Как грамотно вести дела,
чтобы земля не уплыла
Письмо Высшего
специализированного суда Украины
по рассмотрению гражданских и уголовных дел
от 27.09.2012 г. № 10-1391/0/4-12
О практике применения судами
при рассмотрении дел
отдельных норм земельного права
Председателям апелляционных судов областей, городов Киева
и Севастополя, Апелляционного суда
Автономной Республики Крым
(извлечение)
В соответствии со статьей 34 Закона Украины «О судоустройстве и статусе судей», статьей 3607 Гражданского процессуального кодекса Украины (далее — ГПК Украины) довожу до Вашего сведения, что Верховным Судом Украины по итогам рассмотрения заявлений о пересмотре судебных решений по мотивам неодинакового применения судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права в подобных правоотношениях принят ряд постановлений в земельных спорах и сформулированы обязательные для всех судов Украины правовые позиции.
1. В соответствии со статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» существенными условиями договора аренды земли являются: объект аренды (кадастровый номер, место расположения и размер земельного участка); срок действия договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка, передаваемого в аренду; условия сохранения состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка; определение стороны, несущей риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон; условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.
Частью второй статьи 15 указанного Закона Украины установлено, что отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных данной статьей, является основанием для признания договора недействительным в соответствии с законом.
Согласно части первой статьи 215 ГК Украины основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой — третьей, пятой и шестой статьи 203 данного Кодекса.
В части первой статьи 203 ГК Украины установлено, что содержание сделки не может противоречить данному Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества.
Следовательно, отсутствие в договорах аренды земли хотя бы одного из существенных условий, предусмотренных частью первой статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», в частности условий сохранения состояния объекта аренды (абзац 6), является основанием для признания таких договоров аренды недействительными (постановления от 18 июля 2012 года № 6-77цс12, от 4 апреля 2012 года № 21цс12).*
2. Поскольку судом установлено, что решение о передаче земельного участка в собственность ответчика сельским советом не принималось, то суд правильно признал недействительным государственный акт на право собственности на земельный участок без отмены правового основания выдачи такого акта — решения сельского совета (постановление от 20 февраля 2012 года № 6-78цс11).
3. Установив, что спорные земельные участки первичным их собственникам по установленному законом порядку не предоставлялись; решение поселкового совета, на основании которого ответчикам выданы государственные акты на право собственности на земельные участки, было поддельным; спорные земельные участки относятся к землям водного фонда и находятся в пределах прибрежной защитной полосы, поэтому согласно статьям 60, 61 ЗК Украины не могли им предоставляться для указанного в государственных актах целевого назначения; нарушены требования пункта 12 «Переходных положений» раздела X ЗК Украины, поскольку земли находятся за пределами населенного пункта, поэтому поселковым советом не могли предоставляться, правильно признав указанные государственные акты недействительными и установив, что земельные участки незаконно выбыли из государственной собственности, суды безосновательно отказали в иске об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не применив положения статей 387, 388 ГК Украины (постановление от 26 сентября 2011 года № 6-34цс11).
4. Статьей 12 ЗК Украины определены полномочия сельских, поселковых, городских советов в сфере земельных отношений на территории сел, поселков, городов, к которым относятся, в частности, распоряжение землями территориальных громад, подготовка заключений относительно изъятия (выкупа) и предоставления земельных участков в соответствии с данным Кодексом, информирование населения относительно исключения (выкупа), предоставления земельных участков и другие.
Пунктом 12 раздела Х «Переходные положения» ЗК Украины определено, что до размежевания земель государственной и коммунальной собственности полномочия относительно распоряжения землями в пределах населенных пунктов осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти.
Поскольку спорный земельный участок находится за пределами населенного пункта, на данный земельный участок определенные в статье 12 ЗК Украины полномочия поселкового совета не распространяются. Следовательно, при принятии районной государственной администрацией распоряжений об утверждении проекта землеустройства относительно отведения земельного участка в аренду нарушений закона и прав истца не было (постановление от 23 апреля 2012 года № 6-22цс12).
<...>
Суды обязаны привести свою судебную практику в соответствие с судебными решениями Верховного Суда Украины.
Заместитель Председателя Н. Пшонка
* Будьте внимательны: не прописали условия сохранения состояния — и земельный участок уплыл к конкурентам.— Ред.
