Здається,
депутати забули,
що пора вже знову відкладати...
Податок на нерухомість: перше знайомство
Як відомо, однією з новацій Податкового кодексу України є запровадження податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухоме майно).
Початок його справляння було заплановано на 01.01.2012 р., але Законом від 07.07.2011 р. № 3609-VI було внесено зміни до п. 1 розділу XIX «Прикінцеві положення» ПКУ, у зв’язку з чим зазначений податок передбачається ввести в дію з 01.07.2012 р. (якщо, звісно, депутати знову не передумають). І, оскільки досі аналогів податку на нерухоме майно в законодавстві України не існувало, а часу до його запровадження залишилося не так вже й багато (практично — один квартал), вважаємо за необхідне вже зараз розпочати розгляд основних положень, пов’язаних із нарахуванням і сплатою цього податку.
Спочатку нагадаємо, що податок на нерухоме майно належить до місцевих податків (розділ XII «Місцеві податки та збори» ПКУ) та відповідно до вимог п. 10.3 Кодексу місцеві ради обов’язково встановлюють податок на нерухоме майно.
I. Платники податку
Платниками податку на нерухоме майно є власники об’єктів житлової нерухомості — фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти (п/п. 265.1.1 ПКУ).
Якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній власності кількох осіб, то визначення платників податку здійснюється таким чином:
— для спільної часткової власності — платником податку є кожний із власників щодо належної йому частки;
— для спільної сумісної власності на нерухомість, не поділену в натурі,— платником є одна з таких осіб — власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;
— для спільної сумісної власності на нерухомість, поділену між власниками в натурі,— кожен щодо належної йому частки.
II. Об’єкт оподаткування
Відповідно до п/п. 265.2.1 ПКУ об’єктом оподаткування є об’єкт житлової нерухомості. Нагадаємо, що до них згідно з п/п. 14.1.129 ПКУ належать будівлі, віднесені згідно із законодавством до житлового фонду, а також дачні та садові будинки. При цьому об’єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи: житловий будинок, житловий будинок садибного типу, прибудова до житлового будинку, квартира, котедж, кімнати в багатосімейних (комунальних) квартирах, садовий будинок, дачний будинок.*
* Визначення всіх типів об’єктів житлової нерухомості наведено в п/п. 14.1.129 ПКУ.
Водночас не є об’єктом оподаткування об’єкти житлової нерухомості, що перебувають у власності держави або територіальних громад; об’єкти житлової нерухомості, розташовані в зонах відчуження та безумовного відселення; будівлі дитячих будинків сімейного типу; садовий** або дачний*** будинок, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податку; об’єкти житлової нерухомості, що належать багатодітним та названим сім’ям****; гуртожитки.
** «Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків» (п/п. 14.1.129«е» ПКУ).
*** «Дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку» (п/п. 14.1.129«є» ПКУ).
**** За умови що в них виховуються троє і більше дітей, але не більше одного такого об’єкта нерухомості на сім’ю.
III. База оподаткування
Базою оподаткування є житлова площа об’єкта житлової нерухомості (п/п. 265.3.1 ПКУ). За наявності в платника податку кількох таких об’єктів база оподаткування обчислюється окремо за кожним із них (п/п. 265.3.4 ПКУ).
Порядок обчислення бази оподаткування залежить від статусу особи, яка має у власності об’єкт нерухомості:
— якщо власником такого об’єкта є фізична особа, база оподаткування визначається органом ДПС на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
— якщо власником такого об’єкта є юридична особа, база оподаткування самостійно визначається такою юрособою виходячи з площі об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на нього.
Базовим податковим (звітним) періодом є календарний рік (п/п. 265.6.1 ПКУ).
IV. Пільги
Пільги зі сплати податку на нерухоме майно в ПКУ передбачені у вигляді зменшення бази оподаткування об’єктів житлової нерухомості та повного або часткового звільнення від сплати податку. При цьому пільги стосуються тільки фізичних осіб. Відповідно до п/п. 265.4.1 ПКУ база оподаткування зменшується:
— для квартири — на 120 м2;
— для житлового будинку — на 250 м2.
Однак пільга надається лише один раз за базовий податковий (звітний) період і застосовується до об’єкта житлової нерухомості, у якій фізособа зареєстрована у встановленому законом порядку, або на вибір такої особи до будь-якого іншого об’єкта нерухомості, що перебуває в її власності*.
* Механізм такого вибору поки що не зрозумілий.
Таким чином, якщо у фізособи є кілька об’єктів житлової нерухомості, то скористатися пільгою вона зможе тільки щодо одного об’єкта нерухомості (квартири або житлового будинку), навіть якщо сумарно площа цих об’єктів не перевищуватиме 120 м2 для квартир і 250 м2 для житлових будинків.
Приклад 1. У фізичної особи є у власності дві квартири площею 40 м2 і 70 м2. Незважаючи на те що сумарна площа квартир не перевищує 120 м2, площа однієї з них підлягає оподаткуванню. Якщо особа зареєстрована (по-старому — прописана) у квартирі площею 40 м2, є сенс зробити вибір для цілей застосування пільги, тобто неоподаткування «нерухомим» податком на користь квартири площею 70 м2.
Приклад 2. У фізичної особи є у власності квартира площею 100 м2 і житловий будинок площею 120 м2. У цьому випадку оподаткуванню підлягає щонайменше житлова площа квартири у розмірі 100 м2.
Виходить, що з метою мінімізації оподаткування податком на нерухоме майно фізичній особі вигідніше мати одну квартиру великої площі (бо оподатковується вершок над 120 м2), ніж кілька невеликих, оскільки пільга застосовується до одного об’єкта нерухомості.
Приклад 3. Дві фізособи є власниками житлової квартири площею 180 м2. Їхні частки виділено в натурі та становлять відповідно 100 м2 і 80 м2. Іншої житлової нерухомості ці особи не мають. У зазначеному випадку фізичні особи не будуть платниками податку на нерухоме майно, оскільки площа житлової частки кожного не перевищує 120 м2.
В іншому випадку, коли частка кожного власника не виділена в натурі, оподаткована має бути площа перевищення «норми», тобто 60 м2.
V. Ставки податку
Їх установлюють сільські, селищні та міські ради у розрахунку на 1 м2 житлової площі у таких розмірах:
— для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 м2, і житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 м2,— не більше 1% мінзарплати на 1 січня звітного (податкового) року;
— у разі перевищення зазначених нормативів площі (для квартир — 240 м2, для житлових — 500 м2) — 2,7% розміру мінзарплати на 1 січня звітного (податкового) року. У цьому випадку про повноваження місцевих рад у встановленні ставки податку вже не йдеться, адже його розмір чітко визначено у ПКУ.
VI. Порядок обчислення
та сплати суми податку
Платники — фізичні особи
Пунктом 265.7 ПКУ передбачено такий порядок обчислення податку. Органи державної реєстрації прав на нерухоме майно, а також органи, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб, до 15 квітня 2012 року, а в наступні роки щокварталу (в 15-денний строк після закінчення кварталу) зобов’язані подавати органам ДПС відомості, необхідні для розрахунку цього податку (п/п. 265.7.4 ПКУ).** Порядок такого інформування органів ДПС має розробити Кабмін.
Про суму податку, що підлягає сплаті, озброєний необхідними відомостями орган ДПС повідомляє фізичну особу — платника податку. З цією метою до 1 липня звітного року платникам за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості органом ДПС надсилається податкове повідомлення-рішення, що містить і платіжні реквізити (п/п. 265.7.2 ПКУ).** Сплатити податок фізособі необхідно буде протягом 60 днів від дня вручення податкового повідомлення-рішення* (п/п. 265.10.1«а» ПКУ). При цьому платники податку можуть звернутися до органів ДПС для звірки даних щодо площі житлової нерухомості, податкових пільг, ставки та нарахованої суми податку (п/п. 265.7.3 ПКУ). Вважаємо, що таких звернень буде багато.
** Не цілком, щоправда, зрозуміло, як ці норми працюватимуть у 20 12 році.
* У зв’язку з цим звертаємо увагу на те, що згідно з п. 58.3 ПКУ податкове повідомленнярішення вважається надісланим (врученим) фізичній особі, якщо воно вручене їй особисто або її законному представнику чи надіслане на адресу за місцем проживання або останнього відомого місцезнаходження цієї фізособи з повідомленням про вручення. У разі якщо пошта не може вручити платнику податків податкове повідомленнярішення через відсутність особи за місцезнаходженням, її відмову прийняти податкове повідомлення-рішення, незнаходження фактичного місця розташування (місцезнаходження) платника податків або з інших причин, податкове повідомлення-рішення вважається врученим платнику податків у день, зазначений поштовою службою у повідомленні про вручення із вказанням причин невручення.
Тому краще не чинити перешкод пошті для вручення податкового повідомленнярішення, все одно воно вважатиметься врученим.
Платники — юридичні особи
Платники податку — юрособи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 1 лютого цього ж року подають органу ДПС за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію з розбивкою річної суми на рівні частки поквартально (п/п. 265.7.5 ПКУ).
Незрозуміло, щоправда, як бути юрособам — платникам податку цього року, адже 1 січня і 1 лютого вже минули, а ДПСУ мовчить, немов води в рот набрала.
Сплата податку проводиться авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом, із відображенням таких сум у річній декларації (п/п. 265.10.1«б» ПКУ). Із п/п. 265.7.6 ПКУ випливає, що у разі придбання права власності на об’єкт житлової нерухомості протягом року податок нараховується з дня виникнення права власності на такий об’єкт.
VII. Новостворені (нововведені)
об’єкти нерухомості
Платники-фізособи
Податок сплачується фізичною особою — платником починаючи з місяця, у якому виникло право власності на такий об’єкт, але після отримання податкового повідомлення-рішення від органу ДПС (п/п. 265.7.2 ПКУ).
Платники-юрособи
Відповідно до п/п. 265.7.5 ПКУ щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової нерухомості декларація подається протягом місяця з дня виникнення права власності на такий об’єкт.
VIII. Якщо змінився власник об’єкта
Якщо право власності на об’єкт оподаткування перейшло від одного власника до іншого протягом календарного року, то згідно з п/п. 265.8.1 ПКУ податок сплачується попереднім власником за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування. А новий власник набуває почесне право платника «житлового» податку починаючи з місяця, в якому виникло право власності. При цьому орган ДПС надішле податкове повідомлення-рішення новому власникові, але, звісно, після отримання інформації від відповідних органів про перехід права власності (п/п. 265.8.2 ПКУ).
IX. Оптимізація
Кілька оптимізаційних висновків випливає з тексту «житлонерухомої» статті 265 ПКУ.
По-перше, в умовах дії податку на нерухоме майно стає вигідним придбавати (будувати) не житлові будинки, а садові та дачні будинки, які не є об’єктом оподаткування.
По-друге, оскільки базою оподаткування є житлова площа, є сенс у житлових будинках (квартирах) збільшувати площу нежитлових приміщень і, відповідно, зменшувати площу житлових.
По-третє, фізичним особам, які є власниками спільної житлової площі (у критичних розмірах для цілей оподаткування), доцільно виділяти свої частки в натурі. У таких випадках їхні шанси отримати пільгу зі сплати податку суттєво збільшуються.
X. Резюме
Сподіваємося, читачі отримали певне уявлення про загальні правила нарахування і сплати податку на нерухоме майно. Головне, що в запасі ще є трохи часу, щоб підготуватися до сплати «нерухомого» податку, хоча білих плям у цьому питанні поки ще достатньо...
Алла Погребняк
