Чи можна продати частину земельної ділянки?
У власності підприємства перебуває земельна ділянка, що підтверджується державним актом. Підприємство планує продати частину земельної ділянки. Чи можна це зробити і як?
(м. Київ)
Можна, але тільки заздалегідь оформивши окремі державні акти про право власності на кожну з частин земельної ділянки — на ту, яка продається, і на ту, яка залишається у власності підприємства. Пояснимо чому.
Підприємство може продати тільки той об’єкт, на який у нього є право власності. У запитанні йдеться лише про один такий об’єкт — земельну ділянку в цілому, на яку видано державний акт про право власності. Нагадаємо, згідно з
ч. 1 ст. 79 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) земельна ділянка є частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Ознакою, що індивідуалізує кожну земельну ділянку, є її кадастровий номер. Саме земельна ділянка, а не її частина, з точки зору Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), вважається нерухомою річчю, щодо якої, як і щодо інших речей, можуть виникати права та обов’язки, у тому числі право власності і користування (ч. 1 ст. 179, ч. 1 ст. 181 ЦКУ).Отже, щоб частина земельної ділянки, яку підприємство має намір продати, змогла стати самостійним об’єктом договору купівлі-продажу, щодо неї має бути виконано всі зазначені умови, а це можливо тільки за умови видачі на неї окремого державного акта про право власності з попереднім установленням меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і закріпленням їх довгостроковими межовими знаками встановленого зразка згідно із затвердженою в установленому порядку відповідною технічною документацією.
Ці висновки підтверджуються тим, що згідно з
ч. 2 ст. 132 ЗКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки повинен, зокрема, містити вказівку на предмет договору (земельну ділянку з визначеним місцезнаходженням, площею, цільовим призначенням, складом угідь, правовим режимом тощо) і документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку. Як бачимо, указівки тільки на частину земельної ділянки, навіть з визначенням її площі, буде недостатньо.Але проблема полягає не тільки у змісті договору купівлі-продажу, але й у тому, що такий договір не може посвідчити нотаріус, якщо йому не буде надано державний акт саме на земельну ділянку, що продається.
Підставою для відмови є ч. 1 ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII, абзац перший п. 38, п. 61, абзац третій п. 62 Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій нотаріусами України (далі — Інструкція).Перелічені вище вимоги зумовлюють необхідність попереднього отримання двох державних актів на дві ділянки. Для цього підприємству потрібно звернутися до суб’єкта господарювання, який отримав ліцензію на проведення робіт із землеустрою,
для розроблення проекту землевідведення та виготовлення двох державних актів на право власності на земельні ділянки, які потім має бути зареєстровано структурним підрозділом Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України. При цьому кожній земельній ділянці буде присвоєно свій окремий кадастровий номер, а кадастровий номер старої земельної ділянки буде виключено із Державного земельного кадастру.Варто зауважити, що на практиці досить часто трапляються випадки, коли сторони договору відхиляються від описаної вище схеми і складають договір про продаж частини земельної ділянки, знаходять нотаріуса, який готовий посвідчити такий договір, і лише після цього укладають договір з організацією на проведення землевпорядних робіт з установлення меж земельних ділянок. Обрання цього варіанта може призвести до визнання договору купівлі-продажу недійсним на підставі
ст. 210 ЗКУ, згідно з якою угоди, укладені із порушенням установленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.Розглянемо, чи не може стати виходом із такої ситуації
перехід до спільної часткової власності на існуючу земельну ділянку. Інакше кажучи, чи може підприємство, якщо його влаштовує той факт, що користуватися земельною ділянкою доведеться спільно, продати, наприклад, половину цієї ділянки. Після цього старий і новий власники стануть співвласниками спільної земельної ділянки з визначенням часток кожного з них (ч. 1 ст. 86 ЗКУ, ч. 1 ст. 356, ч. 1 368 ЦКУ, п. 51 Інструкції). Але чи передбачає чинне законодавство можливість це зробити?Згідно з
ч. 1 ст. 87 ЗКУ право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає в разі:— добровільного об’єднання земельних ділянок їх власниками;
— придбання у власність земельної ділянки двома і більше особами за цивільно-правовими договорами;
— прийняття спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;
— рішення суду.
Аналогічне положення закріплено в
абзаці другому п. 52 Інструкції.Як бачимо, така підстава виникнення спільної часткової власності, як відчуження частини земельної ділянки, що перебуває у власності, не передбачена. Виходить, що продати частину земельної ділянки без установлення її меж та одержання окремого державного акта про право власності можна тільки в тому випадку, якщо земельна ділянка вже перебуває у спільній частковій власності, тобто до цього варіанта можна було б звернутися, якби підприємство було співвласником земельної ділянки (наприклад, раніше її було придбано спільно з іншим суб’єктом господарювання) і тепер має намір продати свою частку у спільній частковій власності на земельну ділянку.
Олена Уварова, юрист
