Податок з доходів
Оподаткування операцій з продажу нерухомості нерезидентами
Фізична особа, яка є нерезидентом України, у 2007 році хоче продати квартиру загальною площею 84 м2, що належить їй на праві власності, та земельну ділянку, розташовані на території України. Майно було отримано у власність після набуття чинності Законом України «Про податок з доходів фізичних осіб». За якими ставками оподатковуватимуться доходи, отримані від продажу такого нерухомого майна?
(м. Одеса)
Відповідно до
Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» щодо оподаткування спадщини» від 19.01.2006 р. № 3378-IV до ст. 11 Закону № 889, що регулює порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна внесено істотні зміни, які набули чинності 1 січня 2007 року.Зокрема,
п. 11.3 Закону № 889 доповнено абзацом шостим, відповідно до якого «доходи від операцій з продажу об’єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами — нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів».Під оподаткуванням розуміється порядок, пов’язаний з визначенням об’єкта оподаткування,
обчисленням та сплатою (утриманням) податку з доходів фізичних осіб (п. 1.13 Закону № 889).Зауважимо, що для операцій з продажу нерухомого майна, що перебувало у власності платника податку на момент набуття чинності
Законом № 889 (на 01.01.2004 р.), та майна придбаного у власність після набуття чинності Законом № 889 (після 01.01.2004 р.), на сьогодні діють однакові правила оподаткування.Відповідно до
п.п. 11.2.1 Закону № 889 дохід, отриманий фізичною особою від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на цій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати або садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.Якщо площа зазначеного об’єкта нерухомості, який продається,
перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі перевищення, обкладається за ставкою 1 % вартості такого об’єкта нерухомості.У разі якщо фізична особа протягом звітного податкового року продає більше ніж один об’єкт нерухомості, зазначений у
п.п. 11.1.1 Закону № 889 (житловий будинок, квартира, частина квартири, кімната, садовий будинок), або об’єкт нерухомості, інший ніж зазначені в п.п. 11.1.1 Закону № 889, дохід, отриманий від такого продажу, оподатковується за ставкою 5 % (п.п. 11.2.2 Закону № 889).У зв’язку з тим, що загальна площа квартири, яку бажає продати фізична особа — нерезидент, не перевищує 100 квадратних метрів, якщо такий продаж у звітному році буде першим, отриманий від нього дохід звільняється від оподаткування.
Дохід, отриманий фізичною особою — нерезидентом від продажу земельної ділянки, оподатковуватиметься на підставі
п.п. 11.2.2 Закону № 889. На нашу думку, у цьому випадку має застосовуватися ставка податку, визначена у зазначеному пункті Закону № 889, тобто 5 %, оскільки, як зазначалося вище, з 2007 року порядок оподаткування доходів нерезидентів від продажу об’єктів нерухомого майна аналогічний порядку оподаткування таких доходів, установленому для резидентів. При цьому процес оподаткування включає як визначення об’єкта, так і ставки оподаткування.Слід зауважити, що в консультації фахівця ДПАУ щодо оподаткування доходів нерезидентів* викладено іншу точку зору, а саме: доходи нерезидентів, отримані від продажу розташованої в Україні нерухомості, що належить їм на праві власності, підлягають оподаткуванню за правилами, установленими для резидентів, але згідно з
п. 9.11 Закону № 889 з урахуванням особливостей, визначених окремими нормами цього Закону. До числа таких особливостей належить спеціально встановлена для оподаткування доходів нерезидентів ставка податку в розмірі 30 % (п. 7.3 Закону № 889).* «Вісник податкової служби України», 2007, № 14, с. 20.
При цьому фахівець ДПАУ зазначає: «поняття «порядок оподаткування» і «ставки оподаткування» не тотожні». Отже, доходи нерезидентів від продажу нерухомості оподатковуються за правилами, визначеними для резидентів, але із застосуванням ставки, установленої для оподаткування доходів нерезидентів.
Так, на думку фахівця ДПАУ, дохід, отриманий нерезидентом при продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку, якщо площа такого об’єкта нерухомості не перевищує 100 квадратних метрів, не оподатковується. Якщо площа об’єкта, що продається, перевищує встановлену межу, частина доходу нерезидента, пропорційна сумі перевищення, оподатковується за ставкою 30 %.
Другий та подальші продажі об’єктів житлової нерухомості, а також продаж іншої нерухомості, у тому числі землі, що здійснюються нерезидентом, підлягає оподаткуванню за ставкою 30 %.
На наш погляд, зі змін, унесених до
п. 11.3 Закону № 889 з 1 січня 2007 року, випливає, що порядок оподаткування доходів від продажу об’єктів нерухомого майна, включаючи ставки податку, як для резидентів, так і для нерезидентів має бути однаковим. Тому думку фахівця ДПАУ вважаємо помилковою.Податок самостійно сплачується сторонами (або однією стороною) договору до його нотаріального посвідчення в сумі, визначеній податковим агентом, тобто нотаріусом.
Катерина Скрипкіна, економіст-аналітик
