Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Житло для працівника

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Квітень, 2008/№ 27
В обраному У обране
Друк
Стаття

Житло для працівника

 

Загальновідомо, що просте підвищення заробітної плати не завжди позитивно позначається на мотивації працівника, та і не завжди вигідне роботодавцю. Досвідчені менеджери постійно вигадують усе нові, альтернативні варіанти заохочення працівника. А оскільки отримання квартири доступне далеко не кожному найманому працівнику, то забезпечення працівника житлом виходить майже на перший план. Зауважимо: ми не розглядатимемо сумнівні схеми на зразок продажу квартири за вексель працівника з подальшою оплатою його за мізерну суму. Об’єктом уваги будуть цілком легальні варіанти, які використовуються підприємствами на практиці.

Дмитро КОСТЮК, заступник головного редактора

 

Безоплатне користування

Найпростішим варіантом забезпечення працівника житлом є передача йому квартири в

безоплатне користування. Водночас цей варіант не можна назвати дуже вдалим, оскільки, по-перше, не завжди може враховувати інтереси працівника (таке житло він може розглядати тільки як тимчасове), а по-друге, податкові наслідки не можна назвати ідеальними. Юридично така операція повинна вважатися позикою, до якої застосовуються правила договору оренди (ст. 827 ЦКУ).

Тут може бути два варіанти:

1. Підприємство придбало квартиру спеціально з цією метою.

2. Підприємство взяло квартиру в оренду, виступаючи орендарем за договором оренди.

Податок на прибуток та ПДВ

. Придбану квартиру підприємство навряд чи зможе враховувати в податковому обліку як об’єкт основних фондів з нарахуванням амортизації. Причина проста — вона не використовується в господарській діяльності. Отже, її слід обліковувати як об’єкт невиробничих фондів . З цієї ж причини вхідний ПДВ (якщо квартира придбавалася на первинному ринку з ПДВ) до податкового кредиту не включається. Принаймні податківці вважають, що квартира, яку не переведено до нежилого фонду, у принципі не може амортизуватися в податковому обліку (лист ДПАУ 18.05.2005 р. № 9562/7/15-1117).

Якщо ж підприємство взяло цю квартиру в оренду спеціально для передачі працівнику, то ні валові витрати, ні податковий кредит щодо орендної плати збільшувати також не можна.

Проживання працівника в цій квартирі слід розглядати як безоплатне надання послуг підприємством. Податкові наслідки такі: валові доходи та ПДВ слід збільшувати виходячи з рівня звичайних цін, адже працівник не є платником податку на прибуток, а отже, за операціями з ним працює

п.п. 7.4.3 Закону про податок на прибуток.

За звичайну ціну слід узяти суму орендної плати за аналогічне житло. Звісно, справа ця непроста, не завжди можна знайти аналогічний об’єкт (ціна оренди варіюється залежно від району, в якому знаходиться квартира, поверху, стану як будинку, так і самої квартири). Відомості про ціни на аналогічні об’єкти можна отримати з

прайс-листів, рекламних оголошень, середньостатистичних цін , інформацію щодо яких можуть надати державні органи статистики (лист ДПА в м. Києві від 08.11.2006 р. № 904/10/31-106). Як варіант можна звернутися до незалежного оцінювача з проханням визначити звичайну ціну орендної плати за цю квартиру і отримати від нього відповідний акт оцінки (про такий варіант ішлося у статті працівника ДПАУ «Звичайні ціни: документальне підтвердження» у газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 28).

Зверніть увагу: через вартість орендної плати, що постійно збільшується, процедуру визначення звичайної ціни слід час від часу

повторювати.

І обережний платник податків так напевно і діятиме: про амортизацію забуде, а звичайну вартість послуг віднесе до складу валових доходів і збільшить податкові зобов’язання.

Водночас той, хто сміливіший, може спробувати зачепитися за такий логічний ланцюжок. Якщо в трудовому договорі зазначено, що роботодавець має забезпечити працівника житлом, то цю квартиру слід розглядати як таку, що використовується в господарській діяльності, а отже, вона має амортизуватися. Крім того, оскільки таке забезпечення житлом входить до фонду оплати праці (його можна включити до

п.п. 2.3.4 Інструкції № 5), то суму витрат на оплату праці (включаючи вартість безоплатного проживання, яку можна визначити на рівні звичайної ціни) можна включати до складу валових витрат згідно з п.п. 5.6.1 Закону про ПДВ. У ньому зазначено, що витрати на оплату праці (у тому числі будь-які виплати у грошовій чи натуральній формі, установлені за домовленістю сторін), відносяться до складу валових витрат.

Основна проблема такої позиції в тому, що податківці навряд чи погодяться з амортизацією такого житла, адже, як зазначалося вище, ДПАУ вважає: якщо квартиру не перевели до нежилого фонду, вона є об’єктом невиробничих фондів, а віднесення до валових витрат вартості безоплатного надання житла виглядає дещо аморфно.

Податок з доходів та внески до соціальних фондів

. У загальному випадку безоплатне надання житла слід розглядати як додаткове благо, яке знову ж таки з урахуванням звичайних цін та натурального коефіцієнта обкладається податком з доходів, а отже, і внесками до соціальних фондів, оскільки включається до фонду оплати праці*.

* Якщо точно дотримуватися Інструкції № 5, то щодо такого висновку можна і посперечатися, адже в п.п. 2.3.4 фігурує тільки

оплата квартири і найманого житла, гуртожитків. Формально безоплатне надання житла не підпадає під цю категорію виплат.

Тим часом, якщо забезпечення працівника житлом

передбачити в трудовому договорі, то податок з доходів сплачувати не потрібно. Річ у тім, що згідно з частиною «а» п.п. 4.2.9 Закону № 889 податком з доходів обкладається дохід, отриманий платником податків від його роботодавця як додаткове благо у вигляді вартості використання житла, інших об’єктів матеріального чи нематеріального майна, наданих платнику податку в безоплатне користування, за винятком, коли таке надання обумовлено виконанням платником податків трудової функції або передбачено нормами трудового договору (контракту) або відповідно до закону.

Наприклад, у

листі ДПАУ від 07.11.2006 р. № 12620/6/17-0716 податківці звертають увагу, що в разі безоплатного надання працівнику в користування житла, яке орендує у орендодавця його роботодавець (сторонами договору оренди є підприємство-роботодавець і орендодавець), суми сплаченої підприємством орендної плати за таке житло не розглядаються як об’єкт обкладення податком з доходів фізосіб, якщо надання працівнику в користування житла передбачено укладеним з ним трудовим договором (контрактом).

А якщо немає податку з доходів, то немає і внесків до соціальних фондів.

Комунальні послуги

. Згідно зі ст. 815 ЦКУ, якщо інше не передбачено договором, обов’язок з оплати комунальних послуг покладається на орендаря житла. Водночас договір з постачальниками комунальних послуг може бути укладено як орендарем, так і орендодавцем (ст. 29 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV). Отже, у цьому питанні все вирішуватиметься за домовленістю сторін.

На наш погляд, якщо згідно з договором оренди оплату комунальних послуг здійснює орендодавець, то в орендаря (працівника) не виникає об’єкта для обкладення податком з доходів. А от з валовими витратами не все так просто.

Закон про податок на прибуток не дозволяє включати до складу валових витрат витрати платника податку (крім витрат на оплату праці) на утримання та експлуатацію приміщень житлового фонду (п.п. 5.4.10). Виняток зроблено для деяких випадків, які до нашої ситуації жодного відношення не мають. На підставі цієї норми податківці можуть чинити опір включенню вартості комунальних послуг до складу валових витрат. Якщо ж обов’язок зі сплати платежів покладено на орендаря, то всі подібні питання знімаються.

Приклад

. У трудовому договорі передбачено забезпечення працівника житлом, звичайна ціна оренди квартири становить 1000 грн. без ПДВ.

 

№ з/п

Зміст операції

Сума,
грн.

Бухгалтерський облік

Податковий облік

Дт

Кт

ВВ

ВД

1

Нараховано дохід працівнику в сумі звичайної вартості оренди квартири

1200

377

661 (685)

— *

1000

2

Нараховано ПДВ з безоплатно наданої послуги

200

949

641

3

Списано вартість безоплатно наданої послуги

1200

661 (685)

377

4

Нараховано амортизацію квартири

...

949

131

— *

* При грамотно побудованому ланцюжку доказів відстояти валові витрати та амортизацію можна.

 

Здавання квартири в оренду

Порівняно з безоплатним користуванням здавання в оренду виглядає однозначніше в плані оподаткування як підприємства, так і працівника. Та й економічний ефект очевидний.

Податок на прибуток та ПДВ

. Якщо квартира надається в користування за плату, то така операція відповідає визначенню терміна «господарська діяльність». З позиції Закону про податок на прибуток навіть не важливо, перекриває сума орендної плати суму нарахованої амортизації чи ні, головне, що підприємство одержує дохід (у п.п. 1.32 Закону про податок на прибуток, де наведено визначення терміна «господарська діяльність», ідеться про дохід, а не про прибуток). Це дуже важливий момент, оскільки роботодавець і працівник, як правило, зацікавлені встановити орендну плату на мінімальному рівні. Отже, є всі підстави вважати таку квартиру об’єктом основних фондів групи 1 з нарахуванням амортизації. У такому разі нападки податківців, які іноді вважають, що частина амортизації, не перекрита валовими доходами, не може враховуватися в податковому обліку, рівно як і твердження, що квартира у принципі є об’єктом невиробничих фондів, безгрунтовні.

Щодо валових доходів від здавання квартири в оренду, то визначати їх потрібно виходячи з рівня звичайних цін (момент збільшення валових доходів зазначено в

п.п. 7.9.6 Закону про податок на прибуток). Виходячи з цієї ж бази визначаються і податкові зобов’язання з ПДВ.

Податок з доходів і внески до соціальних фондів

. Якщо орендна плата відповідає рівню звичайних цін, то про жодний дохід працівника не може бути й мови. Але, як правило, роботодавець надає квартиру за зниженою ціною. У цьому разі різницю між звичайною ціною та сумою орендної плати слід обкладати податком з доходів. Підстава міститься в частині «е» п.п. 4.2.9 Закону № 889: таке поняття, як додаткове благо, включає, зокрема, суми знижки з ціни товарів (послуг), що перевищує звичайну, розраховану за правилами визначення звичайних цін (у розмірі такої знижки). Формулювання дещо заплутане, але суть його полягає в тому, що податком з доходів слід обкласти різницю між звичайною ціною товару (послуги), що продається, і ціною, за якою продано товар (послугу).

Така різниця

не повинна обкладатися внесками до соцфондів, оскільки не включається до фонду оплати праці (знижки в Інструкції № 5 не зазначено).

З

комунальними послугами ситуація аналогічна до розглянутої раніше. Хіба що якщо обов’язок з їх сплати покладено на орендодавця, то з податковим кредитом усе буде однозначнішим: залежності від валових витрат немає, а наявність господарської діяльності та оподатковуваних операцій очевидна.

Приклад

. Підприємство передало в оренду працівнику квартиру за 1200 грн. (у тому числі ПДВ — 200 грн.). Звичайна вартість орендної плати без ПДВ — 2000 грн.

 

№ з/п

Зміст операції

Сума,
грн.

Бухгалтерський облік

Податковий облік

Дт

Кт

ВВ

ВД

1

2

3

4

5

6

7

1

Нараховано дохід від здавання в оренду

1200

377

713

2000

2

Нараховано ПДВ у частині, що оплачується працівником

200

713

641

3

Нараховано ПДВ у частині перевищення звичайної ціни над договірною

200

949

641

4

Нараховано дохід працівнику
(2400 - 1200) х 100 : (100 - 15) = 1411,76 (грн.)

1411,76

377

685

5

Нараховано податок з доходів
1411,76 х 0,15 = 211,76 (грн.)

211,76

685

641

949

377

 

6

Відображено залік

1200

685

377

7

Отримано оплату від працівника

1200

311 (301)

377

 

Оплата вартості проживання

Ще один популярний варіант надати житло працівнику — оплачувати вартість оренди. Економічно такий варіант виглядає привабливіше деяких попередніх, оскільки не віднімає в підприємства оборотні кошти на придбання квартири. Тут може бути два варіанти:

1) договір оренди укладено між підприємством та орендодавцем, а працівник просто проживає в цій квартирі (по суті, цей варіант розглянуто на початку статті — безоплатне користування, тому окремо його не розглядатимемо);

2) договір оренди укладено між орендодавцем та працівником, а платіж перераховується або напряму підприємством орендодавцю, або через працівника.

Податок на прибуток та ПДВ

. Якщо у трудовому договорі передбачено обов’язок сплатити вартість проживання, то сплату орендної плати за працівника або надання йому компенсації можна розглядати як витрати на оплату праці (такі суми є іншими виплатами, що мають індивідуальний характер, і згадані у складі фонду оплати праці в п.п. 2.3.4 Інструкції № 5). А отже, такі суми можна включати до складу валових витрат. Щодо ПДВ жодних наслідків.

Податок з доходів та внески до соціальних фондів

. З економічної точки зору немає різниці між операцією з передачі працівнику орендованої роботодавцем квартири і операцією з відшкодування працівнику вартості оренди. Проте щодо другої операції податківці зайнялися буквоїдством: у частині «а» п.п. 4.2.9 Закону № 889, що звільняє від оподаткування, ідеться тільки про житло, яке надається працівнику роботодавцем. Тому якщо договір оренди укладено між працівником та орендодавцем, а роботодавець сплачує за цього працівника орендну плату, то сума такої орендної плати є додатковим благом, наданим роботодавцем своєму працівнику з відповідним його оподаткуванням (лист ДПАУ від 07.11.2006 р. № 12620/6/17-0716). Так само податківці підходять і до ситуації, коли роботодавець відшкодовує працівнику вартість орендної плати, сплачену працівником орендодавцю: вона обкладається податком з доходів (лист ДПАУ від 26.09.2006 р. № 10780/6/17-0716).

Така виплата включається до фонду оплати праці (

п.п. 2.3.4 Інструкції № 5), тому є підстави стверджувати, що з неї слід сплатити і внески до соціальних фондів.

Приклад

. Працівник підприємства взяв в оренду квартиру. Сплачену орендодавцю суму орендної плати (становить 1200 грн.) роботодавець компенсує працівнику. Трудовим договором умову про оплату вартості проживання застережено. Основна заробітна плата за місяць склала 1500 грн.

 

№ з/п

Зміст операції

Сума,
грн.

Бухгалтерський облік

Податковий облік

Дт

Кт

ВВ

ВД

1

2

3

4

5

6

7

1

Нараховано дохід працівнику

1411,76

23 (91,92,93)

661

1411,76

2

Нараховано заробітну плату

1500

23 (91,92,93)

661

1500

3

Утримано податок з доходів
(1411,76 + 1500 - 101,92) х 0,15 = 421,48 грн.

421,48

661

641

4

Утримано внески до соціальних фондів:
— внесок до ПФ — 58,24 грн.;
— до Фонду соцстраху — 29,12 грн.;
— до Фонду безробіття — 14,56 грн.

101,92

661

65

5

Нараховано внески до соціальних фондів:
— внесок до ПФ — 966,70 грн.;
— до Фонду соцстраху — 43,68 грн.;
— до Фонду безробіття — 37,85 грн.;
— до Фонду нещасного випадку — 16,38 грн.
(приймемо ставку 1,16 %)

1064,61

23 (91, 92, 93)

65

1064,61

6

Виплачено кошти працівнику

2809,84

661

301

 

Продаж у розстрочку за низькою ціною

Зрозуміло, що для працівника бажано отримати не тимчасове житло, а квартиру, яка була б у його власності. Придбання квартири за ринковою вартістю навряд чи його влаштує, а от купівля зі знижкою, так ще й у розстрочку — варіант цікавий. Підприємство може придбати квартиру за ринковою ціною і продати її працівнику вже зі знижкою.

Зрозуміло, у всьому потрібно знати міру. Якщо ціна квартири буде малою до неподобства, то такий правочин цілком можуть визнати удаваним, тобто таким, який учинено для приховування іншого правочину (у нашому випадку — дарування) (ст.

235 ЦКУ). Якщо буде встановлено, що правочин був саме таким, то відносини сторін повинні регулюватися правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (у нашому випадку — дарування).

Податок на прибуток та ПДВ

. У подібному правочині на перший план постає проблема з доказом звичайної ціни квартири. Ґрунтуватися можна на статистичних даних, актах оцінки незалежних оцінювачів. Проте якщо квартиру було придбано спеціально для продажу працівнику і було продано йому зі знижкою, то довести, що продажна ціна є звичайною, практично неможливо навіть за наявності відповідного висновку оцінювача. Інша справа, якщо квартиру було придбано заздалегідь і вона обліковувалась як об’єкт невиробничих фондів, — у такому разі акт оцінки може стати в нагоді.

Більше того, судовій практиці відомий випадок, коли об’єкт нерухомості було продано за

оціночною вартістю БТІ, яка була нижчою за балансову. Податківцям такий стан речей не сподобався, але суд підтримав платника податків (постанова ВГСУ від 02.09.2004 р. у справі № А-8/96). Хоча, звичайно, приймати це судове рішення як панацею теж не слід. По-перше, воно стосувалося конкретної справи, коли, цілком можливо, ринкова ціна об’єкта була дійсно нижчою, ніж балансова вартість, а по-друге, оцінка БТІ далеко не завжди відповідає ринковій ціні.

При придбанні квартири, якщо заздалегідь відомо, що її буде продано працівнику, можна збільшувати валові витрати за правилом першої події. При продажі за першою подією виникають валові доходи. Якщо ж квартира вже була на балансі як об’єкт невиробничих фондів, то при продажі можна «пригадати» валові витрати. Оскільки друга і подальші продажі житла пільгуються з ПДВ (

п.п. 5.1.20 Закону про ПДВ), то збільшувати податковий кредит (якщо на вході був ПДВ) не можна.

Зверніть увагу: при продажі квартири в розстрочку незалежно від того, коли перейде право власності працівнику, операція вважається продажем уже з моменту

фактичної передачі квартири. Наприклад, згідно з договором квартира передається працівнику у квітні 2008 року, а право власності на неї — тільки через п’ять років, протягом яких працівник частинами виплачує її вартість. У такому разі вже при передачі квартири (у квітні 2008 року) потрібно збільшити валові доходи.

Податок з доходів та внески до соціальних фондів

. Різницю між звичайною ціною і ціною продажу слід обкладати податком з доходів. Підставу знову-таки знаходимо в частині «е» п.п. 4.2.9 Закону № 889. Така різниця не повинна обкладатися внесками до соцфондів, оскільки не включається до фонду оплати праці.

Приклад

. Квартира первісно придбавалася як об’єкт невиробничих фондів і її було продано працівнику в розстрочку за зниженою ціною (звичайна ціна — 300 тис. грн., ціна продажу — 120 тис. грн.).

 

№ з/п

Зміст операції

Сума,
грн.

Бухгалтерський облік

Податковий облік

Дт

Кт

ВВ

ВД

1

Сплачено вартість квартири, збір до Пенсійного фонду, держмито, вартість послуг БТІ та інших послуг, пов’язаних з придбанням квартири

256000

371, 651, 641, 377

311

2

Сформовано вартість квартири

256000

152

631, 651, 641, 377

3

Відображено залік заборгованостей

256000

631

377

4

Уведено об’єкт в експлуатацію

256000

103

152

5

Нараховано амортизацію

...

949

131

6

Продано квартиру працівнику

120000

377

746

256000

300000

7

Списано:
— суму зносу;
— залишкову вартість

...
...

131

103

972

103

8

Відображено право застави за балансом (відображається до погашення заборгованості), якщо квартиру було взято в заставу

120000

06

9

Нараховано дохід працівнику
(300000 - 120000) х 100 : (100 - 15) = 211764,71 грн.

211764,71

377

685

10

Нараховано податок з доходів
((300000 - 120000) х 100 : (100 - 15) х 0,15 =
= 31764,71 грн.)

31764,71

685

641

949

377

11

Відображено залік

180000

685

377

12

Надходження оплати від працівника (поступово)

120000

311 (301)

377

 

Крім розглянутих варіантів забезпечення працівника житлом, можна використовувати інші, які, по суті, є комбінацією різних схем. Наприклад, можна видати цільову позику працівнику, яку буде використано ним для придбання квартири. А з метою забезпечення зобов’язань цю саму квартиру можна взяти в заставу.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте сайт Factor Увійдіть та читайте далі безкоштовно