Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Уплата НДС объединениями совладельцев многоквартирных домов

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Декабрь, 2007/№ 103
В избранном В избранное
Печать
Статья

Уплата НДС объединениями совладельцев многоквартирных домов

 

Ранее мы уже рассматривали организационно-правовые вопросы создания и функционирования объединений совладельцев многоквартирных домов, а также уделяли внимание вопросам уплаты налога на прибыль такими объединениями (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 95, 97). В этой статье предлагаем ознакомиться с особенностями уплаты НДС современными управдомами.

 

Елена ПАВЛЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

 

Документы статьи

Закон об НДС

— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.

Закон № 2866

— Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.

 

Регистрация плательщиками НДС

Объединение совладельцев многоквартирного дома (далее — ОСМД) по своему статусу является неприбыльной организацией. Однако статус неприбыльности не влияет на порядок обложения НДС операций, осуществляемых ОСМД. Такие объединения регистрируются плательщиками НДС в общем порядке.

Согласно

п.п. 2.3.1 ст. 2 Закона об НДС обязательной регистрации плательщиком НДС лицо подлежит в случае, если общая сумма от осуществления операций по поставке товаров (услуг), в том числе с использованием локальной или глобальной компьютерной сети, подлежащих налогообложению, начисленная (уплаченная, предоставленная) такому лицу или в счет обязательств третьим лицам, на протяжении последних двенадцати календарных месяцев совокупно превышает 300000 грн. (без учета НДС).

Для того чтобы выяснить, какие операции, осуществляемые ОСМД, относятся к облагаемым, обратимся к

п. 1.4 Закона об НДС, который определяет понятие «поставка услуг». В частности, под поставкой услуг необходимо понимать какие-либо операции гражданско-правового характера по выполнению работ, предоставлению услуг за компенсацию, а также операции по безоплатному выполнению работ, предоставлению услуг.

Как мы уже писали в статье «Создание, функционирование и ликвидация объединений совладельцев многоквартирных домов» (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 95), собственники помещений и управляющий (предположим, что в данном случае таким управляющим выступает ОСМД) заключают

Типовой договор отношений собственников жилых и нежилых помещений и управляющего, форма которого утверждена приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141. Такой договор, в частности, содержит обязательства сторон по предоставлению услуг по эксплуатации жилищного комплекса и их оплате, исчерпывающий перечень услуг и их стоимость. При этом в соответствии со ст. 13 Закона № 2866 заключение договора между собственниками помещений в жилищном комплексе и управляющим является обязательным и даже не зависит от членства в объединении (кроме случаев, когда собственник и управляющий — одно лицо).

Как видим, отношения между собственниками помещений и ОСМД носят

гражданско-правовой характер. А значит, поставкой услуг следует считать предоставление членам ОСМД, а также тем лицам, которые не являются членами ОСМД, услуг по надлежащему содержанию дома и придомовой территории, содействие в получении жилищно-коммунальных и других услуг. Согласно п. 1.4 Закона об НДС поставкой услуг также считается передача имущества в пользование арендаторам в пределах договоров аренды.

Итак, среди основных операций, которые может осуществлять ОСМД и которые

относятся к облагаемым, относятся:

— предоставление услуг, входящих в квартирную плату;

— предоставление коммунальных услуг;

— предоставление в аренду помещений, находящихся в собственности членов ОСМД.

Следует отметить, что каких-либо льгот в отношении перечисленных операций

Закон об НДС не предусматривает.

ОСМД может осуществлять и другие операции, например, организовать стоянку для транспортных средств. Такие услуги также будут попадать в круг облагаемых НДС операций.

Таким образом, если общая сумма от осуществления указанных операций, начисленная (уплаченная) ОСМД на протяжении последних двенадцати календарных месяцев, совокупно превышает 300 тыс. грн. без учета НДС, то такое ОСМД обязано зарегистрироваться в качестве плательщика НДС.

 

Порядок исчисления НДС

Поскольку основной деятельностью ОСМД является предоставление услуг, входящих в квартирную плату, и коммунальных услуг, остановимся подробнее на порядке исчисления и уплаты НДС по этим операциям.

После регистрации плательщиком НДС ОСМД начисляет квартирную плату членам ОСМД с учетом НДС.

В отношении коммунальных услуг следует сказать, что ОСМД не является их прямым поставщиком. Как известно, к коммунальным услугам относятся услуги по водо-, тепло-, газо-, электроснабжению и водоотведению, которые предоставляют, как правило, коммунальные предприятия. При наличии технической возможности ведения поквартирного учета потребления коммунальных услуг члены ОСМД могут заключать договоры на предоставление коммунальных услуг

непосредственно с предприятиями, оказывающими такие услуги. В этом случае средства будут перечисляться членами ОСМД на счета коммунальных предприятий, а значит, в налоговом учете и налоговой декларации по НДС объединения платежи за коммунальные услуги отражаться не будут. На практике такой вариант является более приемлемым для ОСМД, поскольку объединение при этом не выступает заказчиком таких услуг и не несет ответственности за своевременность и полноту их уплаты.

Возможны также и другие варианты уплаты коммунальных платежей членами ОСМД. Например, средства собственников многоквартирного дома за предоставленные им коммунальные услуги могут поступать в соответствии с договорами, заключенными с поставщиками коммунальных услуг,

на счет ОСМД с целью аккумуляции и последующего перечисления таким поставщикам услуг. В этом случае перечисление средств поставщикам коммунальных услуг будет осуществляться ОСМД ежемесячно в установленные в договорах сроки. При этом объем потребленных коммунальных услуг должен определяться исходя из показаний приборов (счетчиков) или по нормам потребления услуг, установленных местными органами власти. При расчете сумм платежей, подлежащих перечислению поставщикам, применяются действующие тарифы на жилищно-коммунальные услуги.

Если ОСМД является управляющим жилищного комплекса, то оно также может выступать

коллективным заказчиком (абонентом) коммунальных услуг в соответствии с договорами, заключенными с поставщиками коммунальных услуг. В такой ситуации ОСМД будет нести полную ответственность за своевременную уплату стоимости фактически потребленных членами объединения коммунальных услуг.

Таким образом, при таких схемах расчетов ОСМД получает платежи за коммунальные услуги на свой счет для дальнейшего их перечисления поставщикам коммунальных услуг. Причем такие

платежи должны поступать объединению с учетом НДС и перечисляться поставщикам также с учетом НДС.

В связи с этим следует обратить внимание на

п. 11.11 Закона об НДС, в соответствии с которым ОСМД предоставлено право использовать кассовый метод при начислении НДС. Процитируем эту норму:

«

11.11. Временно, до вступления в силу Налогового кодекса Украины, плательщики налога, которые продают тепловую энергию, газ природный (кроме сжиженного), включая стоимость его транспортировки, предоставляют услуги водоснабжения, водоотведения, или предоставляют услуги, стоимость которых включается в состав квартирной платы или платы за содержание жилья, физическим лицам, бюджетным учреждениям, не зарегистрированным плательщиками этого налога, а также жилищно-эксплуатационным конторам, квартирно-эксплуатационным частям, обществам совладельцев жилья, другим подобным плательщикам налога, осуществляющим сбор средств от указанных покупателей с целью дальнейшего их перечисления продавцам таких товаров (услуг) в компенсацию их стоимости (далее — ЖЭКи), определяют базу налогообложения операций по поставке таких товаров (услуг) кассовым методом . По кассовому методу определяется также база налогообложения операций по поставке указанных товаров (услуг) для ЖЭКов и бюджетных учреждений, получающих эти товары (услуги), если они зарегистрированы в качестве плательщиков налога».

В контексте этого пункта под

услугами, стоимость которых включается в состав квартирной платы или платы за содержание жилья, необходимо понимать услуги по техническому обслуживанию лифтов и диспетчерских систем, систем противопожарной автоматики и дымоудаления, бытовых электроплит, обслуживанию дымовентиляционных каналов, внутридомовых систем водотеплоснабжения, водоотведения и ливневой канализации, вывозу и утилизации твердого бытового и грубого мусора, уборке домовой и придомовой территории, а также другие услуги, предоставляемые ОСМД собственникам многоквартирного дома за их счет.

Таким образом, при исчислении НДС

по жилищно-коммунальным услугам ОСМД используют кассовый метод, при котором:

налоговое обязательство отражают при поступлении средств от собственников жилья за предоставленные жилищно-коммунальные услуги;

налоговый кредит отражают при перечислении соответствующих сумм поставщикам коммунальных услуг.

Следует сказать, что

по арендной плате налоговые обязательства по НДС определяются в общем порядке, т. е. по правилу первого события: либо по дате получения арендной платы от арендаторов, либо по дате подписания акта предоставленных услуг. Такой же порядок применяется и в случае осуществления ОСМД других операций, не связанных с предоставлением услуг, стоимость которых включается в состав квартирной платы или платы за содержание жилья.

 

Управление активами

В соответствии со

ст. 11 Закона № 2866 ОСМД может принять жилищный комплекс на баланс, или, иными словами, являться балансодержателем жилищного комплекса. Приняв жилищный комплекс на баланс, ОСМД на общем собрании квалифицированным большинством голосов должно вынести решение о форме управления таким комплексом (ст. 12 Закона № 2866). Решение общего собрания, как правило, сводится к передаче функций управляющего уставным органам объединения. Таким образом, ОСМД будет являться управляющим жилищным комплексом.

В зависимости от функционального назначения жилищно-коммунальные услуги, предоставляемые ОСМД собственникам многоквартирных домов, в рамках Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV могут классифицироваться как

услуги по управлению домом, сооружением, группой домов (т. е. балансодержательство, заключение договоров на выполнение услуг, контроль за выполнением условий договоров). При этом отношения собственников помещений и управляющего (ОСМД) регулируются Типовым договором отношений собственников жилых и нежилых помещений и управляющего.

Учитывая, что ОСМД-управляющие являются балансодержателями, заключают договоры на выполнение услуг, контролируют выполнение условий договоров, можно сказать, что такие объединения выполняют функции по управлению активами. Если рассматривать часть услуг ОСМД, стоимость которых включается в состав квартирной платы, как операции по управлению активами, то возникает вопрос в отношении уплаты НДС. Напомним, что в соответствии с

п.п. 3.2.1 ст. 3 Закона об НДС не является объектом обложения НДС деятельность по управлению активами. Так можно ли классифицировать деятельность ОСМД-управляющего как «деятельность по управлению активами»?

На первый взгляд, можно. Однако, по мнению ГНАУ, изложенному в письмах от

13.12.2005 г. № 14798/5/16-1516-26, от 13.12.2005 г. № 24837/7/16-1517-26, право на применение п.п. 3.2.1 ст. 3 Закона об НДС имеет только управляющий со статусом финансового учреждения и соответствующей лицензией. На самом деле п.п. 3.2.1 ст. 3 Закона об НДС не содержит такой оговорки, но если проанализировать его, вполне можно сделать вывод, что в нем идет речь именно о финансовых активах. В нашей же ситуации ОСМД выполняют функции по управлению недвижимостью.

В любом случае тем ОСМД, которые хотят избежать недоразумений с контролирующими органами, придется руководствоваться выводами указанных писем, а значит,

вознаграждение, полученное в результате выполнения договора между балансодержателем и собственником жилья, облагать НДС на общих основаниях по ставке 20 %.

Тем, кто не согласен с позицией ГНАУ, напомним о норме, предусмотренной

п.п. 4.4.1 ст. 4 Закона Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» от 21.12.2000 г. № 2181-III. Согласно этому подпункту в случае, когда норма закона допускает неоднозначную трактовку прав и обязанностей плательщиков налогов или контролирующих органов, вследствие чего решение может быть принято как в пользу плательщика налогов, так и контролирующего органа, решение принимается в пользу плательщика налога.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно