Аренда в вопросах и ответах — юрчасть

В какой форме заключать договор?

По общему правилу, договор аренды заключают в простой письменной форме. Но в некоторых случаях его придется удостоверить у нотариуса. Это необходимо, в частности, при аренде:

1) здания, другого капитального сооружения или его части — но только тогда, когда договор заключен на три и больше года (ч. 2 ст. 793 ГКУ). В таком случае придется зарегистрировать и право пользования таким объектом, но, как правило, данную задачу выполняет нотариус (он должен провести ее одновременно с удостоверением);

2) транспортного средства — если одной из сторон договора является физлицо-НЕпредприниматель (ч. 2 ст. 799 ГКУ). При этом неважно, кем выступает оно — арендатором или арендодателем. Также не играет роли и срок, на который заключен договор. И еще один нюанс: если арендуете авто у директора, не допускайте того, чтобы он подписывал договор от лица обеих сторон. Это запрещает ч. 3 ст. 238 ГКУ! В подобном случае со стороны предприятия его должно подписать другое уполномоченное лицо: например, заместитель директора.

Если вы арендуете транспортное средство у физлица-предпринимателя, то удостоверять договор у нотариуса не нужно (письмо ВХСУ от 22.01.2013 г. № 01-06/85/2013).

Если заключен договор аренды земельного участка — право аренды таким участком подлежит госрегистрации (ст. 6 Закона об аренде земли*). Причем заметьте: независимо от срока действия договора. А вот его нотариальное удостоверение осуществляется по желанию одной из сторон (ст. 14 Закона об аренде земли).

Договор не удостоверили у нотариуса. Чем это грозит?

Если договор не удостоверен нотариусом, вопреки обязательности такого удостоверения, его считают ничтожным (ч. 1 ст. 220 ГКУ). Учтите, что если это выявят налоговики, последствия будут плачевными: они «снимут» расходы и налоговый кредит по данной операции. Причем напоминаем, что решение суда им для этого не потребуется.

Налоговики сообщили, что отказались от признания ничтожными договоров, заключенных с нарушением законодательства (см. письмо ГФСУ от 11.09.2014 г. № 285/2/99-99-10-04-02-10). Но в подобной ситуации они вряд ли пройдут мимо...

Можно ли исправить ситуацию? В ситуации с арендой транспортного средства у физлица — да. В таком случае вы можете обратиться в местный суд общей юрисдикции, чтобы он признал договор действительным (ч. 2 ст. 220 ГКУ).

Что касается аренды недвижимости сроком от 3 лет и больше, то здесь ситуация сложнее. Как мы уже говорили, помимо нотариального удостоверения, в этом случае требуется и госрегистрация прав. Формально подобный механизм не мешает суду признать договор действительным (причем затем на основании такого договора право пользования придется зарегистрировать в общем порядке). Но, увы, предсказать реакцию суда нельзя: на данный момент практика по этому вопросу еще не сформировалась.

Это не касается договоров, подлежащих и нотариальному удостоверению, и госрегистрации (механизм такой регистрации работал до 2013 года). Такие договоры признать действительными в судебном порядке нельзя (п. 2.10 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12).

Продлеваем договор: нужно ли нотариально удостоверять?

Если срок действия договора аренды истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, то при отсутствии возражений сторон/арендодателя он может быть автоматически пролонгирован (на тот же срок и на тех же условиях). Данное правило предусмотрено в ч. 1 ст. 764 ГКУ и ч. 4 ст. 284 ХКУ. В подобном случае вам не нужно ни заключать новый договор, ни вносить изменения в «старый». Но как быть с нотариальным удостоверением в данном случае? Об этом рассказал ВХСУ (п. 2.9 постановления от 29.05.2013 г. № 12):

— если договор «автоматически» пролонгирован, то даже если общий срок действия договора, с учетом пролонгации, составит 3 года и больше, нотариально удостоверять такой договор не нужно (конечно, если срок действия договора до пролонгации меньше 3 лет);

— если вы внесли изменения в условие договора о его сроке (в частности, изменили соответствующий пункт договора), в результате чего он составил свыше 3 лет, договор придется удостоверить у нотариуса.

В то же время, если договор продлевается таким образом, что зафиксированное в нем условие о сроке действия не превышает 3 лет, то, судя по формулировке указанного постановления, удостоверять его не придется.

Уведомление № 20-ОПП при аренде: нужно или нет?

Налоговики считают, что подавать форму № 20-ОПП при аренде нужно, причем как арендодателю, так и арендатору. При этом, напомним: самой формой № 20-ОПП в графе «Стан об’єкта оподаткування» названы такие состояния объекта, как «здається в оренду» и «орендується». Срок предоставления — 10 рабочих дней с даты оформления договора аренды (см. подкатегорию 119.11 ЗІР).

Арендодателю нужно подать уведомление по форме № 20-ОПП с признаком «4», а в графе «Стан об’єкта оподаткування» указать «здається в оренду». При этом учтите: в случае прекращения аренды арендодателю также придется подать данное уведомление.

Арендатор подает форму № 20-ОПП с признаком «2». Что касается графы «Стан об’єкта оподаткування», то если арендованный объект сразу же используется, то в ней нужно указать «орендується та експлуа­тується», а в графе «Вид права на об’єкт» — «право оренди».

Если форму № 20-ОПП не подать, то, по мнению налоговиков, на предприятие налагается штраф по п. 117.1 НКУ — 510 грн. (см. подкатегорию 119.12 ЗIР). Для предпринимателей он составит 170 грн.*

Напоминаем, что подавать форму № 20-ОПП нужно налоговикам лишь по вашему основному месту налогового учета (п. 8.1 разд. VІІІ Порядка № 1588**).

Акт по арендным услугам: ежемесячно, ежеквартально или др.?

Ни ГКУ, ни ХКУ не требуют составлять подобных актов. Но этот документ вам понадобится для учетных целей:

1) для налога на прибыль — ведь расходы отражаются на основании, в частности, первичных документов ;

2) для НДС — налоговые обязательства возникают по дате составления акта (если это событие является первым).

Но тогда следующий вопрос: с какой периодичностью их нужно составлять? Жестких требований в этой части нет. В идеале, все зависит от соглашения сторон. То есть это может быть и раз в квартал.

Но заметьте: если вы плательщик НДС, то акты стоит составлять ежемесячно (особенно, в части аренды с последующей оплатой). Напомним, что, в общем случае, НДС-обязательства возникают по дате первого события. В части аренды это дата поступления оплаты или дата составления акта. При этом налоговики, вероятнее всего, будут настаивать, что раз арендная услуга по факту предоставлена в текущем месяце, то НДС-обязательства по ней должны отражаться уже в текущем месяце. И вряд ли их убедит то, что по договору акты составляются с другой периодичностью, например, ежеквартально. В подтверждение см. письмо ГНАУ от 20.05.2010 г. № 9895/7/16-1517-08, № 5766/5/16 1518.

Какой датой оформлять акты по арендным услугам?

«Первичку», к которой относится и акт предоставления арендных услуг, нужно составлять в момент осуществления хозоперации. Если же это невозможно — непосредственно после ее завершения (ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете***). Как применить это правило в случае с арендой?

Ни Закон о бухучете, ни Поло­жение № 88 не выставляют условия, чтобы дата первичного документа приходилась именно на рабочий день.

В этом случае нужно ориентироваться на последний календарный день периода, предусмотренного договором, в частности, квартала/месяца (даже если он выпадает на выходной/нерабочий). К примеру, если периодом по договору является месяц, то акт за январь 2015 года нужно составить 31 января. Данное правило не изменится, даже если по факту акт будет подписан позже (т. е. в нем нужно проставить именно последний календарный день). Учтите: это играет немаловажную роль для НДС-учета. Ведь дата возникновения НДС-обязательств привязывается к дате составления акта (если это первое событие).

a.shepotko@buhgalter911.com