«Удома і стіни допомагають»: використовуємо житлову нерухомість у підприємницькій діяльності

«Удома і стіни допомагають»: використовуємо житлову нерухомість у підприємницькій діяльності

Приводом для написання статті стало запитання нашого читача: «Приватний підприємець як приватна особа має у своїй власності квартиру в житловому фонді. Вона знаходиться на першому поверсі житлового будинку з окремим виходом на вулицю (не пов’язаним із житловим під’їздом). Чи може підприємець використовувати цю квартиру (або її частину) для своєї підприємницької діяльності, наприклад, відкрити тут інтернет-магазин, кафе чи агентство?..»

Що ж, давайте розбиратися!

Дар’я КРАВЧЕНКО, податковий експерт, d.kravchenko@id.factor.ua

Не можна, можливо, можна

Чи можна підприємцям використовувати власну квартиру для ведення бізнесу — відповіс­ти однозначно не просто. Це той «окремий» випадок, коли в чинному законодавстві існує значна прогалина. Усунути її може тільки Верховна Рада України шляхом унесення змін і доповнень до низки відповідних законів (рішення Конституційного Суду України від 02.03.11 р. у справі № 2-7/2011). Але вона, мабуть, опікується іншими проблемами.

Тому ми сьогодні будемо не лише спиратися на закони, а й ураховувати всі наявні роз’яснення, листи, коментарі, а також судову практику.

Спочатку з’ясуймо, чи можна взагалі використовувати житлове приміщення для підприємницької діяльності. Із цього приводу існують дві думки.

Думка № 1 — житлові приміщення можуть використовуватися тільки для постійного проживання громадян. Прихильники такої позиції базують свої висновки на нормах ЖКУ, а якщо конкретніше — на ст. 6 ЖКУ. Згідно з нею в житлі потрібно жити, а не експлуатувати його для потреб промислового характеру.

Але прихильники такої позиції забувають, що ЖКУ було прийнято ще в далекому 1983 році. У той час такого поняття, як «підприємництво», навіть ще не існувало. Із того часу в економічному житті нашої країни відбулися серйозні зміни, унаслідок чого норми Кодексу неабияк застаріли.

Думка № 2 — власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право здійснювати щодо нього будь-які дії, у тому числі використовувати для здійснення підприємницької діяльності, якщо це не суперечить закону.

Така позиція ґрунтується вже на нормах сучаснішого нормативно-правового акта — ЦКУ, а саме на ст. 319 і 320 цього Кодексу. Підтримує можливість здійснення підприємницької діяльності в житлових приміщеннях і ст. 26 Закону № 2866. На її користь свідчать і деякі рішення судів (див. ухвалу Донецького апеляційного суду від 11.03.09 р. у справі № 2-а-112/08/0519).

Не залишився осторонь і Держкомпідприємництва. У «застарілих» листах цього відомства від 15.09.06 р. № 6700 і від 31.07.07 р. № 5620 воно підтримало прихильників цієї позиції.

Підсумок. Тому формально ви можете використовувати своє житло для підприємницьких потреб. Тільки б такі дії прямо не конфліктували з нормами закону, про які йтиметься далі.

Знайомимося з обмеженнями

Їх небагато, але вони мають вагоме значення:

1. Житлове приміщення не можна використовувати для промислового виробництва (частина перша ст. 383 ЦКУ). По суті, на цій умові наполягає і ст. 6 ЖКУ (незважаючи на те, що в ньому використовується термін «потреби промислового характеру»).

На жаль, у жодному нормативно-правовому акті ви не знайдете визначення терміна «промислове виробництво» або терміна «потреби промислового характеру». Тільки формулювання процесу промислового виробництва, наведене в розділі 4 КВЕД 2010, дозволить нам зрозуміти зміст наведених слів.

Отже, процес промислового виробництва — це процес переробки (механічний, хімічний, ручний тощо), який використовують для виготовлення нової продукції (споживчих товарів, напівфабрикатів або засобів виробництва), обробки вживаних товарів, надання промислових послуг, що класифікується в секціях B «Видобувна промисловість та розроблення кар’єрів», C «Переробна промисловість», D «Постачання електроенергії, газу, пари та кондиційованого повітря», E «Водопостачання; каналізація, поводження з відходами» та F «Будівництво».

Важливо: як бачимо, віднести сюди торговельну діяльність або діяльність із надання/виконання непромислових послуг/робіт ми не зможемо. І це дає ФОП формальне право використовувати житлові приміщення для «офісно-торговельно-послугових» цілей за дотримання умов, про які йтиметься нижче.

Нагадаємо, що спробою поз­бавити підприємців такого привілею був експеримент 2011 року. ВРУ 06.10.11 р. ухвалила Закон про внесення змін до ст. 6 ЖКУ (на основі законопроекту № 8203). Уся заковика в ньому полягала в заміні фрази «потреби промислового характеру» на словосполучення «потреби виробничого характеру». Така зміна поставила б величезний хрест на провадженні підприємницької діяльності у приміщеннях житлового фонду. Адже термін «виробництво» має ширше значення, ніж термін «промисловість»/«промислове виробництво».

Однак Президент України ветував закон. Після цього 09.02.12 р. документ було відхилено Верхов­ною Радою.

На сьогодні підприємці можуть спокійно користуватися своїми правами, при цьому дотримуючись усіх обмежень.

2. Здійснюючи в житловому будинку госпдіяльність, слід ураховувати права та інтереси інших мешканців, тобто не порушувати серед іншого:

• будівельні норми згідно з ДБН В.2.2-15-2005. Вони підкажуть вам, що можна, а що не можна розміщувати в житлових будинках та на яких поверхах. Повний перелік таких приміщень ви знайдете в п. 2.50 цього документа. Наприклад, на першому, другому та цокольному поверхах житлових будівель допускається розміщувати приміщення:

а) для магазинів роздрібної торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, відділень зв’язку, а також адміністративні приміщення — загальною площею не більше 700 м²;

б) для банків, магазинів та кіосків із продажу преси, поліклінік, жіночих консультацій, рентгено-стоматологічних кабінетів (при забезпеченні вимог НРБУ), роздавальних пунктів молочних кухонь, юридичних консультацій та нотаріальних контор, ЗАГСів, філій бібліотек, виставкових залів, контор житлово-експлуатаційних організацій, фізкультурно-оздоровчих занять — загальною площею до 150 м²;

в) для культурно-масової роботи з населенням (для проведення лекцій, зборів, бібліотек-читалень, кімнат для індивідуальних занять, роботи гуртків, прийому громадян депутатами тощо), дитячих художніх шкіл, центрів соцзахисту населення, центрів зайнятості населення базового рівня до 50 відвідувачів і до 15 працівників цент­рів, а також груп короткочасного перебування дітей дошкільного віку (окрім цокольного поверху).

Крім того, потрібно враховувати, що приміщення громадського призначення повинні мати як мінімум окремий вхід та евакуаційний вихід, ізольований від житлової частини будівлі;

• санітарно-гігієнічні норми. Такі вимоги залежатимуть від того напряму, в якому ви захочете використовувати своє житлове приміщення. У загальному випадку вони включають санітарні вимоги до розміщення та планування приміщень, системи водопостачання, вентиляції та опалення, освітлення, організації робочих місць, мікроклімату, а також безпосередньо гігієнічні норми.

Наприклад, для перукарень — це ДСПіН 2.2.2.022-99. Розміщуючи такі салони в житлових будинках, ви маєте передбачити створення власної вентиляційної системи, відокремленої від вентиляції багатоквартирного будинку.

Для магазинів використовуйте СанПіН 5781-91. Згідно з ними вам доведеться потурбуватися не лише про окрему вентиляційну систему та віброшумозахисні заходи, а й про організацію завантаження магазину. Здійснювати її з боку житлового будинку, де розташовані вікна і входи до квартири, заборонено (п. 55 СанПіН 5781-91).

Зверніть увагу! Ці норми містять додаткову заборону на розміщення в житлових будівлях спеціалізованих рибних та овочевих магазинів (п. 50 СанПіН 5781-91).

Для комп’ютерних ігрових закладів для дітей передбачені ДСНіП  947. Вони приписують розміщувати такі заклади або в окремих будинках, або ж у вбудованих/прибудованих приміщеннях. При цьому використовувати можна тільки наземні поверхи будівель. Цокольні поверхи також придатні, але за умови, що заглиблення підлоги не перевищить 0,5 м із належним природним освітленням;

• протипожежні норми відповідно до ДБН В.1.1-7-2002;

• інші вимоги законодавства, що регулюють здійснення конкретної діяльності. Зокрема, Ліцензійні умови провадження госпдіяльності з виробництва лікарських засобів, оптової, роздрібної торгівлі лікарськими засобами, затверджені наказом МОЗ від 31.10.11 р. № 723.

Якщо всі ці вимоги дотримано, то перешкод для провадження підприємницької діяльності в житловому приміщенні немає (рішення Апеляційного суду м. Києва від 12.02.13 р. у справі № 22-2217/13).

Нюанс. Згода на це інших власників квартир вам не буде потрібна. Але тільки у випадку, якщо у вас у будинку не створене товариство співвласників багатоквартирного будинку. Інакше без дозволу не обій­тися (лист Держкомпідприємництва від 11.05.02 р. № 1-211/2564).

Висновки

• На сьогодні однозначної думки з приводу законності використання житлового приміщення в підприємницькій діяльності поки що немає. Проте формально ви можете скористатися таким правом, незважаючи на відсутність прямої норми в ЖКУ та ЦКУ.

• Але, перш ніж це зробити, ви зобов’язані врахувати низку обмежень: не можна використовувати житлове приміщення для промислового виробництва, порушувати будівельні, санітарно-гігієнічні, протипожежні та інші норми, передбачені вітчизняним законодавством.

Документи і скорочення статті

ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.

Закон № 2866 — Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.01 р. № 2866-III.

Законопроект № 8203 — проект Закону України «Про внесення змін до статті 6 Житлового кодексу Української РСР щодо визначення житлової та загальної площ об’єкта житлової нерухомості» від 04.03.11 р. № 8203.

КВЕД-2010 — Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2010, затверджена наказом Держспоживстандарту України від 11.10.10 р. № 457.

ДБН В.2.2-15-2005 — Державні будівельні норми України «Будівлі та споруди. Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005», затверджені наказом Держбуду від 18.05.05 р. № 80.

ДСПіН 2.2.2.022-99 — Державні санітарні правила та норми для перукарень різних типів (ДСПіН 2.2.2.022-99), затверджені постановою першого заступника Головного державного санітарного лікаря України від 25.03.99 р. № 22.

СанПіН 5781-91 — Санитарные правила для предприятий продовольственной торговли, утвержденные Главным государственным санитарным врачом СССР от 16.04.91 г. № 5781-91 (зі змінами та доповненнями).

ДСНіП 947 — Державні санітарні норми і правила влаштування, утримання, обладнання та організації роботи закладів, які надають послуги з комп’ютерної ігрової діяльності дітям, затверджені наказом МОЗ від 15.12.09 р. № 947.

ДБН В.1.1-7-2002 — Правила пожежної безпеки на ринках України, затверджені наказом МВС від 19.11.02 р. № 1194 (втратили чинність).

ФОП — фізична особа — підприємець.

ВРУ — Верховна Рада України.