.
Таку нову звітну декларацію необхідно подати протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зміни.
Нюанс. На відміну від уточнення даних із податку на нерухомість, у цьому випадку проводити донарахування слід не з моменту внесення антикризових змін, а з моменту внесення змін до договору оренди щодо перегляду розміру орендної плати.
Поки сума орендної плати не буде переглянута, пріоритет має п. 288.4 ПКУ, тому орендар має сплачувати суму, вказану в договорі оренди.
Інша справа, якщо договором оренди це питання врегульовано інакше. Наприклад, якщо в договорі прописано, що обов’язок визначення орендної плати покладено на орендаря, то збільшення розміру орендної плати стає обов’язком такого орендаря. У цьому випадку очікувати ініціативи проведення перегляду розміру орендної плати від орендодавця або отримувати від нього окрему згоду на її проведення та, як наслідок, на зміну розміру орендної плати не потрібно. Якщо ж подібних умов договір не містить, то уточнитися слід після внесення змін до договору оренди.
Важливо! Вірогідно, що податківці будуть проти такого підходу і наполягатимуть на автоматичному збільшенні розміру орендної плати з 01.04.14 р. Тому, якщо ви не бажаєте сперечатися з податківцями, то радимо донарахувати орендну плату не пізніше 20.05.14 р.
Форма декларації. Як стверджують податківці (категорія 112.05 ЗІР Міндоходів), до 01.01.15 р. подається стара форма «земельної» звітності, затверджена наказом ДПАУ від 24.12.10 р. № 1015. Проводити уточнення даних теж слід із використанням цієї «застарілої» форми.
Порядок заповнення. Розпочнемо з шапки:
• у розд. 1 позначку «Х» слід поставити в полі 02 «Нова звітна» або «Уточнююча»*, а не 01 «Звітна». В полі 1.1.Т «Порядковий номер за рік» вкажіть порядковий номер декларації за рік. Якщо в цьому році ви ще не уточнювали розмір орендної плати, то поставте цифру «2» (першою була річна звітна декларація);
• у розд. 3 слід вказати 2014 рік, а в полі «починаючи з» — дату (число та місяць), з якої відбулися зміни, що вплинули на розрахунок податкових зобов’язань із плати за землю. Тобто дату набрання чинності антикризовими змінами (01.04.14 р.) або дату внесення змін до договору оренди (який варіант вибрати — читайте вище).
* В новій звітній декларації платник може уточнити лише показники, строк сплати яких не настав. В уточнюючій декларації він може уточнити як минулі періоди (з нарахуванням самоштрафу), так і майбутні (без самоштрафу).
Всі інші реквізити шапки заповнюються, як і у випадку подання звітної декларації.
При заповненні табличної частини декларації з плати за землю слід пам’ятати, що розмір орендної плати не розраховується у формі декларації, а переноситься із договору оренди з урахуванням обмежень (максимальної та мінімальної межі), встановлених пп. 288.5.1 та 288.5.2 ПКУ (у ряд. 13). Тому заповнювати ряд. 1 — 4 табличної частини декларації не обов’язково (лише як довідкові дані для порівняння із сумою орендної плати).
Говорячи про заповнення нової звітної декларації, в якій слід уточнити дані у зв’язку зі зміною правил визначення розміру орендної плати, ми маємо на увазі виключно заповнення ряд. 13 — 21. Заповнювати їх слід за методикою, наведеною у табл. 2.
Таблиця 2. Заповнюємо нову звітну (уточнюючу) декларацію з плати за землю
| Номер рядка | Правила заповнення |
| 13 | 1. За місяці, коли діяли старі правила визначення орендної плати, слід вказати розмір орендної плати, що був задекларований у річній декларації. Тобто якщо ви вирішили нараховувати орендну плату за новими правилами з 1 квітня, то перенесіть до ряд. 13 з річної декларації без змін показники кол. 10 — 12 (за січень — березень 2014 року). 2. За місяці, протягом яких діють нові «антикризові» правила, суму орендної плати розрахуйте шляхом ділення нового річного розміру орендної плати (він не може бути меншим за 3 % НГО земель) на 12. Отриманий результат поставте у кол. 13 — 21 (за квітень — грудень 2014 року). 3. Якщо ви вирішили сплачувати підвищену орендну плату з дати внесення змін до договору оренди, а такий день припадає на середину місяця (наприклад, на 21 квітня), то розмір платежу за цей місяць розрахуйте таким чином: • за 20 днів — за старою ставкою (суму орендної плати, яка діяла у січні — березні, помножте на коефіцієнт 20/30); • за 10 днів — за новою ставкою (суму орендної плати, яка буде діяти з травня, помножте на коефіцієнт 10/30); • склавши ці дві суми, ви отримаєте суму орендної плати за квітень. 4. Річний розмір орендної плати (гр. 9) визначаємо шляхом сумування показників кол. 10 — 21 |
| 14 | Перенесіть дані з ряд. 13 річної декларації показники кол. 10 — 21 (старі дані за січень — грудень 2014 року) |
| 15 | Знайдіть суму збільшення податкового зобов’язання (ряд. 13 - ряд. 14) для кожного місяця (кол. 10 — 21) Важливо! У цьому рядку будуть заповнені лише кол. 13 — 21. У кол. 10 — 12 буде стояти прочерк (в електронній формі цю графу не заповнюємо) |
| 16 — 20 | Ці рядки не заповнюєте. |
| 21 | Якщо ви вирішили надати пояснення щодо суми уточнених показників, то вкажіть кількість аркушів таких пояснень |
| Додатки | Не забудьте поставити позначку «Х» у полі «Додаток 1 «Відомості про наявні земельні ділянки» і подати такий додаток, адже він є невід’ємною частиною будь-якої декларації з плати за землю |
Висновки
-
Через «антикризові» зміни правил нарахування податку на нерухомість і орендної плати за землі державної та комунальної власності платники цих податків мають провести уточнення податкових зобов’язань.
-
Донараховувати податок на нерухомість потрібно шляхом подання уточнюючої декларації не пізніше 30.07.14 р.
-
«Переузгоджувати» розмір орендної плати потрібно лише у випадку, коли розмір орендної плати, вказаний у вашому договорі оренди, є меншим від нової граничної межі.
- Проводити таке «переузгодження» слід шляхом подання нової звітної або уточнюючої декларації протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зміни розміру орендної плати.
Документи і скорочення статті
Закон № 1166 — Закон України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні від 27.03.14 р. № 1166-VII.
Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
УПК № 263 — Узагальнююча податкова консультація щодо оподаткування податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, затверджена наказом Міндоходів від 25.04.14 р. № 263.
НГО — нормативна грошова оцінка.
