Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Создание, функционирование и ликвидация объединений совладельцев многоквартирных домов

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Ноябрь, 2007/№ 95
В избранном В избранное
Печать
Статья

Создание, функционирование и ликвидация объединений совладельцев многоквартирных домов

 

Многие жильцы многоэтажных домов осознают необходимость создания объединений собственников квартир, поскольку ЖЭКи в большинстве случаев уже не оправдывают свое назначение. Новые жилые комплексы, престижность расположения в центре города, их высокая стоимость также предопределяют необходимость защиты коллективных интересов собственников. ОСМД — общество совладельцев многоквартирных домов — организация, которая создается именно для таких целей.

О правовых и организационных основах деятельности ОСМД и пойдет речь в статье.

Елена ПАВЛЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

 

Документы статьи

Закон № 2866

— Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III.

Закон о госрегистрации

— Закон Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц — предпринимателей» от 15.05.2003 г. № 755-IV.

Закон о налоге на прибыль

— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.

Порядок регистрации

— Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.

Порядок передачи

жилкомплекса — Порядок передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.

Порядок создания спецфондов

— Порядок создания специальных фондов объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.

Типовой устав

— Типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141.

Типовой договор

отношений — Типовой договор отношений собственников жилых и нежилых помещений и управляющего, утвержденный приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141.

Правовые и организационные основы создания, функционирования и ликвидации объединений собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, защиты их прав и выполнения обязанностей по совместному содержанию многоквартирного дома определяет

Закон № 2866.

По определению

ст. 1 Закона № 2866 объединением совладельцев многоквартирного дома (далее — ОСМД) является юридическое лицо, созданное собственниками для содействия использованию их собственного имущества, управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.

Неделимое имущество

— это неделимая часть жилищного комплекса, состоящая из:

— части вспомогательных помещений, т. е. помещений, предназначенных для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, внеквартирные коридоры, колясочные, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и прочее);

— конструктивных элементов дома — части сооружений, которые обеспечивают их целостность и необходимые технические условия функционирования (фундамент, несущие стены, межэтажные перекрытия, крыша и т. п.);

— технического оборудования дома (инженерные коммуникации и технические устройства, которые обеспечивают санитарно-гигиенические условия и безопасную эксплуатацию квартир).

Общее имущество

представляет собой часть вспомогательных помещений жилищного комплекса, которые могут быть использованы в соответствии с их назначением на условиях, определенных в уставе ОСМД. К такому имуществу, в частности, относятся кладовые, гаражи, в том числе подземные, мастерские и другие технические помещения.

Основная деятельность ОСМД состоит в реализации прав собственников помещений, надлежащего содержания дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг соответствующего качества по обоснованным ценам.

Как юридическое лицо ОСМД имеет печать и расчетные счета в учреждениях банков.

Объединение является

неприбыльной организацией и соответственно не ставит своей целью получение прибыли для распределения между членами.

 

Создание ОСМД

ОСМД создается путем:

— проведения учредительного собрания лицами из числа тех, кто приватизировал или приобрел квартиру, собственников дома или их уполномоченных лиц, а также собственников жилых и нежилых помещений (

ст. 6 Закона № 2866);

— реорганизации жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания такого кооператива (

ст. 5 Закона № 2866). После принятия решения о реорганизации кооператива общее собрание считается учредительным собранием ОСМД, и дальнейшая процедура создания объединения проводится в соответствии с требованиями Закона № 2866.

В первом случае учредительное собрание созывают собственники дома или инициативная группа. При этом

инициативная группа должна состоять не менее чем из трех собственников квартир или нежилых помещений. Уведомить о проведении собрания необходимо за 14 дней до даты его проведения. Уведомление составляется в письменной форме и вручается каждому собственнику под роспись или направляется по почте заказным письмом (ст. 6 Закона № 2866).

Учредительное собрание правомочно, если на нем присутствуют более 50 % собственников. Собрание ведет председатель, избранный большинством голосов присутствующих. Каждый собственник имеет один голос независимо от площади и количества квартир или помещений, находящихся у него в собственности. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 членов объединения.

Членом ОСМД может быть физическое или юридическое лицо — собственники квартиры или помещения в многоквартирном доме. При этом членство является

добровольным. Статус члена ОСМД приобретается одновременно с созданием объединения при проведении учредительного собрания, хотя войти в состав объединения можно и позже — после его создания. Основанием для вступления в ОСМД является письменное заявление.

После принятия решения о создании ОСМД учредительное собрание утверждает устав, который должен соответствовать требованиям

Типового устава. В частности, в уставе ОСМД указываются:

— цель создания, задачи и предмет деятельности ОСМД;

— перечень имущества, пребывающего в общей совместной собственности (неделимое имущество);

— перечень имущества, пребывающего в частичной совместной собственности (общее имущество);

— права и обязанности членов ОСМД в отношении имущества;

— порядок созыва и проведения общих собраний;

— источники финансирования, порядок использования имущества и средств ОСМД;

— порядок принятия сметы, создание и использование фондов ОСМД, порядок оплаты общих расходов;

— основания и порядок ликвидации, реорганизации ОСМД и принятие решения в отношении связанных с этим имущественных вопросов.

Добавим, что уставные документы ОСМД должны содержать исчерпывающий перечень видов их деятельности.

 

Регистрация ОСМД

Объединение считается созданным с момента выдачи

свидетельства о государственной регистрации.

В соответствии со

ст. 6 Закона № 2866 оформление и регистрация всех документов, удостоверяющих создание объединения, осуществляется бесплатно в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. Таким порядком является Порядок регистрации. В то же время ОСМД как юридическое лицо должно быть зарегистрировано согласно Закону о госрегистрации. Эти два документа предусматривают разные правила проведения государственной регистрации ОСМД.

Так, в соответствии с

п. 1 Порядка регистрации государственная регистрация ОСМД проводится исполнительным органом городского, районного в городе совета, районной в гг. Киеве и Севастополе государственной администрацией по месту нахождения многоквартирного дома (далее — исполнительный орган). Исполнительный орган ведет реестр зарегистрированных ОСМД. Согласно п. 3 Порядка регистрации для получения свидетельства о государственной регистрации ОСМД необходимо предоставить исполнительному органу по местонахождению многоквартирного дома следующие документы:

1) регистрационную карточку. Она одновременно является заявлением о государственной регистрации объединения. Форма карточки приведена в

приложении 1 к Порядку регистрации;

2) протокол учредительного собрания, на котором было принято решение о создании объединения и утверждении его устава;

3) устав объединения (два экземпляра оригинала и пять копий);

4) список членов объединения, составленный с учетом требований

приложения 2 к Порядку регистрации.

После поступления указанных документов от ОСМД исполнительный орган в месячный срок вносит данные регистрационной карточки в реестр и выдает ему свидетельство о государственной регистрации с указанием идентификационного кода ЕГРПОУ (код ЕГРПОУ присваивают органы статистики и представляют его исполнительному органу).

В то же время

Закон о госрегистрации распространяется на все юридические лица независимо от организационно-правовой формы и предполагает другой порядок регистрации, отличный от вышеуказанного. При этом п. 2 ст. 3 Закона о госрегистрации не исключает, что могут быть установлены особенности регистрации объединений граждан.

В этой связи Госпредпринимательства в

письме от 11.04.2006 г. № 2797 разъяснил, что государственная регистрация новосозданных ОСМД осуществляется в соответствии с порядком, принятым решением исполнительного органа, — согласно Закону № 2866 или Закону о госрегистрации.

В случае принятия исполнительным органом решения о регистрации

в соответствии с Законом № 2866 регистрация проводится согласно Порядку регистрации с последующим включением сведений об ОСМД в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей на основании регистрационной карточки по форме № 6 с выдачей свидетельства о государственной регистрации единого образца. Включение сведений в этот реестр осуществляется бесплатно. При этом датой регистрации ОСМД является дата регистрации в исполнительном органе.

Если же исполнительный орган принял решение о регистрации ОСМД

согласно Закону о госрегистрации, то при оформлении необходимых документов следует придерживаться требований Закона № 2866 в части, не противоречащей Закону о госрегистрации. При этом государственная регистрация осуществляется бесплатно путем внесения сведений из регистрационной карточки по форме № 1.

Также отметим, что после государственной регистрации ОСМД следует получить

статус неприбыльной организации. Для этого необходимо подать в налоговую инспекцию по местонахождению многоквартирного дома регистрационное заявление (ф. № 1-РН) и копии уставных документов. На основании этих документов ОСМД подлежит включению в Реестр неприбыльных учреждений и организаций, который ведется Государственной налоговой администрацией Украины в соответствии с Положением о Реестре неприбыльных организаций и учреждений, утвержденным приказом ГНАУ от 11.07.97 г. № 232.

 

Органы управления ОСМД

ОСМД, как и любой субъект хозяйствования, имеет органы управления. Согласно

ст. 10 Закона № 2866 органами управления ОСМД являются общее собрание, правление и ревизионная комиссия.

Общее собрание

— высший орган управления ОСМД. Общее собрание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов ОСМД. Решение, принятое на таком собрании, является обязательным для исполнения всеми членами.

К исключительной компетенции общего собрания, в частности, относятся:

— использование объектов, находящихся в совместной собственности, в том числе их передача в аренду;

— утверждение сметы, баланса и годового отчета ОСМД;

— определение размеров взносов и платежей членов ОСМД;

— определение размера материального и других поощрений членов ОСМД и правления;

— принятие решений о реконструкции и ремонте дома.

Правление

является исполнительным органом ОСМД и подотчетно общему собранию. Оно избирается для руководства текущей деятельностью.

В частности, к компетенции правления относятся:

— осуществление контроля за своевременной уплатой членами ОСМД взносов и платежей;

— составление сметы, баланса и годового отчета ОСМД;

— распоряжение средствами ОСМД в соответствии со сметой;

— заключение договоров с субъектами предпринимательства, выполняющими работы и предоставляющими услуги;

— ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и составление отчетности о деятельности ОСМД.

Правление возглавляет председатель.

Ревизионная комиссия

избирается на общем собрании из числа членов ОСМД с целью осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью. Альтернативой ревизионной комиссии является привлечение аудитора.

 

Финансовая деятельность ОСМД

В соответствии со

ст. 21 Закона № 2866 средства ОСМД формируются за счет:

— остатков средств на счетах предыдущего собственника имущества;

— уставных взносов (как ежемесячных взносов, так и разовых целевых взносов), обязательных платежей членов объединения;

— средств, полученных от сдачи в аренду вспомогательных помещений;

— субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и компенсаций за граждан, пользующихся правом на их получение;

— доходов, полученных в результате деятельности предприятий, учредителями которых является объединение*;

* Согласно ст. 17 Закона № 2866 ОСМД может быть учредителем (участником) обществ с ограниченной ответственностью.

— добровольных взносов (в виде имущества, денежных средств) физических и юридических лиц.

Использование и распоряжение средствами ОСМД осуществляет в соответствии с уставом и утвержденной сметой.

Ежегодную смету поступлений и расходов на следующий финансовый год составляет правление ОСМД в срок до 25 декабря текущего года (п. 7.1 Типового устава).

Смета ОСМД должна предусматривать следующие статьи расходов

:

— текущие расходы;

— расходы на оплату коммунальных и других услуг;

— расходы на ремонт дома;

— другие расходы.

Составленная смета утверждается на очередном общем собрании членов ОСМД.

Первый финансовый год ОСМД начинается с даты его государственной регистрации и заканчивается 31 декабря. Последующие финансовые годы соответствуют календарным (

п. 7.2 Типового устава).

Статьей 21 Закона № 2866

предусмотрена обязанность ОСМД создавать ремонтный и резервный фонды. Средства этих фондов имеют строго целевое назначение и предназначены для ремонта неделимого и общего имущества объединения, срочного устранения убытков, возникших в результате аварий и непредвиденных обстоятельств. Размеры платежей в ремонтный и резервный фонды устанавливаются уставом ОСМД.

Кроме того, общим собранием ОСМД может быть принято решение о создании специальных фондов с определением ожидаемых источников финансирования. В случае принятия такого решения ОСМД следует руководствоваться

Порядком создания спецфондов.

Спецфонды создаются для осуществления мероприятий, связанных со значительным расходованием средств, в частности, для:

— оборудования дома средствами учета и регулирования тепловой энергии, холодной и горячей воды, внедрения энергосберегающих технологий;

— оборудования подъездов местами для охраны;

— проведения работ по усовершенствованию внутридомовых инженерных систем;

— капитального ремонта дома;

— других мероприятий, определенных общим собранием.

Расходование средств специальных фондов осуществляется также в соответствии с уставом ОСМД.

 

Хозяйственная деятельность ОСМД

После получения статуса юридического лица ОСМД следует принять решение о том, кто будет содержать жилищный комплекс, т. е. являться балансодержателем. В соответствии со

ст. 11 Закона № 2866 ОСМД может:

— принять жилищный комплекс на баланс;

— оставить жилищный комплекс или его часть на балансе предыдущего балансодержателя путем заключения с ним соответствующего договора;

— передать жилищный комплекс или его часть на баланс другого юридического лица, если его устав предусматривает возможность осуществления такой деятельности.

В отношении

новопостроенного дома ст. 11 Закона № 2866 выделяет такую особенность: если собственники квартир и помещений на протяжении двух месяцев после подписания акта государственной приемной комиссии не создают ОСМД и не принимают на баланс основные фонды, то балансодержатель назначается решением местного совета. Передача жилищного комплекса на баланс ОСМД, а также жилищного комплекса или его части на баланс другого юридического лица проводится в соответствии с Порядком передачи жилкомплекса. Для приема-передачи жилищного комплекса или его части создается соответствующая комиссия, которую возглавляет представитель принимающей стороны. Такая комиссия определяет техническое состояние объекта и составляет акт приема-передачи по форме, приведенной в приложении к Порядку передачи жилкомплекса.

Датой приема на баланс объекта является дата подписания акта приема-передачи.

Передача жилищного комплекса с баланса на баланс осуществляется вместе с планом земельного участка, техническим паспортом дома и соответствующей технической документацией (инвентарной справкой, актом принятия в эксплуатацию, планами внешних сетей и пр.).

После определения балансодержателя ОСМД необходимо назначить управляющего.

Управляющим может выступать непосредственно само ОСМД или на договорной основе другое юридическое лицо.

Статьей 12 Закона № 2866

определено, что если балансодержателем является ОСМД, то решение о форме управления жилищным комплексом принимается на общем собрании квалифицированным большинством голосов (3/4 голосов членов объединения, присутствующих на собрании). В этом случае управление неделимым и общим имуществом может осуществляться в следующих формах:

— через уставные органы объединения;

— путем передачи всех или части функций управляющего другому юридическому лицу;

— путем делегирования определенных уставом полномочий управляющего ассоциации собственников жилых домов.

Обращаем внимание на то, что

ст. 13 Закона № 2866 предусматривает заключение договора между собственниками помещений и управляющим. Такой договор составляется на основе Типового договора отношений. В нем, в частности, указываются: обязательства сторон по предоставлению услуг по эксплуатации жилищного комплекса и их оплаты, исчерпывающий перечень услуг, стоимость каждой услуги и общая сумма ежемесячного платежа. Подчеркнем, что заключение договора между собственником отдельного помещения в жилищном комплексе и управляющим является обязательным и не зависит от членства в объединении. Исключение составляет случай, когда собственник и управляющий являются одним лицом.

Как уже отмечалось, основная деятельность ОСМД заключается в надлежащем содержании дома и придомовой территории, содействии членам в получении жилищно-коммунальных и других услуг. Такая деятельность может осуществляться ОСМД путем заключения договоров с физическими и юридическими лицами.

Правление ОСМД по поручению членов объединения может предоставлять

в аренду свободные помещения жилищного комплекса, находящиеся в совместной собственности членов. Это право предусмотрено ст. 26 Закона № 2866. Предметом договора аренды жилых и нежилых помещений для ведения хозяйственной, предпринимательской и другой не запрещенной законом деятельности может быть квартира или нежилое помещение при условии соблюдения арендатором государственных строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и других норм. Арендатор должен быть ознакомлен с уставом ОСМД, правами и обязанностями членов ОСМД. Не допускается передача в аренду помещений для ведения деятельности, если это будет противоречить интересам или ограничивать права других собственников (пользователей) помещений.

Следует отдельно обратить внимание на

порядок уплаты коммунальных платежей членами ОСМД. Такая уплата в соответствии со ст. 22 Закона № 2866 может осуществляться двумя путями.

В первом случае собственники жилых и нежилых помещений могут перечислять средства за коммунальные услуги

непосредственно на счета предприятий, предоставляющих такие услуги, по соответствующим тарифам. Такой вариант возможен при наличии технической возможности поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и других услуг.

Во втором случае средства собственников за предоставленные им коммунальные услуги могут поступать

на счет ОСМД с целью аккумуляции и последующего перечисления предприятиям, предоставляющим такие услуги . Перечисление средств коммунальным предприятиям будет осуществляться ОСМД ежемесячно в установленные в договорах сроки. Если ОСМД является управляющим, то в соответствии с договорами, заключенными с поставщиками коммунальных услуг, оно может выступать коллективным заказчиком (абонентом) коммунальных услуг. При этом ОСМД будет нести ответственность за своевременность и полноту уплаты стоимости фактически потребленных членами объединения коммунальных услуг.

При отсутствии технической возможности поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и других услуг управляющий обязан за счет средств балансодержателя установить общедомовые устройства учета.

 

Ликвидация ОСМД

В соответствии со

ст. 28 Закона № 2866 ОСМД ликвидируется в случаях:

— физического уничтожения или разрушения жилищного комплекса, в результате которых его восстановление или ремонт являются невозможными;

— отчуждения жилищного комплекса по решению суда;

— приобретения одним лицом всего жилищного комплекса.

Ликвидация ОСМД осуществляется

ликвидационной комиссией, назначенной общим собранием. Ликвидационная комиссия публикует объявление о прекращении деятельности ОСМД с указанием сроков представления кредиторами своих претензий, производит расчеты с дебиторами и кредиторами, составляет ликвидационный баланс и подает его на рассмотрение общего собрания членов ОСМД.

При ликвидации ОСМД следует обратить на важный момент, связанный с финансовыми средствами. Так, согласно

ст. 28 Закона № 2866 средства, оставшиеся после удовлетворения требований всех кредиторов при ликвидации ОСМД, распределяются между всеми собственниками помещений пропорционально совокупному размеру их взносов и обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества, соответствующей части общего имущества, а также на другие совместные расходы в многоквартирном доме.

В то же время

Закон о налоге на прибыль предусматривает особые правила в отношении операций с доходами неприбыльных организаций. Так, согласно п.п. 7.11.8 ст. 7 Закона о налоге на прибыль доходы ОСМД не подлежат распределению между их членами и не могут использоваться для выгоды отдельного члена такого объединения, а также его должностных лиц (кроме оплаты их труда и отчислений на социальные мероприятия). Более того, п.п. 7.11.11 Закона о налоге на прибыль предусматривает, что в случае ликвидации ОСМД его активы должны быть переданы другой неприбыльной организации соответствующего вида или зачислены в бюджет.

В

письме от 06.04.2007 г. № 1688/ш/15-0516 ГНАУ настаивает на приоритетности указанных норм Закона о налоге на прибыль в отношении неприбыльных организаций, а в письме от 03.04.2006 г. № 3719/6/15-0516 настаивает на включении их в уставные документы. Иными словами, если в уставных документах ОСМД будут указаны нормы ст. 28 Закона № 2866, то такое объединение рискует вообще не попасть в Реестр неприбыльных учреждений и организаций, а значит, не сможет воспользоваться льготами по налогу на прибыль.

Учитывая этот факт, рекомендуем в уставных документах все-таки отразить порядок использования средств при ликвидации ОСМД согласно налоговым правилам.

Ликвидация ОСМД считается завершенной после отмены его государственной регистрации, которая осуществляется органом государственной регистрации путем исключения из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Для этого ОСМД не ранее двух месяцев с даты публикации объявления о ликвидации необходимо подать органу госрегистрации соответствующий пакет документов, в том числе:

— заполненную регистрационную карточку на проведение госрегистрации прекращения юридического лица в связи с ликвидацией;

— свидетельство о государственной регистрации;

— оригинал учредительных документов;

— акт ликвидационной комиссии с ликвидационным балансом, утвержденный решением участников. При этом подписи председателя и членов ликвидационной комиссии на ликвидационном балансе должны быть нотариально удостоверены;

— справку соответствующего органа налоговой службы об отсутствии задолженности по налогам, сборам (обязательным платежам);

— справку Пенсионного фонда и соответствующих фондов социального страхования об отсутствии задолженности;

— справку архивного учреждения о принятии документов, подлежащих долгосрочному хранению.

На этом мы заканчиваем рассмотрение вопросов, связанных с организационно-правовым регулированием деятельности ОСМД. В следующих номерах газеты мы рассмотрим порядок налогообложения таких объединений граждан.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно