Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Аренда недвижимости у физического лица

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Апрель, 2008/№ 34
В избранном В избранное
Печать
Статья

Аренда недвижимости у физического лица

 

На практике нередкими бывают случаи, когда предприятия вступают в арендные отношения с арендодателями — физическими лицами, не являющимися субъектами предпринимательской деятельности. В данном случае при выплате им арендной платы необходимо помнить об особенностях налогообложения таких доходов, установленных действующим законодательством.

 

Татьяна ОНИЩЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»

 

Документы статьи

ГКУ

— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о налоге на прибыль

— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции Закона от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.

Закон № 889

— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.

Налоговое разъяснение № 50

— Налоговое разъяснение относительно применения отдельных норм Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» в части налогообложения иностранцев и нерезидентов, утвержденное приказом ГНАУ от 29.01.2004 г. № 50.

Порядок № 451

— Порядок заполнения и предоставления налоговыми агентами налогового расчета сумм дохода, начисленного (выплаченного) в пользу плательщиков налога, и сумм удержанного с них налога, утвержденный приказом ГНАУ от 29.09.2003 г. № 451.

 

Сразу отметим, что по договору аренды здания или его части физическое лицо (арендодатель) может выступать как физическое лицо, так и как физические лицо — субъект предпринимательской деятельности. О такой возможности также отмечала и ГНАУ (см.

письмо от 06.10.2005 г. № 7890/Л/17-3115).

Темой данной статьи являются арендные отношения, возникающие по договору аренды здания или его части между аредодателем (физическим лицом, не являющимся субъектом предпринимательской деятельности) и арендатором (юридическим лицом).

Прежде всего остановимся на юридически важных моментах, касающихся порядка заключения договора аренды с физическим лицом, не являющимся субъектом предпринимательской деятельности.

В соответствии со

ст. 759 ГКУ согласно договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество. Таким образом, сторонами договора аренды выступают арендодатель (в нашем случае физическое лицо) и арендатор (в нашем случае юридическое лицо).

Договор аренды заключается на определенный срок, по окончании которого арендатор обязан вернуть имущество, переданное ему во временное пользование. Если срок аренды не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Статьей 762 ГКУ

предусмотрена плата за пользование имуществом по договору аренды (арендная плата), размер которой устанавливается договором аренды.

Сроки выплаты арендной платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия в договоре арендная плата вносится ежемесячно (

ст. 762 ГКУ).

Определимся с необходимостью нотариального удостоверения договоров аренды здания или его части.

Для этого обратимся к

ст. 793 ГКУ, согласно которой договор аренды здания или его части подлежит нотариальному удостоверению в случае, если срок договора составляет три и более года.

Нужно также учесть

п.п. 9.1.4 Закона № 889, в соответствии с которым договор аренды недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению, если в качестве арендатора выступает физическое лицо, не являющееся субъектом предпринимательской деятельности. Поскольку в нашем случае арендатором выступает юридическое лицо, то на договор аренды с арендодателем — физическим лицом указанные положения Закона № 889, относительно обязательности нотариального удостоверения не распространяются.

Из этого можно сделать вывод, что в случае заключения договора аренды между аредодателем (физическим лицом, не являющимся субъектом предпринимательской деятельности) и арендатором (юридическим лицом) необходимо руководствоваться положениями

ст. 793 ГКУ, а именно нотариально удостоверять такой договор необходимо только в том случае, если срок договора составляет три и более года.

Следует отметить, что договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком не менее чем на три года, подлежит также государственной регистрации (

ст. 794 ГКУ).

Обращаем ваше внимание, что в случае если по договору аренды юридическое лицо арендует у физического лица

жилье, то нотариально удостоверять такой договор нет необходимости, поскольку такое требование глава 59 ГКУ не выдвигает.

Поскольку получателями арендной платы являются физические лица, необходимо определить порядок налогообложения доходов физических лиц от предоставления в аренду недвижимого имущества.

 

Объект обложения налогом с доходов

В соответствии с

п.п. 4.2.7 Закона № 889 доходы от предоставления имущества в аренду или субаренду (срочное владение и/или пользование), определенные в п. 9.1 Закона № 889 , включаются в состав общего месячного налогооблагаемого дохода. В соответствии с п. 1.12 Закона № 889 доходы от аренды относятся к пассивным доходам.

Налогообложение доходов физических лиц от предоставления недвижимости в аренду осуществляется в соответствии с

п. 9.1 Закона № 889.

В соответствии с

п.п. 9.1.2 Закона № 889 объект налогообложения доходов от предоставления в аренду недвижимости определяется исходя из размера арендной платы, определенной в договоре аренды, но не менее размера минимального арендного платежа.

Что касается размера минимального арендного платежа, то он определяется согласно методике, установленной КМУ. Так, во исполнение норм

п.п. 9.1.2 Закона № 889 разработана Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимость физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787. В соответствии с указанной Методикой налоговые агенты при начислении доходов от предоставления в аренду недвижимого имущества определяют минимальную сумму арендного платежа за каждый полный или неполный месяц аренды по следующей формуле:

Пмин = Смин x Sобщ,

где Пмин — минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество, грн.;

Смин — минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, грн.;

Sобщ — общая площадь арендованного недвижимого имущества, кв. м.

Минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества устанавливается и публикуется до 1 января отчетного налогового года органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которых находится недвижимое имущество, сдаваемое в аренду.

Если такая величина не установлена или не опубликована до указанного момента, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, определенной в договоре аренды.

На практике арендодатель — физическое лицо может являться как работником, так и не работником предприятия.

Независимо от того, является арендодатель работником предприятия или нет:

— к доходу от предоставления в аренду недвижимого имущества не могут применяться налоговые социальные льготы, так как с целью обложения налогом с доходов такой доход не является заработной платой;

— взносы в социальные фонды на сумму арендной платы не начисляются и не удерживаются, поскольку она не включается в фонд оплаты труда.

 

Налоговые агенты

Согласно

п.п. «а» п. 17.2 Закона № 889 налоговый агент является лицом, ответственным за начисление, удержание и уплату (перечисление) налога с налогооблагаемых доходов с источником их происхождения из Украины. Доход от предоставления в аренду, в свою очередь, является налогооблагаемым доходом (п.п. 4.2.7 Закона № 889) и доходом с источником его происхождения из Украины (п. 1.3 Закона № 889).

Налоговым агентом плательщика налога — арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду недвижимого имущества является арендатор.

В соответствии с

п.п. 9.1.3 Закона № 889 предоставление в аренду недвижимости, принадлежащей юридическому или физическому лицу — нерезиденту, осуществляется исключительно через учрежденное им постоянное представительство на территории Украины или юридическое лицо — резидента (уполномоченное лицо), выполняющее представительские функции в отношении такого нерезидента на основании письменного договора, а если нерезидент является физическим лицом, — выступает также его налоговым агентом в отношении таких доходов.

Отметим, что уполномоченным лицом может быть арендатор — юридическое лицо (резидент). Именно он, в данном случае арендатор, будет являться налоговым агентом по отношению арендной платы, выплачиваемой нерезиденту.

 

Ставка и сроки уплаты налога с доходов

Доходы физического лица — резидента от предоставления в аренду недвижимого имущества облагаются

по ставке 15 % согласно п. 7.1 Закона № 889.

Что касается ставки налога с доходов, если арендодатель является физическим лицом — нерезидентом, отметим следующее.

Согласно

п. 7.3 Закона № 889 для любых доходов, начисленных в пользу физических лиц — нерезидентов, ставка налога с доходов физических лиц составляет 30 %, кроме доходов, указанных в п.п. 9.11.3 Закона № 889.

В

Налоговом разъяснении № 50 ГНАУ приходит к выводу, что доходы в виде арендной платы от аренды недвижимого имущества, размещенного на территории Украины, облагаются по ставке, определенной в п. 7.1 Закона № 889 (в настоящее время 15 %).

Аргументы, изложенные в данном

Налоговом разъяснении таковы.

В

первом абзаце п.п. 9.11.3 Закона № 889 говорится о доходах, указанных в п.п. 9.11.1 этого же Закона. В свою очередь, п.п. 9.11.1 Закона № 889 определяет правила налогообложения полученных нерезидентами доходов с источником их происхождения из Украины. Доходы физических лиц — нерезидентов, получаемые от аренды недвижимого имущества, расположенного на территории Украины, включаются в перечень доходов с источником их происхождения из Украины, приведенный в п. 1.3 Закона № 889 (п.п. «е» п. 1.3 Закона № 889). Следовательно, такие доходы относятся к категории доходов, указанных в п.п. 9.11.3 Закона № 889, и облагаются они по ставке, предусмотренной п. 7.1 Закона № 889.

Таким образом, согласно

Налоговому разъяснению № 50 доходы физических лиц — нерезидентов от предоставления в аренду недвижимого имущества облагаются налогом по ставке 15 %.

Вместе с тем на сегодняшний день мнение налоговиков в корне изменилось. Так, в

письмах ГНАУ от 27.04.2006 г., № 4756/6/17-0716, № 7989/7/17-0717 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2006, № 47), от 01.10.2007 г. № 11925/5/17-0716 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 88) от 20.03.2008 г. № 2531/6/15-0216 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 33) указано, что в случае начисления нерезиденту доходов за выполнение услуг по гражданско-правовым договорам налоговый агент обязан удержать налог с доходов по ставке, определенной в п. 7.3 Закона № 889 (30 %).

Осторожные бухгалтеры конечно будут руководствоваться последними разъяснениями ГНАУ и будут облагать арендную плату по ставке 30 %.

А для тех, кто готов бороться, отметим, что указанное выше

Налоговое разъяснение № 50 в настоящее время не отменено. А значит, согласно Закону Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» от 21.12.2000 г. № 2181-III наказать налогового агента за то, что он удерживал с арендной платы налог с доходов не по двойной ставке, налоговики пока не могут.

При начислении арендной платы физическому лицу — нерезиденту необходимо также учитывать нормы

ст. 21 Закона № 889 , а именно: если международным договором, согласие на обязательность которого дано Верховной Радой Украины, установлены правила, отличные от предусмотренных Законом № 889, то применяются нормы такого международного договора. Перечень действующих международных договоров приведен в письме ГНАУ от 09.01.2008 г. № 93/7/12-0117 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2008, № 8).

Налог с суммы арендной платы перечисляется в общие сроки, установленные

ст. 8 Закона № 889.

Так, налог с доходов физических лиц с дохода от предоставления в аренду недвижимого имущества подлежит уплате (перечислению) в бюджет:

— при безналичной выплате — в день выплаты дохода в виде арендной платы;

— при выплате дохода в виде арендной платы наличными из кассы или в натуральной форме — на следующий банковский день.

Если налогооблагаемый доход начисляется, но не выплачивается плательщику налога, то налог, подлежащий удержанию с начисленного дохода, должен быть уплачен (перечислен) в бюджет в сроки, установленные для месячного налогового периода, т. е. в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем месяца такого начисления.

 

Отражение в Налоговом расчете по форме № 1ДФ

Выступая в качестве налогового агента, арендатор обязан предоставлять в сроки, установленные законом для налогового квартала,

Налоговый расчет сумм дохода, начисленного (уплаченного) в пользу плательщика налога, и сумм удержанного с них налога по форме № 1ДФ (далее — Налоговый расчет по форме № 1ДФ) налоговому органу по месту своего расположения (п. 19.2 ст. 19 Закона № 889).

Напомним заполнение граф Налогового расчета по форме № 1ДФ при начислении (выплате) физлицу арендной платы

за предоставленное в аренду недвижимое имущество:

— сумма начисленной арендной платы указывается в

графе 3а «Сумма начисленного дохода»;

— сумма выплаченной арендной платы указывается в

графе 3 «Сумма выплаченного дохода»;

— сумма начисленного налога с доходов физлиц указывается в

графе 4а «Сумма начисленного налога»;

— сумма перечисленного налога с доходов физлиц указывается в

графе 4 «Сумма перечисленного налога».

В отличие от регулярной выплаты заработной платы, при регулярной выплате арендных платежей

графы 3 и 4 заполняются по факту выплаты, а не начисления (как предусмотрено для заработной платы).

В отношении

графы 5 «Признак дохода» отметим следующее. В справочнике признаков доходов, приведенном в приложении к Порядку № 451, определено, что доходы от предоставления в аренду недвижимого имущества указываются с кодом дохода «08». С указанным кодом отражаются те доходы, начисление и уплата которых определены по правилам п. 9.1 ст. 9 Закона № 889, т. е. доходы от аренды недвижимого имущества.

Следует отметить, что согласно

Закону Украины «О Государственном реестре физических лиц — плательщиков налогов и других платежей» от 22.12.94 г. № 320/94-ВР (далее — Закон № 320/94) идентификационный номер из Государственного реестра физических лиц — плательщиков налогов является обязательным для использования предприятиями, учреждениями, организациями всех форм собственности в случае выплаты доходов, из которых удерживаются налоги и другие обязательные платежи согласно действующему законодательству Украины. Значит, нерезидент-аредодатель обязан получить идентификационный номер из Государственного реестра.

В соответствии со

ст. 5 Закона № 320/94 в Государственный реестр вносится информация о лицах, которые не имеют постоянного местожительства в Украине, но согласно действующему законодательству обязаны уплачивать налоги в Украине.

Регистрация физических лиц, которые не имеют постоянного местожительства в Украине, проводится государственной налоговой инспекцией по месту получения доходов или по местонахождению объекта обложения. В данном случае (аренды недвижимого имущества) физлицо-нерезидент должно получить идентификационный номер по местонахождению его недвижимого имущества.

 

Налоговый учет

В соответствии с

п.п. 7.9.6 Закона о налоге на прибыль передача имущества в оперативную аренду не изменяет налоговых обязательств арендатора. Следовательно, стоимость арендованного имущества не увеличивает балансовую стоимость соответствующей группы основных фондов арендатора, а также не подлежит амортизации.

При этом арендатор вправе увеличить валовые расходы на сумму начисленной арендной платы по результатам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление. Таким образом, правило «первого события», установленное

пп. 11.2 и 11.3 Закона о налоге на прибыль, в данном случае не действует. Увеличение валовых расходов на сумму начисленной арендной платы производится в момент составления акта об использовании арендованного имущества.

Расходы, связанные с оперативной арендной недвижимого имущества, в соответствии с

п.п. 5.2.1 Закона о налоге на прибыль включаются в состав валовых расходов, при условии их связи с хозяйственной деятельностью предприятия-арендатора.

Поскольку договор аренды заключается с физическим лицом, которое не является плательщиком налога на прибыль, в состав валовых расходов предприятия (арендатора) включается арендная плата, указанная в договоре, но не выше обычных цен (

п.п. 7.4.3 Закона о налоге на прибыль).

 

Числовой пример

Предприятие с апреля 2008 года арендует у физического лица помещение под офис стоимостью 400000 грн. Месячная арендная плата составляет 2000 грн. Оплата производится до 5 числа текущего месяца за такой текущий месяц.

Налоговый и бухгалтерский учет у арендатора хозяйственных операций, связанных с арендой помещения, представим в таблице.

 


п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Валовые расходы,
грн.

дебет

кредит

сумма,
грн.

1

Получено помещение в оперативную аренду

01

400000

2

Выплачена арендная плата за минусом налога с доходов физических лиц из кассы предприятия

377

301

1700

3

Перечислен налог с доходов физических лиц

641/НДФЛ

311

300

4

Начислена арендная плата по окончании месяца на основании акта предоставленных услуг

84

685

2000

2000

92

84

5

Удержан налог с доходов физических лиц

685

641/НДФЛ

300

6

Произведен зачет задолженностей

685

377

1700

 

Отразим сумму начисленного дохода в виде арендной платы и выплаченного дохода в Налоговом расчете по форме № 1ДФ за 2 квартал. Приведем фрагмент данной отчетности.

 

Фрагмент Налогового расчета по форме № 1ДФ за 2 квартал 2008 года


з/п

Ідентифікаційний номер

Сума нарахованого доходу (грн. коп.)

Сума виплаченого доходу (грн., коп.)

Сума утриманого податку (грн., коп.)

Ознака доходу

Дата

Ознака подат. соц. пільги

Ознака (0, 1)

нарахованого

перерахованого

прийняття на роботу (дд/мм/рр рр)

звільнення з роботи (дд/мм/рррр)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

...

20

1222222222

6000

00

6000

00

900

00

900

00

08

...

 

Вот и все особенности, о которых должен знать арендатор (юридическое лицо), вступая в арендные отношения с арендодателем (физическим лицом, не являющимся субъектом предпринимательской деятельности).

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно