— Наша фирма — иностраша
хотеть платить налоги ваша!
Налог на недвижимость с иностранного юрлица
Нерезидент — юридическое лицо владеет имуществом на территории Украины: квартирой площадью свыше 200 кв. м. Обязан ли он уплачивать налог на недвижимость и если да, то какова процедура уплаты такого налога?
Согласно налоговому законодательству Украины владельцы жилой недвижимости обязаны уплачивать налог на недвижимость, отличную от земельного участка. Плательщиками такого налога выступают и нерезиденты (п/п. 265.1.1 НКУ). При этом, если для физических лиц — владельцев жилой недвижимости Кодексом предусмотрена льгота по уплате налога*, то юридические лица, в том числе нерезиденты, уплачивают налог на общих основаниях, то есть со всей площади.
* База налогообложения объекта жилой недвижимости, находящейся в собственности физического лица, уменьшается для квартиры — на 120 кв. м; для дома — на 250 кв. м (п/п. 265.4.1 НКУ).
Таким образом, юридическое лицо — нерезидент, владеющее жилой недвижимостью, обязано уплачивать налог на недвижимость, отличную от земельного участка, на общих основаниях.
Данная обязанность возникает у нерезидента с момента возникновения у него права собственности на жилую недвижимость. Поскольку согласно нормам гражданского законодательства право собственности на жилую недвижимость возникает с момента его регистрации, то и обязанность по уплате налога на недвижимость возникает у нерезидента с момента регистрации его права собственности в Государственной регистрационной службе Украины.
В соответствии с Порядком учета плательщиков налогов и сборов, утвержденным приказом Минфина от 09.12.2011 г. № 1588, нерезидент обязан зарегистрироваться в качестве плательщика налога на недвижимость, отличную от земельного участка, в налоговом органе по местонахождению жилой недвижимости в течение 10 дней с момента возникновения права собственности на недвижимость.
Так, согласно п. 4.4 Порядка (см. «Бухгалтер» № 1–2’2013, с. 18) в случае получения иностранной компанией или организацией либо дипломатической миссией имущественных прав на недвижимость или землю в Украине, которые подлежат налогообложению, если способ и цели получения этого имущества не требуют создания такой компанией (организацией) обособленного подразделения или постоянного представительства нерезидента в Украине, такой нерезидент по местонахождению соответствующего объекта представляет в орган государственной налоговой службы для постановки на учет:
— заявление по ф. № 1-ОПП;
— копию выписки из торгового, банковского или судебного реестра, выданного в стране регистрации иностранной компании, организации и легализованного в установленном порядке, если иное не предусмотрено международными договорами, согласие на обязательность которых дано Верховной Радой Украины, которая сопровождается нотариально удостоверенным переводом на украинский язык (кроме дипломатических миссий);
— нотариально удостоверенную копию правоустанавливающих документов, которыми подтверждается право собственности на недвижимость либо право собственности или пользования земельным участком, выданных и зарегистрированных на имя нерезидента уполномоченными органами Украины;
— документальное подтверждение или обоснование того, что способ и цели получения имущества не требуют создания такой компанией (организацией) обособленного подразделения или постоянного представительства нерезидента в Украине и владение таким имуществом иностранной компанией является временным с последующим отчуждением.
Следует отметить, что налоговый орган Украины по-разному оценивает связь между владением имуществом и наличием постоянного представительства нерезидента на территории Украины.
Так, ЕБНЗ содержит консультацию, согласно которой в случае приобретения иностранной компанией (организацией) недвижимости на территории Украины можно говорить о наличии на территории Украины у такого нерезидента офиса, представительства или другого обособленного подразделения.
Вместе с тем в случае получения иностранным юридическим лицом земельного участка и/или недвижимости по наследству либо в других исключительных случаях, когда иностранное юридическое лицо владеет этим имуществом временно до момента отчуждения, нерезидент подлежит постановке на учет в органах ГНС по местонахождению соответствующего объекта. В этих ситуациях должны быть исследованы и подтверждены способ и цели получения земельного участка и/или недвижимости иностранным юридическим лицом на территории Украины.
Если приобретение недвижимости связано с наличием у нерезидента постоянного представительства на территории Украины, то постановка на учет обособленного подразделения иностранной компании, организации, в том числе постоянного представительства нерезидента, осуществляется после их государственной регистрации (аккредитации, легализации) в установленном порядке в соответствии с п. 3.4 р. III, п. 4.2 р. IV и р. V Порядка учета плательщиков налогов и сборов, а затем — по местонахождению недвижимости в порядке, определенном п. 4.4 Порядка.
Наиболее популярный непредставительский способ получения имущества нерезидентом — это получение его в наследство.
А вот вопрос с целями остается нераскрытым.
Как известно, о постоянном представительстве нерезидента на территории Украины можно говорить в случае, если нерезидент имеет на территории Украины постоянное место деятельности, через которое полностью или частично осуществляется хозяйственная деятельность нерезидента в Украине, в частности: место управления; филиал; офис; фабрику; мастерскую; установку или сооружение для разведки природных ресурсов; шахту, нефтяную/газовую скважину, карьер или любое другое место добычи природных ресурсов, склад или помещение, используемое для доставки товаров.
С целью налогообложения термин «постоянное представительство» включает:
строительную площадку, строительный, сборочный или монтажный объект или связанную с ними надзорную деятельность, если продолжительность работ, связанная с такой площадкой, объектом или деятельностью, превышает шесть месяцев;
предоставление услуг (кроме услуг по предоставлению персонала), в том числе консультационных, нерезидентом через сотрудников или другой персонал, нанятый им для таких целей, если такая деятельность (в рамках одного проекта или связанного с ним проекта) осуществляется в Украине в течение периода или периодов, общая продолжительность которых составляет более шести месяцев, в любом двенадцатимесячном периоде;
резидентов, имеющих полномочия действовать от имени исключительно такого нерезидента, что влечет возникновение у этого нерезидента гражданских прав и обязанностей (заключать договоры/контракты от имени этого нерезидента, содержать/хранить запасы товаров, принадлежащих нерезиденту, со склада которых осуществляется поставка товара от имени нерезидента, кроме резидентов, имеющих статус склада временного хранения или таможенного лицензионного склада) — п/п. 14.1.193 НКУ.
Кроме того, для толкования наличия постоянного представительства нерезидента на территории Украины необходимо использовать положения международного договора об избежании двойного налогообложения, подписанного Украиной и страной нерезидента, поскольку договором могут быть предусмотрены исключения из национального законодательства по определению места постоянного представительства нерезидента в Украине.
Как видим, само по себе приобретение квартиры не свидетельствует о том, что нерезидентом создано постоянное представительство в Украине. Важное значение имеют планы нерезидента насчет использования такой квартиры.
Например, если в квартире будет размещаться офис нерезидента или будут более шести месяцев предоставляться услуги, то нерезиденту действительно нужно позаботиться о легализации его представительства.
Правда, даже в этом случае нужно принять во внимание предназначение офиса. Так, обычно Конвенции об устранении двойного налогообложения отрицают наличие постоянного представительства, если данное место (квартира) используется исключительно с целью закупки товаров или изделий либо для сбора информации для предприятия, с целью осуществления рекламы, для научных исследований или подобной деятельности, которая имеет подготовительный или вспомогательный характер для предприятия.
Не требует создания представительства приобретение недвижимости в инвестиционных целях (для дальнейшей перепродажи). Ведь в таком случае здание (квартира) для осуществления предпринимательской деятельности не используется, а является лишь коммерческим (инвестиционным) объектом.
В случае с арендой можно ссылаться на ст. 6 «Доходы от недвижимого имущества» той или иной Конвенции*, которая касается доходов, получаемых от прямого использования, сдачи в аренду или использования в любой другой форме недвижимого имущества, принадлежащего в том числе предприятию. Данная статья обособлена от ст. 7 какой-либо Конвенции, регулирующей обложение прибыли от предпринимательской (коммерческой) деятельности. Иными словами, операция по сдаче квартиры в аренду имеет пассивную природу и вполне может осуществляться за рамками предпринимательской (коммерческой) деятельности. Так что и здесь можно обойтись без создания постоянного представительства.
* См. по этому поводу ст. 6 «Доходы от недвижимого имущества» Рекомендаций относительно применения положений конвенций (соглашений) об избежании двойного налогообложения доходов и имущества (капитала), доведенных письмом ГНСУ от 27.12.2012 г. № 12744/0/71-12/12-1017 в «Бухгалтере» № 17’2013 на с. 12–13.
Нерезидент, зарегистрировавшийся в качестве плательщика налога на недвижимость, обязан:
— самостоятельно рассчитывать налог на недвижимость. Ставка налога для объекта жилой недвижимости (квартиры), не превышающей 240 кв. м, составляет 1% от размера минимальной заработной платы, установленной на 1 января (на 2013 год — 1147,00 грн). Расчет производится путем умножения ставки налога на площадь жилой недвижимости;
— представить в налоговый орган по местонахождению объекта жилой недвижимости налоговую декларацию в течение месяца с момента возникновения права собственности с разбивкой суммы налога равными частями поквартально (п/п. 265.7.5 НКУ);
— уплачивать налог авансовыми платежами до 30 числа месяца после окончания отчетного квартала.
В случае неуплаты или несвоевременной уплаты налога на недвижимость к нерезиденту могут быть применены штрафные санкции (ст. 126 НКУ) в размере:
— 10% погашенной суммы налогового долга — при задержке уплаты до 30 календарных дней включительно, следующих за последним днем срока уплаты суммы денежного обязательства;
— 20% погашенной суммы налогового долга — при задержке уплаты более 30 календарных дней, следующих за последним днем срока уплаты суммы денежного обязательства.
Пеня (п/п. 129.1.1 НКУ) начисляется на сумму налогового долга после истечения установленных НКУ сроков погашения согласованного денежного обязательства.
При непредставлении или несвоевременном представлении налоговой декларации по налогу на недвижимость нерезидент должен (согласно ст. 120 НКУ) уплатить штраф в размере:
— 170 грн — применяется в случае непредставления или несвоевременного представления налоговой декларации, которая представляется первый раз в течение года;
— 1020 грн — применяется в случае непредставления или несвоевременного представления налоговой декларации, если в течение года такой штраф уже применялся.
Иванна Погребняк,
старший юрист ЮФ «ILF»,
Константин Шелест
