Ипотечный налоговый кредит
Все чаще на практике граждане приобретают жилье на условиях ипотечного кредита. Чтобы облегчить груз выплаты процентов по нему, законодатели предусмотрели возможность для таких граждан воспользоваться правом на налоговый кредит по налогу с доходов физических лиц. О том, кто имеет право на него претендовать и как он рассчитывается, читайте в данной статье.
Татьяна ОНИЩЕНКО, экономист-аналитик Издательского дома «Фактор»
Требования к договору ипотечного жилищного кредита и к налогоплательщику
В соответствии с
п.п. 5.3.1 Закона № 889 плательщик налога может включить в налоговый кредит часть суммы уплаченных им процентов по ипотечному кредиту, которая рассчитывается по правилам, определенным в ст. 10 Закона № 889.Прежде всего необходимо определиться, что такое ипотечный жилищный кредит.
Ипотечный жилищный кредит
— финансовый кредит, предоставляемый физическому лицу, обществу совладельцев квартир или жилищному кооперативу сроком не менее пяти полных календарных лет для финансирования расходов, связанных со строительством или приобретением квартиры (комнаты) или жилого дома (его части) (с учетом земли, которая находится под таким жилым домом, или приусадебного участка), предоставляемых в собственность заемщика с принятием кредитором такого жилья (земли, которая находится под ним, или приусадебного участка) в залог (п. 1.5 Закона № 889).Как видим, для того чтобы финансовый кредит считался ипотечным жилищным кредитом для целей
Закона № 889, необходимо выполнять ряд условий, а именно:1. Финансовый кредит должен быть
целевым на строительство или приобретение в собственность жилья (дома, квартиры, комнаты).2. Обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору
должно быть обеспечено залогом жилья, на приобретение которого берется кредит.3.
Срок погашения кредита должен быть не менее 5 полных календарных лет.Обращаем ваше внимание, что при заключении ипотечного договора должны быть соблюдены все законодательные процедуры.
Так, в соответствии со
ст. 3 и ст. 18 Закона об ипотеке ипотечный договор подлежит обязательному нотариальному заверению. Нотариально должен быть заверен только договор залога недвижимого имущества (ипотечный договор). Напомним, что ипотека — это вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим Законом.Договор ипотеки может быть зарегистрирован в Государственном реестре обременений недвижимого имущества. В то же время в соответствии со
ст. 4 Закона об ипотеке в случае несоблюдения этого условия ипотечный договор является действительным, но требования ипотекодержателя не приобретают приоритет относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку имущество.Кредитный договор между физическим лицом и банком (другим финансовым учреждением) на открытие целевой кредитной линии заключается в письменной форме, требование о его нотариальном удостоверении действующее законодательство не выдвигает.
ГНАУ в своем
письме № 4082 также указывает на то, что для получения права на налоговый кредит договор на получение кредита на приобретение (строительство) жилья должен одновременно отвечать следующим условиям:— в кредитном договоре должно быть указано, что он выдан на приобретение (строительство) жилья, которое принимается кредитором в залог;
— к кредитному договору в обязательном порядке должен быть заключен договор ипотеки (залога) недвижимого имущества, которое приобретается или строится, являющийся неотъемлемым дополнением к такому кредитному договору*;
* На практике встречаются случаи, когда в залог под строящееся жилье принимают имеющееся (вторичное) жилье гражданина. В данном случае такой гражданин не будет иметь права на налоговый кредит в силу невыполнения указанного условия.
— договор ипотеки (залога) обязательно должен быть нотариально удостоверен;
— кредит должен быть получен от банка;
— договор ипотечного кредита должен быть заключен на срок не менее чем 5 лет.
Перечислим также прочие требования, которые необходимо соблюсти для получения права включить проценты в налоговый кредит:
1. Приобретаемое жилье должно быть определено как основное местожительства плательщика. Подтверждением этого может быть штамп в паспорте плательщика о регистрации по этому адресу. Что касается строящегося жилья, то согласно разъяснениям ГНАУ, изложенным в письме от
22.02.2006 г. № 1022/Х/17-0715, налогоплательщик имеет право самостоятельно определить строящееся жилье в качестве основного места его проживания, в частности указав об этом в годовой налоговой декларации или составив заявление, подаваемое вместе с годовой налоговой декларацией.2. Плательщик налога, претендующий на налоговый кредит, должен достичь 18-летнего возраста (
п. 10.6 Закона № 889). Это правило не распространяется на случаи, когда:— объект ипотеки находится в общей долевой или общей совместной собственности супругов, один из которых младше по возрасту;
— по условиям завещания объект ипотеки передается по наследству физическому лицу, младшему по возрасту.
3. Налогоплательщик является резидентом Украины, имеющим индивидуальный идентификационный номер (
п.п. 5.4.1 Закона № 889).4. Налогоплательщик имеет доход в виде заработной платы, который и подлежит уменьшению на сумму налогового кредита.
Имеет ли право налогоплательщик на налоговый кредит по ипотечному кредиту в иностранной валюте?
В газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 49 было опубликовано
письмо ГНАУ № 8445 и редакционный комментарий к нему.Напомним, что в указанном письме ГНАУ настаивала на том, что если финансовый кредит на приобретение (строительство) жилья был получен в иностранной валюте, то права на налоговый кредит налогоплательщик не имеет.
Наша редакция в корне не согласна с точкой зрения ГНАУ и считает ее абсолютно незаконной. Но судя по всему, работники налоговых органов на практике будут придерживаться данной точки зрения. Поэтому право на налоговый кредит в таком случае налогоплательщикам придется доказывать в судебном порядке.
Вкратце напомним аргументы ГНАУ, приведенные в указанном письме, и наш комментарий к ним.
Согласно
ст. 1054 ГКУ по кредитному договору банк или другое финансовое учреждение (кредитодатель) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, установленных договором, а заемщик обязуется возвратить кредит и уплатить проценты.Статьями 509 и 533 ГКУ
установлено, что денежное обязательство должно быть выражено и выполнено в денежной единице Украины — гривне.К тому же законным платежным средством, обязательным к приему по номинальной стоимости на всей территории Украины, в соответствии со
ст. 192 ГКУ является денежная единица Украины — гривня. Иностранная валюта может использоваться в Украине в случаях и в порядке, установленных законом.Как указано в рассматриваемом нами
письме ГНАУ, вопросы ипотечного кредитования регулируются, в частности, Законом об ипотеке. Согласно п. 6 Заключительных положений Закона об ипотеке КМУ обязан привести свои нормативно-правовые акты в соответствие с данным Законом. Во исполнение этого поручения постановлением КМУ от 08.10.2004 г. № 1330 создано Государственное ипотечное учреждение, в компетенцию которого (его наблюдательного совета) входит, в частности, регулирование вопросов ипотечного кредитования. Решением правления Государственного ипотечного учреждения от 12.09.2005 г. № 15 приняты Требования к ипотечным кредитам (далее — Требования) и решением от 13.06.2006 г. № 35 приняты Стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов (далее — Стандарты).Согласно определению терминов, приведенному в
Стандартах, договор об ипотечном кредите — это договор, в соответствии с которым Первичный кредитор обязуется предоставить Заемщику денежные средства в целях приобретения или ремонта жилого помещения в размере и на условиях, предусмотренных договором об ипотечном кредите (форма которого соответствующим образом согласована со Стандартами Учреждения), а Заемщик обязуется возвратить денежные средства и уплатить за пользование ими проценты.В соответствии с
п. 3.2 ст. 3 Требований предоставление ипотечных кредитов заемщикам — физическим лицам осуществляется первичным кредитором исключительно в денежной единице Украины — гривне. Погашение ипотечного кредита и процентов по нему осуществляется также исключительно в денежной единице Украины — гривне.На этом основании ГНАУ делает вывод, что если финансовый кредит на приобретение (строительство) жилья был получен в иностранной валюте, то права на налоговый кредит налогоплательщик не имеет.
Наша редакция с мнением ГНАУ в корне не согласна. Во-первых, в соответствии со
ст. 192 ГКУ иностранная валюта может использоваться в Украине в случаях и в порядке, установленных законом. Более того, в ст. 533 ГКУ также указано, что использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Украины по обязательствам допускается в случаях, порядке и на условиях, установленных законом.Случаи и порядок использования иностранной валюты определены
Законом Украины «О Национальном банке Украины» от 20.05.99 г. № 679-XIV и Декретом Кабинета Министров «О системе валютного регулирования и валютного контроля» от 19.02.93 г. № 15-93, изданными в соответствии с ними нормативными актами, которыми предусмотрена возможность расчетов в иностранной валюте при получении коммерческого или банковского кредита в иностранной валюте и его погашении.В частности, в
п. 12 Положения о порядке и условиях торговли иностранной валютой, утвержденного постановлением Правления НБУ от 10.08.2005 г. № 281 , указано, что валютными операциями, связанными с движением капитала, являются, в частности, операции по предоставлению и получению резидентами Украины финансовых кредитов и займов. Кстати, в постановлении ВХСУ от 10.03.2006 г. по делу № 37/301-05 также указано о возможности выдачи финансовых кредитов в иностранной валюте.Поэтому согласно действующему законодательству финансовый кредит может быть выдан в иностранной валюте.
Что касается ссылок ГНАУ на документы, утвержденные решением
правления Государственного ипотечного учреждения, в частности, на Требования к ипотечным кредитам, утвержденные решением от 12.09.2005 г. № 15, и на Стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, утвержденные решением от 13.06.2006 г. № 35, то они в данном случае совершенно неуместны.Наблюдательным советом Государственного ипотечного учреждения утверждаются требования к ипотечным кредитам, выполнение которых является обязательным для того, чтобы данное учреждение могло приобретать и получать в залог ипотечный актив по таким ипотечным кредитам. Если по конкретному договору ипотечного кредитования не выполнены Требования, в частности, кредит установлен в иностранной валюте, это может означать лишь то, что ипотечный актив по данному договору не может быть приобретен или получен в залог у конкретного банка Государственным ипотечным учреждением.
Из этого следует, что если финансовый кредит на приобретение (строительство) жилья был получен физическим лицом в банковском учреждении в иностранной валюте, то такой кредит является ипотечным и согласно
Закону № 889 такое физлицо имеет право на налоговый кредит.
Когда возникает право на НК?
Согласно
п. 10.5 Закона № 889 право на включение в состав налогового кредита суммы процентов по ипотечному кредиту предоставляется плательщику налога не чаще одного раза в 10 календарных лет начиная с года, в котором объект жилищной ипотеки приобретается или начинает строиться.Если ипотечный жилищный кредит имеет срок погашения, превышающий 10 календарных лет, право на включение части суммы процентов в состав налогового кредита по новому ипотечному жилищному кредиту возникает у плательщика налога после полного погашения основной суммы и процентов предыдущего ипотечного жилищного кредита.
Анализируя представленные выше положения, возникает вопрос: законодатель хотел ограничить количество ипотечных кредитов, проценты по которым можно включать в налоговый кредит в течение 10 лет или в налоговый кредит физическое лицо может включать проценты только 1 раз в 10 лет?
ГНАУ в своем
письме от 28.08.2006 г. № 4466/В/17-0715 настаивала на том, что право на налоговый кредит по ипотеке возникает 1 раз в 10 лет. Вместе с тем Минфин и Комитет Верховной Рады Украины по вопросам финансов и банковской деятельности высказали иную точку зрения. Так, по их мнению, воспользоваться правом на налоговый кредит налогоплательщик имеет право ежегодно, но лишь по одному объекту жилищной ипотеки, определенному им как основное местожительство, и только на протяжении 10 календарных лет начиная с года, в котором такой объект жилищной ипотеки приобретается или начинает строиться, и не чаще, чем один раз в 10 лет, даже в случае долгосрочного погашения основной суммы и процентов предыдущего ипотечного кредита (письмо Минфина от 25.01.2007 г. № 31-20030-05-18/1383, письмо Комитета ВРУ по вопросам финансов и банковской деятельности от 12.02.2007 г. № 06-10/10-138).Под влиянием мнения Комитета ВРУ по вопросам финансов и банковской деятельности ГНАУ вынуждена была согласиться с ним (см.
письмо № 4082), что считаем совершенно справедливым.
Документы, необходимые для получения налогового кредита
По общему правилу, в состав налогового кредита включаются расходы, подтвержденные налогоплательщиком документально, а именно: фискальным или товарным чеком, кассовым ордером, товарной накладной, другими расчетными документами или договором, которые идентифицируют продавца товаров (работ, услуг) и определяют сумму таких расходов.
Согласно
Инструкции № 442 сумма фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту должна быть документально подтверждена плательщиком налога договором на ипотечный кредит и платежными документами, которые удостоверяют перечисление средств в счет погашения такого кредита на протяжении отчетного налогового года.Конкретный перечень документов, которые необходимо предоставить для получения налогового кредита по ипотечному договору, указывала ГНАУ в своем
письме № 4082. К ним относятся:— копия кредитного договора и нотариально заверенного договора ипотеки;
— копии квитанций (других платежных документов), в которых четко указаны сумма уплаченных процентов за пользование ипотечным кредитом и фамилия, имя и отчество плательщика налога как плательщика этих процентов.
Следует отметить, что на практике в квитанции иногда выделяют отдельно сумму процентов, а иногда и нет. Поэтому когда в квитанции сумма процентов отдельно не выделена, то указанного документа для подтверждения уплаченных процентов будет недостаточно. Необходим какой-либо документ банка, расшифровывающий платеж налогоплательщика, то есть указывающий сумму процентов за кредит. Как правило, таким документом является выписка банка.
Кроме того, нелишним, на наш взгляд, будет предоставление вместе с декларацией копии реестра документов, которая согласно
приказу № 490 ведется плательщиком налога в произвольной форме. В нем достаточно будет указать подтверждающий уплату процентов документ, дату уплаты, сумму процентов (если кредит взят в иностранной валюте, то сумму процентов необходимо привести в иностранной валюте и в гривнях, причем в гривнях определяется путем пересчета по курсу НБУ на день уплаты процентов).Приведем условный пример реестра документов, которые дают право на получение налогового кредита в размере фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту в иностранной валюте. Отметим, что сумма уплаченных процентов в долларах США пересчитывается в гривни по официальному курсу НБУ, действовавшему на момент уплаты процентов.
Реестр документов
| Подтверждающий документ | Дата уплаты процентов | Сумма процентов, дол. США | Курс, | Сумма процентов, |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 52 | 12.03.2007 | 258,12 | 5,05 | 1303,51 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 67 | 04.04.2007 | 238,57 | 5,05 | 1204,78 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 100 | 03.05.2007 | 243,60 | 5,05 | 1230,18 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 65 | 06.06.2007 | 256,49 | 5,05 | 1295,28 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 71 | 03.07.2007 | 221,62 | 5,05 | 1119,18 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 78 | 06.08.2007 | 241,89 | 5,05 | 1221,54 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 62 | 06.09.2007 | 246,32 | 5,05 | 1243,92 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 105 | 08.10.2007 | 220,22 | 5,05 | 1112,11 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 78 | 06.11.2007 | 231,92 | 5,05 | 1171,20 |
| Оплачено через кассу банка, квитанция № 64 | 05.12.2007 | 228,55 | 5,05 | 1154,18 |
| Итого | х | 2387,30 | х | 12055,88 |
Оригиналы указанных документов не предоставляют налоговому органу, но подлежат обязательному хранению плательщиком налога на протяжении срока, достаточного для проведения налоговым органом налоговой проверки относительно начисления такого налогового кредита.
Механизм расчета процентов и суммы налога с доходов, подлежащей возврату
Приведем ряд требований, выдвинутых
ст. 10 Закона № 889 относительно расчета суммы процентов по ипотечному кредиту, которую можно включить в налоговый кредит отчетного 2007 года.1. В налоговый кредит включается только сумма процентов по кредитному договору.
2. В расчет принимается сумма процентов, фактически уплаченных в течение 2007 года, что подтверждается приходными квитанциями банка.
3. Сумма декларируемого налогового кредита не может превышать размер общего налогооблагаемого дохода, полученного налогоплательщиком в виде заработной платы в отчетном году (Начисленная зарплата за минусом взносов в соцфонды и налоговой социальной льготы.)
5. Если площадь приобретаемого жилья менее 100 кв. м, то тогда в налоговый кредит можно включить всю сумму уплаченных процентов (в пределах зарплаты).
В случае если площадь жилья превышает 100 кв. м, то тогда сумма, которую можно включить в налоговый кредит, определяется как произведение суммы уплаченных в течение года процентов и коэффициента (К), рассчитываемого по формуле:
К = МП : ФП,
где МП — минимальная общая площадь жилья, которая равняется 100 кв. м;
ФП — фактическая общая площадь жилья, которое строится (приобретается) за счет ипотечного кредита.
Пример 1.
Площадь приобретенной в кредит квартиры составляет 50 кв. м. В течение 2007 года плательщику налога была начислена заработная плата в сумме 18000 грн., сумма удержанных взносов в социальные фонды с данной зарплаты составила — 530,37 грн., сумма удержанного налога с доходов с зарплаты составила 2620,47 грн.Сумма уплаченных в 2007 году процентов по ипотечному кредиту составила 15000 грн.
Поскольку площадь жилья менее 100 кв. м, вся сумма уплаченных процентов принимается в расчет налогового кредита. Заработная плата также позволяет учесть в налоговом кредите всю сумму уплаченных процентов.
Сумма налога с доходов, подлежащая возврату, составит:
2620,47 - (18000 - 530,37 - 15000) x 15 : 100 = 2250,03 (грн.).
Пример 2.
Площадь приобретенной в кредит квартиры составляет 130 кв. м. В течение 2007 года плательщику налога была начислена заработная плата в сумме 18000 грн., сумма удержанных взносов в социальные фонды с данной зарплаты составила 530,37 грн., сумма удержанного налога с доходов с зарплаты — 2620,47 грн.Сумма уплаченных в 2007 году процентов по ипотечному кредиту составила 29000 грн.
Во-первых, в налоговый кредит можно включить не всю сумму уплаченных процентов, а с учетом коэффициента 0,7692308 (100 : 130), так как площадь квартиры превышает 100 кв. м. Таким образом, сумма процентов составит 22307,69 грн. (29000 x 0,7692308).
Во-вторых, в налоговый кредит можно включить сумму уплаченных процентов, ограниченную размером полученного налогооблагаемого дохода в виде заработной платы, то есть в сумме 17469,63 грн.(18000 - 530,37).
Сумма налога с доходов, подлежащая возврату, составит:
2620,47 - (18000 - 530,37 - 17469,63) x 15 : 100 = 2620,47 (грн.).
Пример 3.
Площадь приобретенной в кредит квартиры составляет 50 кв. м. В течение 2007 года плательщику налога была начислена заработная плата в сумме 18000 грн, сумма удержанных взносов в социальные фонды с данной зарплаты составила 530,37 грн., сумма удержанного налога с доходов с зарплаты — 2620,47 грн.Сумма уплаченных в 2007 году процентов по ипотечному кредиту составила 2387,30 дол. США, что согласно реестру документов (см. выше) соответствует 12055,88 грн.
Поскольку площадь жилья менее 100 кв. м, вся сумма уплаченных процентов принимается в расчет налогового кредита. Заработная плата также позволяет учесть в налоговом кредите всю сумму уплаченных процентов.
Сумма налога с доходов, подлежащая возврату, составит:
2620,47 - (18000 - 530,37 - 12055,88) x 15 : 100 = 1808,41 (грн.).
Особенности включения в налоговый кредит процентов в отдельных случаях
Следует отметить, что
ст. 10 Закона № 889 содержит дополнительно ряд условий по налоговому кредиту по ипотеке, а именно относительно ипотеки:— жилья, находящегося в совместной собственности супругов (
абзац второй пп. 10.5, 10.6, 10.7 Закона № 889);— нового жилья, приобретенного в период действия предыдущего ипотечного кредита (
абзац четвертый п. 10.5 Закона № 889);— жилья налогоплательщика, утратившего резидентский статус.
Представим эти требования:
1. Право на налоговый кредит по ипотеке предоставляется только одному супругу.
2. В случае развода супругов право на налоговый кредит по ипотеке остается за бывшим супругом, в собственности которого по договоренности сторон остается объект ипотеки.
3. Если в случае развода супругов объект ипотеки делится между обоими бывшими супругами, то право на налоговый кредит по ипотеке делится пропорционально распределенным между ними обязанностям по погашению сумм ипотечного кредита и процентов по нему, если такое распределение разрешено кредитным ипотечным договором.
4. Если один из супругов, имеющий право на налоговый кредит по ипотеке, умирает или признается по решению суда умершим или безвестно отсутствующим, то такое право переходит другому супругу начиная с процентов, уплаченных с начала отчетного года, на который приходится такая смерть или такое решение суда.
5. Если жилье по ипотеке было приобретено физическим лицом, вступившим впоследствии в брак, собственность, находящаяся в ипотеке, не может быть включена в состав общей долевой или общей совместной собственности таких супругов до момента полного погашения такого ипотечного кредита и процентов по нему.
6. В случае развода супругов условие по сроку 10 лет сохраняется за супругом, в собственности которого остается объект ипотеки, а в случае раздела такого объекта между бывшими супругами — за каждым из супругов.
Относительно требования
Закона № 889 в части ипотеки нового жилья, приобретенного в период действия предыдущего ипотечного кредитного договора, можно отметить следующее: в отдельных случаях налогоплательщик может включить в состав налогового кредита по новой (второй, следующей) ипотеке часть уплаченных процентов. К таким отдельным случаям можно отнести: продажу объекта ипотеки в связи с банкротством плательщика налога, принудительную продажу или конфискацию объекта ипотеки в соответствии с законодательством, ликвидацию объекта ипотеки по решению местных органов власти, разрушение объекта ипотеки или признание его непригодным для использования в связи с форс-мажорными обстоятельствами.Обращаем внимание, что налогоплательщик досрочно лишается права на налоговый кредит в случае утраты им резидентского статуса или выезда за пределы Украины на постоянное место жительства.
