— Сначала — встроить договорчик...
Для обслуживания встроенного помещения
в многоэтажном нежилом доме можно заключить
договор аренды всей «придомовой» земли,
но платить арендную плату — только
в соответствующей части
Письмо Государственного агентства
земельных ресурсов Украины
от 03.04.2013 г. № 5601/17/11-13
Государственным агентством земельных ресурсов Украины рассмотрено Ваше письмо <...> и сообщается следующее.
Статьей 79 Земельного кодекса Украины определено понятие земельного участка, а именно: земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении него правами.
В соответствии со статьей 791 Земельного кодекса Украины земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него.
Формирование земельного участка заключается в определении земельного участка в качестве объекта гражданских прав. Формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр. Сформированные земельные участки подлежат государственной регистрации в Государственном земельном кадастре.
Формирование земельных участков осуществляется в порядке отведения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности.
Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.
Государственная регистрация вещных прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре.
Согласно пункту 107 Порядка ведения Государственного земельного кадастра, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2012 года № 1051, государственная регистрация земельного участка осуществляется во время его формирования по результатам составления документации по землеустройству после ее согласования в установленном порядке и до принятия решения о ее утверждении органом государственной власти или органом местного самоуправления (в случае если согласно закону такая документация подлежит утверждению таким органом) путем открытия Поземельной книги на такой земельный участок в соответствии с пунктами 49–54 данного Порядка.
Вместе с тем в соответствии со статьей 198 Земельного кодекса Украины при отводе земельного участка и разработке документации по землеустройству с целью удостоверения прав на земельный участок в порядке, установленном статьей 123 данного Кодекса, в обязательном порядке проводится кадастровая съемка, назначение которой заключается в определении или восстановлении границ земельного участка. Кадастровая съемка включает геодезическое установление границ земельного участка, согласование границ земельного участка со смежными собственниками и землепользователями, изготовление кадастрового плана.
Кроме того, в соответствии с Инструкцией об установлении (восстановлении) границ земельных участков в натуре (на местности) и их закреплении межевыми знаками, утвержденной приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 18.05.2010 № 376, зарегистрированным в Министерстве юстиции Украины 16 июня 2010 года за № 391/17686, невозможно вынести (установить) границы земельного участка в натуре (на местности), который необходим для обслуживания встроенного помещения в нежилом многоэтажном здании и закрепить их межевыми знаками, составить акт приема-передачи межевых знаков на хранение и акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), которые в соответствии со статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» являются неотъемлемыми частями договора аренды земли.
С учетом приведенного предоставить в аренду или передать в собственность (выкуп) земельный участок для обслуживания встроенного помещения в нежилом многоэтажном здании невозможно, поскольку невозможно создать объект земельных отношений — земельный участок, не нарушая единый комплекс недвижимого имущества,— выделить помещение дома как отдельное здание и предоставить ему отдельный адрес, который необходим для определения места расположения земельного участка как составляющей понятия «земельный участок».
Таким образом, исходя из сложившейся ситуации на земельный участок может быть заключен договор аренды земли, в котором в качестве сторон (арендаторами) будут выступать несколько лиц (множественность сторон). Начисление арендной платы в данном случае будет осуществляться пропорционально той части площади здания, которая находится в собственности каждого сособственника.
В свою очередь, указанный договор аренды земли должен содержать неотъемлемые части, определенные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли».
Следует также отметить, что часть (доля) земельного участка не может быть объектом аренды земли, поскольку в соответствии со статьей 3 Закона Украины «Об аренде земли» объектом аренды являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной и государственной собственности, а следовательно, заключение договора аренды земли возможно только на земельный участок с указанием в нем сведений об объекте аренды (земельного участка) и соответственно всех арендаторов.
Первый заместитель Председателя А. Кадомский
