— Іноземний фірма наша бажать платить податки ваша!
Податок на нерухомість із іноземної юрособи
Нерезидент — юридична особа володіє майном на території України: квартирою площею понад 200 кв. м. Чи зобов’язаний він сплачувати податок на нерухомість і якщо так, то якою є процедура сплати такого податку?
Згідно з податковим законодавством України власники житлової нерухомості зобов’язані сплачувати податок на нерухомість, відмінну від земельної ділянки. Платниками такого податку є і нерезиденти (п/п. 265.1.1 ПКУ). При цьому, якщо для фізичних осіб — власників житлової нерухомості Кодексом передбачено пільгу зі сплати податку*, то юридичні особи, у тому числі нерезиденти, сплачують податок на загальних підставах, тобто з усієї площі.
* База оподаткування об’єкта житлової нерухомості, що перебуває у власності фізичної особи, зменшується для квартири — на 120 кв. м; для будинку — на 250 кв. м (п/п. 265.4.1 ПКУ).
Таким чином, юридична особа — нерезидент, яка володіє житловою нерухомістю, зобов’язана сплачувати податок на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, на загальних підставах.
Цей обов’язок виникає у нерезидента з моменту виникнення в нього права власності на житлову нерухомість. Оскільки згідно з нормами цивільного законодавства право власності на житлову нерухомість виникає з моменту його реєстрації, то й обов’язок зі сплати податку на нерухомість виникає в нерезидента з моменту реєстрації його права власності в Державній реєстраційній службі України.
Відповідно до Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Мінфіну від 09.12.2011 р. № 1588, нерезидент зобов’язаний зареєструватися платником податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, у податковому органі за місцезнаходженням житлової нерухомості протягом 10 днів з моменту виникнення права власності на нерухомість.
Приміром, згідно з п. 4.4 Порядку (див. «Бухгалтер» № 1–2’2013, с. 18) у разі отримання іноземною компанією або організацією чи дипломатичною місією майнових прав на нерухомість або землю в Україні, які підлягають оподаткуванню, якщо спосіб і цілі отримання цього майна не вимагають створення такою компанією (організацією) відокремленого підрозділу або постійного представництва нерезидента в Україні, такий нерезидент за місцезнаходженням відповідного об’єкта подає до органу державної податкової служби для постановки на облік:
— заяву за ф. № 1-ОПП;
— копію виписки з торговельного, банківського або судового реєстру, виданого в країні реєстрації іноземної компанії, організації та легалізованого в установленому порядку, якщо інше не передбачено міжнародними договорами, згоду на обов’язковість яких надано Верховною Радою України, яка супроводжується нотаріально посвідченим перекладом на українську мову (крім дипломатичних місій);
— нотаріально посвідчену копію правовстановлюючих документів, якими підтверджується право власності на нерухомість або право власності чи користування земельною ділянкою, виданих і зареєстрованих на ім’я нерезидента уповноваженими органами України;
— документальне підтвердження або обґрунтування того, що спосіб і цілі отримання майна не вимагають створення такою компанією (організацією) відокремленого підрозділу або постійного представництва нерезидента в Україні та володіння таким майном іноземною компанією є тимчасовим з подальшим відчуженням.
Слід зазначити, що податковий орган України по-різному оцінює зв’язок між володінням майном і наявністю постійного представництва нерезидента на території України.
Наприклад, ЄБПЗ містить консультацію, згідно з якою у разі придбання іноземною компанією (організацією) нерухомості на території України можна говорити про наявність на території України в такого нерезидента офісу, представництва або іншого відокремленого підрозділу.
Разом із тим у разі отримання іноземною юридичною особою земельної ділянки та/або нерухомості в спадщину або в інших виняткових випадках, коли іноземна юридична особа володіє цим майном тимчасово до моменту відчуження, нерезидент підлягає постановці на облік в органах ДПС за місцезнаходженням відповідного об’єкта. У цих ситуаціях мають бути досліджені й підтверджені спосіб і цілі отримання земельної ділянки та/або нерухомості іноземною юридичною особою на території України.
Якщо придбання нерухомості пов’язане з наявністю у нерезидента постійного представництва на території України, то постановка на облік відокремленого підрозділу іноземної компанії, організації, у тому числі постійного представництва нерезидента, здійснюється після їх державної реєстрації (акредитації, легалізації) у встановленому порядку відповідно до п. 3.4 р. III, п. 4.2 р. IV і р. V Порядку обліку платників податків і зборів, а потім — за місцезнаходженням нерухомості в порядку, визначеному п. 4.4 Порядку.
Найпопулярніший непредставницький спосіб отримання майна нерезидентом — це отримання його у спадщину.
А ось питання із цілями залишається нерозкритим.
Як відомо, про постійне представництво нерезидента на території України можна говорити у випадку, якщо нерезидент має на території України постійне місце діяльності, через яке повністю або частково здійснюється господарська діяльність нерезидента в Україні, зокрема: місце управління; філію; офіс; фабрику; майстерню; установку або споруду для розвідки природних ресурсів; шахту, нафтову/газову свердловину, кар’єр чи будь-яке інше місце видобутку природних ресурсів, склад або приміщення, що використовується для доставки товарів.
З метою оподаткування термін «постійне представництво» означає:
будівельний майданчик, будівельний, складальний або монтажний об’єкт чи пов’язану з ними наглядову діяльність, якщо тривалість робіт, пов’язана з таким майданчиком, об’єктом або діяльністю, перевищує шість місяців;
надання послуг (крім послуг з надання персоналу), в тому числі консультаційних, нерезидентом через співробітників або інший персонал, найнятий ним для таких цілей, якщо така діяльність (у межах одного проекту або пов’язаного з ним проекту) здійснюється в Україні протягом періоду або періодів, загальна тривалість яких становить понад шість місяців, у будь-якому дванадцятимісячному періоді;
резидентів, які мають повноваження діяти від імені виключно такого нерезидента, що спричиняє виникнення в цього нерезидента цивільних прав і обов’язків (укладати договори/контракти від імені цього нерезидента, утримувати/зберігати запаси товарів, які належать нерезиденту, зі складу яких здійснюється постачання товару від імені нерезидента, крім резидентів, які мають статус складу тимчасового зберігання або митного ліцензійного складу) — п/п. 14.1.193 ПКУ.
Крім того, для тлумачення наявності постійного представництва нерезидента на території України необхідно використовувати положення міжнародного договору про уникнення подвійного оподаткування, підписаного Україною та країною нерезидента, оскільки договором можуть бути передбачені винятки з національного законодавства щодо визначення місця постійного представництва нерезидента в Україні.
Як бачимо, саме по собі придбання квартири не свідчить про те, що нерезидентом створено постійне представництво в Україні. Важливе значення мають плани нерезидента щодо використання такої квартири.
Наприклад, якщо в квартирі розташовуватиметься офіс нерезидента або будуть понад шість місяців надаватися послуги, то нерезиденту дійсно треба подбати про легалізацію його представництва.
Щоправда, навіть у цьому випадку слід взяти до уваги призначення офісу. Наприклад, зазвичай Конвенції про усунення подвійного оподаткування заперечують наявність постійного представництва, якщо це місце (квартира) використовується виключно з метою закупівлі товарів або виробів чи для збору інформації для підприємства, з метою здійснення реклами, для наукових досліджень або подібної діяльності, яка має підготовчий чи допоміжний характер для підприємства.
Не вимагає створення представництва придбання нерухомості в інвестиційних цілях (для подальшого перепродажу). Адже в такому випадку будинок (квартира) для здійснення підприємницької діяльності не використовується, а є лише комерційним (інвестиційним) об’єктом.
У випадку з орендою можна посилатися на ст. 6 «Доходи від нерухомого майна» тієї або іншої Конвенції*, що стосується доходів, отримуваних від прямого використання, здавання в оренду або використання у будь-якій іншій формі нерухомого майна, що належить у тому числі підприємству. Ця стаття відокремлена від ст. 7 будь-якої Конвенції, що регулює оподаткування прибутку від підприємницької (комерційної) діяльності. Іншими словами, операція зі здавання квартири в оренду має пасивну природу й цілком може здійснюватися за межами підприємницької (комерційної) діяльності. Тому й тут можна обійтися без створення постійного представництва.
* Див. щодо цього ст. 6 «Доходи від нерухомого майна» Рекомендацій щодо застосування положень конвенцій (угод) про уникнення подвійного оподаткування доходів і майна (капіталу), доведених листом ДПСУ від 27.12.2012 р. № 12744/0/71-12/12-1017 у «Бухгалтері» № 17’2013 на с. 12–13.
Нерезидент, який зареєструвався платником податку на нерухомість, зобов’язаний:
— самостійно розраховувати податок на нерухомість. Ставка податку для об’єкта житлової нерухомості (квартири), що не перевищує 240 кв. м, становить 1% від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня (на 2013 рік — 1147,00 грн). Розрахунок проводиться шляхом множення ставки податку на площу житлової нерухомості;
— подати до податкового органу за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості податкову декларацію протягом місяця з моменту виникнення права власності з розбивкою суми податку рівними частинами поквартально (п/п. 265.7.5 ПКУ);
— сплачувати податок авансовими платежами до 30 числа місяця після закінчення звітного кварталу.
У разі несплати або несвоєчасної сплати податку на нерухомість до нерезидента можуть бути застосовані штрафні санкції (ст. 126 ПКУ) у розмірі:
— 10% погашеної суми податкового боргу — при затримці сплати до 30 календарних днів включно, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання;
— 20% погашеної суми податкового боргу — при затримці сплати більше 30 календарних днів, наступних за останнім днем строку сплати суми грошового зобов’язання.
Пеня (п/п. 129.1.1 ПКУ) нараховується на суму податкового боргу після закінчення встановлених ПКУ строків погашення узгодженого грошового зобов’язання.
У разі неподання або несвоєчасного подання податкової декларації з податку на нерухомість нерезидент повинен (згідно зі ст. 120 ПКУ) сплатити штраф у розмірі:
— 170 грн — застосовується у випадку неподання або несвоєчасного подання податкової декларації, яка подається вперше протягом року;
— 1020 грн — застосовується у випадку неподання або несвоєчасного подання податкової декларації, якщо протягом року такий штраф уже застосовувався.
Іванна Погребняк,
старший юрист ЮФ «ILF»,
Костянтин Шелест
