Cсуда недвижимости и предприниматель на упрощенке

Ссуда — не заем. В обиходе под ссудой обычно понимают заем под проценты. На самом же деле это совершенно не так ! Ссуда — это передача имущества в бесплатное пользование (ч. 1 ст. 827 ГКУ).

В нашем конкретном случае — это передача в бесплатное пользование объекта недвижимости.

Ссуда между гражданами. Никто не запрещает гражданам заключать между собой договор ссуды. Это прямо следует из ч. 1 ст. 829 ГКУ. То есть в договорные отношения в интересующем нас случае стороны могут вступить и как предприниматели, и как обычные граждане.

Тот факт, что граждане имеют предпринимательский статус, никоим образом не ограничивает их правомочия, вытекающие из их гражданской право- и дееспособности (разъяснения Минюста от 14.01.2011 г.). Проще говоря, статус «предприниматель» не препятствует гражданину заключать договоры, в том числе и договор ссуды, выступая по таким договорам как обычное физлицо-гражданин .

Попутно заметим, что договор ссуды недвижимости обязательно должен быть письменным (ч. 3 ст. 828, ст. 793 ГКУ). При этом если он заключен на срок 3 года и более, то потребуется нотариальное заверение!

Если желания заверять договор нет, то можно заключать его на срок менее трех лет (например, на 2 года и 11 месяцев). По истечении этого срока можно либо заключить новый, либо продлить уже существующий.

При этом нужно обратить внимание на следующие выводы Пленума ВХСУ:

1) если после окончания срока договора его действие продлевается «автоматически» на основании статьи 764 ГКУ (арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не выдвигает против этого возражений), то даже если общий срок действия договора превышает 3 года, нотариально удостоверять такой договор не нужно;

2) если допсоглашением к договору стороны увеличивают изначально установленный в договоре срок его действия («а именно, если дополнительным соглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, который предусматривал менее чем трехлетний срок»), при этом такой срок в итоге становится равным или превышает 3 года, то договор в новой редакции или допсоглашении нужно нотариально удостоверять.

Ссуда и налогообложение у ссудополучателя. Напомним, что в этой статье мы условились рассказать о ссудополучателе. А о ссудодателе — в отдельной статье.

Будут ли вопросы у налоговиков к ссудополучателю?

Давайте посмотрим внимательно на условия договора ссуды:

«1. По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) безвозмездно передает или обязуется передать второй стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока.

2. Пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это следует из сути отношений между ними».

То есть ссудополучатель бесплатно пользуется вещью (в нашем случае объектом недвижимости). В свою очередь при получении бесплатно чего-либо нужно смотреть, не возникает ли объект обложения НДФЛ, военсбором, единым налогом.

На первый взгляд, все можно «закрыть» в ноль.

Да, согласно п. 292.3 НКУ в доход плательщика единого налога включается стоимость бесплатно полученных в течение отчетного периода товаров (работ, услуг). Но нам ведь никто не мешает заключить договор ссуды от имени обычного гражданина (говорим о ссудополучателе). Тем самым мы переведем налогообложение в «гражданскую» плоскость, а не в предпринимательскую.

А в «гражданской» плоскости есть интересный нюанс. Более или менее подходящий к этой ситуации п.п. 164.2.17 НКУ легко «деактивировать» . Смотрите.

Согласно п.п. 164.2.17 НКУ как дополнительное благо в доход физлиц попадет доход в виде стоимости безвозмездно полученных товаров (работ, услуг), определенной по правилам обычной цены. Но…

В соответствии с определением из п.п. 14.1.47 НКУ дополнительные блага имеют место только в том случае, когда физлицу их предоставляет налоговый агент.

Предприниматель — налоговый агент. Никто не спорит. Поэтому если ссуду выдаст именно предприниматель, в принципе можно говорить о доходе в виде допблага у ссудополучателя.

Но что мешает, чтобы ссудодатель по договору выступал тоже как обычный гражданин ? Ничего. В то же время обычный гражданин не является налоговым агентом (п.п. 14.1.180 НКУ). Соответственно о допблаге речь идти не может.

Говорить о другом доходе (п.п. 164.2.20 НКУ) также, считаем, нельзя, поскольку НКУ не регулирует такие случаи. Так, например, сами налоговики отмечали следующее:

«Учитывая изложенное, если по договору ссуды юридическое лицо передает физическому лицу (работнику) в пользование жилье без определения денежной стоимости такого пользования, то в понимании Кодекса отсутствует квалифицирующий признак дохода, понятие которого приведено в п.п. 14.1.54 п. 14.1 ст. 14 Кодекса».

Таким образом, если договор ссуды будет заключен с обоих сторон обычными гражданами — т. е. без упоминания в договоре предпринимательского статуса — то вроде как обложения НДФЛ, военсбором, единым налогом мы избегаем.

Но все ли так просто?

Есть некоторые опасения, что налоговики попытаются «приклеить» ссудодателю статус налогового агента, даже если по договору он будет выступать как обычный гражданин. Но отбиться от этого будет достаточно легко, поскольку имеются родственные связи между сторонами договора, и вполне естественно, что ссудодатель действует как обычный гражданин.

Проблему мы видим в другом. Чуть раньше мы уже говорили о том, что согласно п. 292.3 НКУ в доход плательщика единого налога включается стоимость бесплатно полученных в течение отчетного периода товаров (работ, услуг).

Налоговики не сомневаются, что при получении единоналожником имущества в бесплатное пользование по договору ссуды у него возникает доход в виде стоимости бесплатно полученных услуг — с учетом обычных цен.

Но у нас ведь ссудополучатель по договору будет обычным гражданином, что формально снимет вопрос с единоналожным обложением.

В теории все неплохо. Гражданин, получивший недвижимость по договору ссуды, действительно затем может использовать ее в своей предпринимательской деятельности. Преград нет. И совершенно необязательно, чтобы ссудополучатель в таком случае по договору ссуды выступал именно как предприниматель.

Согласно ч. 2 ст. 833 ГКУ ссудополучатель (пользователь) обязан использовать имущество:

— по назначению или согласно цели, определенной в договоре;

— лично, но в договоре можно прописать право ссудополучателя передавать недвижимость в пользование третьим лицам.

Если предмет договора ссуды — нежилая недвижимость, то разве не очевидно, что целью ее дальнейшего использования будет использование в хозяйственной деятельности ссудополучателя? Нет. Полученную недвижимость ссудополучатель, будучи единоналожником, мог бы сдавать в аренду как обычное физлицо, т. е. никакой связи с его единоналожной деятельностью не было бы. Соответственно никому бы и в голову не пришло пытаться «запихнуть» «бесплатную услугу» в единоналожный доход ссудополучателя через п. 292.3 НКУ.

В то же время, как представляется, есть очень высокие риски того, что налоговики распространят озвученный выше подход с единоналожным обложением не только на тех, кто получил ссуду как предприниматель, но и на тех, кто получил ее как обычный гражданин, но использует в своем единоналожном бизнесе.

Аргументы для борьбы с налоговиками, в принципе есть, но вот убедят ли они судей — это вопрос .

Снова-таки, на первый взгляд кажется, что у тех единоналожников-ссудополучателей, которые работают в группе 2 и годовой доход которых далек от 1,5 млн грн., могут не волноваться. Мол, даже если ссуда по обычным ценам попадет в доход, это ничего не изменит.

Но напомним, что для целей сохранения того же «РРО-иммунитета» установлен «лимит» в 1 млн грн.

Также нельзя исключать поползновения налоговиков в сторону увеличенной ставки единого налога по таким доходам.