Можно ли продать часть земельного участка?
В собственности предприятия находится земельный участок, что подтверждается государственным актом. Предприятие планирует продать часть земельного участка. Можно ли это сделать и как?
(г. Киев)
Можно, но только предварительно оформив отдельные государственные акты о праве собственности на каждую из частей земельного участка — на ту, которая продается, и ту, которая остается в собственности предприятия. Объясним, почему.
Предприятие может продать только тот объект, на который у него есть право собственности. В вопросе речь идет лишь об одном таком объекте — земельном участке в целом, на который выдан государственный акт о праве собственности. Напомним, согласно
ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса Украины (далее — ЗКУ) земельный участок представляет собой часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении нее правами. Признаком, индивидуализирующим каждый земельный участок, является его кадастровый номер. Именно земельный участок, а не его часть, с точки зрения Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), считается недвижимой вещью, в отношении которой, как и в отношении других вещей, могут возникать права и обязанности, в том числе право собственности и пользования (ч. 1 ст. 179, ч. 1 ст. 181 ГКУ).Таким образом, чтобы часть земельного участка, которую предприятие намеревается продать, смогла стать самостоятельным объектом договора купли-продажи, в отношении нее должны быть выполнены все указанные условия, а это возможно только при условии выдачи на нее отдельного государственного акта о праве собственности с предварительным установлением границ земельного участка в натуре (на местности) и закреплением их долгосрочными межевыми знаками установленного образца по утвержденной в установленном порядке соответствующей технической документации.
Эти выводы подтверждаются тем, что согласно
ч. 2 ст. 132 ЗКУ договор купли-продажи земельного участка должен, в частности, содержать указание на предмет договора (земельный участок с его месторасположением, площадью, целевым назначением, составом угодий, правовым режимом и т. д.) и документ, подтверждающий право собственности на земельный участок. Как видим, указания только на часть земельного участка, даже с определением его площади, будет недостаточно.Но проблема не только в содержании договора купли-продажи, но и в том, что такой договор не может удостоверить нотариус, если ему не будет предоставлен государственный акт именно на продаваемый земельный участок.
Основанием для отказа будут ч. 1 ст. 55 Закона Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII, абзац первый п. 38, п. 61, абзац третий п. 62 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины (далее — Инструкция).Существование всех перечисленных выше требований обусловливает необходимость предварительного получения двух государственных актов на два участка. Для этого предприятию нужно обратиться к субъекту хозяйствования, получившему лицензию на осуществление хозяйственной деятельности по проведению землеустроительных работ,
для разработки проекта землеотвода и оформления двух государственных актов на право собственности на земельные участки, которые потом должны быть зарегистрированы структурным подразделением Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины. При этом каждому земельному участку будет присвоен свой отдельный кадастровый номер, а кадастровый номер старого земельного участка будет исключен из Государственного земельного кадастра.Нужно отметить, что на практике достаточно часто встречаются случаи, когда стороны договора отклоняются от описанной выше схемы и составляют договор о продаже части земельного участка, находят нотариуса, который готов удостоверить такой договор, и только после этого заключают договор с организацией на проведение землеустроительных работ по установлению границ земельных участков. Избрание этого варианта может повлечь за собой признание договора купли-продажи недействительным на основании
ст. 210 ЗКУ, согласно которой сделки, заключенные с нарушением установленного законом порядка купли-продажи, ренты, дарения, залога, мены земельных участков, признаются недействительными по решению суда.Рассмотрим, не может ли стать выходом из такой ситуации
переход к общей долевой собственности на существующий земельный участок. Другими словами, может ли предприятие, если его не смущает, что пользоваться земельным участком придется совместно, продать, например, одну вторую этого участка. После этого старый и новый собственники станут совладельцами общего земельного участка с определением долей каждого из них (ч. 1 ст. 86 ЗКУ, ч. 1 ст. 356, ч. 1 ст. 368 ГКУ, п. 51 Инструкции). Но предусматривает ли возможность сделать это действующее законодательство?Согласно
ч. 1 ст. 87 ЗКУ право общей долевой собственности на земельный участок возникает в случае:— добровольного объединения земельных участков их собственниками;
— приобретения в собственность земельного участка двумя и более лицами по гражданско-правовым договорам;
— принятия наследства на земельный участок двумя или более лицами;
— судебного решения.
Аналогичное положение закреплено в
абзаце втором п. 52 Инструкции.Как видим, такое основание, как отчуждение части земельного участка, находящегося в собственности, для возникновения общей долевой собственности не предусмотрено. Получается, что продать часть земельного участка без установления границ и получения отдельного государственного акта о праве собственности можно только в том случае, если земельный участок уже находится в общей долевой собственности, т. е. к этому варианту можно было обратиться, если бы предприятие выступало совладельцем земельного участка (например, ранее он был куплен совместно с другим субъектом хозяйствования) и теперь хотело продать свою долю в общей долевой собственности на земельный участок.
Елена Уварова, юрист
