Возмещение коммунальных платежей арендодателю-общесистемщику: в поисках дохода

В избранном В избранное
Печать
Бала Людмила, налоговый эксперт, buhgalter911@mail.ua
Бухгалтер 911 Ноябрь, 2017/№ 46
Только поутихли страсти с обложением НДС компенсации коммунальных платежей при аренде, как получили новое НДФЛ/военсбор-«открытие» от налоговиков. На этот раз «жертва­ми» стали арендаторы, компенсирующие коммунальные платежи арендодателям — ФЛП на общей системе. Благо уйти от этих проблем достаточно легко. Нужно лишь правильно составить договор аренды. Об этом — далее.
аренда, предприниматель-общесистемщик, возмещение коммунальных платежей

«Уже пришли»

Собственно, итог, к которому пришли в том числе и налоговики в результате НДС-перипетий: возмещение коммунальных услуг связано с арендой и эксплуатацией недвижимости, т. е. является составляющей арендной услуги. От этого пляшем и в вопросе обложения НДС компенсации, и в вопросе «кодирования» в налоговой накладной*.

* Самый свежий материал по этому вопросу — статья «Компенсация коммуналки при аренде: как заполнять налоговые накладные?» (журнал «Бухгалтер 911», 2017, № 34).

Примерно в этом фарватере уже долгое время находится позиция налоговиков по части налогообложения такой компенсации у арендодателя — ФЛП на едином налоге (категория 107.04 ЗІР):

1) если уплата/компенсация коммунальных платежей предусмотрена договором аренды, то возмещенная арендатором сумма коммунальных услуг плательщику единого налога полностью включается в доход от осуществления им деятельности по предоставлению услуг (предоставлению недвижимости в аренду);

2) если договор аренды не предусматривает уплаты/компенсации арендатором коммунальных платежей, но такие платежи арендатор все же возмещает арендодателю-ФЛП (не в составе арендной платы, а отдельно от нее), то сумму этих платежей последний обязан включить в доход, обложив налогом по избранной им ставке. А плательщик единого налога группы 2 — по ставке 15 % как доход, полученный от вида деятельности, который не указан в реестре плательщиков единого налога**.

** Более подробно об этом вы можете прочесть в статье «Ненастоящий» ЕН-доход: учет компенсации коммунальных платежей» (журнал «Бухгалтер 911», 2015, № 14).

То есть логика, в принципе, такая же. Возмещение арендатором суммы коммунальных услуг арендодателю — это та же самая арендная плата.

Главное — прописать в договоре аренды соответствующую обязанность арендатора.

«Новый поворот»?

Собственно, в отношении предпринимателей на общей системе тоже можно найти «нормальные» разъяснения (категория 104.05 ЗІР):

«Если арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора возмещение расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопления, электрической энергии, водоснабжения, водоотведения) на содержание помещения, то при исчислении объекта налогообложения арендодатель учитывает суммы такой полученной компенсации в составе дохода на основании п. 177.2 ст. 177 НКУ, а сумму средств, уплаченных поставщику коммунальных услуг, — в составе прочих расходов, связанных с хозяйственной деятельностью п.п. 177.4.4 п. 177.4 ст. 177 НКУ. При этом такие расходы должны быть подтверждены соответствующими первичными документами».

То есть все идет в рамках предпринимательских доходов/расходов. Единственное, помним, что если объект аренды — объект жилой недвижимости (т. е. основное средство двойного назначения), то на расходы имеем запрет .

Ведь запрещено учитывать в расходах затраты на приобретение и содержание основных средств двойного назначения (п.п. 177.4.5 НКУ).

Но вот что нас взволновало. В ИНК от 20.09.2017 г. № 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК фискалы вообще решили, что полученную компенсацию коммунальных платежей нужно облагать НДФЛ и военсбором как доход гражданина, так как компенсация вообще не является предпринимательским доходом арендодателя. Соответственно, обязанность удержать НДФЛ и военсбор они возложили на арендатора как на налогового агента . А если арендатор — обычное физлицо? Он ведь не может быть налоговым агентом в принципе. Но даже если предположить, что арендатор — субъект хозяйствования (т. е. может быть налоговым агентом), то и в этом случае он не имеет права удерживать НДФЛ и военсбор с арендодателя-предпринимателя, если тот предоставит ему копию документа, подтверждающего госрегистрацию (п. 177.8 НКУ).

Причем для неудержания НДФЛ и военсбора совершенно неважно, за какой вид деятельности арендатор выплачивает доход общесистемщику — НДФЛ и военсбор не удерживаются в любом случае при наличии копии выписки или извлечения из Госреестра, предоставленной арендодателем. Это уже обязанность самого предпринимателя-арендодателя: смотреть, от какой деятельности получен доход, и если доход непредпринимательский, то уплачивать с него НДФЛ и военсбор.

Но что же подтолкнуло налоговиков к такой фискальной позиции? Возможно, задавший вопрос арендодатель не переоформил договор с коммунальными службами на себя как на предпринимателя и поэтому счета за «коммуналку» приходили ему как гражданину. Тем не менее, это не повод заставлять арендатора удерживать НДФЛ и военсбор при выплате компенсации «коммуналки»!

Действительно, статус физлица-предпринимателя двоякий, что нередко порождает путаницу. Так, физлицо со статусом «предприниматель» в разных договорах может выступать либо как гражданин, либо как субъект хозяйствования. В нашем же случае совершенно ясно, что компенсация «коммуналки» связана с договором аренды.

Как мы уже выяснили, налоговики «повсеместно» пришли к пониманию того, что коммунальная компенсация — это часть платы за аренду.

А в этом договоре арендодатель выступает как предприниматель, а не гражданин. Поэтому и компенсацию он получает как предприниматель. Ведь не может физлицо по одному и тому же договору выступать одновременно и гражданином, и субъектом хозяйствования. Только когда деятельность физлица выходит за рамки бизнеса и касается его личных интересов, можно говорить о том, что он выступает как гражданин.

В данной ситуации нет сомнений, что компенсация находится в рамках предпринимательской деятельности физлица. А значит, к ней не должны применяться гражданские правила налогообложения, т. е. арендатор никоим образом не обязан удерживать НДФЛ и военсбор, выплачивая ее.

Увы, как видим, налоговики могут думать иначе . Поэтому чтобы лишний раз не давать им повода для придирок, советуем придерживаться правил, о которых расскажем ниже.

Исключаем недопонимание

Вариант 1. Заключать договор аренды так, чтобы арендная плата включала в себя компенсацию коммунальных платежей. Идеально, если о коммунальных платежах в договоре вообще не будет идти речь. Арендатор просто: 1) получает арендную плату (частью которой является сумма компенсации «коммуналки») и ставит ее в доход; 2) оплачивает счета за коммунальные услуги и ставит эту сумму в расходы на основании п.п. 177.4.4 НКУ (ср. 025069200).

Опять же, с оговоркой в части расходных ограничений по объектам жилой недвижимости (основным средствам двойного назначения).

Понятно, что размер коммунальных платежей сложно предугадать заранее, поэтому в договоре можно, к примеру, прописать: «арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной. Переменная часть составляет _ % от постоянной и при необходимости может корректироваться по договоренности сторон. Окончательная ее сумма устанавливается ежемесячно в акте выполненных работ***. Корректировка происходит в зависимости от… (интенсивности использования помещения, характера использования помещения, сезонности и т. п.)». По сути, в переменную часть как раз и будет «зашита» компенсация коммунальных платежей.

*** Правильно его составить поможет статья «Первичка при аренде: современные тенденции» (журнал «Бухгалтер 911», 2016, № 39).

Вариант 2. Как минимум позаботиться о том, чтобы в договоре аренды была прописана обязанность арендатора компенсировать коммунальные платежи. Как мы уже говорили, в случае с единоналожниками этого достаточно. Должно быть достаточно и в отношении общесистемщиков, о чем свидетельствует приведенная выше консультация из категории 104.05 ЗІР.

«Хитовая» ИНК от налоговиков, считаем, все-таки является эпизодическим отступлением от «нормальной» логики.

Арендатору удерживать из этой суммы НДФЛ и военсбор не нужно.

Что касается арендодателя, то у него снова-таки полученная компенсация попадет в доходы, а уплаченные за коммунальные услуги средства — в расходы. Опять же, с оговоркой в части расходных ограничений по объектам жилой недвижимости (основным средствам двойного назначения).

Учтите, расходы на оплату «коммуналки» можно учесть только при наличии платежных документов (п.п. 177.4.5 НКУ)!

Вариант 3. Если же арендодатель не хочет возиться с оплатой «коммуналки», можно все договоры с коммунальными службами переоформить на арендатора. Пусть он сам и рассчитывается за «коммуналку». Это удобно при долгосрочной аренде и по объектам жилой недвижимости, где есть ограничение по учету расходов на содержание.

В таком случае арендодатель просто будет ставить в доход чистую арендную плату. Что же касается коммунальных платежей, то ему не придется ни платить их, ни связываться с их компенсацией. Этими платежами будет напрямую (от себя) заниматься арендатор.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить