Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Продаж нерухомості приватним підприємцем — платником єдиного податку

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Жовтень, 2007/№ 82
В обраному У обране
Друк
Відповідь на запитання

Продаж нерухомості приватним підприємцем — платником єдиного податку

 

Чи може фізична особа — підприємець, яка вибрала для себе спосіб оподаткування за єдиним податком, займатися купівлею-продажем нерухомості? Як обкладається дохід, отриманий від такого продажу?

(м. Харків)

 

Привабливість продажу нерухомості фізичною особою — підприємцем очевидна.

Згідно зі

ст. 11 Закону № 889 дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові будівлі та споруди, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів. Якщо площа об’єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 % від вартості такого об’єкта нерухомого майна.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більше ніж одного з об’єктів нерухомості, зазначених вище, або від продажу об’єкта нерухомості, іншого ніж зазначені вище об’єкти, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 %. У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об’єкта незавершеного будівництва.

Як бачимо, у разі якщо фізична особа продає протягом звітного року об’єкти нерухомості не один раз або продає, наприклад, гараж, складське приміщення тощо, то податок з доходів фізичних осіб складе 5 % від вартості об’єкта нерухомого майна.

У зв’язку з цим закономірно виникає запитання, а чи може зазначені об’єкти продавати приватний підприємець на єдиному податку, при цьому, по суті, мінімізувавши свої витрати з продажу нерухомого майна.

Розглянемо спочатку юридичні нюанси цього питання.

Мін’юст у своєму

листі від 11.01.2007 р. № 19-32/2, роз’яснюючи порядок реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна залежно від форм власності, зазначив, що право власності на нерухоме майно, яке використовується в підприємницькій діяльності фізособи-підприємця, має реєструватися за фізичною особою, а не за фізичною особою — підприємцем.

Підставою для такого висновку є

ст. 318 ЦКУ, яка серед суб’єктів права власності називає фізичних осіб і не називає фізичних осіб — підприємців. Зазначений вище лист Мін’юсту може навести на думку: якщо нерухомість перебуває у власності фізособи, то й у відносинах продажу об’єктів нерухомого майна вона виступатиме виключно як фізична особа, а не як підприємець. На практиці зустрічаються нотаріуси, які відмовляють у реєстрації договорів продажу нерухомості, якщо продавцем за таким договором значиться фізична особа — підприємець, мабуть, саме так і трактуючи роз’яснення Мін’юсту.

Разом з тим, на нашу думку, така позиція помилкова і з листа Мін’юсту необхідно зробити інші висновки.

Фізичних осіб — підприємців нарівні з юридичними особами віднесено до суб’єктів господарювання (

ст. 55 ГКУ) і будь-яких обмежень у загальному порядку здійснення підприємницької діяльності фізосіб порівняно з іншими суб’єктами господарювання ні ЦКУ, ні ГКУ не передбачають. Більше того, ЦКУ спеціально підкреслює, що до підприємницької діяльності фізичних осіб застосовуються нормативно-правові акти, що регулюють підприємницьку діяльність юридичних осіб, якщо інше не встановлено законом або не випливає із суті відносин (ст. 51 ЦКУ). На фізособу-підприємця, як і на інших суб’єктів підприємницької діяльності, поширюється дія принципу свободи підприємницької діяльності, який знайшов відображення в ч. 1 ст. 43 ГКУ і свідчить, що підприємці мають право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, не заборонену законом. А посиланням на ч. 1 ст. 44 ГКУ можна обґрунтувати право будь-якого підприємця вільно обирати вид підприємницької діяльності (якщо, звичайно, законодавство не передбачає якихось спеціальних обмежень).

Висновок:

фізична особа — підприємець є вільною у виборі виду підприємницької діяльності, а отже, може вибрати і такий вид діяльності, як купівля та продаж власного нерухомого майна (код КВЕД 70.12.0). Цей підклас включає купівлю та перепродаж власного нерухомого майна — нежилих і жилих будівель, земельних ділянок (Класифікація видів економічної діяльності ДК 009:2005, прийнята наказом Держспоживстандарту України від 26.12.2005 р. № 375).

Реєстрація ж власником об’єкта нерухомості фізичної особи, про що саме й зазначено в наведеному вище листі Мін’юсту, а не фізичної особи — підприємця, зовсім не виключає можливості використання такого майна його власником — фізичною особою у своїй підприємницькій діяльності. Більше того, такий стан речей повністю відповідає

ч. 1 ст. 320 ЦКУ, згідно з якою власник (в нашому випадку фізична особа) має право використовувати своє майно (у тому числі об’єкти нерухомості) для здійснення підприємницької діяльності (інакше кажучи — виступаючи як фізична особа — підприємець).

Отже, незважаючи на те що об’єкти нерухомості зареєстровано на власника — фізичну особу, у договорі купівлі-продажу вона може виступати як приватний підприємець. Для цього як сторону договору купівлі-продажу нерухомості має бути зазначено саме фізичну особу — підприємця з наведенням реквізитів Свідоцтва про держреєстрацію та Свідоцтва про сплату єдиного податку, а не просто фізособу. Такі висновки, зокрема, можна зробити з

ухвали ВАСУ від 24.05.2006 р.

Тепер стосовно сплати єдиного податку приватним підприємцем, який продає об’єкти нерухомості.

ДПАУ у своїх листах, зокрема у

листі від 28.04.2007 р. № 2125/ч/17-0715, зазначає, що доходи, отримані платником єдиного податку від здійснення видів діяльності, зазначених у Свідоцтві про сплату єдиного податку, не включаються до складу загального оподатковуваного доходу і не обкладаються податком з доходів фізичних осіб. Якщо суб’єкт підприємницької діяльності — платник єдиного податку протягом звітного року одержує доходи, інші ніж зазначені у Свідоцтві про сплату єдиного податку, то такі доходи обкладаються податком з доходів фізичних осіб за загальними правилами. Такі правила в разі продажу нерухомого майна встановлено в ст. 11 Закону № 889. Отже, якщо підприємець хоче, щоб дохід від продажу об’єкта нерухомості не включався до складу загального оподатковуваного доходу, у його Свідоцтві про сплату єдиного податку має бути зазначено такий вид діяльності, як купівля і продаж власного нерухомого майна. У цьому разі приватний підприємець на єдиному податку, виступаючи в ролі продавця, не повинен сплачувати податок з доходів фізичних осіб.

Задля справедливості варто зауважити, що на практиці не всі нотаріуси поділяють цю точку зору, незважаючи на те що вона цілком правомірна, і вимагають від фізичних осіб — підприємців сплати податку перед укладенням правочину з купівлі-продажу нерухомості.

Тетяна Онищенко, економіст-аналітик

Олена Уварова, юрист

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте сайт Factor Увійдіть та читайте далі безкоштовно