Теми статей
Обрати теми

Переводимо квартиру до нежитлового фонду: правовий та податковий аспекти

Редакція БТ
Стаття

Переводимо квартиру до нежитлового фонду: правовий та податковий аспекти

Ми продовжуємо розглядати тему використання житлової нерухомості в підприємницькій діяльності. У попередній статті ми висвітлили тільки правової аспекти цього питання та дійшли висновку, що формально ФОП може використовувати житло не тільки для проживання. Але при дотриманні певних обмежень!

А чи потрібно при цьому переводити житлове приміщення до нежитлового фонду і до яких податкових наслідків може це призвести — розглянемо зараз.

Дар’я КРАВЧЕНКО, податковий експерт, d.kravchenko@id.factor.ua

 

Переводити чи не переводити?

Прямого обов’язку робити це законодавство не встановлює. Однак офіційні органи неодноразово наполягали на тому, що для використання житлових приміщень у підприємницьких цілях їх слід обов’язково перевести до нежитлового фонду (листи Держкомітету з питань ЖКГ від 20.04.04 р. № 4/6-721; Держкомбуду від 12.02.02 р. № 5/3-114, Держкомпідприємництва від 06.04.04 р. № 2200 і від 28.01.05 р. № 561).

А чи можна цього уникнути? Адже процедура переведення житла до нежитлового фонду є витратною і тривалою. Вона може забрати у вас від 6 до 8 місяців. Крім того, інколи це просто недоцільно. Наприклад, коли діяльність не передбачає відвідування підприємства клієнтами.

На це запитання кожен має відповісти самостійно. При цьому майте на увазі: перевести житло до нежитлового фонду обов’язково ви повинні, якщо характер вашої діяльності потребує конструктивних змін приміщення (перебудовування, прибудовування, перепланування). Наприклад, якщо ви вирішили відкрити кафе чи бар.

 

Наслідки переведення

Комунальні послуги. Ви мусите розуміти, що переведення житлового приміщення до нежитлового фонду суттєво позначиться на розмірі тарифів з оплати комунальних послуг.

Комунальні тарифи для нежитлових приміщень, що використовуються в госпдіяльності, визначаються за спеціальними правилами та відрізняються від тарифів, установлених для населення. Так, електроенергія, яку ви плануєте використовувати в підприємницькій діяльності, відпускатиметься за тарифами, установленими для 1 групи споживачів (суб’єктів госпдіяльності та ФОП) відповідного класу напруги (лист НКРЕ від 28.01.05 р. № 05-34-11/498). Згідно з постановою НКРЕ від 27.03.14 р. № 326 у квітні 2014 року ціна становила 97,33 коп. /кВТ•год.

Розмір тарифів вам установлять у відповідному договорі на постачання електроенергії згідно з Правилами користування електроенергією (на той обсяг, який споживатиметься для потреб підприємницької діяльності).

Нюанс. Допускається можливість розподілу електроенергії для побутових потреб та для підприємницької діяльності. Але тільки за умови технічної можливості розподілу такого обліку. У такому випадку за згодою сторін оформляють два договори (лист НКРЕ від 23.09.09 р. № 6252/11/17-09). Якщо такої можливості немає — весь обсяг електроенергії у вас обліковуватимуть за тарифом для ФОП.

Тепер про пільги. Якщо до зайняття підприємницькою діяльністю ви користувалися пільгами з оплати комунальних послуг як звичайна фізична особа, то після переведення приміщення до нежитлового фонду таке право ви втратите. Приймете рішення не переводити — будете користуватися пільгою надалі та оплачувати комунальні послуги за тарифом для населення.

Зворотним боком медалі буде можливість ураховувати комунальні послуги у складі витрат ФОП. Без переведення житлового об’єкта до складу нежитлового фонду сподіватися на віднесення вартості комунальних послуг на витрати не доводиться*. Виняток становить діяльність, пов’язана з наданням житлових приміщень для проживання фізичних осіб.

* Звичайно, для єдиноподатників цей факт не має жодного значення.

Зверніть увагу! При порушенні зобов’язань зі сплати комунальних послуг щодо нежитлових об’єктів до вас застосовуватимуть уже спеціальну відповідальність згідно із Законом № 686.

Податок на нерухомість. Цей вид податку було запроваджено з 01.01.13 р. для власників житлової нерухомості. Щоб полегшити життя власникам, дозволено зменшувати базу оподаткування на  120 кв. м для квартир і на 250 кв. м для житлових будинків (п. 265.4.1 ПКУ).

Увага! Позбавляється такого привілею власник житла, який використовує його з метою отримання доходів (здає в оренду, лізинг, використовує в підприємницькій діяльності).

Тому якщо в документах (наприклад, у свідоцтві платника єдиного податку) місце здійснення діяльності збігається з адресою житлової нерухомості, що перебуває у вашій власності (вашою домашньою адресою), то сплатити податок вам доведеться за загальну площу цієї нерухомості («БТ», 2014, № 18–19, с. 48).

Якщо ж у ФОП додатково є ще одна квартира (будинок), але при цьому він її не використовує у своїй діяльності, то це житло пільгуватиметься у звичайному порядку («БТ», 2014, № 5, с. 12, 15).

Але що відбудеться, якщо ми переведемо житловий об’єкт до складу нежитлового фонду? Необхідність у сплаті цього податку відпаде сама собою. Адже ми матимемо справу вже з нежитловою нерухомістю.

 

Процедура переведення

На жаль, її законодавством чітко не визначено. Стаття 8 ЖКУ говорить лише про те, що переведення придатних для проживання житлових будинків та житлових приміщень до нежитлового фонду у будинках, як правило, не допускається. Але у виняткових випадках втілити в життя ваше бажання може виконком обласної/міської ради народних депутатів, прийнявши відповідне рішення.

Для вирішення ситуації, що склалася, у кожному регіоні (або місті) були прийняті свої локальні нормативні акти. Наприклад, у Харкові — Положення № 336, у Києві — Порядок № 1825. Кожен з них має свої особливості, але в цілому вони схожі.

Отже, вам належить пройти п’ять етапів:

Етап 1. Збираємо пакет документів:

• нотаріально засвідчену копію документа, що підтверджує право власності на житло. Перелік таких документів зазначено в п. 37 Порядку № 868;

• копію техпаспорта на житло, оформленого госпсуб’єктом, який здійснює технічну інвентаризацію;

• довідку з ЖЕКу про те, що житловий будинок, квартира (або їх частини) є вільними фактично та юридично*;

• копію договору на збирання та вивезення будівельного сміття (у кожному регіоні своя форма договору);

• для власників житлових будинків — документ, що підтверджує право власності або право користування земельною ділянкою (такими можуть бути договір оренди, свідоцтво або витяг із Держреєстру, а для підтвердження права власності, що виникло до 01.01.13 р., — держакт на землю);

• згоду співвласників домоволодіння (сусідів зверху, знизу, тих, хто живе на одному сходовому марші) на розміщення об’єкта невиробничої сфери;

• згоду об’єднання співвласників багатоквартирного будинку в разі розміщення квартири в будинку, де таке об’єднання створене;

• для юридичних осіб — нотаріально засвідчені копії установчих документів, а для фізичних осіб — копію паспорта;

• технічний висновок проектної організації про можливість переведення житлових приміщень з метою використання їх під нежитлові з обґрунтуванням можливості розміщення об’єкта невиробничої сфери з обов’язковим улаштуванням окремого входу, не пов’язаного з під’їздом житлового будинку;

• передпроектні пропозиції щодо архітектурного рішення об’єкта і благоустрою прилеглої території;

• інші документи в разі потреби.

* Інакше кажучи, на момент подання заяви про переведення в самому житловому приміщенні ніхто не повинен бути прописаний. Виходячи з цього житлове приміщення, передане в іпотеку, не може бути переведене до нежитлового фонду в період дії договору іпотеки.

Етап 2. Пишемо відповідну заяву на ім’я міського голови (пам’ятайте, прохання про вилучення житла з житлового фонду має бути обґрунтованим) та очікуємо рішення про переведення.

Етап 3. Отримуємо в ДАБІ вихідні дані й технічні умови для проведення реконструкції об’єкта і проводимо власне реконструкцію.

У цьому випадку ви маєте дотримати положення таких нормативних актів, як:

Закон України «Про засади містобудування» від 16.11.92 р. № 2780-XII;

Правила утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держкомітету з питань ЖКГ від 17.05.05 р. № 76.

Етап 4. Після реконструкції знову звертаємося до ДАБІ за сертифікатом, що підтверджує введення в експлуатацію вашого об’єкта.

Етап 5. У БТІ отримуємо Свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення на підставі сертифіката. Це буде завершальний етап переведення.

Зверніть увагу! Ви не зможете перевести до нежитлового фонду (пп. 3.6 — 3.7 Положення № 336):

• житлові приміщення в житлових будинках, віднесені до пам’ятників архітектури, без погодження з управлінням містобудування та архітектури;

• частини житлового приміщення, наприклад кімнати в комунальній квартирі. Приміщення має бути ізольованим і мати статус окремого житлового приміщення;

аварійне або таке житло, що підлягає знесення/капітальному ремонту;

• житлові приміщення за неможливості облаштування окремого входу, не пов’язаного з під’їздом житлового будинку.

 

Трохи про відповідальність

За самочинне переобладнання та перепланування житлових будинків і житлових приміщень, за використання їх не за призначенням законодавством передбачено кримінальну, адміністративну чи іншу відповідальність (ст. 189 ЖКУ).

Адміністративну відповідальність прописано у ст. 150 КУпАП. Згідно з нею порушнику-ФОП загрожує штраф у розмірі від 17 до 51 грн. за недотримання:

• правил користування житлових приміщень;

• правил експлуатації житлових будинків, житлових приміщень та інженерного обладнання;

• використання житлових приміщень не за їх призначенням.

Протоколи про подібні порушення мають право складати посадові особи, уповноважені на те виконкомами сільських, селищних, міських рад (ст. 255 КпАП).

У разі відступу від вимог, описаних нами вище, неприємними наслідками можуть стати судові позови сусідів, а також візити різних інспекторів, у тому числі й податкових.

Кримінальна відповідальність може настати лише в особливо важких випадках, наприклад у разі порушення цілісності конструкцій будинку.

Висновки

  • Контролери наполягають на переведенні до нежитлового фонду. Але переводити чи не переводити житло до нежитлового фонду, кожен вирішує самостійно. Виняток — якщо характер вашої діяльності потребує конструктивних змін приміщення (перебудовування, прибудовування, перепланування). У такому разі переведення є обов’язковим.

  • Наслідки такого переведення невеликі: зміна тарифів на оплату комунальних послуг, а також позбавлення права користуватися пільгами з їх оплати. Зате ви зможете віднести суму комунальних платежів до складу витрат. Крім того, позбавитеся необхідності сплати податку на нерухомість.

  • Процедуру переведення житлових приміщень законодавством чітко не встановлено. Для цього скористайтеся локальним нормативним актом, прийнятим у вашому регіоні (або місті).

  • За самочинне переобладнання та перепланування житлових будинків і житлових приміщень, а також за використання їх не за призначенням ви ризикуєте наразитися на адміністративну відповідальність. У важчих випадках — на кримінальну.

Документи і скорочення статті

ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. № 5464-X.

Закон № 686 — Закон України «Про відповідальність суб’єктів підприємницької діяльності за несвоєчасне внесення плати за спожиті комунальні послуги та утримання прилеглих до будинків територій» від 20.05.99 р. № 686-XIV.

Порядок № 1825 — Порядок переведення житлових приміщень та житлових будинків до нежитлових у м. Києві, затверджений розпорядженням Київської міської держ­адміністрації від 01.10.02 р. № 1825.

Порядок № 868 — Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затверджені постановою КМУ від 17.10.13 р. № 868.

Правила користування електроенергією — Правила користування електричною енергією, затверджені НКРЕ від 31.07.96 р. № 28.

Положення № 336 — Положення про порядок переведення житлових приміщень та житлових будинків до нежитлових, затверджене рішенням VIII сесії Харківської міської ради VI скликання від 06.07.11 р. № 336/11.

ДАБІ — Державна архітектурно-будівельна інспекція України.

ФОП — фізична особа — підприємець.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі