Продажа недвижимости. По общим правилам доход от продажи (обмена) объектов недвижимого имущества не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если происходит продажа (обмен) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающий норму безвозмездной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ в зависимости от его предназначения (п. 172.1 НКУ).
Действует такое освобождение при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика налога свыше 3 лет (кроме случая продажи унаследованного имущества).
Учитывая это, гражданин, зарегистрированный в АР Крым, спросил у контролеров: как облагается налогом продажа части унаследованного им дома вместе с землей, находящейся в его собственности свыше 3 лет?
Ответили на этот вопрос контролеры в комментируемом письме.
Они заметили, что упомянутое выше освобождение действует только в случае продажи на протяжении года одного (!) объекта недвижимости. Если же лицо продает в течение отчетного налогового года больше одного из указанных объектов недвижимости, то под налогообложение попадает вся сумма полученного дохода (п. 172.2 НКУ).
То есть порядок налогообложения дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, зависит от количества гражданско-правовых договоров, которые заключаются при их продаже. Если продажа дома и земли под ним оформлена отдельными договорами, то такую продажу следует рассматривать как продажу более чем одного объекта в течение отчетного года. А следовательно, в таком случае вообще рассчитывать на освобождение от продажи таких объектов гражданин не может.
Аналогичные выводы контролеры делали и раньше (см. категорию 103.02 ЗІР ГФСУ). Поэтому если вы не готовы спорить с контролерами — оформляйте продажу недвижимости и земли под ней одним гражданско-правовым договором. Если имеете несколько таких объектов (два земельных участка) — их можно продать без уплаты НДФЛ в разных календарных годах. Например, один — в декабре 2017 года, другой — в январе 2018 года.
Нерезидентские нюансы. Кроме того, контролеры обратили внимание на то, что физические лица, которые имеют налоговый адрес (место жительства) на территории СЭЗ «Крым», с целью налогообложения приравниваются к нерезидентам (п. 5.3 Закона Украины от 12.08.14 г. № 1636-VII).
А доход от операций по продаже недвижимости, осуществляемых нерезидентами, облагается налогом в порядке, установленном для резидентов, но по ставкам, предусмотренным в п. 167.1 НКУ (п. 172.9 НКУ). То есть, если недвижимость, подпадающую под налогообложение по ст. 172 НКУ, продает нерезидент (в частности, лицо, зарегистрированное в АР Крым), то с такого дохода следует уплатить НДФЛ по ставке 18 %, а не 5 %, как в случае продажи таких объектов резидентом. Кроме того, с таких доходов нужно будет уплатить военный сбор (ВС) по ставке 1,5 %.
Обратите внимание! Здесь идет речь о повышении ставки НДФЛ с 5 до 18 %. То есть это правило работает только в том случае, когда нерезидент получил налогооблагаемый доход. Если же он продает один объект недвижимости, который «вписывается» в условия п. 172.1 НКУ, то полученный доход не облагается НДФЛ по ставке 18 %, потому что аналогичный доход у резидента тоже не облагается. Соответственно не будет и ВС.
Подарок. Также в комментируемом письме налоговики прояснили и ситуацию, когда резидент наследует (получает в подарок) от нерезидента (в частности, гражданина, зарегистрированного в АР Крым) недвижимость. В этом случае стоимость любого объекта наследства (подарка) облагается НДФЛ по ставке 18 % и ВС по ставке 1,5 % (п.п. 174.2.3 НКУ).
Кроме того, резидент (наследник) должен задекларировать полученный доход в налоговой декларации об имущественном состоянии по месту регистрации до 1 мая года, следующего за отчетным (п.п. 49.18.4 НКУ).
