Человек
с квартирой, с дачей
помещений живет сдачей
Сдача помещений в аренду: есть ли признаки предпринимательской деятельности
Наше предприятие заключает договоры аренды помещений с их собственниками — физическими лицами, не являющимися субъектами предпринимательской деятельности. Существуют ли основания для признания деятельности таких физлиц предпринимательской со всеми вытекающими из этого последствиями (привлечением к ответственности физлиц за осуществление деятельности без госрегистрации, признанием договоров недействительными и т. д.)?
О том, что сдача помещений в аренду физлицом не обязательно должна осуществляться в рамках предпринимательской деятельности, мы уже писали в «Бухгалтере» № 26’2005 на с. 64–65, а также в № 46’2011 на с. 42–43.
С нашей точки зрения, согласно действующему законодательству физлицо само определяет: сдавать ему помещения в аренду в качестве физлица или в качестве физлица-предпринимателя. Для обоснования этого тезиса обратимся к нормативным актам и разъяснениям.
Для начала вспомним, что согласно ст. 42 Хозяйственного кодекса* предпринимательство — самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, осуществляемая субъектами хозяйствования (предпринимателями) в целях достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли.
* Статью 42 и упомянутую ниже статью 3 ХК — см. в «Бухгалтере» № 29’2006 на с. 16т и 2т соответственно.
При этом согласно ч. 1 ст. 3 ХК под хозяйственной деятельностью понимается деятельность субъектов хозяйствования в сфере общественного производства, направленная на изготовление и реализацию продукции, выполнение работ или предоставление услуг стоимостного характера, имеющих ценовую определенность.
До 18.01.2012 г. в Уголовном кодексе была даже специальная статья 202 «Нарушение порядка занятия хозяйственной деятельностью и деятельностью по предоставлению финансовых услуг», в которой была предусмотрена, в частности, ответственность за осуществление без государственной регистрации в качестве субъекта предпринимательства деятельности, содержащей признаки предпринимательской и подлежащей лицензированию. Но в связи с гуманизацией ответственности за экономические преступления теперь применение данной статьи незарегистрированным предпринимателям не грозит (подробнее о гуманизации — см. «Бухгалтер» № 3’2012, с. 35–37).
При этом в ст. 164 Кодекса Украины об административных правонарушениях ответственность осталась. Согласно ч. 1 ст. 164 КУоАП осуществление хозяйственной деятельности без государственной регистрации в качестве субъекта хозяйствования — влечет наложение штрафа от двадцати до ста необлагаемых минимумов доходов граждан с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства, сырья и денег или без таковой. Действия, предусмотренные частью первой ст. 164 Кодекса, совершенные лицом, которое в течение года было подвергнуто административному взысканию за то же нарушение,— влекут наложение штрафа от ста до пятисот необлагаемых минимумов доходов граждан с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства, сырья и денег или без таковой.
При толковании термина «осуществление хозяйственной деятельности без государственной регистрации в качестве субъекта хозяйствования» специалисты традиционно прибегают к п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Украины от 25.04.2003 г. № 3 «О практике применения судами законодательства об ответственности за отдельные преступления в сфере хозяйственной деятельности» (см. «Бухгалтер» № 41’2003, с. 47т). Несмотря на то что в нем разъясняется состав преступления, который уже исключен из УК, данное разъяснение вполне может быть использовано и в целях толкования норм КУоАП.
В таком случае речь должна идти о деятельности физического лица, связанной с производством или реализацией продукции, выполнением работ, предоставлением услуг с целью получения прибыли, которая содержит признаки предпринимательской, то есть проводится указанным лицом непосредственно самостоятельно, систематически (не менее чем три раза в течение календарного года) и на собственный риск.
На первый взгляд, может показаться, что сдача в аренду помещений является деятельностью, обязательно подлежащей регистрации в качестве предпринимательской. Ведь сдача помещений в аренду действительно может осуществляться самостоятельно, систематически и на собственный риск.
Однако следует обратить внимание на обязательный признак предпринимательской деятельности — ее связь с производством или реализацией продукции, выполнением работ, предоставлением услуг.
Согласно же статьям 759 и 760 Гражданского кодекса* по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
* См. главу 58 «Наем (аренда)» (ст. 759–809) ГК — в «Бухгалтере» № 41’2007 на с. 2т–8т.
Назвать предоставление помещений в аренду производством и реализацией продукции как-то даже язык не повернется. При этом предоставление помещения в аренду также не является деятельностью по предоставлению услуг.
Прежде всего напомним, что положения о договоре предоставления услуг содержится в ГК в главе 63 «Услуги. Общие положения», а о договоре найма (аренды) — в главе 58 под названием «Наем (аренда)». То есть по сути договор аренды и договор предоставления услуг есть разные правовые институты.
Согласно статье 901 ГК (см. «Бухгалтер» № 3’2004, с. 38т) по договору о предоставлении услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) предоставить услугу, потребляемую в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности, а заказчик обязуется оплатить исполнителю указанную услугу, если иное не установлено договором.
Подтверждение этого вывода можно найти в разъяснениях различных госорганов. С тем, что предоставление имущества в аренду не является ни выполнением работ, ни предоставлением услуг, соглашается Пенсионный фонд Украины (см. п. 6 разъяснения от 11.03.2011 г., письмо от 10.08.2011 г. № 16534/03-20). Как утверждает ПФУ, отношения, возникающие между собственником помещения (наймодателем) и юридическим лицом, которое снимает такое помещение (нанимателем), регулируются договором найма (аренды) (статья 759 главы 58 ГК) и не имеют признаков правоотношений, регулирующих выполнение работ или предоставление услуг.
С тем, что аренда не имеет признаков предоставления услуг, соглашается и Минюст (письмо от 23.02.2004 г. № 8-11-19). По его мнению, предметом договора о предоставлении услуг и договора найма являются различные объекты гражданских прав. Так, предметом договора найма является непотребляемая вещь (статья 760 ГК), а предметом договора о предоставлении услуг является услуга, которая потребляется в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности (статья 901 ГК).
То есть получается, что сдача имущества в аренду не связана с производством и реализацией товаров, а также предоставлением услуг. Исходя из этого можно утверждать, что сдача имущества в аренду не имеет признаков предпринимательской деятельности, а физлицо, ее осуществляющее, не подлежит обязательной регистрации в качестве предпринимателя.
В то же время следует обратить внимание на то, что законодательство не запрещает самому физлицу добровольно зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности и осуществлять сдачу имущества в аренду в качестве СПД.
Дело в том, что согласно Конституции, Гражданскому и Хозяйственному кодексам физическое лицо имеет право самостоятельно избрать способ реализации своей деятельности, в том числе путем осуществления предпринимательской деятельности. Предприниматель имеет право без ограничений самостоятельно осуществлять любую предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом, в том числе сдачу в аренду собственного имущества. Также согласно ст. 319 и 320 ГК (см. «Бухгалтер» № 1–2’2004, с. 50т) собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению, в том числе для осуществления предпринимательской деятельности.
На сегодняшний день законодательство о госрегистрации физлиц-предпринимателей (см. ст. 42 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей ») позволяет физлицу зарегистрироваться в качестве предпринимателя, указав в регистрационной карточке* любой вид деятельности согласно КВЭД. Поэтому физлицо при регистрации вполне может избрать содержащийся в действующем КВЭД** код 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества». Аналогичный код есть и в КВЭД ДК 009:2005.
* Форма 10 — Регистрационная карточка на проведение государственной регистрации физического лица — предпринимателя утверждена приказом Минюста от 14.10.2011 г. № 3178/5.
** Национальный классификатор Украины «Классификация видов экономической деятельности» ДК 009:2010 (см. «Бухгалтер» № 44’2011, раздел «Тема»).
В противном случае (если физлицо не зарегистрировано в качестве СПД добровольно) нет никаких оснований для признания деятельности по сдаче в аренду имущества в качестве предпринимательской.
Подход, согласно которому физическому лицу при предоставлении собственной недвижимости в аренду не обязательно регистрироваться в качестве предпринимателя, поскольку налогоплательщик имеет право сдавать имущество в аренду как физическое лицо с уплатой налога с доходов физических лиц, поддерживает и ГНСУ (письма от 06.10.2005 г. № 7890/Л/17-3115***, от 11.10.2005 г. № 9777/6/17-2316, обзорно-НДФЛьное письмо от 09.07.2009 г. № 14312/7/17-0717 (п. 4 раздела ІІ****), а также разъяснения в ЕБНЗ на сайте ГНСУ).
*** См. «Бухгалтер» № 43’2007, с. 36т–37т.
**** Полностью раздел ІІ данного письма — см. в «Бухгалтере» № 37’2009 на с. 8т–11т. Отметим также, что на сегодняшний день данное письмо уже утратило силу.
Таким образом, позиция налоговых органов на сегодняшний день состоит в том, что сдача в аренду собственной недвижимости может осуществляться физическими лицами как в рамках предпринимательской деятельности, так и путем исполнения норм п. 170.1 ст. 170 НКУ без регистрации арендодателя в качестве физического лица — предпринимателя.
Мы тоже считаем, что при сдаче физлицом имущества в аренду такое физлицо не обязано регистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности, поскольку при этом отсутствуют обязательные признаки предпринимательской деятельности (сдача имущества в аренду не является ни производством продукции, ни предоставлением услуг, ни выполнением работ).
Соответственно, нет никаких оснований для признания договора аренды с простым физлицом недействительным. В данном случае не нарушается ни одно из требований, предъявляемое к действительности сделки (см. ст. 203 ГК в «Бухгалтере» № 1–2’2004 на с. 33т, изменение к ней — в № 1–2’2011 на с. 13).
Более того, даже если бы физлицо подлежало обязательной госрегистрации в качестве предпринимателя, то на этом основании договор аренды все равно нельзя было бы признать недействительным. Так, в ч. 3 ст. 50 ГК (см. «Бухгалтер» № 1–2’2004, с. 11т–12т, или № 39’2006, с. 42т–43т) сказано, что если лицо начало предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, заключив соответствующие договоры, оно не имеет права оспаривать эти договоры на том основании, что оно не является предпринимателем. По всей видимости, оспаривать такой договор на основании отсутствия регистрации в качестве предпринимателя не может и контрагент физлица.
(Окончание следует.)
Григорий Берченко,
Иван Тургенев
