Покупаем имущество через имущественные сертификаты

Что такое имущественный сертификат?

Начнем с того, что имущественный пай — это часть имущества члена предприятия в паевом фонде, выраженная в денежной форме и в процентах размера паевого фонда (п. 2 Методики № 177). Эта часть документально подтверждается Свидетельством о праве собственности на имущественный пай члена предприятия (имущественным сертификатом), которое выдается сельским, поселковым или городским советом.

Такое Свидетельство (имущественный сертификат) не является ценной бумагой согласно действующему на сегодня законодательству. Ведь оно не включено в перечень видов ценных бумаг, которые функционируют в Украине (ст. 3 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» от 23.02.06 г. № 3480-IV).

Его следует рассматривать как документ, который удостоверяет право на долю в общем владении, пользовании и распоряжении имуществом, которое передано в аренду, находится на хранении и т. п.

На это, в частности, указывает Минагрополитики в письме № 3923. В нем Минагрополитики утверждает, что Свидетельство (имущественный сертификат) выдается, если лицо, которое имеет право на имущественный пай, не получило его в натуре деньгами или ценными бумагами. Из этого делаем вывод, что имущественный сертификат имеют на руках только те физические лица, кто в натуре свой пай не получил и использует его сообща с другими.

Следовательно, считаем, что имущественный сертификат — это документ, который лишь подтверждает право обладания лицом долей в имуществе, которое используется в общей собственности нескольких лиц. А потому, купив такой имущественный сертификат, предприятие приобретет лишь право на обладание долей имущества в общей собственности. Чтобы это Свидетельство (имущественный сертификат) превратить в имущество (основное средство), необходимо получить имущественный пай в натуре.

Но перед тем как это делать, нужно правильно оформить приобретение имущественного сертификата.

Приобретение имущественного сертификата

На то, что физлицо, которое владеет имущественным сертификатом, имеет право его продать не совладельцу имущества, доля в котором подтверждается этим сертификатом, указывает ст. 369 ГКУ.

Следовательно, юрлицо имеет полное право приобрести имущественный сертификат у его владельца. Но это должно произойти лишь когда все остальные совладельцы имущества соглашаются с этим решением. Если они с этим не соглашаются, то лучше воздержаться от приобретения таких сертификатов.

Дело в том, что согласно ст. 362 ГКУ в случае продажи доли в праве общей частичной собственности совладелец имеет преимущественное право перед прочими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Таким образом, перед тем, как приобрести имущественный сертификат, юрлицо должно быть уверено, что лицо (как правило, физлицо) — владелец имущественного сертификата выполнило требование относительно уведомления остальных владельцев о продаже своего имущественного сертификата и те не желают выкупить его часть.

Для этого юрлицу следует поинтересоваться у продавца имущественного сертификата, уведомил ли тот в письменном виде остальных совладельцев о намерении продать свою долю, указав цену и прочие условия, на которых он ее продает (ст. 362 ГКУ).

Если такое уведомление он направил совладельцам, а те отказались от первоочередного права на выкуп сертификата или в течение 1 месяца с даты получения уведомления (когда речь идет об имущественном пае на движимое имущество — в течение 10 дней) никак не отреагировали на него, то можете без препятствий покупать имущественный сертификат.

Внимание! Если юрлицо приобретет имущественный сертификат, а продавец не согласовал свои действия с остальными лицами, у которых есть право общей собственности на имущество, покупатель такого имущественного сертификата может об этом сильно пожалеть. А именно, он может потерять право собственности на такой сертификат.

Объясняется это тем, что, храня в тайне продажу имущественного сертификата, продавец нарушает права других совладельцев имущества. Он лишает их права первоочередного выкупа доли в общем имуществе.

И если совладельцы узнают о такой продаже, то они могут забрать у нового владельца проданную ему долю. Для этого всего-навсего следует обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя на одного из совладельцев (ч. 4 ст. 362 ГКУ).

Подать такой иск «протестующий» совладелец имеет право в течение года с даты продажи такого имущественного сертификата.

После этого по решению суда покупатель будет обязан передать имущественный сертификат такому совладельцу. Возвращая имущественный сертификат, покупатель не потеряет средства, потраченные на его приобретение. Дело в том, что совладелец, который решил «забрать» у покупателя из-под носа имущественный сертификат, обязан компенсировать тому потраченные средства на приобретение имущественного сертификата. Но все равно это радости покупателю не принесет.

Поэтому, если вы не хотите таких проблем, то перед тем как заключать договор купли-продажи имущественного сертификата, позаботьтесь о том, чтобы все организационные проблемы с уведомлением совладельцев имущества о таком приобретении были улажены.

Оформляется купля-продажа имущественных сертификатов Договором купли-продажи имущественного пая, форма которого утверждена приказом Минагрополитики от 09.04.01 г. № 97. После заключения такого договора, чтобы приобрести право собственности на имущественный сертификат, покупатель должен обменять старое Свидетельство (имущественный сертификат), которое оформлено на имя продавца, на новое, выданное на его имя. Для этого обратитесь в орган местного самоуправления, который выдал и зарегистрировал такое Свидетельство (имущественный сертификат) (письмо № 3923).

Только после этого можно переходить к следующему шагу — превращению сертификата в основное средство, а именно к его обмену на имущество.

Выделение пая в натуре

Для преобразования приобретенного имущественного сертификата в основное средство необходимо, чтобы имущество, право на которое подтверждает сертификат, было выделено вам в натуре. Для этого общее собрание совладельцев имущества должно принять соответствующее решение о выделении имущества в натуре.

Получив такое решение, можно обращаться в компанию, которая управляет имуществом совладельцев (предприятие правопреемника реорганизованного коллективного сельхозпредприятия). Для выдачи имущества в натуре подайте приобретенный сертификат и заявление о выделении имущества в натуре.

После этого доля из имущества, подтвержденная имущественным сертификатом, выделяется новому владельцу имущества в натуре в размере, эквивалентном стоимости части, определенной в сертификате.

Внимание! При выделении общей доли в натуре совладелец может объединить свою долю с долями остальных совладельцев, которые выразили желание получить их в натуре. Или приобрести все имущественные сертификаты, которые касаются определенного объекта имущества, и все их «обнатурить». Так достаточно часто делают на практике, если хотят получить в собственность не часть соответствующего имущества (часть определенного здания), а все имущество (все здание или сооружение).

Оформляется выдача имущества в натуре путем составления акта приема-передачи имущества. Во время подписания такого акта лицо, которое передает имущество (предприятие — правопреемник реорганизованного коллективного сельхозпредприятия), должно сделать на сертификате отметку о выделении имущества в натуре и засвидетельствовать ее подписью руководителя такого предприятия.

Получив имущество в натуре, его новый владелец должен зарегистрировать право собственности на такой объект (п. 51 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабмина от 25.12.15 г. № 1127). Для этого он подает госрегистратору или нотариусу:

1) Свидетельство (имущественный сертификат) с отметкой о выделении имущества в натуре;

2) акт приема-передачи недвижимого имущества.

По получении Извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество можно считать, что процедура поступления основного средства в обмен на имущественный сертификат закончена. Остается лишь ввести приобретенное основное средство в эксплуатацию.

Продемонстрируем порядок приобретения имущества через имущественные сертификаты на рисунке.

Схема преобразования имущественного сертификата в основное средство

Бухгалтерский учет

Имущественный сертификат. Разобравшись с процедурой поступления основных средств в обмен на имущественный сертификат, перейдем к оформлению такой операции в учете.

Приобретение предприятием у физического лица имущественного сертификата следует рассматривать как передачу денежных средств от одного лица другому с целью получения определенной экономической выгоды. А потому приобретение имущественного сертификата в бухучете следует признать активом.

В то же время появляется вопрос: на какой счет следует оприходовать приобретение таких активов. Ответ на него можно отыскать в п. 19 Методрекомендаций по учету паев. В нем прямо указано, что приобретенные имущественные сертификаты до выделения имущества в натуре следует отражать по дебету счета 12 «Нематериальные активы» и кредиту счета 55 «Прочие долгосрочные обязательства» (если срок расчета предприятия за приобретенные активы по договору превышает 1 год или операционный цикл) или кредиту счета 685 «Расчеты с прочими кредиторами» (если срок расчета предприятия за приобретенные активы по договору меньше чем 1 год или операционный цикл). Оприходовать такие активы на баланс следует по цене приобретения.

На наш взгляд, выводы Минагрополитики достаточно спорные. Это подтверждают и налоговики в консультации, приведенной в «ВНСУ», 2015, № 16, с. 26. Они обращают внимание, что применение счета 12 для учета выкупленных имущественных сертификатов имеет существенный недостаток. На счете 12 отражаются нематериальные активы, в том числе права пользования имуществом. То есть предприятие, которое приобрело имущественный сертификат, должно фактически пользоваться имуществом на основании соответствующего права. Но у нас другая ситуация. Приобретя сертификат, предприятие не обязательно будет пользоваться имуществом. Оно лишь будет иметь право получать платежи за пользование другого предприятия данным имуществом и на получение собственно такого имущества и погашение Свидетельства.

Поэтому налоговики отмечают, что имущественные сертификаты следует учитывать не как нематериальный актив, а как финансовую инвестицию. То есть они предлагают учитывать такой актив на субсчете 143 «Инвестиции несвязанным сторонам» или 352 «Прочие текущие финансовые инвестиции» (в зависимости от срока преобразования имущественного сертификата в основное средство).

Этот вариант полнее отражает суть имущественного сертификата. Ведь имея имущественный пай, подтвержденный Свидетельством, предприятие получает доходы на такой пай — периодические выплаты или может получить в счет пая имущество в натуре — одноразово, с погашением Свидетельства. Таким образом, Свидетельство (имущественный пай) имеет все признаки именно инвестиции, а не объекта нематериальных активов.

В то же время налоговики не против того, чтобы имущественные сертификаты отражали и как нематериальный актив. То есть все отдается на усмотрение предприятия.

На наш взгляд, учет имущественных сертификатов, приобретенных для преобразования в основное средство, целесообразнее учитывать все же как финансовую инвестицию.

То есть, если вы приобрели имущественный сертификат, то в учете вы его можете оприходовать на дебет субсчета 143 или 352 (в зависимости от срока преобразования имущественного сертификата в основное средство) в корреспонденции с кредитом субсчета 685 (55).

Внимание! Оценивать имущественный сертификат, приобретенный за денежные средства, следует по себестоимости, которая состоит из цены приобретения, комиссионных вознаграждений, пошлины, налогов, сборов, обязательных платежей и прочих расходов, непосредственно связанных с приобретением финансовой инвестиции (п. 4 П(С)БУ 12 «Финансовые инвестиции»).

Основные средства. После того как будут оформлены все необходимые операции по выделению в натуре имущественного пая, предприятие должно признать в учете новый объект основных средств. При этом, если объект основных средств сразу будет готов к использованию, то оприходовать его можно сразу на соответствующий субсчет счета 10 «Основные средства». В то же время, если его еще придется доводить до эксплуатационных кондиций, то сначала вам нужно оприходовать его на дебет субсчета 152 «Приобретение (изготовление) основных средств». И только после того как этот объект будет готов к эксплуатации, оприходуйте его на соответствующий субсчет счета 10. Все расходы по доведению этого актива до эксплуатационных кондиций включаются в его первоначальную стоимость и собираются на дебете субсчета 152.

Внимание! Когда предприятие получит в обмен на имущественный сертификат основное средство, реальная стоимость основного средства может отличаться от стоимости сертификата (сертификатов). Если так случится, то разница отражается по кредиту субсчета 746 «Прочие доходы» (если стоимость имущества больше стоимости пая) или дебету субсчета 977 «Прочие расходы деятельности» (стоимость имущества меньше стоимости пая). Рассмотрим это на примере ниже.

Налоговый учет

Налог на прибыль. На сегодня правила налогового учета приближены к бухгалтерским. А потому в налоговом учете отражать поступление основного средства в обмен на имущественный сертификат следует по тем же правилам, что и в бухгалтерском. То есть расходы у плательщика налога на прибыль возникнут только в том случае, когда он начнет начислять амортизацию на полученное в обмен на имущественный сертификат основное средство.

При этом амортизационные разницы при начислении амортизации на такой объект основных средств будут возникать в общем порядке. То есть, как и относительно активов, приобретенных за наличные.

НДС. Как правило, имущественные сертификаты принадлежат обычным физлицам, которые не являются плательщиками НДС. А потому на этапе приобретения имущественного сертификата о начислении НДС вообще речи не идет. А вот при обмене таких сертификатов на основные средства предприятие может рассчитывать на налоговый кредит. Если управляющая компания (правопреемник реорганизованного коллективного сельхозпредприятия) зарегистрирована плательщиком НДС, то при передаче имущества владельцу сертификата эта операция будет рассматриваться как поставка (п.п. «б» п.п. 14.1.191 НКУ). Соответственно на такие операции нужно составлять налоговые накладные (НН) в общем порядке.

НДФЛ и ВС. Приобретение имущественных сертификатов у физлица сразу ставит перед юрлицами вопрос: нужно ли в этом случае удерживать с таких сумм НДФЛ и ВС?

Ответ на этот вопрос содержится в п.п. 165.1.40 НКУ. В нем сказано, что в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога не включается сумма дохода, полученного плательщиком налога в результате отчуждения имущественных паев, непосредственно полученных им в собственность в процессе приватизации.

Следовательно, доход от продажи имущественных сертификатов НДФЛ и ВС не облагается. В то же время это освобождение касается только лиц, которые продают имущественный сертификат, который они получили именно во время приватизации. Это подчеркивают и контролеры в действующей на сегодня консультации, которая приведена в категории 103.10 ЗІР ГФСУ.

В то же время достаточно часто имущественный сертификат продают не их первополучатели, а наследники. Поэтому возникает вопрос, следует ли в таком случае облагать налогом доход, который им выплачивается. На наш взгляд, нужно. Освобождение, предоставленное п.п. 165.1.40 НКУ, на таких лиц не распространяется.

То есть если юрлицо приобретет имущественный сертификат у наследника, а не у лица, которое его получило, то выплаченный ему доход подлежит налогообложению по общим правилам. Подобный вывод раньше также делали главные налоговики в категории 103.02 ЗІР ГФСУ (недействующая с 01.01.16 г.), а теперь — местные фискалы на своих официальных веб-сайтах.

Что касается того, кто должен удерживать НДФЛ и ВС, то никаких особенностей в НКУ относительно этого случая не содержится. Поэтому считаем, что в данном случае в качестве налогового агента выступает именно лицо, которое выплачивает такие доходы. Именно оно должно удержать с таких лиц НДФЛ и ВС и показать начисление (выплату) таких доходов и удержание с них налогов в ф. № 1ДФ.

Пример. Предприятие приобрело у физлица имущественный сертификат за 30 000 грн. Этот сертификат физлицо получило в наследство. Впоследствии предприятие решило обменять имущественный сертификат на имущество (здание склада). Полученное имущество (основное средство) предприятие оценило по фактической стоимости.

Чтобы склад можно было использовать в хозяйственной деятельности, пришлось провести его ремонт. Стоимость ремонта составила 6000 грн. (в том числе НДС — 1000 грн.).

Учет приобретения имущественного сертификата

Документы и сокращения статьи

Методика № 177 — Методика уточнения состава и стоимости паевых фондов имущества членов коллективных сельскохозяйственных предприятий, в том числе реорганизованных, утвержденная постановлением КМУ от 28.02.01 г. № 177.

Методрекомендации по учету паев — Методические рекомендации о бухгалтерском учете расчетов с владельцами земельных и имущественных паев сельскохозяйственных предприятий, приведенные в приложении к письму Минагрополитики от 04.12.03 г. № 37-27-12/14024.

Письмо № 3923 — письмо Минагрополитики «О порядке выдачи, учета и погашения Свидетельства о праве собственности на имущественный пай члена коллективного сельскохозяйственного предприятия (имущественный сертификат)» от 05.05.01 г. № 37-25-3-11/3923.

НДФЛ — налог на доходы физических лиц.

ВС — военный сбор.

ЕРНН — Единый реестр налоговых накладных.