Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Жилье для работника

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Апрель, 2008/№ 27
В избранном В избранное
Печать
Статья

Жилье для работника

 

Общеизвестно, что простое повышение заработной платы не всегда положительно сказывается на мотивации работника, да и не всегда выгодно работодателю. Опытные менеджеры постоянно придумывают все новые, альтернативные варианты поощрения работника. А поскольку получение квартиры по карману далеко не каждому наемному работнику, то обеспечение работника жильем выходит чуть ли не на первый план. Оговоримся: мы не будем рассматривать сомнительные схемы наподобие продажи квартиры за вексель работника с последующей оплатой его за мизерную сумму. Объектом внимания будут вполне легальные варианты, которые используются предприятиями на практике.

Дмитрий КОСТЮК, заместитель главного редактора

 

Бесплатное пользование

Наиболее простым вариантом обеспечения работника жильем является передача ему квартиры в

бесплатное пользование. В то же время этот вариант нельзя назвать очень удачным, поскольку, во-первых, не всегда может учитывать интересы работника (такое жилье он будет рассматривать всего лишь как временное), а во-вторых, налоговые последствия нельзя назвать идеальными. Юридически такая операция должна считаться ссудой, к которой применяются правила договора аренды (ст. 827 ГКУ).

Здесь может быть два варианта:

1. Предприятие приобрело квартиру специально для рассматриваемых целей.

2. Предприятие взяло квартиру в аренду, выступая арендатором по договору аренды.

Налог на прибыль и НДС

. Купленную квартиру предприятие едва ли сможет учитывать в налоговом учете как объект основных фондов с начислением амортизации. Причина проста — она не используется в хозяйственной деятельности. Поэтому ее следует учитывать как объект непроизводственных фондов. По этой же причине входящий НДС (если квартира приобреталась на первичном рынке с НДС) в налоговый кредит не включается. По крайней мере, налоговики считают, что квартира, не переведенная в нежилой фонд, в принципе не может амортизироваться в налоговом учете (письмо ГНАУ от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117).

Если же предприятие само взяло эту квартиру в аренду специально для передачи работнику, то ни валовые расходы, ни налоговый кредит по арендной плате увеличивать также нельзя.

Проживание работника в этой квартире следует рассматривать как бесплатное предоставление услуг предприятием. Налоговые последствия таковы: валовые доходы и НДС следует увеличивать исходя из уровня обычных цен, ведь работник не является плательщиком налога на прибыль, а значит, по операциям с ним работает

п.п. 7.4.3 Закона о налоге на прибыль.

За обычную цену следует взять сумму арендной платы за аналогичное жилье. Конечно, дело это весьма непростое, не всегда можно найти аналогичный объект (цена аренды варьируется в зависимости от района, в котором расположена квартира, этажа, состояния как дома, так и самой квартиры). Сведения о ценах на аналогичные объекты можно получить из

прайс-листов, рекламных объявлений, среднестатистических цен, информацию о которых могут предоставить государственные органы статистики (письмо ГНА в г. Киеве от 08.11.2006 г. № 904/10/31-106). Как вариант можно обратиться к независимому оценщику с просьбой определить обычную цену арендной платы за данную квартиру и получить от него соответствующий акт оценки (о таком варианте речь шла в статье сотрудника ГНАУ «Обычные цены: документальное подтверждение» в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 28).

Обратите внимание: ввиду постоянно увеличивающейся стоимости арендной платы процедуру определения обычной цены следует время от времени

повторять.

И осторожный налогоплательщик так, наверное, и поступит: про валовые расходы и амортизацию забудет, а обычную стоимость услуг отнесет в состав валовых доходов и увеличит налоговые обязательства.

В то же время тот, кто посмелее, может попробовать зацепиться за такую логическую цепочку. Если в трудовом договоре указано, что работодатель должен обеспечить работника жильем, то такую квартиру следует рассматривать как использующуюся в хозяйственной деятельности, а значит, она должна амортизироваться. Кроме того, поскольку такое обеспечение жильем входит в фонд оплаты труда (его можно включить в

п.п. 2.3.4 Инструкции № 5 ), то сумму расходов на оплату труда (включая стоимость бесплатного проживания, которую можно определить на уровне обычной цены) можно включать в состав валовых расходов согласно п.п. 5.6.1 Закона об НДС. В нем указано, что расходы на оплату труда (в том числе любые выплаты в денежной или натуральной форме, установленные по договоренности сторон ) относятся в состав валовых расходов.

Основная проблема такой позиции в том, что налоговики вряд ли согласятся с амортизацией такого жилья, ведь, как мы указывали выше, ГНАУ считает, что если квартиру не перевели в нежилой фонд, она является объектом непроизводственных фондов, а отнесение в валовые расходы стоимости бесплатного предоставления выглядит несколько аморфно.

Налог с доходов и взносы в социальные фонды

. В общем случае бесплатное предоставление жилья следует рассматривать как дополнительное благо, которое опять же с учетом обычных цен и натурального коэффициента облагается налогом с доходов, а значит, и взносами в социальные фонды, поскольку включается в фонд оплаты труда*.

*Если строго подходить к Инструкции № 5, то с таким выводом можно и поспорить, ведь в п.п. 2.3.4 фигурирует только

оплата квартиры и наемного жилья, общежитий. Формально бесплатное предоставление жилья не попадает в эту категорию выплат.

Между тем, если обеспечение работника жильем

предусмотреть в трудовом договоре, то налог с доходов уплачивать не нужно. Дело в том, что согласно части «а» п.п. 4.2.9 Закона № 889 налогом с доходов облагается доход, полученный налогоплательщиком от его работодателя как дополнительное благо в виде стоимости использования жилья, других объектов материального или нематериального имущества, предоставленных плательщику налога в бесплатное пользование, за исключением случая, когда такое предоставление обусловлено выполнением налогоплательщиком трудовой функции или предусмотрено нормами трудового договора (контракта) или в соответствии с законом.

Например, в

письме ГНАУ от 07.11.2006 г. № 12620/6/17-0716 налоговики обращают внимание, что в случае бесплатного предоставления работнику в пользование жилья, которое арендует у арендодателя его работодатель (сторонами договора аренды являются предприятие-работодатель и арендодатель), суммы уплаченной предприятием арендной платы за такое жилье не рассматриваются как объект обложения налогом с доходов физлиц, если предоставление работнику в пользование жилья предусмотрено заключенным с ним трудовым договором (контрактом).

А раз нет налога с доходов, то нет и взносов в социальные фонды.

Коммунальные услуги

. Согласно ст. 815 ГКУ, если иное не предусмотрено договором, обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на арендатора жилья. В то же время договор с поставщиками коммунальных услуг может быть заключен как арендатором, так и арендодателем (ст. 29 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV). Таким образом, в этом вопросе все будет решаться по договоренности сторон.

На наш взгляд, если согласно договору аренды оплату коммунальных услуг осуществляет арендодатель, то у арендатора (работника) не возникает объект для обложения налогом с доходов. А вот с валовыми расходами не все так просто.

Закон о налоге на прибыль не разрешает включать в состав валовых расходов расходы плательщика налога (кроме расходов на оплату труда) на содержание и эксплуатацию помещений жилого фонда (п.п. 5.4.10). Исключение сделано для некоторых случаев, которые к нашей ситуации никакого отношения не имеют. На основании этой нормы налоговики могут воспротивиться включению стоимости коммунальных услуг в состав валовых расходов. Если же обязанность по уплате платежей возложена на арендатора, то все подобные вопросы снимаются.

Пример

. В трудовом договоре предусмотрено обеспечение работника жильем, обычная цена аренды квартиры составляет 1000 грн. без НДС.

 


п/п

Содержание операции

Сумма,
грн.

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Дт

Кт

ВР

ВД

1

Начислен доход работнику в сумме обычной стоимости аренды квартиры

1200

377

661 (685)

— *

1000

2

Начислен НДС с бесплатно предоставленной услуги

200

949

641

3

Списана стоимость бесплатно предоставленной услуги

1200

661 (685)

377

4

Начислена амортизация квартиры

...

949

131

— *

*При грамотно построенной цепочке доказательств отстоять валовые расходы и амортизацию можно.

 

Сдача квартиры в аренду

По сравнению с бесплатным пользованием сдача в аренду выглядит более однозначно в плане налогообложения как предприятия, так и работника. Да и экономический эффект очевиден.

Налог на прибыль и НДС

. Если квартира предоставляется в пользование за плату, то такая операция соответствует определению термина «хозяйственная деятельность». С позиции Закона о налоге на прибыль даже не важно, перекрывает сумма арендной платы сумму начисленной амортизации или нет, главное, что предприятие получает доход (в п. 1.32 Закона о налоге на прибыль, где приведено определение термина «хозяйственная деятельность», речь идет о доходе, а не о прибыли). Это очень важный момент, поскольку работодатель и работник, как правило, заинтересованы установить арендную плату на минимальном уровне. Поэтому есть все основания считать такую квартиру объектом основных фондов группы 1 с начислением амортизации. В таком случае нападки налоговиков, иногда считающих, что часть амортизации, не перекрытая валовыми доходами, не может учитываться в налоговом учете, равно как и утверждение о том, что квартира в принципе является объектом непроизводственных фондов, беспочвенны.

Что касается валовых доходов от сдачи квартиры в аренду, то определять их нужно исходя из уровня обычных цен (момент увеличения валовых доходов указан в

п.п. 7.9.6 Закона о налоге на прибыль). Исходя из этой же базы определяются и налоговые обязательства по НДС.

Налог с доходов и взносы в социальные фонды

. Если арендная плата соответствует уровню обычных цен, то ни о каком доходе работника не может быть и речи. Но как правило, работодатель предоставляет квартиру по сниженной цене. В таком случае разницу между обычной ценой и суммой арендной платы следует обложить налогом с доходов. Основание содержится в части «е» п.п. 4.2.9 Закона № 889: такое понятие, как дополнительное благо, включает в себя, в частности, суммы скидки с цены товаров (услуг), превышающей обычную, рассчитанную по правилам определения обычных цен (в размере такой скидки). Формулировка немного запутанная, но смысл ее в том, что налогом с доходов следует обложить разницу между обычной ценой продаваемого товара (услуги) и той ценой, по которой был продан товар (услуга).

Такая разница

не должна облагаться взносами в соцфонды, поскольку не включается в фонд оплаты труда (скидки в Инструкции № 5 не указаны).

С

коммунальными услугами ситуация аналогичная рассмотренной ранее. Разве что если обязанность по их уплате возложена на арендодателя, то с налоговым кредитом все будет более однозначно: зависимости от валовых расходов нет, а наличие хозяйственной деятельности и налогооблагаемых операций очевидно.

Пример

. Предприятие передало в аренду работнику квартиру за 1200 грн. (в том числе НДС — 200 грн.). Обычная стоимость арендной платы без НДС — 2000 грн.

 


п/п

Содержание операции

Сумма,
грн.

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Дт

Кт

ВР

ВД

1

Начислен доход от сдачи в аренду

1200

377

713

2000

2

Начислен НДС в части, оплачиваемой работником

200

713

641

3

Начислен НДС в части превышения обычной цены над договорной

200

949

641

4

Начислен доход работнику
 (2400 -1200) х 100 : (100 - 15) = 1411,76 грн.

1411,76

377

685

5

Начислен налог с доходов 1411,76 х 0,15 = 211,76 грн.

211,76

685

641

949

377

6

Отражен зачет

1200

685

377

7

Получена оплата от работника

1200

311 (301)

377

 

Оплата стоимости проживания

Еще один популярный вариант предоставить жилье работнику — оплачивать стоимость аренды. Экономически такой вариант выглядит привлекательнее некоторых предыдущих, поскольку не отнимает у предприятия оборотные средства на покупку квартиры. Здесь может быть два варианта:

1) договор аренды заключен между предприятием и арендодателем, а работник просто проживает в этой квартире (по сути этот вариант рассмотрен в начале статьи — бесплатное пользование, поэтому отдельно рассматривать его не будем);

2) договор аренды заключен между арендодателем и работником, а платеж либо перечисляется напрямую предприятием арендодателю, либо через работника.

Налог на прибыль и НДС

. Если в трудовом договоре предусмотрена обязанность оплатить стоимость проживания, то уплату арендной платы за работника или предоставление ему компенсации можно рассматривать как расходы на оплату труда (такие суммы являются прочими выплатами, имеющими индивидуальный характер, и упомянуты в составе фонда оплаты труда в п.п. 2.3.4 Инструкции № 5). А раз так, то такие суммы можно включать в состав валовых расходов. По НДС никаких последствий.

Налог с доходов и взносы в социальные фонды

. Экономически нет никакой разницы между операцией по передаче работнику арендованной работодателем квартиры и операцией по возмещению работнику стоимости аренды. Однако в отношении второй операции налоговики занялись буквоедством: в освобождающей от налогообложения части «а» п.п. 4.2.9 Закона № 889 речь идет только о жилье, которое предоставляется работнику работодателем. Поэтому если договор аренды заключен между работником и арендодателем, а работодатель уплачивает за этого работника арендную плату, то сумма такой арендной платы является дополнительным благом, предоставленным работодателем своему работнику с соответствующим его налогообложением (письмо ГНАУ от 07.11.2006 г. № 12620/6/17-0716). Точно так же налоговики подходят и к ситуации, когда работодатель возмещает работнику стоимость арендной платы, уплаченную работником арендодателю: она облагается налогом с доходов (от 26.09.2006 г. № 10780/6/17-0716).

Такая выплата включается в фонд оплаты труда (

п.п. 2.3.4 Инструкции № 5), поэтому есть основания утверждать, что с нее следует уплатить и взносы в социальные фонды.

Пример

. Работник предприятия взял в аренду квартиру. Уплаченную арендодателю сумму арендной платы (составляет 1200 грн.) работодатель компенсирует работнику. Трудовым договором условие об оплате стоимости проживания указано. Основная заработная плата за месяц составила 1500 грн.

 


п/п

Содержание операции

Сумма,
грн.

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Дт

Кт

ВР

ВД

1

2

3

4

5

6

7

1

Начислен доход работнику

1411,76

23
(91, 92, 93)

661

1411,76

2

Начислена заработная плата

1500

23
(91, 92, 93)

661

1500

3

Удержан налог с доходов
(1411,76 + 1500 - 101,92) х 0,15 = 421,48 грн.

421,48

661

641

4

Удержаны взносы в социальные фонды:
— взнос в ПФ — 58,24 грн.;
— фонд соцстраха — 29,12 грн.;
— фонд безработицы — 14,56 грн.

101,92

661

65

5

Начислены взносы в социальные фонды:
— взнос в ПФ — 966,70 грн.;
— фонд соцстраха — 43,68 грн.;
— фонд безработицы — 37,85 грн.;
— в фонд несчастного случая — 16,38 грн.
(примем ставку 1,16 %)

1064,61

23 (91, 92, 93)

65

1064,61

6

Выплачены средства работнику

2809,84

661

301

 

Продажа в рассрочку по низкой цене

Понятно, что для работника интересно получить не временное жилье, а квартиру, которая была бы в его собственности. Приобретение квартиры по рыночной стоимости едва ли его устроит. А вот покупка со скидкой, да еще и в рассрочку — вариант интересный. Предприятие может приобрести квартиру по рыночной цене и продать ее работнику уже со скидкой.

Разумеется, во всем нужно знать меру. Если цена квартиры будет мала до неприличия, то такую сделку вполне могут признать притворной, т. е. такой, которая совершена для сокрытия другой сделки (в нашем случае — дарение) (

ст. 235 ГКУ). Если будет установлено, что сделка была именно такой, то отношения сторон должны регулироваться правилами относительно сделки, которую стороны в действительности совершили (в нашем случае дарение).

Налог на прибыль и НДС

. В подобной сделке на первый план выходит проблема с доказательством обычной цены квартиры. Основываться можно на статистических данных, актах оценки независимых оценщиков. Однако если квартира была приобретена специально для продажи работнику и была продана ему со скидкой, то доказать, что продажная цена является обычной, практически невозможно даже при наличии соответствующего заключения оценщика. Другое дело, если квартира была приобретена заблаговременно и учитывалась как объект непроизводственных фондов, — в таком случае акт оценки может пригодиться.

Более того, судебной практике известен случай, когда объект недвижимости был продан по

оценочной стоимости БТИ, которая была ниже балансовой. Налоговикам такое положение вещей не понравилось, но суд стал на сторону налогоплательщика (постановление ВХСУ от 02.09.2004 г. по делу № А-8/96). Хотя, конечно, принимать это судебное решение как панацею тоже не следует. Во-первых, оно касалось конкретного дела, когда, вполне возможно, рыночная цена объекта была действительно ниже балансовой стоимости, а во-вторых, оценка БТИ далеко не всегда соответствует рыночной цене.

При приобретении квартиры, если изначально известно, что она будет продана работнику, можно увеличивать валовые расходы по правилу первого события. При продаже по первому событию возникают валовые доходы. Если же квартира уже была на балансе как объект непроизводственных фондов, то при продаже можно «вспомнить» валовые расходы. Поскольку вторая и последующие продажи жилья льготируются НДС (

п.п. 5.1.20 Закона об НДС), то увеличивать налоговый кредит (если на входе был НДС) увеличивать нельзя.

Обратите внимание: при продаже квартиры в рассрочку независимо от того, когда перейдет право собственности работнику, операция считается продажей уже с момента

фактической передачи квартиры. Например, согласно договору квартира передается работнику в апреле 2008 г., а право собственности на нее — только через пять лет, в течение которых работник частями выплачивает ее стоимость. В таком случае уже при передаче квартиры (в апреле 2008 г.) нужно увеличить валовые доходы.

Налог с доходов и взносы в социальные фонды

. Разницу между обычной ценой и ценой продажи следует обложить налогом с доходов. Основание опять-таки находим в части «е» п.п. 4.2.9 Закона № 889. Такая разница не должна облагаться взносами в соцфонды, поскольку не включается в фонд оплаты труда.

Пример

. Квартира изначально приобреталась как объект непроизводственных фондов и была продана работнику в рассрочку по сниженной цене (обычная цена — 300 тыс. грн., цена продажи — 120 тыс. грн.).

 


п/п

Содержание операции

Сумма,
грн.

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

Дт

Кт

ВР

ВД

1

Оплачена стоимость квартиры, сбор в Пенсионный фонд, госпошлина, стоимость услуг БТИ и других услуг, связанных с приобретением квартиры

256000

371, 651, 641, 377

311

2

Сформирована стоимость квартиры

256000

152

631, 651, 641, 377

3

Отражен зачет задолженностей

256000

631

377

4

Введен объект в эксплуатацию

256000

103

152

5

Начислена амортизация

...

949

131

6

Продана квартира работнику

120000

377

746

256000

300000

7

Списана:

— сумма износа

— остаточная стоимость

...

131

103

972

103

8

Отражено право залога за балансом (отражается до погашения задолженности), если квартира была взята в залог

120000

06

9

Начислен доход работнику
(300000 - 120000) х 100 : (100 - 15) =
 = 211764,71 грн.

211764,71

377

685

10

Начислен налог с доходов
((300000 - 120000) х 100 : (100 - 15) х
 х 0,15 = 31764,71 грн.)

31764,71

685

641

949

377

11

Отражен зачет

180000

685

377

12

Поступление оплаты от работника (постепенно)

120000

311 (301)

377

 

Кроме рассмотренных вариантов обеспечения работника жильем можно использовать другие, которые, по сути, будут являться комбинацией различных схем. Например, можно выдать целевой заем работнику, который будет использован им для покупки квартиры. А в целях обеспечения обязательств эту же квартиру можно взять в залог.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно