Продажа недвижимости без нотариального удостоверения
Между двумя предприятиями был заключен договор купли-продажи недвижимости, который не был нотариально удостоверен. Объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи, оплата по договору покупателем осуществлена. Третейский суд по иску предприятия-покупателя признал договор действительным, а также признал право собственности за предприятием-покупателем. Есть ли опасность того, что право собственности будет оспорено третьим лицом? Должно ли было предприятие-покупатель уплатить сбор в Пенсионный фонд и какой может быть ответственность за его неуплату?
Елена УВАРОВА, юрист Издательского дома «Фактор»
Документы статьи
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.Закон о госрегистрации прав —
Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.Закон № 2181
— Закон Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» от 21.12.2000 г. № 2181-III.Закон № 400
— Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.97 г. № 400/97-ВР.Порядок № 1740
— Порядок уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций, утвержденный постановлением Кабмина от 03.11.98 г. № 1740.Временный порядок —
Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный постановлением Кабмина от 26.05.2004 г. № 671.
Согласно требованиям действующего законодательства
договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 657 ГКУ). Именно с момента государственной регистрации договор считается заключенным (ст. 210, ст. 640 ГКУ) и у покупателя возникает право собственности (ч. 4 ст. 334 ГКУ).Другими словами, стороны договора купли-продажи объекта недвижимости после того, как согласовали все условия договора, должны были бы обратиться к нотариусу для его нотариального удостоверения и государственной регистрации. Напомним, сегодня остается действующим
Временный порядок, который возлагает функции регистраторов на государственные нотариальные конторы и частных нотариусов. В соответствии с п. 6 Временного порядка госрегистрация сделки осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с ее нотариальным удостоверением. Отсутствие нотариального удостоверения сделки автоматически означает и отсутствие ее госрегистрации.Нотариально удостоверенный договор является основанием для
госрегистрации права собственности на объект недвижимости. Она проводится в соответствии с Законом о госрегистрации прав. Функции госрегистратора сегодня по-прежнему выполняют БТИ.В соответствии со
ст. 55 Закона Украины «О нотариате» от 02.09.93 г. № 3425-XII договоры об отчуждении имущества нотариально удостоверяются при условии подачи документов, подтверждающих право собственности на это имущество. Отсутствие таких документов у продавца на момент заключения договора чаще всего и становится причиной того, что стороны уклоняются от нотариального удостоверения договора купли-продажи. Видимо, так было и в ситуации, в связи с которой возник вопрос у читателя. Кроме того, нотариус, который обязан отказаться от удостоверения договора, если он противоречит требованиям законодательства, должен проверить, зарегистрировано ли право собственности продавца в договоре на объект недвижимости, являющийся предметом договора купли-продажи (ч. 6 ст. 3 Закона о госрегистрации прав).
Признание договора действительным через суд
Достаточно распространенным способом обойти требование о нотариальном удостоверении договора стало обращение одной из сторон договора, как правило покупателя,
в суд с требованием признать договор действительным. Такую возможность предоставляет ч. 2 ст. 220 ГКУ, в соответствии с которой, если стороны договорились в отношении всех существенных условий договора, что подтверждается письменными доказательствами*, и произошло полное либо частичное исполнение договора**, но одна из сторон уклоняется от его нотариального удостоверения***, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующего нотариального удостоверения договора не требуется.* Достаточным доказательством этого может выступать письменный договор.
** В нашем случае это условие выполняется, так как объект недвижимости был передан покупателю, который, в свою очередь, исполнил обязанность по оплате договора.
*** Доказательством того, что одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения договора, могут быть направленные другой стороной предложения нотариально удостоверить договор, которые остались без ответа или на которые был получен отказ.
Однако согласно
ГКУ в случае с объектами недвижимости только нотариального удостоверения договора недостаточно — для перехода права собственности к покупателю договор также должен пройти госрегистрацию.Но и это требование
ГКУ практика смогла обойти: обращаясь в суд с требованием признать нотариально не удостоверенный договор действительным, в исковое заявление сразу включают и требование признать право собственности покупателя на объект недвижимости (см., например, постановление ВХСУ от 10.07.2007 г. № 3/686). Такое решение суда после вступления его в законную силу становится основанием для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости .Нередко судом, в который субъект обращается с целью признания договора действительным и признания права собственности на объект недвижимости, выступает
третейский суд, т. е. негосударственный орган, образуемый в установленном порядке для разрешения хозяйственных либо гражданских споров. В Украине могут образовываться как постоянно действующие третейские суды (при всеукраинских общественных организациях, фондовых и товарных биржах, торгово-промышленных палатах и др.), так и третейские суды для разрешения конкретного спора (суды ad hoc). Стороны договора могут либо прямо в договоре сделать оговорку о том, что споры, возникающие между ними в рамках данного договора, подлежат рассмотрению в третейском суде, либо заключить отдельное третейское соглашение.Однако
решение третейского суда в отличие от решения государственного (хозяйственного) суда само по себе не является основанием для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.Для того чтобы решение третейского суда было исполнено в принудительном порядке, оно должно пройти определенную процедуру получения разрешения на исполнение. В
ч. 3 ст. 55 Закона Украины «О третейских судах» от 11.05.2004 г. № 1701-IV указано: если исполнение решения третейского суда нуждается в совершении действий органами государственной власти или органами местного самоуправления либо их служебными лицами, то оно осуществляется при условии выдачи местным хозяйственным судом или судом общей юрисдикции исполнительного документа.В то же время Конституционный Суд Украины в
Решении от 24.02.2004 г. № 3-рп/2004 по делу об исполнении решений третейских судов пришел к выводу, что решения третейских судов являются исполнительными документами, на основании которых по заявлению взыскателя либо его представителя о принудительном исполнении решения государственные исполнители должны обеспечить принудительное исполнение решений третейских судов.Однако уже после принятия указанного решения КСУ в
Закон Украины «Об исполнительном производстве» от 21.04.99 г. № 606-XIV были внесены изменения, результатом которых стало исключение решений третейских судов из числа исполнительных документов.На практике это означает, что для того, чтобы БТИ зарегистрировало право собственности, признанное решением третейского суда, покупателю нужно получить приказ местного хозяйственного суда.
На то, что только на основании решения третейского суда не может быть зарегистрировано право собственности на недвижимость, не раз указывал и Минюст. Так, в
письме от 09.01.2007 г. № 19-32/1, а также в разъяснениях от 22.06.2007 г. № 19-32/30 он подчеркнул, что БТИ проводят регистрацию прав собственности на недвижимое имущество на основании решения третейского суда, при условии предъявления исполнительного документа, выданного компетентным судом.
Права третьих лиц на объект недвижимости
Безусловно, признание судом (независимо от того, государственным или третейским) права собственности — достаточно сильный аргумент на тот случай, если третье лицо решит оспорить его. Ведь будет действовать презумпция о правомерности получения права собственности (
ч. 2 ст. 328 ГКУ). Более того, суд, признавая право собственности за конкретным лицом, должен проверить, на каком основании собственность была получена предприятием-продавцом. Но, к сожалению, не исключена вероятность судебной ошибки и принятия незаконного решения. Сможет ли обжаловать такое решение лицо, которое не было участником дела о признании права собственности?Если иск о признании договора действительным и признании права собственности рассматривал хозяйственный суд и третье лицо не было привлечено к участию в процессе, такое лицо может подать
кассационную жалобу (ст. 107 Хозяйственного процессуального кодекса Украины от 06.11.91 г. № 1798-XII).Если же решение было принято третейским судом, обжаловать его третье лицо не может. Сделать это может
только сторона по делу (т. е. сторона третейского соглашения)*. Это значит, что суд, в который подана жалоба на решение третейского суда лицом, не являющимся в деле истцом или ответчиком, должен отказать в ее принятии (п. 1.3 Рекомендаций Президиума Высшего хозяйственного суда Украины от 11.04.2005 г. № 04-5/639). Однако это не значит, что если в результате отчуждения объекта недвижимости были нарушены права третьего лица, после вступления в законную силу решения суда, признающего право собственности за покупателем, такое лицо не сможет обратиться в суд за их защитой. Для этого спора в отличие от спора, в котором участвовали бы продавец и покупатель по договору, решение третейского суда не будет считаться преюдициальным (т. е. устанавливающим факты, которые не должны доказываться снова), поскольку в споре принимают участие другие стороны.* Нужно сказать, что стороны спора ограничены в возможности обжаловать решение третейского суда исчерпывающим перечнем случаев, по которым такое обжалование возможно. Все они названы в ч. 3 ст. 46 Закона о третейских судах и все касаются исключительно нарушений процедуры рассмотрения дел третейским судом. Другими словами, обжаловать решение третейского суда, вынесенное с соблюдением всех процедурных требований, но несправедливое по своей сути, принятое, по мнению одной из сторон спора, с нарушением законодательных требований, нельзя.
В зависимости от особенностей того или иного случая, такое третье лицо может в судебном порядке, в частности, истребовать имущество у покупателя, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, которое не имеет на это права. Для этого должно выполняться одно из условий, названных в
ст. 388 ГКУ. Наиболее вероятное из них — имущество выбыло из владения истца не по его воле. Как пример — договор, по которому объект недвижимости был получен субъектом хозяйствования, который в дальнейшем продал его добросовестному покупателю, был со стороны третьего лица подписан не уполномоченным на это лицом. В этом случае имущество должно быть возвращено законному собственнику с возмещением ущерба, понесенного в связи с невозможностью пользоваться и распоряжаться имуществом. В свою очередь добросовестный покупатель, который таким образом лишится приобретенного имущества, имеет право требовать от недобросовестного продавца возмещения стоимости объекта недвижимости и понесенных в связи с этим убытков.Описанный выше сценарий не применим, если притязания третьего лица на объект недвижимости основаны лишь на том, что между ним и продавцом был ранее заключен предварительный договор, по которому продавец брал на себя обязательство продать объект недвижимости такому третьему лицу. В этом случае третье лицо лишь сможет с предприятия, уклонившегося от заключения основного договора, взыскать причиненный таким отказом материальный ущерб, например, в виде упущенной выгоды (если сумеет доказать факт его наличия, вину контрагента и причинную связь между отказом в заключении основного договора и ущербом, который понесла сторона). Поскольку шансы на успех такого взыскания весьма иллюзорны, нужно смотреть, были ли предусмотрены в предварительном договоре штрафные санкции за незаключение в предусмотренный сторонами срок основного договора.
Сбор на обязательное государственное пенсионное страхование
Закон № 400
называет среди плательщиков данного сбора предприятия, учреждения и организации независимо от форм собственности и физических лиц, приобретающих недвижимое имущество (п. 9 ст. 1). Размер сбора составляет 1 процент от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.Несмотря на то что
п. 17 Порядка № 1740 указывает на то, что в случае неполной или несвоевременной уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование неуплаченные суммы взыскиваются с плательщиков с применением финансовых санкций, санкции покупателю не грозят. Во-первых, действующее законодательство не устанавливает срок, когда должен быть уплачен сбор покупателем объекта недвижимости. Косвенное указание на то, что уплата должна произойти до государственной регистрации договора купли-продажи, можно усмотреть в том, что и Закон № 400, и Порядок № 1740, формулируя обязанность по уплате сбора, говорят о лицах, которые приобретают (а не уже приобрели) объект недвижимости. Подтверждением, но опять-таки непрямым, того, что преследовалась цель установить срок уплаты сбора именно до перехода права собственности покупателю, можно считать и то, что в п. 153 Порядка № 1740 было включено положение, согласно которому нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества осуществляется при наличии документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с операций купли-продажи недвижимого имущества*.* Это положение выглядит достаточно спорным. Отказ нотариуса удостоверить договор на том основании, что ему не предъявлен документ об уплате пенсионного сбора, может быть обжалован.
Как бы там ни было,
санкции за неуплату или несвоевременную уплату пенсионного сбора действующим законодательством не предусмотрены. И это признает сам Пенсионный фонд Украины. В письме от 05.10.2005 г. № 12390/03-20 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2005, № 103) он, в частности, указал, что поскольку дополнительные ставки сбора не являются страховыми взносами в понимании Закона Украины «Об общеобязательном государственном пенсионном страховании» от 09.07.2003 г. № 1058-IV, то пеня и штрафные санкции, предусмотренные п. 2 ч. 9 ст. 106 данного Закона за неуплату (неперечисление) или несвоевременную уплату (несвоевременное перечисление) страхователями страховых взносов, на дополнительные ставки сбора не распространяются.Неприменим к сбору на обязательное государственное пенсионное страхование и механизм, предусмотренный
Законом № 2181: установленные в нем санкции применяются только при наличии согласованного налогового обязательства. Процедура же согласования, в свою очередь, предполагает либо наличие у плательщика обязанности самостоятельно определить налоговое обязательство (в значении Закона № 2181 под ним может пониматься и обязательство по уплате пенсионного сбора) в налоговой декларации, либо возложение полномочия по определению суммы налогового обязательства на контролирующий орган. В случае со сборами ни одно из этих условий выполняться не будет. Поэтому, если в ходе проверки органами Пенсионного фонда будет выявлен факт неуплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование, сумма сбора без применения штрафных санкций может быть взыскана с покупателя в судебном порядке.
