Кажется, депутаты забыли,
что пора уже снова откладывать...
Налог на недвижимость: первое знакомство
Как известно, одной из новаций Налогового кодекса Украины является введение в действие налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее — налог на недвижимое имущество).
Начало его взимания было запланировано на 01.01.2012 г., но Законом от 07.07.2011 г. № 3609-VI были внесены изменения в п. 1 раздела XIX «Заключительные положения» НКУ, в связи с чем указанный налог предполагается ввести в действие с 01.07.2012 г. (если, конечно, депутаты опять не передумают). И, поскольку до сих пор аналогов налога на недвижимое имущество в законодательстве Украины не существовало, а времени до его введения осталось не так уж и много (практически — один квартал), считаем необходимым уже сейчас начать рассмотрение основных положений, связанных с начислением и уплатой этого налога.
Вначале напомним, что налог на недвижимое имущество относится к местным налогам (раздел XII «Местные налоги и сборы» НКУ) и в соответствии с требованиями п. 10.3 Кодекса местные советы обязательно устанавливают налог на недвижимое имущество.
I. Плательщики налога
Плательщиками налога на недвижимое имущество являются собственники объектов жилой недвижимости — физические и юридические лица, в том числе нерезиденты (п/п. 265.1.1 НКУ).
Если объект жилой недвижимости находится в общей собственности нескольких лиц, то определение плательщиков налога осуществляется следующим образом:
— для общей долевой собственности — плательщиком налога является каждый из собственников в отношении принадлежащей ему доли;
— для общей совместной собственности на недвижимость, не поделенную в натуре,— плательщиком является одно из таких лиц — собственников, определенное по их согласию, если иное не установлено судом;
— для общей совместной собственности на недвижимость, поделенную между собственниками в натуре,— каждый в отношении принадлежащей ему доли.
II. Объект налогообложения
В соответствии с п/п. 265.2.1 НКУ объектом налогообложения является объект жилой недвижимости. Напомним, что к ним согласно п/п. 14.1.129 НКУ относятся строения, зачисленные в соответствии с законодательством в жилой фонд, а также дачные и садовые домики. При этом объекты жилой недвижимости делятся на следующие типы: жилой дом, жилой дом усадебного типа, пристройка к жилому дому, квартира, коттедж, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, садовый домик, дачный домик.*
* Определения всех типов объектов жилой недвижимости приведены в п/п. 14.1.129 НКУ.
В то же время не являются объектом налогообложения объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных громад; объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного отселения; здания детских домов семейного типа; садовый** или дачный*** домик, но не более одного такого объекта на одного плательщика налога; объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным и приемным семьям****; общежития.
** «Садовый домик — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, наружных конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов» (п/п. 14.1.129«е» НКУ).
*** «Дачный домик — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха» (п/п. 14.1.129«є» НКУ).
**** При условии что в них воспитываются трое и более детей, но не более одного такого объекта недвижимости на семью.
III. База налогообложения
Базой налогообложения является жилая площадь объекта жилой недвижимости (п/п. 265.3.1 НКУ). При наличии у плательщика налога нескольких таких объектов база налогообложения исчисляется отдельно по каждому из них (п/п. 265.3.4 НКУ).
Порядок исчисления базы налогообложения зависит от статуса лица, имеющего в собственности объект недвижимости:
— если собственником такого объекта является физическое лицо, база налогообложения определяется органом ГНС на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество;
— если собственником такого объекта является юридическое лицо, база налогообложения самостоятельно определяется таким юрлицом исходя из площади объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на него.
Базовым налоговым (отчетным) периодом является календарный год (п/п. 265.6.1 НКУ).
IV. Льготы
Льготы по уплате налога на недвижимое имущество в НКУ предусмотрены в виде уменьшения базы налогообложения объектов жилой недвижимости и полного или частичного освобождения от уплаты налога. При этом льготы касаются только физических лиц. В соответствии с п/п. 265.4.1 НКУ база налогообложения уменьшается:
— для квартиры — на 120 м2;
— для жилого дома — на 250 м2.
Однако льгота предоставляется только один раз за базовый налоговый (отчетный) период и применяется к объекту жилой недвижимости, в котором физлицо зарегистрировано в установленном законом порядке, или по выбору такого лица к любому другому объекту недвижимости, находящемуся в его собственности*.
* Механизм такого выбора пока не ясен.
Таким образом, если у физлица имеется несколько объектов жилой недвижимости, то воспользоваться льготой он сможет только в отношении одного объекта недвижимости (квартиры или жилого дома), даже если суммарно площадь этих объектов не будет превышать 120 м2 для квартир и 250 м2 для жилых домов.
Пример 1. У физического лица имеются в собственности две квартиры площадью 40 м2 и 70 м2. Несмотря на то что суммарная площадь квартир не превышает 120 м2, площадь одной из них подлежит налогообложению. Если лицо зарегистрировано (по-старому — прописано) в квартире площадью 40 м2, имеет смысл сделать выбор для целей применения льготы, то есть необложения «недвижимым» налогом в пользу квартиры площадью 70 м2.
Пример 2. У физического лица имеются в собственности квартира площадью 100 м2 и жилой дом площадью 120 м2. В этом случае налогообложению подлежит как минимум жилая площадь квартиры в размере 100 м2.
Получается, что в целях минимизации обложения налогом на недвижимое имущество физическому лицу выгоднее иметь одну квартиру большой площади (так как облагается вершок над 120 м2), чем несколько небольших, поскольку льгота применяется к одному объекту недвижимости.
Пример 3. Два физлица являются собственниками жилой квартиры площадью 180 м2. Их доли выделены в натуре и составляют соответственно 100 м2 и 80 м2. Другой жилой недвижимости эти лица не имеют. В этом случае физические лица не будут плательщиками налога на недвижимое имущество, поскольку площадь жилой доли каждого не превышает 120 м2.
В противном случае, когда доля каждого собственника не выделена в натуре, налогом должна быть обложена площадь превышения «нормы», то есть 60 м2.
V. Ставки налога
Их устанавливают сельские, поселковые и городские советы в расчете на 1 м2 жилой площади в следующих размерах:
— для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 м2, и жилых домов, жилая площадь которых не превышает 500 м2,— не более 1% минзарплаты на 1 января отчетного (налогового) года;
— в случае превышения указанных нормативов площади (для квартир — 240 м2, для жилых — 500 м2) — 2,7% размера минзарплаты на 1 января отчетного (налогового) года. В этом случае о полномочиях местных советов в установлении ставки налога речь уже не идет, ведь его размер четко определен в НКУ.
VI. Порядок исчисления
и уплаты суммы налога
Плательщики — физические лица
Пунктом 265.7 НКУ предусмотрен следующий порядок исчисления налога. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также органы, осуществляющие регистрацию местожительства физических лиц, до 15 апреля 2012 года, а в следующие годы ежеквартально (в 15-дневный срок после окончания квартала) обязаны представлять органам ГНС сведения, необходимые для расчета данного налога (п/п. 265.7.4 НКУ).** Порядок такого информирования органов ГНС должен разработать Кабмин.
** Не совсем, правда, понятно, как данные нормы будут работать в 2012 году.
О сумме налога, подлежащей уплате, вооруженный необходимыми сведениями орган ГНС уведомляет физическое лицо — плательщика налога. С этой целью до 1 июля отчетного года плательщикам по местонахождению объекта жилой недвижимости органом ГНС направляется налоговое уведомление-решение, содержащее и платежные реквизиты (п/п. 265.7.2 НКУ).** Уплатить налог физлицу необходимо будет в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения* (п/п. 265.10.1«а» НКУ). При этом плательщики налога могут обратиться в органы ГНС для сверки данных относительно площади жилой недвижимости, налоговых льгот, ставки и начисленной суммы налога (п/п. 265.7.3 НКУ). Думаем, что таких обращений будет много.
** Не совсем, правда, понятно, как данные нормы будут работать в 2012 году.
* В этой связи обращаем внимание на то, что согласно п. 58.3 НКУ налоговое уведомлениерешение считается отправленным (врученным) физическому лицу, если оно вручено ему лично или его законному представителю либо отправлено по адресу по месту жительства или последнего известного местонахождения этого физлица с уведомлением о вручении. В случае если почта не может вручить плательщику налогов налоговое уведомлениерешение изза отсутствия лица по местонахождению, его отказа принять налоговое уведомлениерешение, ненахождения фактического месторасположения (местонахождения) плательщика налогов или по другим причинам, налоговое уведомлениерешение считается врученным плательщику налогов в день, указанный почтовой службой в уведомлении о вручении с указанием причин невручения.
Так что лучше не чинить препятствий почте для вручения налогового уведомлениярешения, все равно оно будет считаться врученным.
Плательщики — юридические лица
Плательщики налога — юрлица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 1 февраля этого же года представляют органу ГНС по местонахождению объекта налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы на равные доли поквартально (п/п. 265.7.5 НКУ).
Непонятно, правда, как быть юрлицам — плательщикам налога в этом году, ведь 1 января и 1 февраля уже прошли, а ГНСУ молчит, словно воды в рот набрала.
Уплата налога производится авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, с отражением таких сумм в годовой декларации (п/п. 265.10.1«б» НКУ). Из п/п. 265.7.6 НКУ следует, что в случае приобретения права собственности на объект жилой недвижимости в течение года налог начисляется со дня возникновения права собственности на такой объект.
VII. Вновь созданные (вновь введенные)
объекты недвижимости
Плательщики-физлица
Налог уплачивается физическим лицом — плательщиком начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект, но после получения налогового уведомления-решения от органа ГНС (п/п. 265.7.2 НКУ).
Плательщики-юрлица
В соответствии с п/п. 265.7.5 НКУ в отношении вновь созданного (вновь введенного) объекта жилой недвижимости декларация представляется в течение месяца со дня возникновения права собственности на такой объект.
VIII. Если изменился собственник объекта
Если право собственности на объект налогообложения перешло от одного собственника к другому в течение календарного года, то согласно п/п. 265.8.1 НКУ налог уплачивается предыдущим собственником за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанный объект налогообложения. Новый же собственник приобретает почетное право плательщика «жилого» налога начиная с месяца, в котором возникло право собственности. При этом орган ГНС направит налоговое уведомление-решение новому собственнику, но, разумеется, после получения информации от соответствующих органов о переходе права собственности (п/п. 265.8.2 НКУ).
IX. Оптимизация
Несколько оптимизационных выводов вытекает из текста «жилонедвижимой» статьи 265 НКУ.
Во-первых, в условиях действия налога на недвижимое имущество становится выгодным приобретать (строить) не жилые дома, а садовые и дачные домики, которые не являются объектом налогообложения.
Во-вторых, поскольку базой налогообложения является жилая площадь, имеет смысл в жилых домах (квартирах) увеличивать площадь нежилых помещений и, соответственно, уменьшать площадь жилых.
В-третьих, физическим лицам, являющимся собственниками общей жилой площади (в критических размерах для целей налогообложения), целесообразно выделять свои доли в натуре. В таких случаях их шансы получить льготу по уплате налога существенно увеличиваются.
X. Резюме
Надеемся, читатели получили некоторое представление об общих правилах начисления и уплаты налога на недвижимое имущество. Главное, что в запасе еще есть немного времени, чтобы подготовиться к уплате «недвижимого» налога, хотя белых пятен в этом вопросе пока еще достаточно...
Алла Погребняк
