Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Продажа недвижимости частным предпринимателем — плательщиком единого налога

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Октябрь, 2007/№ 82
В избранном В избранное
Печать
Ответы на вопросы

Продажа недвижимости частным предпринимателем — плательщиком единого налога

 

Может ли физическое лицо — предприниматель, избравшее для себя способ налогообложения по единому налогу, заниматься куплей-продажей недвижимости? Как облагается доход, полученный от такой продажи?

(г. Харьков)

 

Привлекательность продажи недвижимости в качестве физического лица — предпринимателя очевидна.

Согласно

ст. 11 Закона № 889 доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые строения и сооружения, расположенные на таком земельном участке), не облагаются налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 квадратных метров. Если площадь объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит обложению по ставке в размере 1 % от стоимости такого объекта недвижимого имущества.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных выше, или от продажи объекта недвижимости иного, чем указанные выше объекты, подлежит налогообложению по ставке 5 %. В таком же порядке облагается налогом доход от продажи объекта незавершенного строительства.

Как видим, если физическое лицо продает в течение отчетного года объекты недвижимости не один раз или продает, например, гараж, складское помещение и т. п., то налог с доходов физических лиц составит 5 % от стоимости объекта недвижимого имущества.

В связи с этим закономерно возникает вопрос: а может ли указанные объекты продавать частный предприниматель на едином налоге, при этом, по сути, минимизировав свои расходы по продаже недвижимого имущества?

Рассмотрим сначала юридические тонкости данного вопроса.

Минюст в своем

письме от 11.01.2007 г. № 19-32/2 , разъясняя порядок регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества в зависимости от формы собственности, указал, что право собственности на недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности физлица-предпринимателя, должно регистрироваться за физическим лицом, а не за физическим лицом — предпринимателем.

Основанием для такого вывода стала

ст. 318 ГКУ, которая среди субъектов права собственности называет физических лиц и не называет физических лиц — предпринимателей. Указанное выше письмо Минюста может натолкнуть на мысль, что раз недвижимость пребывает в собственности у физлица, то и в отношениях продажи объектов недвижимого имущества оно будет выступать исключительно как физическое лицо, но не как предприниматель. Встречаются на практике и нотариусы, отказывающие в регистрации договоров продажи недвижимости, если продавцом по такому договору значится физическое лицо — предприниматель, видимо, именно так и трактуя разъяснение Минюста.

Вместе с тем, по нашему мнению, такая позиция ошибочна, и из письма Минюста необходимо сделать другие выводы.

Физические лица — предприниматели наравне с юридическими лицами отнесены к субъектам хозяйствования (

ст. 55 ХКУ) и каких-либо ограничений в общем порядке осуществления предпринимательской деятельности физлиц по сравнению с другими субъектами хозяйствования ни в ГКУ, ни в ХКУ не предусмотрено. Более того, в ГКУ специально подчеркивается, что к предпринимательской деятельности физических лиц применяются нормативно-правовые акты, регулирующие предпринимательскую деятельность юридических лиц, если иное не установлено законом либо не вытекает из сути отношений (ст. 51 ГКУ). На физлицо-предпринимателя, как и на других субъектов предпринимательской деятельности, распространяется действие принципа свободы предпринимательской деятельности, который нашел отражение в ч. 1 ст. 43 ХКУ и гласит, что предприниматели имеют право без ограничений самостоятельно осуществлять любую предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом. А ссылкой на ч. 1 ст. 44 ХКУ можно обосновать право любого предпринимателя свободно выбирать вид предпринимательской деятельности (если, конечно, законодательство не предусматривает каких-либо специальных ограничений).

Вывод:

физическое лицо — предприниматель свободно в выборе вида предпринимательской деятельности, а значит, может выбрать и такой вид деятельности, как купля и продажа собственного недвижимого имущества (код КВЭД 70.12.0). Этот подкласс включает куплю и перепродажу собственного недвижимого имущества — нежилых и жилых строений, земельных участков (Классификация видов экономической деятельности ДК 009:2005, принятая приказом Госпотребстандарта Украины от 26.12.2005 г. № 375).

Регистрация же в качестве собственника объекта недвижимости физического лица, о чем как раз и указано в приведенном выше письме Минюста, а не физического лица — предпринимателя, совсем не исключает возможности использования такого имущества его собственником — физическим лицом в своей предпринимательской деятельности. Более того, такое положение вещей полностью соответствует

ч. 1 ст. 320 ГКУ, согласно которой собственник (т. е. в нашем случае физическое лицо) имеет право использовать свое имущество (в том числе объекты недвижимости) для осуществления предпринимательской деятельности (другими словами, выступая как физическое лицо — предприниматель).

Таким образом, несмотря на то что объекты недвижимости зарегистрированы на собственника — физическое лицо, в договоре купли-продажи он может выступать в качестве частного предпринимателя. Для этого как сторона договора купли-продажи недвижимости должно быть указано именно физическое лицо — предприниматель с приведением реквизитов Свидетельства о госрегистрации и Свидетельства об уплате единого налога, а не просто физлицо. Такие выводы, в частности, можно сделать из

определения ВАСУ от 24.05.2006 г.

Теперь что касается уплаты единого налога частным предпринимателем, который продает объекты недвижимости.

ГНАУ в своих письмах, в частности в

письме от 28.04.2007 г. № 2125/ч/17-0715, отмечает, что доходы, полученные плательщиком единого налога от осуществления видов деятельности, указанных в Свидетельстве об уплате единого налога, не включаются в состав общего налогооблагаемого дохода и не облагаются налогом с доходов физических лиц. Если субъект предпринимательской деятельности — плательщик единого налога на протяжении отчетного года получает доходы иные, нежели указанные в Свидетельстве об уплате единого налога, то такие доходы облагаются налогом с доходов физических лиц по общим правилам. Такие правила в случае продажи недвижимого имущества установлены в ст. 11 Закона № 889. Поэтому, если предприниматель хочет, чтобы доход от продажи объекта недвижимости не включался в состав общего налогооблагаемого дохода, в его Свидетельстве об уплате единого налога должен быть указан такой вид деятельности, как купля и продажа собственного недвижимого имущества. В таком случае частный предприниматель на едином налоге, выступая в роли продавца, не должен уплачивать налог с доходов физических лиц.

Справедливости ради хотелось бы отметить, что на практике не все нотариусы разделяют данную точку зрения, несмотря на то что она полностью правомерна, и требуют от физических лиц—предпринимателей уплаты налога перед заключением сделки по купле-продаже недвижимости.

Татьяна Онищенко, экономист-аналитик

Елена Уварова, юрист

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно