Здавання приміщень в оренду: чи є ознаки підприємницької діяльності

Якщо в людини є фазенда

та їй потрібні дуже гроші,

вона фазенду здасть в оренду

й дохід отримає хороший

Здавання приміщень в оренду:
чи є ознаки підприємницької діяльності

Наше підприємство укладає договори оренди при­міщень з їх власниками — фізичними особами, які не є суб’єктами підприємницької діяльності. Чи існують підстави для визнання діяльності таких фізосіб підприємницькою з усіма наслідками, що випливають із цього (притягненням до відповідальності фізосіб за здійснення діяльності без держреєстрації, визнанням договорів недійсними тощо)?

Про те, що здавання приміщень в оренду фізособою не обов’язково має здійснюватися в межах підприємницької діяльності, ми вже писали у «Бухгалтері» № 26’2005 на с. 64–65, а також у № 46’2011 на с. 42–43.

На наш погляд, згідно з чинним законодавством фізособа сама визначає : здавати їй приміщення в оренду як фізособі чи як фізособі-підприємцю. Задля обґрунтування цієї тези звернімося до нормативних актів і роз’яснень.

Для початку згадаємо, що згідно зі ст. 42 Господарського кодексу* підприємництво — самостійна , ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб’єктами гос­подарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

* Статтю 42 і згадану нижче статтю 3 ГК — див. у «Бухгалтері» № 29’2006 на с. 16т і 2т відповідно.

При цьому згідно з ч. 1 ст. 3 ГК під господарською діяльністю мається на увазі діяльність суб’єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, направлена на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність.

До 18.01.2012 р. у Кримінальному кодексі була навіть спеціальна стаття 202 «Порушення порядку зай­няття господарською та банківською діяльністю та діяльністю з надання фінансових послуг», у якій була передбачена, зокрема, відповідальність за здійснення без державної реєстрації суб’єктом підприємництва діяльності, що містить ознаки підприємницької і під­лягає ліцензуванню. Але у зв’язку з гуманізацією відповідальності за економічні злочини тепер застосування цієї статті незареєстрованним підприємцям не загрожує (детальніше про гуманізацію — див. «Бухгалтер» № 3’2012, с. 35–37).

При цьому в ст. 164 Кодексу України про адміністративні правопорушення відповідальність залишилася. Згідно з ч. 1 ст. 164 КУпАП провадження господарської діяльності без державної реєстрації суб’єктом господарювання — тягне за собою накладення штрафу від двадцяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва, сировини і грошей чи без такої. Дії, передбачені частиною першою ст. 164 Кодексу, вчинені особою, яку протягом року було піддано адміністративному стягненню за те саме порушення,— тягнуть за собою накладення штрафу від ста до п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян з конфіскацією виготовленої продукції, знарядь виробництва, сировини і грошей чи без такої.

При тлумаченні терміна «здійснення господарської діяльності без державної реєстрації суб’єктом гос­подарювання» фахівці традиційно звертаються до п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 25.04.2003 р. № 3 «Про практику застосування судами законодавства про відповідальність за окремі злочини у сфері господарської діяльності» (див. «Бухгалтер» № 41’2003, с. 47т). Незважаючи на те що в ній роз’яснюється склад злочину, який уже виключено з КК, це роз’яснення цілком може бути використане і з метою тлумачення норм КУпАП.

У такому разі мова має йти про діяльність фі­зичної особи, пов’язану з виробництвом або реалізацією продукції, виконанням робіт, наданням послуг з метою отримання прибутку, яка містить ознаки підприємницької, тобто проводиться безпосередньо зазначеною особою самостійно, систематично (не менше ніж три рази протягом календарного року) і на власний ризик.

На перший погляд, може видатися, що здавання в оренду приміщень є діяльністю, яка обов’язково підлягає реєстрації як підприємницька. Адже здавання приміщень в оренду справді може здійснюватися самостійно, систематично і на власний ризик.

Однак слід звернути увагу на обов’язкову ознаку підприємницької діяльності — її зв’язок із виробни­цтвом або реалізацією продукції , виконанням робіт, наданням послуг.

А згідно зі статтями 759 і 760 Цивільного кодексу* за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк.

* Див. главу 58 «Найм (оренда)» (ст. 759–809) ЦК — у «Бухгалтері» № 41’2007 на с. 2т–8т.

Назвати надання приміщень в оренду виробництвом і реалізацією продукції якось навіть язик не повернеться. При цьому надання приміщення в оренду також не є діяльністю з надання послуг.

Насамперед нагадаємо, що положення про договір надання послуг містить ЦК у главі 63 «Послуги. Загальні положення», а про договір найму (оренди) — у главі 58 за назвою «Найм (оренда)». Тобто по суті договір оренди і договір надання послуг є різними правовими інститутами.

Згідно зі статтею 901 ЦК (див. «Бухгалтер» № 3’2004, с. 38т) за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов’язується за зав­данням іншої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі здійснення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов’язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Підтвердження цього висновку можна знайти в роз’ясненнях різних держорганів. Із тим, що надання майна в оренду не є ані виконанням робіт, ані наданням послуг, погоджується Пенсійний фонд України (див. п. 6 роз’яснення від 11.03.2011 р., лист від 10.08.2011 р. № 16534/03-20). Як стверджує ПФУ, відносини, що виникають між власником приміщення (наймодавцем) і юридичною особою, яка орендує таке приміщення (наймачем), регулюються договором найму (оренди) (стаття 759 глави 58 ЦК) і не мають ознак правовідносин, що регулюють виконання робіт або надання послуг.

Із тим, що оренда не має ознак надання послуг, погоджується і Мін’юст (лист від 23.02.2004 р. № 8-11-19). На його думку, предметом договору про надання послуг і договору найму є різні об’єкти цивільних прав. Приміром, предметом договору найму є неспоживна річ (стаття 760 ЦК), а предметом договору про надання послуг є послуга, яка споживається у процесі здійснення певної дії або здійснення певної діяльності (стаття 901 ЦК).

Тобто виходить, що здавання майна в оренду не пов’язане з виробництвом та реалізацією товарів, а також наданням послуг. Виходячи з цього можна стверджувати, що здавання майна в оренду не має ознак підприємницької діяльності, а фізособа, яка його здійснює, не підлягає обов’язковій реєстрації як підприємець.

Водночас слід звернути увагу на те, що законодавство не забороняє самій фізособі добровільно зареєструватися суб’єктом підприємницької діяльності і здійснювати здавання майна в оренду як СПД.

Річ у тім, що згідно з Конституцією, Цивільним і Господарським кодексами фізична особа має право самостійно обрати спосіб реалізації своєї діяльності, у тому числі шляхом здійснення підприємницької діяльності. Підприємець має право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, не заборонену законом, у тому числі здавання в оренду власного майна. Також згідно зі ст. 319 і 320 ЦК (див. «Бухгалтер» № 1–2’2004, с. 50т) власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, у тому числі для здійснення підприємницької діяльності.

На сьогодні законодавство про держреєстрацію фізосіб-підприємців (див. ст. 42 Закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — під­приємців ») дозволяє фізособі зареєструватися підприємцем, зазначивши у реєстраційній картці* будь-який вид діяльності згідно із КВЕД. Тому фізособа при реєстрації цілком може обрати код 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», що міститься в чинному КВЕД**. Аналогічний код є й у КВЕД ДК 009:2005.

* Форму 10 — Реєстраційну картку на проведення державної реєстрації фізичної особи — підприємця затверджено наказом Мін’юсту від 14.10.2011 р. № 3178/5.

** Національний класифікатор України «Класифікація видів економічної діяльності» ДК 009:2010 (див. «Бухгалтер» № 44’2011, розділ «Тема»).

А якщо ні, то (якщо фізособа не зареєстрована як СПД добровільно) немає жодних підстав для визнання діяльності зі здавання в оренду майна підприємницькою.

Підхід, згідно з яким фізичній особі при надан­ні власної нерухомості в оренду не обов’язково реєструватися підприємцем, оскільки платник по­датків має право здавати майно в оренду як фізична особа зі сплатою податку з доходів фізичних осіб, підтримує і ДПСУ (листи від 06.10.2005 р. № 7890/Л/17-3115***, від 11.10.2005 р. № 9777/6/17-2316, оглядово-ПДФОшний лист від 09.07.2009 р. № 14312/7/17-0717 (п. 4 розділу ІІ****), а також роз’яснення в ЄБПЗ на сайті ДПСУ).

*** Див. «Бухгалтер» № 43’2007, с. 36т–37т.

**** Повністю розділ ІІ цього листа — див. у «Бухгалтері» № 37’2009 на с. 8т–11т. Відзначимо також, що на сьогодні вказаний лист уже втратив чинність.

Таким чином, позиція податкових органів на сьогодні полягає в тому, що здавання в оренду власної нерухомості може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм п. 170.1 ст. 170 ПКУ без реєстрації орендодавця фізичною особою — підприємцем.

Ми теж вважаємо, що при здаванні фізособою майна в оренду така фізособа не зобов’язана реєструватися як суб’єкт підприємницької діяльності, оскільки при цьому відсутні обов’язкові ознаки підприємницької діяльності (здавання майна в оренду не є ані виробництвом продукції, ані наданням послуг, ані виконанням робіт).

Відповідно, немає жодних підстав для визнання договору оренди з простою фізособою недійсним. У цьому випадку не порушується жодна з вимог, що висуваються до дійсності правочину (див. ст. 203 ЦК у «Бухгалтері» № 1–2’2004 на с. 33т, зміну до неї — у № 1–2’2011 на с. 13).

Більше того, навіть якби фізособа підлягала обо­в’язковій держреєстрації як підприємець, то на цій підставі договір оренди все одно не можна було б визнати недійсним. Наприклад, у ч. 3 ст. 50 ЦК (див. «Бухгалтер» № 1–2’2004, с. 11т–12т, або № 39’2006, с. 42т–43т) сказано, що якщо особа почала підприємницьку діяльність без державної реєстрації, уклавши відповідні договори, вона не має права оспорювати ці договори на тій підставі, що вона не є підприємцем. Як видно, оспорювати такий договір на підставі відсутності реєстрації підприємцем не може й контрагент фізособи.

(Далі буде.)

Григорій Берченко, Іван Тургенєв