«Дома и стены помогают»: используем жилую недвижимость в предпринимательской деятельности

«Дома и стены помогают»: используем жилую недвижимость в предпринимательской деятельности

Поводом для написания статьи послужил вопрос нашего читателя: «Частный предприниматель имеет в своей собственности, как частное лицо, квартиру в жилом фонде. Она находится на первом этаже жилого дома с отдельным выходом на улицу (не связанным с жилым подъездом). Может ли предприниматель использовать эту квартиру (или ее часть) для своей предпринимательской деятельности, например, открыть здесь интернет-магазин, кафе или агентство?..».

Что ж, давайте разбираться!

Дарья КРАВЧЕНКО, налоговый эксперт, d.kravchenko@id.factor.ua

Нельзя, возможно, можно

Можно ли предпринимателям использовать собственную квартиру для ведения бизнеса — ответить однозначно не просто. Это тот «редкий» случай, когда в действующем законодательстве существует значительный пробел. Устранить его в силах лишь Верховная Рада Украины путем внесения изменений и дополнений в ряд соответствующих законов (Решение Конституционного Суда Украины от 02.03.11 г. по делу № 2-7/2011). Но она, видимо, занята другими проблемами.

Поэтому мы сегодня будем опираться не только на законы, но и учитывать все имеющиеся разъяснения, письма, комментарии, а также судебную практику.

Для начала давайте выясним, можно ли вообще использовать жилое помещение для предпринимательской деятельности. На этот счет существует два мнения.

Мнение № 1 — жилые помещения могут использоваться только для постоянного проживания граждан. Сторонники такой позиции основывают свои выводы на нормах ЖКУ, а если конкретнее — на ст. 6 ЖКУ. Согласно этой статье в жилище нужно жить, а не эксплуатировать его для нужд промышленного характера.

Но приверженцы такой позиции забывают, что ЖКУ был принят еще в далеком 1983 году. В то время такого понятия, как «предпринимательство», даже еще не существовало. С тех пор в экономической жизни нашей страны произошли серьезные изменения, в результате чего нормы Кодекса изрядно устарели.

Мнение № 2 — собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению и имеет право совершать относительно него любые действия, в том числе использовать для осуществления предпринимательской деятельности, если это не противоречит закону.

Такая позиция основана уже на нормах более современного нормативно-правового акта — ГКУ, а именно на ст. 319 и ст. 320 данного Кодекса. Поддерживает возможность осуществления предпринимательской деятельности в жилых помещениях и ст. 26 Закона № 2866. В его пользу свидетельствуют и некоторые решения судов (см. определение Донецкого апелляционного суда от 11.03.09 г. по делу № 2-а-112/08/0519).

Не остался в стороне и Гос­компредпринимательства. В «пыльных» письмах этого ведомства от 15.09.06 г. № 6700 и от 31.07.07 г. № 5620 он поддержал сторонников данной позиции.

Итог. Формально вы можете использовать свое жилье для предпринимательских нужд. Лишь бы такие действия прямо не конфликтовали с нормами закона, о которых пойдет речь далее.

Знакомимся с ограничениями

Их немного, но они имеют весомое значение:

1. Жилое помещение нельзя использовать для промышленного производства (часть первая ст. 383 ГКУ). По сути на этом условии настаивает и ст. 6 ЖКУ (несмотря на то что в нем используется термин «нужды промышленного характера»).

К сожалению, ни в одном нормативно-правовом акте вы не найдете определение термина «промышленное производство» или термина «нужды промышленного характера». Лишь формулировка процесса промышленного производства, приведенного в разделе 4 КВЭД-2010, позволит нам понять смысл приведенных слов.

Итак, процесс промышленного производства — это процесс переработки (механический, химический, ручной и т. д.), который используют для изготовления новой продукции (потребительских товаров, полуфабрикатов или средств производства), обработки товаров, бывших в употреблении, предоставления промышленных услуг и который классифицируют в секциях B «Добувна промисловість і розроблення кар’єрів», C «Переробна промисловість», D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря», E «Водопостачання; каналізація, поводження з відходами» и F «Будівництво».

Важно: как видим, отнести сюда торговую деятельность или деятельность по предоставлению/выполнению непромышленных услуг/работ мы не сможем. И это дает формальное право ФЛП использовать жилые помещения для «офисно-торгово-услужных» целей при соблюдении условий, о которых речь пойдет ниже.

Напомним, что попыткой лишить предпринимателей такой привилегии был эксперимент 2011 года. 06.10.11 г. ВРУ был принят Закон о внесении изменений в ст. 6 ЖКУ (на основе законопроекта № 8203). Вся загвоздка в нем состояла в замене фразы «нужды промышленного характера» на словосочетание «нужды производственного характера». Такая перемена поставила бы огромный крест на ведении предпринимательской деятельности в помещениях жилого фонда. Ведь термин «производство» имеет более широкое значение, чем термин «промышленность»/«промышленное производство».

Однако Президент Украины ветировал закон. После чего 09.02.12 г. документ был отклонен Верховной Радой.

На сегодняшний день предприниматели могут спокойно пользоваться своими правами, при этом соблюдая все ограничения.

2. Осуществляя в жилом доме хоздеятельность, следует учитывать права и интересы других жильцов, т. е. не нарушать среди прочего:

• строительные нормы по ДБН В.2.2-15-2005. Они подскажут вам, что можно, а что нельзя размещать в жилых домах, и на каких этажах. Полный перечень таких помещений вы найдете в п. 2.50 данного документа. Например, на первом, втором и цокольном этажах жилых зданий допускается размещать помещения:

а) для магазинов розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, отделений связи, а также административные помещения — общей площадью не более 700 м²;

б) для банков, магазинов и киосков по продаже прессы, поликлиник, женских консультаций, рентгено-стоматологических кабинетов (при обеспечении требований НРБУ), раздаточных пунктов молочных кухонь, юридических консультаций и нотариальных контор, загсов, филиалов библиотек, выставочных залов, контор жилищно-эксплуатационных организаций, физкультурно-оздоровительных занятий — общей площадью до  150 м²;

в) для культурно-массовой работы с населением (для проведения лекций, собраний, а также библиотеки-читальни, комнаты для индивидуальных занятий, работы кружков, приема граждан депутатами и т. д.), детских художественных школ, центров соцзащиты населения, центров занятости населения базового уровня до 50 посетителей и до 15 сотрудников центров, а также групп кратковременного пребывания детей дошкольного возраста (кроме цокольного этажа).

Кроме того, нужно учесть, что помещения общественного назначения должны иметь как минимум отдельный вход и эвакуационный выход, изолированный от жилой части здания;

• санитарно-гигиенические нормы. Такие требования будут зависеть от того направления, в котором вы захотите использовать свое жилое помещение. В общем случае они включают санитарные требования к размещению и планировке помещений, системе водоснабжения, вентиляции и отопления, освещению, организации рабочих мест, микроклимату, а также непосредственно гигиенические нормы.

Например, для парикмахерских — это ДСПиН 2.2.2.022-99. Размещая такие салоны в жилых домах, вы должны предусмотреть создание собственной вентиляционной системы, обособленной от вентиляции многоквартирного дома.

Для магазинов используйте СанПиН 5781-91. Согласно им, вам предстоит позаботиться не только об отдельной вентиляционной системе и виброшумозащитных мерах, но и об организации загрузки магазина. Осуществлять ее со стороны жилого дома, где расположены окна и входы в квартиру, запрещено (п. 55 СанПиН 5781-91).

Обратите внимание! Данные нормы содержат дополнительный запрет на размещение в жилых зданиях специализированных рыбных и овощных магазинов (п. 50 СанПиН 5781-91).

Для компьютерных игровых заведений для детей предусмотрены ДСНиП 947. Они предписывают размещать такие заведения или в отдельных домах, или же во встроенных/пристроенных помещениях. При этом использовать можно лишь наземные этажи зданий. Цокольные этажи также пригодны, но при условии что углубление пола не превысит 0,5 м с надлежащим естественным освещением;

• противопожарные нормы по ДБН В.1.1-7-2002;

• другие требования законодательства, регулирующие осуществление конкретной деятельности. В частности, Лицензионные условия осуществления хоздеятельности по производству лекарственных средств, оптовой, розничной торговле лекарственными средствами, утвержденные приказом Минздравоохранения от 31.10.11 г. № 723.

Если все эти требования соблюдены, то препятствий для ведения предпринимательской деятельности в жилом помещении нет (решение Апелляционного суда г. Киева от 12.02.13 г. по делу № 22-2217/13).

Нюанс. Согласие на это других собственников квартир вам не потребуется. Но только в случае, если у вас в доме не создано общество совладельцев многоквартирного дома. Иначе без разрешения не обойтись (письмо Госкомпредпринимательства от 11.05.02 г. № 1-211/2564).

Выводы

• На сегодня однозначного мнения по поводу законности использования жилого помещения в предпринимательской деятельности пока нет. Однако формально вы можете воспользоваться таким правом, несмотря на отсутствие прямой нормы в ЖКУ и ГКУ.

• Но перед тем как это сделать, вы обязаны учесть ряд ограничений: нельзя использовать жилое помещение для промышленного производства, нарушать строительные, санитарно-гигиенические, противопожарные и другие нормы, предусмотренные отечественным законодательством.

Документы и сокращения статьи

ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.

Закон № 2866 — Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.01 г. № 2866-III.

Законопроект № 8203 — Проект закона Украины «О внесении изменений в статью 6 Жилищного кодекса Украинской ССР относительно определения жилой и общей площадей объекта жилой недвижимости» от 04.03.11 г. № 8203.

КВЭД-2010 — Классификация видов экономической деятельности ДК 009:2010, утвержденная приказом Госпот­ребстандарта Украины от 11.10.10 г. № 457.

ДБН В.2.2-15-2005 — Государственные строительные нормы Украины. Здания и сооружения. Жилые дома. Основные положения ДБН В.2.2-15-2005, утвержденные приказом Госстроя от 18.05.05 г. № 80.

ДСПиН 2.2.2.022-99 — Государственные санитарные правила и нормы для парикмахерских разных типов (ДСПиН 2.2.2.022-99), утвержденные постановлением первого заместителя Главного государственного санитарного врача Украины от 25.03.99 г. № 22.

СанПиН 5781-91 — Санитарные правила для предприятий продовольственной торговли, утвержденные Главным государственным санитарным врачом СССР от 16.04.91 г. № 5781-91 (с изменениями и дополнениями).

ДСНиП  947 — Государственные санитарные нормы и правила устройства, содержания, оборудования и организации работы заведений, предоставляющих услуги по компьютерной игровой деятельности детям, утвержденные приказом Минздравоохранения от 15.12.09 г. № 947.

ДБН В.1.1-7-2002 — Правила пожарной безопасности на рынках Украины, утвержденные приказом МВД от 19.11.02 г. № 1194 (утратили силу).

ФЛП — физическое лицо — предприниматель.

ВРУ — Верховная Рада Украины.