Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Школа правових знань. Продаж нерухомості без нотаріального посвідчення

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Серпень, 2008/№ 68
В обраному У обране
Друк
Стаття

Продаж нерухомості без нотаріального посвідчення

 

Між двома підприємствами укладено договір купівлі-продажу нерухомості, який не було нотаріально посвідчено. Об’єкт нерухомості передано покупцеві за актом приймання-передачі, оплату за договором покупцем здійснено. Третейський суд за позовом підприємства-покупця визнав договір дійсним, а також визнав право власності за підприємством-покупцем. Чи є небезпека того, що право власності буде оскаржено третьою особою? Чи повинне було підприємство-покупець сплатити збір до Пенсійного фонду і якою може бути відповідальність за його несплату?

Олена УВАРОВА, юрист Видавничого будинку «Фактор»

 

Документи статті

ЦКУ

— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV

Закон про держреєстрацію прав —

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV

Закон № 2181

— Закон України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III

Закон № 400

— Закон України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.97 р. № 400/97-ВР

Порядок № 1740

— Порядок сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування окремих видів господарських операцій, затверджений постановою Кабміну від 03.11.98 р. № 1740

Тимчасовий порядок —

Тимчасовий порядок державної реєстрації операцій, затверджений постановою Кабміну від 26.05.2004 р. № 671

 

Згідно з вимогами чинного законодавства

договір купівлі-продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 657 ЦКУ). Саме з моменту державної реєстрації договір вважається укладеним (ст. 210, ст. 640 ЦКУ) і в покупця виникає право власності (ч. 4 ст. 334 ЦКУ).

Інакше кажучи, сторони договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості після того, як погодили всі умови договору, мали б звернутися до нотаріуса для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Нагадаємо: на сьогодні залишається чинним

Тимчасовий порядок, що покладає функції реєстраторів на державні нотаріальні контори та приватних нотаріусів. Відповідно до п. 6 Тимчасового порядку держреєстрація операції здійснюється шляхом унесення нотаріусом запису до Державного реєстру операцій одночасно з її нотаріальним посвідченням. Відсутність нотаріального посвідчення операції автоматично означає і відсутність її держреєстрації.

Нотаріально посвідчений договір є підставою для

держреєстрації права власності на об’єкт нерухомості. Вона проводиться відповідно до Закону про держреєстрацію прав. Функції держреєстратора сьогодні, як і раніше, виконують БТІ.

Відповідно до

ст. 55 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.93 р. № 3425-XII договори про відчуження майна нотаріально посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на це майно. Відсутність таких документів у продавця на момент укладення договору частіше за все і стає причиною того, що сторони ухиляються від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Мабуть, так було і в ситуації, у зв’язку з якою виникло запитання в читача. Крім того, нотаріус, який зобов’язаний відмовитися від посвідчення договору, якщо він суперечить вимогам законодавства, має перевірити, чи зареєстроване право власності продавця в договорі на об’єкт нерухомості, що є предметом договору купівлі-продажу (ч. 6 ст. 3 Закону про держреєстрацію прав).

 

Визнання договору дійсним через суд

Досить поширеним способом обійти вимогу про нотаріальне посвідчення договору стало звернення однієї зі сторін договору, як правило покупця,

до суду з вимогою визнати договір дійсним. Таку можливість надає ч. 2 ст. 220 ЦКУ, відповідно до якої: якщо сторони домовилися щодо всіх суттєвих умов договору, що підтверджується письмовими доказами*, і відбулося повне чи часткове виконання договору**, але одна зі сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення***, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому випадку подальше нотаріальне посвідчення договору не потрібне.

* Достатнім доказом цього може бути письмовий договір.

** У нашому випадку ця умова виконується, оскільки об’єкт нерухомості було передано покупцеві, який, у свою чергу, виконав обов’язок з оплати договору.

*** Доказом того, що одна зі сторін ухиляється від нотаріального посвідчення договору, можуть бути надіслані іншою стороною пропозиції нотаріально посвідчити договір, які залишилися без відповіді чи на які було отримано відмову.

Однак згідно з

ЦКУ у випадку з об’єктами нерухомості тільки нотаріального посвідчення договору недостатньо — для переходу права власності до покупця договір також має пройти держреєстрацію.

Але і цю вимогу

ЦКУ практика змогла обійти: звертаючись до суду з позовом про визнання нотаріально непосвідченого договору дійсним, до позовної заяви одразу включають і вимогу визнати право власності покупця на об’єкт нерухомості (див., наприклад, постанову ВГСУ від 10.07.2007 р. № 3/686). Таке рішення суду після набрання ним законної сили стає підставою для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості.

Нерідко судом, до якого суб’єкт звертається щодо визнання договору дійсним і визнання права власності на об’єкт нерухомості, виступає

третейський суд, тобто недержавний орган, що створюється в установленому порядку для розв’язання господарських чи цивільних спорів. В Україні можуть утворюватися як постійно діючі третейські суди (при всеукраїнських суспільних організаціях, фондових і товарних біржах, торговельно-промислових палатах тощо), так і третейські суди для розв’язання конкретного спору (суди ad hoc). Сторони договору можуть або прямо в договорі зробити застереження про те, що спори, які виникають між ними в межах цього договору, підлягають розгляду в третейському суді, або укласти окрему третейську угоду.

Проте

рішення третейського суду, на відміну від рішення державного (господарського) суду, саме собою не є підставою для державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості.

Для того, щоб рішення третейського суду було виконано в примусовому порядку, воно має пройти певну процедуру отримання дозволу на виконання. У

ч. 3 ст. 55 Закону України «Про третейські суди» від 11.05.2004 р. № 1701-IV зазначено: якщо виконання рішення третейського суду потребує вчинення дій органами державної влади чи органами місцевого самоврядування або їх службовими особами, то воно здійснюється за умови видачі місцевим господарським судом чи судом загальної юрисдикції виконавчого документа.

Водночас Конституційний Суд України в

Рішенні від 24.02.2004 р. № 3-рп/2004 у справі про виконання рішень третейських судів дійшов висновку, що рішення третейських судів є виконавчими документами, на підставі яких за заявою стягувача чи його представника про примусове виконання рішення державні виконавці мають забезпечити примусове виконання рішень третейських судів.

Однак уже після прийняття зазначеного рішення КСУ до

Закону України «Про виконавче провадження» від 21.04.99 р. № 606-XIV було внесено зміни, результатом яких стало виключення рішень третейських судів із числа виконавчих документів.

На практиці це означає, що для того, щоб БТІ зареєструвало право власності, визнане рішенням третейського суду, покупцеві потрібно отримати наказ місцевого господарського суду.

На те, що тільки на підставі рішення третейського суду не може бути зареєстровано право власності на нерухомість, не раз вказував і Мін’юст. Так, у

листі від 09.01.2007 р. № 19-32/1, а також у роз’ясненнях від 22.06.2007 р. № 19-32/30 він зауважив, що БТІ проводять реєстрацію прав власності на нерухоме майно на підставі рішення третейського суду за умови подання виконавчого документа, виданого компетентним судом.

 

Права третіх осіб на об’єкт нерухомості

Безумовно, визнання судом (незалежно від того, державним чи третейським) права власності — досить сильний аргумент на той випадок, якщо третя особа вирішить оскаржити його. Адже діятиме презумпція про правомірність отримання права власності (

ч. 2 ст. 328 ЦКУ). Більше того, суд, визнаючи право власності за конкретною особою, має перевірити, на якій підставі власність було отримано підприємством-продавцем. Але, на жаль, не виключена вірогідність судової помилки та прийняття незаконного рішення. Чи зможе оскаржити таке рішення особа, яка не була учасником справи про визнання права власності?

Якщо позов про визнання договору дійсним і визнання права власності розглядав господарський суд і третю особу не було залучено до участі в процесі, така особа може подати

касаційну скаргу (ст. 107 Господарського процесуального кодексу України від 06.11.91 р. № 1798-XII).

Якщо ж рішення було прийнято третейським судом, оскаржити його третя особа не може. Зробити це може

тільки сторона у справі (тобто сторона третейської угоди)*.

* Слід зауважити, що сторони спору обмежені в можливості оскаржити рішення третейського суду вичерпним переліком випадків, у яких таке оскарження можливе. Усі вони зазначені в ч. 3 ст. 46 Закону про третейські суди, і всі стосуються виключно порушень процедури розгляду справ третейським судом. Інакше кажучи, оскаржити рішення третейського суду, прийняте з дотриманням усіх процедурних вимог, але несправедливе за своєю суттю, прийняте, на думку однієї із сторін спору, з порушенням законодавчих вимог, не можна.

Отже, суд, до якого подано скаргу на рішення третейського суду особою, яка не є в справі позивачем чи відповідачем, повинен відмовити у прийнятті такої скарги (

п. 1.3 Рекомендацій Президії Вищого господарського суду України від 11.04.2005 р. № 04-5/639). Однак це не означає, що, якщо в результаті відчуження об’єкта нерухомості було порушено права третьої особи, після набуття чинності рішенням суду, що визнає право власності за покупцем, така особа не зможе звернутися до суду за їх захистом. Для цього спору, на відміну від спору, в якому брали б участь продавець і покупець за договором, рішення третейського суду не вважатиметься преюдиціальним (тобто таким, що встановлює факти, які не повинні доводитися знову), оскільки у спорі беруть участь інші сторони.

Залежно від особливостей того чи іншого випадку така третя особа може в судовому порядку зокрема витребувати майно в покупця, який не знав і не міг знати, що придбаває майно в особи, яка не має на це права. Для цього має виконуватися одна з умов, названих у

ст. 388 ЦКУ. Найвірогідніша з них — майно вибуло з володіння позивача не з його волі. Наприклад, договір, за яким об’єкт нерухомості було отримано суб’єктом господарювання, котрий надалі продав його добросовісному покупцеві, було зі сторони третьої особи підписано невповноваженою на це особою. У цьому випадку майно має бути повернено законному власнику з відшкодуванням збитків, понесених у зв’язку з неможливістю користуватися та розпоряджатися майном. У свою чергу, добросовісний покупець, який таким чином втратить придбане майно, має право вимагати від несумлінного продавця відшкодування вартості об’єкта нерухомості та збитків, понесених у зв’язку з цим.

Описаний вище сценарій не застосовується, якщо претензія третьої особи на об’єкт нерухомості заснована лише на тому, що між нею і продавцем було раніше укладено попередній договір, за яким продавець брав на себе зобов’язання продати об’єкт нерухомості такій третій особі. У цьому випадку третя особа лише зможе з підприємства, що відхилилося від укладення основного договору, стягнути заподіяні такою відмовою матеріальні збитки, наприклад, у вигляді упущеної вигоди (якщо зуміє довести факт її наявності, вину контрагента та причинний зв’язок між відмовою в укладенні основного договору та збитками, які понесла сторона). Оскільки шанси на успіх такого стягнення вельми ілюзорні, потрібно звертати увагу на те, чи було передбачено в попередньому договорі штрафні санкції за неукладення в передбачений сторонами строк основного договору.

 

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування

Закон № 400

називає серед платників цього збору підприємства, установи та організації незалежно від форм власності та фізичних осіб, які придбавають нерухоме майно (п. 9 ст. 1). Розмір збору становить 1 відсоток від вартості об’єкта нерухомості, зазначеної в договорі купівлі-продажу.

Незважаючи на те що

п. 17 Порядку № 1740 зазначає: у разі неповної чи несвоєчасної сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування несплачені суми стягуються з платників із застосуванням фінансових санкцій, санкції покупцеві не загрожують. По-перше, чинне законодавство не встановлює строку, коли має бути сплачено збір покупцем об’єкта нерухомості. Непряме зазначення того, що сплата має відбутися до державної реєстрації договору купівлі-продажу, можна угледітити в тому, що і Закон № 400, і Порядок № 1740, формулюючи обов’язок зі сплати збору, говорять про осіб, які придбавають (а не вже придбали) об’єкт нерухомості. Підтвердженням, але знову-таки непрямим, того, що переслідувалася мета встановити строк сплати збору саме до переходу права власності покупцеві, можна вважати й те, що до п. 153 Порядку № 1740 було включено положення, згідно з яким нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна здійснюється за наявності документального підтвердження сплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування з операцій купівлі-продажу нерухомого майна*.

* Це положення виглядає досить спірним. Відмову нотаріуса посвідчити договір на тій підставі, що йому не подано документа про сплату пенсійного збору, може бути оскаржено.

Як би там не було,

санкції за несплату або несвоєчасну сплату пенсійного збору чинним законодавством не передбачено. І це визнає сам Пенсійний фонд України. У листі від 05.10.2005 р. N 12390/03-20 (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2005, № 103) він зокрема зазначив, що оскільки додаткові ставки збору не є страховими внесками в розумінні Закону України «Про загальнообов’язкове державне пенсійне страхування» від 09.07.2003 р. № 1058-IV, то пеня і штрафні санкції, передбачені п. 2 ч. 9 ст. 106 цього Закону за несплату (неперерахування) чи несвоєчасну сплату (несвоєчасне перерахування) страхувальниками страхових внесків, на додаткові ставки збору не поширюються.

Не застосовується до збору на обов’язкове державне пенсійне страхування і механізм, передбачений

Законом № 2181: установлені в ньому санкції застосовуються тільки за наявності узгодженого податкового зобов’язання. Процедура ж узгодження, у свою чергу, припускає або наявність у платника обов’язку самостійно визначити податкове зобов’язання (у значенні Закону № 2181 під ним може розумітися і зобов’язання зі сплати пенсійного збору) у податковій декларації, або надання повноваження за визначенням суми податкового зобов’язання на контролюючий орган. У випадку із зборами жодна з цих умов не виконуватиметься. Тому, якщо в ході перевірки органами Пенсійного фонду буде виявлено факт несплати збору на обов’язкове державне пенсійне страхування, сума збору без застосування штрафних санкцій може бути стягнута з покупця в судовому порядку.
Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте сайт Factor Увійдіть та читайте далі безкоштовно