Продаж нерухомості. За загальними правилами дохід від продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна не обкладається податком на доходи фізичних осіб (ПДФО), якщо відбувається продаж (обмін) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення (п. 172.1 ПКУ).
Діє таке звільнення за умови перебування такого майна у власності платника податку понад 3 роки (крім випадку продажу успадкованого майна).
Враховуючи це громадянин, який зареєстрований в АР Крим, запитав у контролерів: як оподатковується продаж частини успадкованого ним будинку разом з землею, яка перебуває у його власності понад 3 роки.
Відповіли на це запитання контролери у листі, що коментується.
Вони зауважили, що згадане вище звільнення діє тільки у випадку продажу протягом року одного (!) об’єкта нерухомості. Якщо ж особа продає протягом звітного податкового року більше одного із вказаних об’єктів нерухомості, то під оподаткування потрапляє вся сума отриманого доходу (п. 172.2 ПКУ).
Тобто порядок оподатковування доходу, отриманого від продажу нерухомого майна, залежить від кількості цивільно-правових договорів, які укладаються при їх продажу. Якщо продаж будинку і землі під ним оформлені окремими договорами, то такий продаж слід розглядати як продаж більш як одного об’єкта протягом звітного року. А отже, в такому випадку взагалі розраховувати на звільнення від продажу таких об’єктів громадянин не може.
Аналогічні висновки контролери робили і раніше (див. категорію 103.02 ЗІР ДФСУ). Тому якщо ви не готові сперечатись із контролерами — оформляйте продаж нерухомості і землі під нею одним цивільно-правовим договором. Якщо маєте декілька таких об’єктів (дві земельні ділянки) — їх можна продати без сплати ПДФО у різних календарних роках. Наприклад, одну у грудні 2017 року, іншу в січні 2018 року.
Нерезидентські нюанси. Крім того, контролери звернули увагу, що фізособи, які мають податкову адресу (місце проживання) на території ВЕЗ «Крим», з метою оподаткування прирівнюються до нерезидентів (п. 5.3 Закону України від 12.08.14 р. № 1636-VII).
А дохід від операцій з продажу нерухомості, що здійснюються нерезидентами, оподатковується в порядку, встановленому для резидентів, але за ставками, передбаченими у п. 167.1 ПКУ (п. 172.9 ПКУ). Тобто якщо нерухомість, яка підпадає під оподаткування за ст. 172 ПКУ, продає нерезидент (зокрема, особа що зареєстрована в АР Крим), то з такого доходу слід сплатити ПДФО за ставкою 18 %, а не 5 % як у випадку продажу таких об’єктів резидентом. Крім того, з таких доходів потрібно буде сплатити військовий збір (ВЗ) за ставкою 1,5 %.
Зверніть увагу! Тут ідеться про підвищення ставки ПДФО з 5 до 18 %. Тобто це правило працює тільки в тому випадку, коли нерезидент отримав оподатковуваний дохід. Якщо ж він продає один об’єкт нерухомості, який «вписується» в умови п. 172.1 ПКУ, то отриманий дохід не обкладається ПДФО за ставкою 18 %, бо аналогічний дохід у резидента теж не оподатковується. Відповідно не буде і ВЗ.
Подарунок. Також у листі, що коментується, податківці прояснили і ситуацію, коли резидент успадковує (отримує у подарунок) від нерезидента (зокрема, громадянина, зареєстрованого у АР Крим) нерухомість. У цьому випадку вартість будь-якого об’єкта спадщини (подарунка) обкладається ПДФО за ставкою 18 % та ВЗ за ставкою 1,5 % (п.п. 174.2.3 ПКУ).
Крім того, резидент (спадкоємець) має задекларувати отриманий дохід у податковій декларації про майновий стан за місцем реєстрації до 1 травня року, що настає за звітним (п.п. 49.18.4 ПКУ).
