Темы статей
Выбрать темы

Компенсация коммунальных платежей единоналожнику при аренде

Товстопят Юрий, налоговый эксперт
Поводом для написания этой статьи стал вопрос нашего читателя — единоналожника груп-пы 2, сдающего в аренду нежилое помещение. Его интересовал вопрос, как лучше прописать в договоре аренды компенсацию коммунальных услуг, чтобы не лишиться права работы на упрощенке. Этот вопрос актуален для многих арендодателей из числа единоналожников, по-этому предлагаем основательно в нем разобраться!

«Потолок» площади. Начнем с того, что п.п. 291.5.3 НКУ запрещает быть единоналожниками групп 1 — 3 физлицам-предпринимателям, которые предоставляют в аренду: (а) жилые помещения*, общая площадь которых превышает 100 м2; (б) нежилые помещения (здания, сооружения)*, общая площадь которых превышает 300 м2.

* И/или их части.

В вопросе читателя шла речь о помещении площадью 53 м2, поэтому его передача в аренду в любом случае (будь оно жилым или нежилым) «слетом» с упрощенки не грозит. Остальным же ФЛП следует учитывать такие ограничения.

Кроме того, ФЛП группы 2 следует учесть ограничение относительно круга лиц, которым они вправе предоставлять свои услуги. Судя по определению из п.п. 14.1.203 НКУ, предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Получается, передавать недвижимость в аренду единоналожник группы 2 может, но (!) только другим единоналожникам и населению.

Доход единоналожника. Казалось бы, какой доход может быть в случае получения компенсации единоналожником коммунальных услуг? Такие суммы ведь подлежат перечислению поставщику коммунальных услуг и по сути являются для арендодателя лишь транзитными. То есть напрашивается аналогия с поступлениями по договорам комиссии, транспортного экспедирования и т. п., по которым п. 292.4 НКУ в состав единоналожного дохода позволяет включать лишь сумму полученного вознаграждения.

Но, увы, по коммунальным услугам ситуация складывается несколько иначе img 1. Здесь приходится руководствоваться «общим» п. 292.1 НКУ, согласно которому доходом единоналожника является доход, полученный в течение налогового (отчетного) периода в денежной форме (наличной и/или безналичной), материальной или нематериальной форме, определенной п. 292.3 НКУ.

Единственный нюанс для юрлиц-единоналожников — в их доход включается доход всех их представительств, филиалов и отделений.

А значит, получили от арендатора компенсацию коммунальных услуг — будьте добры, отразите единоналожный доход. Ведь датой получения дохода плательщика единого налога согласно п. 292.6 НКУ является дата поступления средств плательщику единого налога в денежной (наличной или безналичной) форме.

Разъяснения налоговиков. В отношении арендодателей-юрлиц в подкатегории 108.01.02 ЗІР главное налоговое ведомство указывает, что сумма коммунальных платежей, которая по договору аренды возмещается арендатором отдельно от арендной платы, включается в доход юрлица — плательщика единого налога группы 3 (арендодателя).

Не сомневайтесь: не уйти от отражения дохода и в том случае, если сумма коммунальных платежей возмещается в составе арендной платы, ведь в таком случае доход признают на всю сумму арендной платы (в составе которой «сидит» и компенсация коммунальных платежей).

А вот для ФЛП у налоговиков несколько другие рекомендации img 2.

Самый простой случай — это когда компенсация коммунальных платежей «сидит» в арендной плате и не выделяется отдельно.

Тогда это обычный доход арендодателя-единоналожника от предпринимательской деятельности (по коду КВЭД 68.20).

Другое дело, если коммунальные услуги возмещаются отдельно от арендной платы. В подкатегории 107.01.03 ЗІР ГНСУ делает различия для следующих ситуаций:

а) если уплата коммунальных платежей предусмотрена договором аренды. Возмещенная арендатором сумма коммунальных услуг плательщику единого налога в таком случае полностью включается в доход единоналожника от осуществления им деятельности по предоставлению услуг (предоставления недвижимости в аренду). То есть в этом случае возмещение коммуналки они тоже считают предпринимательским доходом по коду 68.20;

Но чтобы возмещение коммунальных услуг считалось предпринимательским доходом по этому коду, надо, чтобы порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг был прописан в договоре аренды.

б) если договором аренды не предусмотрена уплата арендатором коммунальных платежей, но такие платежи все же возмещаются арендатором ФЛП-единоналожнику. В таком случае возмещенная арендатором сумма коммунальных платежей у плательщика единого налога группы 2 будет считаться доходом, полученным от вида деятельности, не указанного в реестре плательщиков единого налога. К такому доходу применяется ставка единого налога 15 %.

Выводы, прямо скажем, не самые очевидные. Но, чтобы уйти от обложения дохода по ставке 15 %, рекомендуем единоналожникам — арендодателям группы 2 в договоре аренды прописывать, что, кроме собственно, арендной платы, арендатор возмещает арендодателю и сумму коммунальных услуг. А также приводить в договоре порядок расчета стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг.

Других негативных последствий (кроме обложения дохода по ставке 15 %), таких как, например, «слет» с упрощенки, для единоналожника быть не должно! По крайней мере, ГНСУ в своем разъяснении о них умалчивает. Мы связываем это с тем, что фактически деятельность, не указанную в реестре плательщиков ЕН, ФЛП в данном случае не осуществляет.

В случае осуществления видов деятельности, не указанных в реестре плательщиков ЕН, единоналожники обязаны покинуть упрощенку**.

** Сделать это они обязаны с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором осуществлялись такие виды деятельности (во исполнение п.п. 7 п.п. 298.2.3 НКУ).

Перезаключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. В случае, если аренда — долгосрочная, а размер коммунальных платежей существенно влияет на размер дохода единоналожника, возможно, имеет смысл пойти на такой шаг, как перезаключение договоров с поставщиками коммунальных услуг. Договоры с арендодателем в таком случае расторгают, а вместо этого заключают договоры с арендатором.

«Попотеть» в таком случае придется как арендатору, так и арендодателю. Насколько оправдан такой шаг — решать в конечном итоге именно вам. Плюс такого варианта — коммунальные платежи в этом случае в доход единоналожника-арендодателя не попадут. Их напрямую будет уплачивать арендатор обслуживающей организации.

Минусов гораздо больше. Затраты времени, усилий и средств неизбежны как при перезаключении соответствующих договоров, так и «на обратном пути» — после завершения срока договора аренды. Кроме того, такой вариант в силу понятных причин далеко не всегда подходит арендодателям. Так что семь раз отмерьте, прежде чем отрезать.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше