Створення, функціонування та ліквідація об’єднань співвласників багатоквартирних будинків
Чимало мешканців багатоповерхових будинків усвідомлюють необхідність створення об’єднань власників квартир, оскільки ЖЕКи здебільшого вже не виправдовують своє призначення. Нові житлові комплекси, престижність розташування в центрі міста, їх висока вартість також зумовлюють необхідність захисту колективних інтересів власників. ОСББ — об’єднання співвласників багатоквартирних будинків — організація, яка створюється саме з такою метою.
Про правові та організаційні засади діяльності ОСББ і йтиметься у статті.
Олена ПАВЛЕНКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»
Документи статті
Закон № 2866
— Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III.Закон про держреєстрацію
— Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 15.05.2003 р. № 755-IV.Закон про податок на прибуток
— Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 22.05.97 р. № 283/97-ВР.Порядок реєстрації
— Порядок державної реєстрації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджений постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1521.Порядок передачі
житлокомплексу — Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затверджений постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1521.Порядок створення спецфондів
— Порядок створення спеціальних фондів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений постановою КМУ від 11.10.2002 р. № 1521.Типовий статут
— Типовий статут об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141.Типовий договір
відносин — Типовий договір відносин власників житлових та нежитлових приміщень та управителя, затверджений наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141.Правові та організаційні засади створення, функціонування і ліквідації об’єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов’язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено
Законом № 2866.За визначенням
ст. 1 Закону № 2866, об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі — ОСББ) є юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їх власного майна, управління, утримання і використання неподільного та загального майна.Неподільне майно
— це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з:— частини допоміжних приміщень, тобто приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітини, вестибюлі, позаквартирні коридори, колясочні, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери тощо);
— конструктивних елементів будинку — частини споруд, які забезпечують їх цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, дах тощо);
— технічного обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир).
Загальне майно
є частиною допоміжних приміщень житлового комплексу, що може бути використано відповідно до їх призначення на умовах, визначених у статуті ОСББ. До такого майна, зокрема, належать комори, гаражі, у тому числі підземні, майстерні та інші технічні приміщення.Основна діяльність ОСББ полягає в реалізації прав власників приміщень, належному утриманні будинку та прибудинкової території, сприянні членам об’єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами.
Як юридична особа, ОСББ має печатку та розрахункові рахунки в установах банків.
Об’єднання є
неприбутковою організацією і відповідно не ставить за мету отримання прибутку для розподілу між членами.
Створення ОСББ
ОСББ створюється шляхом:
— проведення установчих зборів особами з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, власників будинку або їх уповноважених осіб, а також власників жилих і нежилих приміщень
(
— реорганізації житлово-будівельного кооперативу на підставі рішення загальних зборів такого кооперативу (
ст. 5 Закону № 2866). Після прийняття рішення про реорганізацію кооперативу загальні збори вважаються установчими зборами ОСББ, і подальша процедура створення об’єднання проводиться відповідно до вимог Закону № 2866.У першому випадку установчі збори скликаються власниками будинку або ініціативною групою. При цьому
ініціативна група має складатися не менше ніж із трьох власників квартир або нежилих приміщень. Повідомити про проведення зборів необхідно за 14 днів до дати їх проведення. Повідомлення складається в письмовій формі і вручається кожному власнику під розпис або направляється поштою рекомендованим листом (ст. 6 Закону № 2866).Установчі збори є правомочними, якщо на них присутні понад 50 % власників. Збори веде голова, обраний більшістю голосів присутніх. Кожний власник має один голос, незалежно від площі та кількості квартир чи приміщень, що перебувають у його власності. Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше двох третин членів об’єднання.
Членом ОСББ може бути фізична або юридична особа — власник квартири або приміщення в багатоквартирному будинку. При цьому членство є
добровільним. Статусу члена ОСББ особа набуває одночасно зі створенням об’єднання при проведенні установчих зборів, хоча ввійти до складу об’єднання можна і пізніше — після його створення. Підставою для вступу до ОСББ є письмова заява.Після прийняття рішення про створення ОСББ установчі збори затверджують статут, який має відповідати вимогам
Типового статуту. Зокрема, у статуті ОСББ зазначаються:— мета створення, завдання та предмет діяльності ОСББ;
— перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільне майно);
— перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (загальне майно);
— права та обов’язки членів ОСББ щодо майна;
— порядок скликання та проведення загальних зборів;
— джерела фінансування, порядок використання майна та коштів ОСББ;
— порядок прийняття кошторису, створення та використання фондів ОСББ, порядок оплати спільних витрат;
— підстави і порядок ліквідації, реорганізації ОСББ та прийняття рішення щодо пов’язаних з цим майнових питань.
Додамо, що статутні документи ОСББ повинні містити вичерпний перелік видів їх діяльності.
Реєстрація ОСББ
Об’єднання вважається створеним з моменту видачі
свідоцтва про державну реєстрацію.Відповідно до
ст. 6 Закону № 2866 оформлення та реєстрація всіх документів, що засвідчують створення об’єднання, здійснюється безоплатно в порядку, установленому Кабінетом Міністрів України. Таким порядком є Порядок реєстрації. Водночас ОСББ як юридичних осіб має бути зареєстровано згідно із Законом про держреєстрацію. Ці два документи передбачають різні правила проведення державної реєстрації ОСББ.Так, відповідно до
п. 1 Порядку реєстрації державна реєстрація ОСББ проводиться виконавчим органом міської, районної в місті ради, районної в мм. Києві і Севастополі державною адміністрацією за місцем знаходження багатоквартирного будинку (далі — виконавчий орган). Виконавчий орган веде реєстр зареєстрованих ОСББ. Згідно з п. 3 Порядку реєстрації для отримання свідоцтва про державну реєстрацію ОСББ необхідно надати виконавчому органу за місцезнаходженням багатоквартирного будинку такі документи:1) реєстраційну картку. Вона одночасно є заявою про державну реєстрацію об’єднання. Форму картки наведено в
додатку 1 до Порядку реєстрації;2) протокол установчих зборів, на яких було прийнято рішення про створення об’єднання та затвердження його статуту;
3) статут об’єднання (два примірники оригіналу та п’ять копій);
4) список членів об’єднання, складений з урахуванням вимог
додатка 2 до Порядку реєстрації.Після надходження зазначених документів від ОСББ виконавчий орган у місячний строк уносить дані реєстраційної картки до реєстру і видає йому свідоцтво про державну реєстрацію із зазначенням ідентифікаційного коду ЄДРПОУ (код ЄДРПОУ присвоюють органи статистики і надають його виконавчому органу).
Водночас
Закон про держреєстрацію поширюється на всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми і передбачає інший порядок реєстрації, відмінний від зазначеного вище. При цьому п. 2 ст. 3 Закону про держреєстрацію не виключає, що може бути встановлено особливості реєстрації об’єднань громадян.У зв’язку з цим Держпідприємництва в
листі від 11.04.2006 р. № 2797 роз’яснило, що державна реєстрація новостворених ОСББ здійснюється відповідно до порядку, прийнятого рішенням виконавчого органу, — згідно із Законом № 2866 або Законом про держреєстрацію.У разі прийняття виконавчим органом рішення про реєстрацію
відповідно до Закону № 2866 реєстрація проводиться згідно з Порядком реєстрації з подальшим включенням відомостей про ОСББ до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців на підставі реєстраційної картки за формою № 6 з видачею свідоцтва про державну реєстрацію єдиного зразка. Уключення відомостей до цього реєстру здійснюється безоплатно. При цьому датою реєстрації ОСББ є дата реєстрації у виконавчому органі.Якщо ж виконавчий орган прийняв рішення про реєстрацію ОСББ
згідно із Законом про держреєстрацію, то при оформленні необхідних документів потрібно дотримуватися вимог Закону № 2866 у частині, що не суперечить Закону про держреєстрацію. При цьому державна реєстрація здійснюється безоплатно шляхом унесення відомостей з реєстраційної картки за формою № 1.Також зауважимо, що після державної реєстрації ОСББ слід отримати
статус неприбуткової організації. Для цього необхідно подати до податкової інспекції за місцезнаходженням багатоквартирного будинку реєстраційну заяву (ф. № 1-РН) та копії статутних документів. На підставі цих документів ОСББ підлягає включенню до Реєстру неприбуткових установ та організацій, який ведеться Державною податковою адміністрацією України відповідно до Положення про Реєстр неприбуткових організацій та установ, затвердженого наказом ДПАУ від 11.07.97 р. № 232.
Органи управління ОСББ
ОСББ, як і будь-який суб’єкт господарювання, має органи управління. Згідно зі
ст. 10 Закону № 2866 органами управління ОСББ є загальні збори, правління та ревізійна комісія.Загальні збори
є вищим органом управління ОСББ. Загальні збори є правомочними, якщо на них присутні більше половини членів ОСББ. Рішення, прийняте на таких зборах, є обов’язковим для всіх членів.До виключної компетенції загальних зборів, зокрема, належать:
— використання об’єктів, що перебувають у спільній власності, у тому числі передача їх в оренду;
— затвердження кошторису, балансу та річного звіту ОСББ;
— визначення розмірів внесків та платежів членів ОСББ;
— визначення розміру матеріального та інших заохочень членів ОСББ і правління;
— прийняття рішень про реконструкцію та ремонт будинку.
Правління
є виконавчим органом ОСББ і підзвітне загальним зборам. Воно обирається для керівництва поточною діяльністю.Зокрема, до компетенції правління належать:
— здійснення контролю за своєчасною сплатою членами ОСББ внесків та платежів;
— складання кошторису, балансу та річного звіту ОСББ;
— розпорядження коштами ОСББ відповідно до кошторису;
— укладення договорів із суб’єктами підприємництва, які виконують роботи і надають послуги;
— ведення діловодства, бухгалтерського обліку та складання звітності про діяльність ОСББ.
Правління очолюється головою.
Ревізійна комісія
обирається на загальних зборах із членів ОСББ з метою здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю. Альтернативою утворенню ревізійної комісії є залучення аудитора.
Фінансова діяльність ОСББ
Відповідно до
ст. 21 Закону № 2866 кошти ОСББ формуються за рахунок:— залишків коштів на рахунках попереднього власника майна;
— статутних внесків (як щомісячних внесків, так і разових цільових внесків), обов’язкових платежів членів об’єднання;
— коштів, отриманих від здавання в оренду допоміжних приміщень;
— субсидій на оплату житлово-комунальних послуг та компенсацій за громадян, які користуються правом на їх отримання;
— доходів, отриманих в результаті діяльності підприємств, засновниками яких є об’єднання*;
* Згідно зі ст. 17 Закону № 2866 ОСББ може бути засновником (учасником) товариств з обмеженою відповідальністю.
— добровільних внесків (у вигляді майна, грошових коштів) фізичних та юридичних осіб.
ОСББ використовує кошти відповідно до статуту та затвердженого кошторису.
Щорічний кошторис надходжень та витрат на наступний фінансовий рік складає правління ОСББ у строк до 25 грудня поточного року (п. 7.1 Типового статуту).Кошторис ОСББ має передбачати такі статті витрат:
— поточні;
— на оплату комунальних та інших послуг;
— на ремонт будинку;
— інші.
Складений кошторис затверджується на чергових загальних зборах членів ОСББ.
Перший фінансовий рік ОСББ починається з дати його державної реєстрації і закінчується 31 грудня. Подальші фінансові роки відповідають календарним (
п. 7.2 Типового статуту).Ст. 21 Закону № 2866
передбачено обов’язок ОСББ створювати ремонтний та резервний фонди. Кошти цих фондів мають виключно цільове призначення, а саме: для ремонту неподільного та загального майна об’єднання, термінового усунення збитків, що виникли в результаті аварій та непередбачених обставин. Розміри платежів до ремонтного та резервного фондів установлюються статутом ОСББ.Крім того, загальними зборами ОСББ може бути прийнято рішення про створення спеціальних фондів із визначенням очікуваних джерел фінансування. У разі прийняття такого рішення ОСББ слід керуватися
Порядком створення спецфондів.Спецфонды створюються для здійснення заходів, пов’язаних зі значним витрачанням коштів, зокрема, для:
— обладнання будинку засобами обліку і регулювання теплової енергії, холодної і гарячої води, упровадження енергозберігаючих технологій;
— обладнання під’їздів місцями для охорони;
— проведення робіт з удосконалення внутрішньобудинкових інженерних систем;
— капітального ремонту будинку;
— інших заходів, визначених загальними зборами.
Витрачання коштів спеціальних фондів здійснюється також відповідно до статуту ОСББ.
Господарська діяльність ОСББ
Після набуття статусу юридичної особи ОСББ слід прийняти рішення, хто утримуватиме житловий комплекс, тобто буде балансоутримувачем. Відповідно до ст.
11 Закону № 2866 ОСББ може:— прийняти житловий комплекс на баланс;
— залишити житловий комплекс або його частину на балансі попереднього балансоутримувача шляхом укладення з ним відповідного договору;
— передати житловий комплекс або його частину на баланс іншої юридичної особи, якщо її статут передбачає можливість здійснення такої діяльності.
Щодо
новозбудованого будинку ст. 11 Закону № 2866 виділяє таку особливість: якщо власники квартир і приміщень протягом двох місяців після підписання акта державної приймальної комісії не створюють ОСББ і не приймають на баланс основні фонди, то балансоутримувач призначається рішенням місцевої ради.Передача житлового комплексу на баланс ОСББ, а також житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи проводиться відповідно до
Порядку передачі житлокомплексу. Для приймання-передачі житлового комплексу або його частини створюється відповідна комісія, яку очолює представник приймаючої сторони. Така комісія визначає технічний стан об’єкта і складає акт приймання-передачі за формою, наведеною в додатку до Порядку передачі житлокомплексу.Датою взяття на баланс об’єкта є дата підписання акта приймання-передачі.
Передача житлового комплексу з балансу на баланс здійснюється разом з планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку і відповідною технічною документацією (інвентарною довідкою, актом прийняття в експлуатацію, планами зовнішніх мереж тощо).Після визначення балансоутримувача ОСББ необхідно призначити управителя.
Управителем може бути безпосередньо ОСББ або на договірній основі інша юридична особа.Ст. 12 Закону № 2866
визначено, що якщо балансоутримувачем є ОСББ, то рішення про форму управління житловим комплексом приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів (3/4 голосів членів об’єднання, присутніх на зборах). У цьому випадку управління неподільним і загальним майном може здійснюватися в таких формах:— через статутні органи об’єднання;
— шляхом передачі всіх або частини функцій управителя іншій юридичній особі;
— шляхом делегування визначених статутом повноважень управителя асоціації власників житлових будинків.
Звертаємо увагу:
ст. 13 Закону № 2866 передбачає укладення договору між власниками приміщень і управителем. Такий договір складається на основі Типового договору відносин. У ньому, зокрема, зазначаються: зобов’язання сторін з надання послуг з експлуатації житлового комплексу та їх оплати, вичерпний перелік послуг, вартість кожної послуги і загальна сума щомісячного платежу. Підкреслимо, що укладення договору між власником окремого приміщення в житловому комплексі і управителем є обов’язковим і не залежить від членства в об’єднанні. Виняток становить випадок, коли власник і управитель є однією особою.Як уже зазначалося, основна діяльність ОСББ полягає в належному утриманні будинку та прибудинкової території, сприянні членам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг. Така діяльність може здійснюватися ОСББ шляхом укладення договорів з фізичними та юридичними особами.
Правління ОСББ за дорученням членів об’єднання може надавати
в оренду вільні приміщення житлового комплексу, що перебувають у спільній власності членів. Це право передбачено ст. 26 Закону № 2866. Предметом договору оренди жилих і нежилих приміщень для ведення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності може бути квартира або нежиле приміщення за умови дотримання орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм. Орендаря має бути ознайомлено зі статутом ОСББ, правами та обов’язками членів ОСББ. Не допускається передача в оренду приміщень для ведення діяльності, якщо це суперечитиме інтересам чи обмежуватиме права інших власників (користувачів) приміщень.Окремо звертаємо увагу на
порядок сплати комунальних платежів членами ОСББ. Така сплата відповідно до ст. 22 Закону № 2866 може здійснюватися двома шляхами.У першому випадку власники жилих і нежилих приміщень можуть перераховувати кошти за комунальні послуги
безпосередньо на рахунки підприємств, що надають такі послуги, за відповідними тарифами. Такий варіант можливий за наявності технічної можливості поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання та інших послуг.У другому випадку кошти власників за надані їм комунальні послуги можуть надходити
на рахунок ОСББ з метою акумулювання та подальшого перерахування підприємствам, що надають такі послуги. Перерахування коштів комунальним підприємствам здійснюватиметься ОСББ щомісячно в установлені в договорах строки. Якщо ОСББ є управителем, то відповідно до договорів, укладених з постачальниками комунальних послуг, воно може бути колективним замовником (абонентом) комунальних послуг. При цьому ОСББ нестиме відповідальність за своєчасність та повноту оплати вартості фактично спожитих членами об’єднання комунальних послуг.За відсутності технічної можливості поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання та інших послуг управитель зобов’язаний за рахунок коштів балансоутримувача встановити загальнобудинкові пристрої обліку.
Ліквідація ОСББ
Відповідно до
ст. 28 Закону № 2866 ОСББ ліквідується в таких випадках:— фізичного знищення або руйнування житлового комплексу, яке унеможливлює його відновлення або ремонт;
— відчуження житлового комплексу за рішенням суду;
— придбання однією особою всього житлового комплексу.
Ліквідація ОСББ здійснюється
ліквідаційною комісією, призначеною загальними зборами. Ліквідаційна комісія опубліковує оголошення про припинення діяльності ОСББ із зазначенням строків висунення кредиторами своїх претензій, проводить розрахунки з дебіторами і кредиторами, складає ліквідаційний баланс і подає його на розгляд загальних зборів членів ОСББ.При ліквідації ОСББ слід звернути увагу на важливий момент, пов’язаний з фінансовими коштами. Так, згідно зі
ст. 28 Закону № 2866 кошти, що залишилися після задоволення вимог усіх кредиторів при ліквідації ОСББ, розподіляються між усіма власниками приміщень пропорційно сукупному розміру їх внесків та обов’язкових платежів на утримання та ремонт неподільного майна, відповідної частини загального майна, а також на інші спільні витрати в багатоквартирному будинку.Водночас
Закон про податок на прибуток передбачає особливі правила щодо операцій з доходами неприбуткових організацій. Так, згідно з п.п. 7.11.8 Закону про податок на прибуток доходи ОСББ не підлягають розподілу між їх членами і не можуть використовуватися для вигоди окремого члена такого об’єднання, а також його посадових осіб (крім оплати їх праці та відрахувань на соціальні заходи). Більше того, п.п. 7.11.11 Закону про податок на прибуток передбачає, що в разі ліквідації ОСББ його активи має бути передано іншій неприбутковій організації відповідного виду або зараховано до бюджету.У
листі від 06.04.2007 р. № 1688/ш/15-0516 ДПАУ наполягає на пріоритетності зазначених норм Закону про податок на прибуток щодо неприбуткових організацій, а в листі від 03.04.2006 р. № 3719/6/15-0516 — на включенні їх до статутних документів. Інакше кажучи, якщо у статутних документах ОСББ буде зазначено норми ст. 28 Закону № 2866, то таке об’єднання ризикує взагалі не потрапити до Реєстру неприбуткових установ та організацій, а отже, не зможе скористатися пільгами щодо податку на прибуток.Ураховуючи цей факт, рекомендуємо у статутних документах усе-таки відобразити порядок використання коштів при ліквідації ОСББ згідно з податковими правилами.
Ліквідація ОСББ вважається завершеною після скасування його державної реєстрації, яка здійснюється органом державної реєстрації шляхом виключення з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців. Для цього ОСББ не раніше двох місяців з дати опублікування оголошення про ліквідацію необхідно подати органу держреєстрації відповідний пакет документів, у тому числі:
— заповнену реєстраційну картку на проведення держреєстрації припинення юридичної особи у зв’язку з ліквідацією;
— свідоцтво про державну реєстрацію;
— оригінал установчих документів;
— акт ліквідаційної комісії з ліквідаційним балансом, затверджений рішенням учасників. При цьому підписи голови та членів ліквідаційної комісії на ліквідаційному балансі має бути нотаріально посвідчено;
— довідку відповідного органу податкової служби про відсутність заборгованості за податками, зборами (обов’язковими платежами);
— довідку Пенсійного фонду та відповідних фондів соціального страхування про відсутність заборгованості;
— довідку архівної установи про прийняття документів, що підлягають довгостроковому зберіганню.
На цьому ми завершуємо розгляд питань, пов’язаних з організаційно-правовим регулюванням діяльності ОСББ. У наступних номерах газети розглянемо порядок оподаткування таких об’єднань громадян.
