Налог с доходов
Налогообложение операций по продаже недвижимости нерезидентами
Физическое лицо, являющееся нерезидентом Украины, в 2007 году намерено продать принадлежащую ему на праве собственности квартиру общей площадью 84 м2 и земельный участок, расположенные на территории Украины. Имущество было получено в собственность после вступления в силу Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц». По каким ставкам будут облагаться доходы, полученные от продажи такого недвижимого имущества?
(г. Одесса)
В соответствии с
Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» относительно налогообложения наследства» от 19.01.2006 г. № 3378-IV в ст. 11 Закона № 889 , регулирующую порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества, были внесены существенные изменения, которые вступили в силу с 1 января 2007 года.В частности,
п. 11.3 Закона № 889 был дополнен абзацем шестым, в соответствии с которым «доходы от операций по продаже объектов недвижимого имущества, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагаются налогом согласно порядку налогообложения таких доходов, определенному для резидентов».Под налогообложением понимается порядок, связанный с определением объекта налогообложения,
исчислением и уплатой (удержанием) налога с доходов физических лиц (п. 1.13 Закона № 889).Отметим, что для операций по продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности плательщика налога на момент вступления в силу
Закона № 889 (на 01.01.2004 г.) и приобретенного в собственность после вступления в силу Закона № 889 (после 01.01.2004 г.), в настоящее время действуют одинаковые правила налогообложения.В соответствии с
п.п. 11.2.1 Закона № 889 доход, полученный физическим лицом от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые строения и сооружения, расположенные на этом земельном участке) не облагается налогом при условии, что общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты или садового дома не должна превышать 100 квадратных метров.Если площадь указанного объекта недвижимости, который продается,
превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме превышения, облагается по ставке 1 % от стоимости такого объекта недвижимости.В случае если физическое лицо в течение отчетного налогового года продает более одного объекта недвижимости, указанного в
п.п. 11.1.1 Закона № 889 (жилого дома, квартиры, части квартиры, комнаты, садового дома), или объект недвижимости, отличный от указанного в п.п. 11.1.1 Закона № 889, доход, полученный от такой продажи, облагается по ставке 5 % (п.п. 11.2.2 Закона № 889).В связи с тем, что общая площадь квартиры, которую желает продать физическое лицо — нерезидент, не превышает 100 квадратных метров, если такая продажа в отчетном году будет первой, полученный от нее доход освобождается от налогообложения.
Доход, полученный физическим лицом — нерезидентом от продажи земельного участка, будет облагаться налогом на основании
п.п. 11.2.2 Закона № 889. По нашему мнению, в данном случае должна применяться ставка налога, определенная в указанном пункте Закона № 889, т. е. 5 %, поскольку, как отмечалось выше, с 2007 года порядок налогообложения доходов нерезидентов от продажи объектов недвижимого имущества аналогичен порядку налогообложения таких доходов, установленному для резидентов. При этом процесс налогообложения включает в себя определение как объекта, так и ставки налогообложения.Следует отметить, что в консультации специалиста ГНАУ относительно налогообложения доходов нерезидентов* высказана иная точка зрения, а именно: доходы нерезидентов, полученные от продажи принадлежащей им на праве собственности недвижимости, расположенной в Украине, подлежат налогообложению по правилам, установленным для резидентов, но согласно
п. 9.11 Закона № 889 с учетом особенностей, определенных отдельными нормами этого Закона. К числу таких особенностей относится специально установленная для налогообложения доходов нерезидентов ставка налога в размере 30 % (п. 7.3 Закона № 889).* «Вестник налоговой службы Украины», 2007, № 14, с. 20.
При этом специалист ГНАУ отмечает: «понятия «порядок налогообложения» и «ставки налогообложения» не тождественны». Таким образом, доходы нерезидентов от продажи недвижимости облагаются по правилам, определенным для резидентов, но с применением ставки, установленной для налогообложения доходов нерезидентов.
Так, по мнению специалиста ГНАУ, доход, полученный нерезидентом при продаже не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома, если площадь такого объекта недвижимости не превышает 100 квадратных метров, не облагается налогом. Если площадь продаваемого объекта превышает установленный предел, часть дохода нерезидента, пропорциональная сумме превышения, облагается по ставке 30 %.
Вторая и последующие продажи объектов жилой недвижимости, а также продажа другой недвижимости, в том числе земли, осуществляемые нерезидентом, подлежат налогообложению по ставке 30 %.
На наш взгляд, из изменений, внесенных вп
. 11.3 Закона № 889 с 1 января 2007 года, следует, что порядок налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, включая ставки налога, как для резидентов, так и для нерезидентов должен быть одинаковым. Поэтому мнение специалиста ГНАУ считаем ошибочным.Налог самостоятельно уплачивается сторонами (или одной стороной) договора до его нотариального удостоверения в сумме, определенной налоговым агентом, т. е. нотариусом.
Екатерина Скрипкина, экономист-аналитик
