— Спочатку — вбудувати договірчик...
Для обслуговування вбудованого приміщення
в багатоповерховому нежитловому будинку можна укласти
договір оренди всієї «прибудинкової» землі,
але сплачувати орендну плату — тільки у відповідній частині
Лист Державного агентства
земельних ресурсів України
від 03.04.2013 р. № 5601/17/11-13
Державним агентством земельних ресурсів України розглянуто Ваш лист <...> та повідомляється наступне.
Статтею 79 Земельного кодексу України визначено поняття земельної ділянки, а саме: земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Відповідно до статті 791 Земельного кодексу України земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.
Формування земельних ділянок здійснюється у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності.
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Згідно із пунктом 107 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, державна реєстрація земельної ділянки здійснюється під час її формування за результатами складення документації із землеустрою після її погодження у встановленому порядку та до прийняття рішення про її затвердження органом державної влади або органом місцевого самоврядування (у разі коли згідно із законом така документація підлягає затвердженню таким органом) шляхом відкриття Поземельної книги на таку земельну ділянку відповідно до пунктів 49–54 цього Порядку.
Разом з тим відповідно до статті 198 Земельного кодексу України при відведенні земельної ділянки та розробленні документації із землеустрою з метою посвідчення прав на земельну ділянку у порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу, в обов’язковому порядку проводиться кадастрова зйомка, призначення якої полягає у визначенні чи відновленні меж земельної ділянки. Кадастрова зйомка включає геодезичне встановлення меж земельної ділянки, погодження меж земельної ділянки з суміжними власниками та землекористувачами, виготовлення кадастрового плану.
Крім того, у відповідності до Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 18.05.2010 р. № 376, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 16 червня 2010 року за № 391/17686, неможливо винести (встановити) межі земельної ділянки в натурі (на місцевості), яка необхідна для обслуговування вбудованого приміщення в нежитловій багатоповерховій будівлі та закріпити їх межовими знаками, скласти акт прийому-передачі межових знаків на зберігання та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), які відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» є невід’ємними частинами договору оренди землі.
Враховуючи наведене, надати в оренду або передати у власність (викуп) земельну ділянку для обслуговування вбудованого приміщення в нежитловій багатоповерховій будівлі неможливо, оскільки неможливо створити об’єкт земельних відносин — земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна,— виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складової поняття «земельна ділянка».
Таким чином, виходячи з ситуації, що склалася, на земельну ділянку може бути укладено договір оренди землі, в якому сторонами (орендарями) виступатимуть кілька осіб (множинність сторін). Нарахування орендної плати в цьому разі буде здійснюватися пропорційно тій частині площі будівлі, що перебуває у власності кожного співвласника.
У свою чергу, зазначений договір оренди землі повинен містити невід’ємні частини, визначені статтею 15 Закону України «Про оренду землі».
Слід також зазначити, що частина (частка) земельної ділянки не може бути об’єктом оренди землі, оскільки відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об’єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому відомостей про об’єкт оренди (земельної ділянки) та відповідно всіх орендарів.
Перший заступник Голови А. Кадомський
