Переводим квартиру в нежилой фонд: правовой и налоговый аспекты

Переводим квартиру в нежилой фонд: правовой и налоговый аспекты

Мы продолжаем рассматривать тему использования жилой недвижимости в предпринимательской деятельности. В предыдущей статье мы лишь немного коснулись правовой стороны этого вопроса. Пришли к выводу, что формально ФЛП может использовать жилье не только для жилья. Но при соблюдении ряда ограничений!

А нужно ли при этом переводить жилое помещение в нежилой фонд, и к каким налоговым последствиям может это привести — рассмотрим сейчас.

Дарья КРАВЧЕНКО, налоговый эксперт, d.kravchenko@id.factor.ua

Переводить или не переводить?

Прямой обязанности это делать законодательство не устанавливает. Однако официальные органы неоднократно подчеркивали, что для использования жилых помещений в предпринимательских целях их обязательно нужно перевести в нежилой фонд (письма Госкомитета по вопросам ЖКХ от 20.04.04 г. № 4/6-721; Госкомстроя от 12.02.02 г. № 5/3-114, Госкомпредпринимательства от 06.04.04 г. № 2200 и от 28.01.05 г. № 561).

А можно ли этого избежать? Ведь процедура перевода жилья в нежилой фонд затратная и длительная. На это у вас может уйти от 6 до 8 месяцев. Кроме того, иногда это просто нецелесообразно. Например, когда деятельность не предполагает посещения предприятия клиентами.

На этот вопрос каждый должен ответить сам. При этом учтите, перевести жилье в нежилой фонд в обязательном порядке вы должны, если характер вашей деятельности требует конструктивных изменений помещения (перестройки, пристройки, перепланировки). Например, если вы решили открыть кафе или бар.

Последствия перевода

Коммунальные услуги. Вы должны понимать, что перевод жилого помещения в нежилой фонд существенно отразится на размере тарифов по оплате коммунальных услуг.

Коммунальные тарифы для нежилых помещений, используемых в хоздеятельности, определяются по специальным правилам и отличаются от тарифов, установленных для населения. Так, электроэнергия, которую вы планируете использовать в предпринимательской деятельности, будет отпускаться по тарифам, установленным для 1 группы потребителей (субъектов хоздеятельности и ФЛП) соответствующего класса напряжения (письмо НКРЭ от 28.01.05 г. № 05-34-11/498). Согласно постановлению НКРЭ от 27.03.14 г. № 326 в апреле 2014 года цена составила 97,33 коп./кВТ·ч.

Размер тарифов вам установят в соответствующем договоре на поставку электроэнергии согласно Правилам пользования электроэнергией (на тот объем, который будет потребляться для нужд предпринимательской деятельности).

Нюанс. Допускается возможность разделения электроэнергии для бытовых нужд и для предпринимательской деятельности. Но при условии технической возможности разделения такого учета. В таком случае по согласию сторон оформляют два договора (письмо НКРЭ от 23.09.09 г. № 6252/11/17-09). Если такой возможности нет — весь объем электроэнергии у вас учтут по тарифу для ФЛП.

Теперь о льготах. Если до занятия предпринимательской деятельностью вы пользовались льготами по оплате коммунальных услуг как обычное физлицо — после перевода помещения в нежилой фонд такое право вы потеряете. Примете решение не переводить — будете пользоваться льготой дальше и оплачивать коммунальные услуги по тарифу для населения.

Обратной стороной медали будет возможность учитывать коммунальные услуги в составе расходов ФЛП. Без перевода жилого объекта в состав нежилого фонда рассчитывать на отнесение стоимости коммунальных услуг на расходы не приходится*. Исключение составляет деятельность, связанная с предоставлением жилых помещений для проживания физлиц.

* Конечно, для единоналожников этот факт не играет никакой роли.

Обратите внимание: при нарушении обязательств по уплате коммунальных услуг в отношении нежилых объектов к вам будут применять уже специальную ответственность согласно Закону № 686.

Налог на недвижимость. Этот вид налога был введен с 01.01.13 г. для владельцев жилой недвижимости. Чтобы облегчить жизнь собственникам, разрешено уменьшать базу налогообложения на 120 кв. м для квартир и на 250 кв. м для жилых домов (п.п. 265.4.1 НКУ).

Внимание! Лишается такой привилегии собственник жилья, использующий его с целью получения доходов (сдает в аренду, лизинг, использует в предпринимательской деятельности).

Поэтому, если в документах (например, в свидетельстве плательщика единого налога) место осуществления деятельности совпадает с адресом находящейся у вас в собственности жилой недвижимости (вашим домашним адресом), то уплатить налог вам придется за общую площадь этой недвижимости («БН», 2014, № 18-19, с. 48).

Если же у ФЛП вдобавок есть еще одна квартира (дом), но при этом он ее не использует в своей деятельности, то это жилье будет льготироваться в обычном порядке («БН», 2014, № 5, с. 12, 15).

Но что произойдет, если мы переведем жилой объект в состав нежилого фонда? Необходимость в уплате этого налога отпадет сама собой. Ведь будем иметь дело уже с нежилой недвижимостью.

Процедура перевода

К сожалению, она законодательством четко не определена. Статья 8 ЖКУ говорит лишь о том, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые в домах, как правило, не допускается. Но в исключительных случаях воплотить в жизнь ваше желание может исполком областного/городского совета народных депутатов, приняв соответствующее решение.

Для разрешения создавшейся ситуации в каждом регионе (или городе) были приняты свои локальные нормативные акты. Например, в Харькове — Положение № 336, в Киеве — Порядок № 1825. Каждый из них имеет свои особенности, но в целом они схожи.

Итак, вам предстоит пройти пять этапов:

Этап 1. Собираем пакет документов:

• нотариально удостоверенную копию документа, подтверждающего право собственности на жилье. Перечень таких документов представлен в п. 37 Порядка № 868;

• копию техпаспорта на жилье, оформленного хозсубъектом, осуществляющим техническую инвентаризацию;

• справку из ЖЭКа о том, что жилой дом, квартира (или их части) являются свободными фактически и юридически*;

• копию договора на сбор и вывоз строительного мусора (в каждом регионе своя форма договора);

• для собственников жилых домов — документ, подтверждающий право собственности или право пользования земельным участком (таковыми могут быть договор аренды, свидетельство или извлечение из Госреестра, а для подтверждения права собственности, возникшего до 01.01.13 г., — госакт на землю);

• согласие совладельцев домо- владения (соседей сверху, снизу, живущих на одной лестничной клетке) на размещение объекта непроизводственной сферы;

• согласие объединения совладельцев многоквартирного дома в случае размещения квартиры в доме, где такое объединение создано;

• для юрлиц — нотариально заверенные копии учредительных документов, а для физлиц — копию паспорта;

• техническое заключение проектной организации о возможности перевода жилых помещений с целью использования их под нежилые с обоснованием возможности размещения объекта непроизводственной сферы с обязательным устройством отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома;

• предпроектные предложения об архитектурном решении объекта и благоустройстве прилегающей территории;

• прочие документы в случае необходимости.

* Другими словами, на момент подачи заявления о переводе в самом жилом помещении никто не должен быть прописан. Исходя из этого, жилое помещение, переданное в ипотеку, не может быть переведено в нежилой фонд в период действия договора ипотеки.

Этап 2. Пишем соответствующее заявление на имя городского головы (помните, просьба про исключение жилья из жилого фонда должна быть обоснованной) и дожидаемся решения о переводе.

Этап 3. Получаем в ГАСИ исходные данные и технические условия для проведения реконструкции объекта и собственно проводим реконструкцию.

В данном случае вы должны соблюсти положения таких нормативных актов, как:

• Закон Украины «Об основах градостроительства» от 16.11.92 г. № 2780-XII;

• Правила содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденные приказом Госкомитета по вопросам ЖКХ от 17.05.05 г. № 76.

Этап 4. После реконструкции снова обращаемся в ГАСИ за сертификатом, подтверждающим ввод в эксплуатацию вашего объекта.

Этап 5. В БТИ получаем Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение на основании сертификата. Это будет заключительный этап перевода.

Обратите внимание! Вы не сможете перевести в нежилой фонд (пп. 3.6 - 3.7 Положения № 336):

• жилые помещения в жилых домах, которые отнесены к памятникам архитектуры, без согласования с управлением градостроительства и архитектуры;

• части жилого помещения, например, комнаты в коммунальной квартире. Помещение должно быть изолированным и иметь статус отдельного жилого помещения;

• аварийное или подлежащее сносу/капитальному ремонту жилье;

• жилые помещения при невозможности оборудования отдельного входа, не связанного с подъездом жилого дома.

Немного об ответственности

За самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, за использование их не по назначению законодательством предусмотрена уголовная, административная или иная ответственность (ст. 189 ЖКУ).

Административная ответственность прописана в ст. 150 КоАП. Согласно ей нарушителю-ФЛП грозит штраф в размере от 17 до 51 грн. за:

• несоблюдение правил пользования жилых помещений;

• несоблюдение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования;

• использование жилых помещений не по их назначению.

Протоколы о подобных нарушениях имеют право составлять должностные лица, уполномоченные на то исполкомами сельских, поселковых, городских советов (ст. 255 КоАП).

В случае отступления от требований, описанных нами выше, неприятными последствиями могут стать судебные иски соседей, а также визиты различных инспекторов, в том числе и налоговых.

Уголовная ответственность может наступить только в особо тяжелых случаях, например при нарушении целостности конструкций дома.

Выводы 

• Контролеры настаивают на переводе в нежилой фонд. Но переводить или не переводить жилье в нежилой фонд, каждый решает сам. Исключение — если характер вашей деятельности требует конструктивных изменений помещения (перестройки, пристройки, перепланировки). В таком случае перевод обязателен.

• Последствия такого перевода незначительны: изменение тарифов на оплату коммунальных услуг, а также лишение права пользоваться льготами по их оплате. Зато сможете отнести сумму коммунальных платежей в состав расходов. Кроме того, избавитесь от необходимости уплаты налога на недвижимость.

• Процедура перевода жилых помещений законодательством четко не установлена. Для этого воспользуйтесь локальным нормативным актом, принятым в вашем регионе (или городе).

• За самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений, а также за использование их не по назначению вы рискуете попасть под административную ответственность. В более тяжелых случаях — под уголовную.

Документы и сокращения статьи

ЖКУ — Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-X.

Закон № 686 — Закон Украины «Об ответственности субъектов предпринимательской деятельности за несвоевременное внесение платы за потребленные коммунальные услуги и содержание прилегающих к домам территорий» от 20.05.99 г. № 686-XIV.

Порядок № 1825 — Порядок перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые в г. Киеве, утвержденный распоряжением Киевской городской госадминистрации от 01.10.02 г. № 1825.

Порядок № 868 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и Порядок предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденный постановлением КМУ от 17.10.13 г. № 868.

Правила пользования электроэнергией — Правила пользования электрической энергией, утвержденные НКРЭ от 31.07.96 г. № 28.

Положение № 336 — Положение о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые, утвержденное решением VIII сессии Харьковского городского совета  VI созыва от 06.07.11 г. № 336/11.

ГАСИ — Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины.

ФЛП — физическое лицо — предприниматель.