Сплата ПДВ об’єднаннями співвласників багатоквартирних будинків
Раніше ми вже розглядали організаційно-правові питання створення та функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, а також приділяли увагу питанням сплати податку на прибуток такими об’єднаннями (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 95, 97). У цій статті пропонуємо ознайомитися з особливостями сплати ПДВ сучасними управдомами.
Олена ПАВЛЕНКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»
Документи статті
Закон про ПДВ
— Закон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.Закон № 2866
— Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.
Реєстрація платниками ПДВ
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) за своїм статусом є неприбутковою організацією. Проте статус неприбутковості не впливає на порядок обкладення ПДВ операцій, що здійснюються ОСББ. Такі об’єднання реєструються платниками ПДВ у загальному порядку.
Згідно з
п.п. 2.3.1 ст. 2 Закону про ПДВ особа підлягає обов’язковій реєстрації платником ПДВ, якщо загальна сума від здійснення операцій з поставки товарів (послуг), у тому числі з використанням локальної або глобальної комп’ютерної мережі, що підлягають оподаткуванню, нарахована (сплачена, надана) такій особі або в рахунок зобов’язань третім особам, протягом останніх дванадцяти календарних місяців сукупно перевищує 300000 грн. (без урахування ПДВ).Щоб з’ясувати, які операції, що здійснюються ОСББ, належать до оподатковуваних, звернемося до
п. 1.4 Закону про ПДВ, який визначає поняття «поставка послуг». Зокрема, під поставкою послуг необхідно розуміти будь-які операції цивільно-правового характеру з виконання робіт, надання послуг за компенсацію, а також операції з безоплатного виконання робіт, надання послуг.Як ми вже писали у статті «Створення, функціонування та ліквідація об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 95), власники приміщень та управитель (припустимо, що в цьому випадку таким управителем є ОСББ) укладають
Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя, форму якого затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141. Такий договір, зокрема, містить зобов’язання сторін з надання послуг з експлуатації житлового комплексу та їх оплати, вичерпний перелік послуг та їх вартість. При цьому відповідно до ст. 13 Закону № 2866 укладення договору між власниками приміщень у житловому комплексі та управителем є обов’язковим і навіть не залежить від членства в об’єднанні (крім випадків, коли власник і управитель — одна особа).Як бачимо, відносини між власниками приміщень та ОСББ мають
цивільно-правовий характер. А отже, поставкою послуг слід вважати надання членам ОСББ, а також тим особам, які не є членами ОСББ, послуг з належного утримання будинку та прибудинкової території, сприяння в отриманні житлово-комунальних та інших послуг. Згідно з п. 1.4 Закону про ПДВ поставкою послуг також вважається передача майна в користування орендарям у межах договорів оренди.Отже, до основних операцій, які може здійснювати ОСББ і які
є оподатковуваними, належать:— надання послуг, що входять до квартирної плати;
— надання комунальних послуг;
— надання в оренду приміщень, які перебувають у власності членів ОСББ.
Слід зазначити, що будь-яких пільг щодо перелічених операцій
Закон про ПДВ не передбачає.ОСББ може здійснювати й інші операції, наприклад організувати стоянку для транспортних засобів. Такі послуги також включаються до кола операцій, що обкладаються ПДВ.
Отже, якщо загальна сума від здійснення зазначених операцій, нарахована (сплачена) ОСББ протягом останніх дванадцяти календарних місяців, сукупно перевищує 300 тис. грн. без урахування ПДВ, то таке ОСББ зобов’язане зареєструватися платником ПДВ.
Порядок обчислення ПДВ
Оскільки основною діяльністю ОСББ є надання послуг, що входять до квартирної плати, та комунальних послуг, розглянемо докладніше порядок обчислення та сплати ПДВ щодо цих операцій.
Після реєстрації платником ПДВ ОСББ нараховує квартирну плату членам ОСББ з урахуванням ПДВ.
Щодо комунальних послуг слід зазначити, що ОСББ не є їх прямим постачальником. Як відомо, до комунальних послуг належать послуги з водо-, тепло-, газо-, електропостачання та водовідведення, які надають, як правило, комунальні підприємства. За наявності технічної можливості ведення поквартирного обліку споживання комунальних послуг члени ОСББ можуть укладати договори на надання комунальних послуг
безпосередньо з підприємствами, що надають такі послуги. У цьому випадку кошти перераховуватимуться членами ОСББ на рахунки комунальних підприємств, а отже, у податковому обліку та податковій декларації з ПДВ об’єднання платежі за комунальні послуги не відображатимуться. На практиці такий варіант є прийнятнішим для ОСББ, оскільки об’єднання при цьому не є замовником таких послуг і не несе відповідальності за своєчасність та повноту їх сплати.Можливі також і інші варіанти сплати комунальних платежів членами ОСББ. Наприклад, кошти власників багатоквартирного будинку за надані їм комунальні послуги можуть надходити відповідно до договорів, укладених з постачальниками комунальних послуг,
на рахунок ОСББ з метою акумулювання та подальшого перерахування таким постачальникам послуг . У цьому випадку перерахування коштів постачальникам комунальних послуг здійснюватиметься ОСББ щомісячно в установлені в договорах строки. При цьому обсяг спожитих комунальних послуг має визначатися виходячи з показань приладів (лічильників) або за нормами споживання послуг, установленими місцевими органами влади. При розрахунку сум платежів, що підлягають перерахуванню постачальникам, застосовуються діючі тарифи на житлово-комунальні послуги.Якщо ОСББ є управителем житлового комплексу, то воно також може бути
колективним замовником (абонентом) комунальних послуг відповідно до договорів, укладених з постачальниками комунальних послуг. У такій ситуації ОСББ нестиме повну відповідальність за своєчасну сплату вартості фактично спожитих членами об’єднання комунальних послуг.Отже, при таких схемах розрахунків ОСББ одержує платежі за комунальні послуги на свій рахунок для подальшого їх перерахування постачальникам комунальних послуг. Причому ці
платежі мають надходити об’єднанню з урахуванням ПДВ і перераховуватися постачальникам також з урахуванням ПДВ.У зв’язку з цим слід звернути увагу на
п. 11.11 Закону про ПДВ, відповідно до якого ОСББ надано право використовувати касовий спосіб при нарахуванні ПДВ. Процитуємо цю норму:«
11.11. Тимчасово, до набрання чинності Податковим кодексом України, платники податку, які продають теплову енергію, газ природний (крім скрапленого), включаючи вартість його транспортування, надають послуги водопостачання, водовідведення, чи надають послуги, вартість яких включається до складу квартирної плати чи плати за утримання житла, фізичним особам, бюджетним установам, не зареєстрованим платниками цього податку, а також житлово-експлуатаційним конторам, квартирно-експлуатаційним частинам, товариствам співвласників житла, іншим подібним платникам податку, які здійснюють збір коштів від зазначених покупців з метою подальшого їх перерахування продавцям таких товарів (послуг) у компенсацію їх вартості (далі — ЖЕКи), визначають базу оподаткування операцій з поставки таких товарів (послуг) за касовим способом. За касовим способом визначається також база оподаткування операцій з поставки зазначених товарів (послуг) для ЖЕКів та бюджетних установ, що отримують ці товари (послуги), у разі якщо вони зареєстровані як платники податку».У контексті цього пункту під
послугами, вартість яких включається до складу квартирної плати або плати за утримання житла, необхідно розуміти послуги з технічного обслуговування ліфтів та диспетчерських систем, систем протипожежної автоматики та димовидалення, побутових електроплит, обслуговування димовентиляційних каналів, внутрішньобудинкових систем водотеплопостачання, водовідведення та зливової каналізації, вивезення та утилізації твердого побутового та грубого сміття, прибирання будинкової та прибудинкової території, а також інші послуги, що надаються ОСББ власникам багатоквартирного будинку за їх рахунок.Отже, при обчисленні ПДВ
за житлово-комунальними послугами ОСББ використовують касовий спосіб, при якому:—
податкове зобов’язання відображають при надходженні коштів від власників житла за надані житлово-комунальні послуги;—
податковий кредит відображають при перерахуванні відповідних сум постачальникам комунальних послуг.Слід зазначити, що
за орендною платою податкові зобов’язання з ПДВ визначаються в загальному порядку, тобто за правилом першої події: або за датою отримання орендної плати від орендарів, або за датою підписання акта наданих послуг. Такий самий порядок застосовується і в разі здійснення ОСББ інших операцій, не пов’язаних з наданням послуг, вартість яких включається до складу квартирної плати або плати за утримання житла.
Управління активами
Відповідно до
ст. 11 Закону № 2866 ОСББ може прийняти житловий комплекс на баланс, тобто бути балансоутримувачем житлового комплексу. Прийнявши житловий комплекс на баланс, ОСББ на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів має прийняте рішення про форму управління таким комплексом (ст. 12 Закону № 2866). Рішення загальних зборів, як правило, зводиться до передачі функцій управителя статутним органам об’єднання. Отже, ОСББ буде управителем житловим комплексом.Залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги, що надаються ОСББ власникам багатоквартирних будинків, у межах
Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV можуть класифікуватися як послуги з управління будинком, спорудою, групою будинків (тобто балансоутримання, укладення договорів на виконання послуг, контроль за виконанням умов договорів). При цьому відносини власників приміщень та управителя (ОСББ) регулюються Типовим договором відносин власників житлових та нежитлових приміщень та управителя.Ураховуючи, що ОСББ-управителі є балансоутримувачами, укладають договори на виконання послуг, контролюють виконання умов договорів, можна сказати, що такі об’єднання виконують функції з управління активами. Якщо розглядати частину послуг ОСББ, вартість яких включається до складу квартирної плати як операції з управління активами, то виникає запитання щодо сплати ПДВ. Нагадаємо, що відповідно до
п.п. 3.2.1 ст. 3 Закону про ПДВ не є об’єктом обкладення ПДВ діяльність з управління активами. Так чи можна класифікувати діяльність ОСББ-управителя як «діяльність з управління активами»?На перший погляд, можна. Проте на думку ДПАУ, викладену в листах від
13.12.2005 р. № 14798/5/16-1516-26, від 13.12.2005 р. № 24837/7/16-1517-26, право на застосування п.п. 3.2.1 ст. 3 Закону про ПДВ має тільки управитель зі статусом фінансової установи та відповідною ліцензією. Насправді п.п. 3.2.1 ст. 3 Закону про ПДВ не містить такого застереження, але якщо проаналізувати його, цілком можна зробити висновок, що в ньому йдеться саме про фінансові активи. У нашій же ситуації ОСББ виконують функції з управління нерухомістю.У будь-якому випадку тим ОСББ, які хочуть уникнути непорозумінь з контролюючими органами, доведеться керуватися висновками зазначених листів, а отже,
винагороду, отриману в результаті виконання договору між балансоутримувачем та власником житла, обкладати ПДВ на загальних підставах за ставкою 20 %.Тим, хто не згоден з позицією ДПАУ, нагадаємо про норму, передбачену
п.п. 4.4.1 ст. 4 Закону України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III. Згідно з цим підпунктом у разі, коли норма закону допускає неоднозначне трактування прав та обов’язків платників податків або контролюючих органів, унаслідок чого рішення може бути прийняте як на користь платника податків, так і контролюючого органу, рішення приймається на користь платника податку.
