Теми
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Іпотечний податковий кредит

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Лютий, 2008/№ 17
В обраному У обране
Друк
Стаття

Іпотечний податковий кредит

 

Дедалі частіше на практиці громадяни придбавають житло на умовах іпотечного кредиту. Щоб полегшити тягар виплати кредиту і процентів за ним, законодавці передбачили можливість для таких громадян скористатися правом на податковий кредит щодо податку з доходів фізичних осіб. Про те, хто має право на нього претендувати і як він розраховується, читайте в цій статті.

Тетяна ОНИЩЕНКО, економіст-аналітик Видавничого будинку «Фактор»

 

Вимоги до договору іпотечного житлового кредиту і до платника податків

Відповідно до

п.п. 5.3.1 Закону № 889 платник податку може включити до податкового кредиту частину суми сплачених ним процентів за іпотечним кредитом, що розраховується за правилами, визначеними у ст. 10 Закону № 889.

Перш за все необхідно визначитися, що таке іпотечний житловий кредит.

Іпотечний житловий кредит

— фінансовий кредит, що надається фізичній особі, товариству співвласників квартир або житловому кооперативу строком не менше п’яти повних календарних років для фінансування витрат, пов’язаних з будівництвом або придбанням квартири (кімнати) чи житлового будинку (його частини) (з урахуванням землі, розташованої під таким житловим будинком, або присадибної ділянки), що надається у власність позичальника з прийняттям кредитором такого житла (землі, розташованої під ним, або присадибної ділянки) в заставу (п. 1.5 Закону № 889).

Як бачимо, для того щоб фінансовий кредит вважався іпотечним житловим кредитом для цілей

Закону № 889, необхідно виконувати певні умови, а саме:

1. Фінансовий кредит має бути

цільовим — на будівництво або придбання у власність житла (будинку, квартири, кімнати).

2. Забезпечення виконання зобов’язань за кредитним договором

має бути забезпечено заставою житла, на придбання якого береться кредит.

3.

Строк погашення кредиту має становити не менше 5 повних календарних років.

Звертаємо вашу увагу, що при укладенні іпотечного договору має бути дотримано всіх законодавчих процедур.

Так, відповідно до

ст. 3 і ст. 18 Закону про іпотеку іпотечний договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Нотаріально має бути посвідчено тільки договір застави нерухомого майна (іпотечний договір). Нагадаємо, що іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язань нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, установленому цим законом.

Договір іпотеки може бути зареєстровано в Державному реєстрі обтяжень нерухомого майна. Водночас відповідно до

ст. 4 Закону про іпотеку в разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимоги іпотекодержателя не набувають пріоритету відносно зареєстрованих прав або вимог інших осіб на передане в іпотеку майно.

Кредитний договір між фізичною особою та банком (іншою фінансовою установою) на відкриття цільової кредитної лінії укладається в письмовій формі, вимогу про його нотаріальне посвідчення чинне законодавство не висуває.

ДПАУ в

листі № 4082 також вказує на те, що для набуття права на податковий кредит договір на отримання кредиту на придбання (будівництво) житла має одночасно відповідати таким умовам:

— у кредитному договорі має бути зазначено, що його видано на придбання (будівництво) житла, що приймається кредитором у заставу;

— до кредитного договору обов’язково має бути укладено договір іпотеки (застави) нерухомого майна, що придбавається чи будується, який є невід’ємним додатком до такого кредитного договору*;

* На практиці трапляються випадки, коли в заставу під житло, що будується, приймають наявне (вторинне) житло громадянина. У цьому випадку такий громадянин не матиме прав на податковий кредит через невиконання зазначеної умови.

— договір іпотеки (застави) обов’язково має бути нотаріально посвідчено;

— кредит має бути отримано від банку;

— договір іпотечного кредиту має бути укладено на строк не менше п’яти років.

Перелічимо також інші вимоги, яких необхідно дотриматись для набуття права включити проценти до податкового кредиту:

1. Житло, що придбавається, має бути визначено як основне місце проживання платника. Підтвердженням цього може бути штамп у паспорті платника про реєстрацію за цією адресою. Що стосується житла, що будується, то згідно з роз’ясненнями ДПАУ, викладеними в

листі від 22.02.2006 р. № 1022/Х/17-0715, платник податків має право самостійно визначити житло, що будується, як основне місце його проживання, указавши про це, зокрема, у річній податковій декларації або склавши заяву, що подається разом з річною податковою декларацією.

2. Платник податку, який претендує на податковий кредит, має досягти 18-річного віку (

п. 10.6 Закону № 889). Це правило не поширюється на випадки, коли:

— об’єкт іпотеки перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності подружжя, один з яких молодший за віком;

— за умовами заповіту об’єкт іпотеки передається за спадком фізичній особі, молодшій за віком.

3. Платник податків є резидентом України, який має індивідуальний ідентифікаційний номер (

п.п. 5.4.1 Закону № 889).

4. Платник податків має дохід у вигляді заробітної плати, який підлягає зменшенню на суму податкового кредиту.

 

Чи має право платник податків на податковий кредит за іпотечним кредитом в іноземній валюті?

У газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 49 було опубліковано

лист ДПАУ № 8445 і редакційний коментар до нього.

Нагадаємо, що в зазначеному листі ДПАУ наполягала: якщо фінансовий кредит на придбання (будівництво) житла було отримано в іноземній валюті, то права на податковий кредит платник податків не має.

Наша редакція абсолютно не згодна з точкою зору ДПАУ з цього питання та вважає її цілком незаконною. Але, судячи з усього, працівники податкових органів на практиці дотримуватимуться цієї позиції. Тому право на податковий кредит у цьому випадку платникам податків доведеться доводити в судовому порядку.

Стисло нагадаємо аргументи ДПАУ, наведені в зазначеному

листі, і наш коментар до них.

Згідно зі

ст. 1054 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ) за кредитним договором банк чи інша фінансова установа (кредитодавець) зобов’язується надати грошові кошти (кредит) позичальнику в розмірі та на умовах, установлених договором, а позичальник зобов’язується повернути кредит і сплатити проценти.

Статтями 509 і 533 ЦКУ

встановлено, що грошове зобов’язання має бути виражено та виконано у грошовій одиниці України — гривні.

До того ж законним платіжним засобом, обов’язковим до приймання за номінальною вартістю на всій території України, відповідно до

ст. 192 ЦКУ є грошова одиниця України — гривня. Іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках та в порядку, установлених законом.

Як зазначено в листі ДПАУ, що розглядається, питання іпотечного кредитування регулюються, зокрема,

Законом про іпотеку. Згідно з п. 6 Прикінцевих положень Закону про іпотеку КМУ зобов’язаний привести свої нормативно-правові акти у відповідність до цього Закону. На виконання цього доручення постановою КМУ від 08.10.2004 р. № 1330 створено Державну іпотечну установу, до компетенції якої (її Наглядової ради) входить, зокрема, регулювання питань іпотечного кредитування . Рішенням правління Державної іпотечної установи від 12.09.2005 р. № 15 прийнято Вимоги до іпотечних кредитів (далі — Вимоги), а рішенням від 13.06.2006 р. № 35 прийнято Стандарти надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів (далі — Стандарти).

Згідно з визначенням термінів, наведеним у

Стандартах, договір про іпотечний кредит — це договір, відповідно до якого Первинний кредитор зобов’язується надати Позичальнику грошові кошти для цілей придбання чи ремонту житлового приміщення в розмірі та на умовах, передбачених договором про іпотечний кредит (форму якого погоджено відповідно до Стандартів Установи), а Позичальник зобов’язується повернути грошові кошти і сплатити за користування ними проценти.

Відповідно до

п. 3.2 ст. 3 Вимог надання іпотечних кредитів позичальникам — фізичним особам здійснюється первинним кредитором виключно у грошовій одиниці України — гривні. Погашення іпотечного кредиту і процентів за ним здійснюється також виключно у грошовій одиниці України — гривні.

На цій підставі ДПАУ доходить висновку: якщо фінансовий кредит на придбання (будівництво) житла отримано в іноземній валюті, то права на податковий кредит платник податків не має.

Наша редакція з думкою ДПАУ абсолютно не згодна. По-перше, відповідно до

ст. 192 ЦКУ іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках та в порядку, установлених законом. Більше того, у ст. 533 ЦКУ зазначено, що використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті при здійсненні розрахунків на території України за зобов’язаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, установлених законом.

Випадки та порядок використання іноземної валюти визначено

Законом України «Про Національний банк України» від 20.05.99 р. № 679-XIV та Декретом Кабінету Міністрів «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» від 19.02.93 р. № 15-93, виданими відповідно до них нормативними актами, якими передбачено можливість розрахунків в іноземній валюті при отриманні комерційного чи банківського кредиту в іноземній валюті та його погашенні.

Зокрема, у

п. 12 Положення про порядок та умови торгівлі іноземною валютою, затвердженого постановою Правління НБУ від 10.08.2005 р. № 281, зазначено, що валютними операціями, пов’язаними з рухом капіталу, є в тому числі операції з надання та отримання резидентами України фінансових кредитів і позик. До речі, у постанові ВГСУ від 10.03.2006 р. у справі № 37/301-05 також зазначено про можливість видачі фінансових кредитів в іноземній валюті.

Тому згідно з чинним законодавством фінансовий кредит може бути видано в іноземній валюті.

Що стосується посилань ДПАУ на документи, прийняті рішенням

правління Державної іпотечної установи, зокрема, на Вимоги до іпотечних кредитів, затверджені рішенням від 12.09.2005 р. № 15, і на Стандарти надання, рефінансування та обслуговування іпотечних житлових кредитів, затверджені рішенням від 13.06.2006 р. № 35, то вони повінстю недоречні в цьому випадку.

Наглядовою радою Державної іпотечної установи затверджуються вимоги до іпотечних кредитів, виконання яких є обов’язковим для того, щоб ця установа могла придбавати і одержувати в заставу іпотечний актив за такими іпотечними кредитами. Якщо за конкретним договором іпотечного кредитування не виконано Вимоги, зокрема, кредит установлено в іноземній валюті, це може означати лише те, що іпотечний актив за цим договором не може бути придбано чи отримано в заставу в конкретного банку Державною іпотечною установою.

З цього випливає: якщо фінансовий кредит на придбання (будівництво) житла було отримано фізичною особою в банківській установі в іноземній валюті, то такий кредит є іпотечним, і відповідно до

Закону № 889 така фізична особа має право на податковий кредит.

 

Коли виникає право на ПК?

Згідно з

п. 10.5 Закону № 889 право на включення до складу податкового кредиту суми процентів за іпотечним кредитом надається платнику податку не частіше одного разу на 10 календарних років починаючи з року, в якому об’єкт житлової іпотеки придбавається або починає будуватися.

Якщо іпотечний житловий кредит має строк погашення, що перевищує 10 календарних років, право на включення частини суми процентів до складу податкового кредиту за новим іпотечним житловим кредитом виникає в платника податку після повного погашення основної суми та процентів попереднього іпотечного житлового кредиту.

При аналізі викладених вище положень виникає запитання: законодавець хотів обмежити кількість іпотечних кредитів, проценти за якими можна включати до податкового кредиту протягом 10 років, або кількість разів включення процентів до податкового кредиту (1 раз на 10 років)?

ДПАУ у своєму

листі від 28.08.2006 р. № 4466/В/17-0715 наполягала на тому, що право на податковий кредит за іпотекою виникає 1 раз на 10 років. Разом з тим Мінфін і Комітет Верховної Ради України з питань фінансів і банківської діяльності висловили іншу точку зору. Так, на їх думку, скористатися правом на податковий кредит платник податків має право щороку, але тільки щодо одного об’єкта житлової іпотеки, визначеного ним як основне місце проживання, і лише протягом 10 календарних років починаючи з року, в якому такий об’єкт житлової іпотеки придбавається або починає будуватися, і не частіше, ніж один раз на 10 років, навіть у разі довгострокового погашення основної суми та процентів попереднього іпотечного кредиту (лист Мінфіну від 25.01.2007 р. № 31-20030-05-18/1383, лист Комітету ВРУ з питань фінансів і банківської діяльності від 12.02.2007 р. № 06-10/10-138).

Під впливом думки Комітету ВРУ з питань фінансів і банківської діяльності ДПАУ змушена була погодитися з ним (див.

лист № 4082), що вважаємо цілком справедливим.

 

Документи, необхідні для отримання податкового кредиту

За загальним правилом, до складу податкового кредиту включаються витрати, підтверджені платником податків документально, а саме: фіскальним або товарним чеком, касовим ордером, товарною накладною, іншими розрахунковими документами чи договором, що ідентифікують продавця товарів (робіт, послуг) і визначають суму таких витрат.

Згідно з

Інструкцією № 442 суму фактично сплачених процентів за іпотечним кредитом має бути документально підтверджено платником податку такими документами: договором на іпотечний кредит і платіжними документами, що засвідчують перерахування коштів у рахунок погашення такого кредиту протягом звітного податкового року.

Конкретний перелік документів, які необхідно надати для отримання податкового кредиту за іпотечним договором, зазначала ДПАУ у своєму

листі № 4082. До них належать:

— копія кредитного договору і нотаріально засвідченого договору іпотеки;

— копії квитанції (інших платіжних документів), в яких чітко зазначено суму сплачених процентів за користування іпотечним кредитом і прізвище, ім’я та по батькові платника податку як платника цих процентів.

Слід зауважити, що на практиці у квитанції іноді виділяють окремо суму процентів, а іноді й не виділяють. Тому в разі, коли у квитанції суму процентів окремо не виділено, то зазначеного документа для підтвердження сплачених процентів буде недостатньо. Необхідний будь-який документ банку, що розшифровує платіж платника податків, тобто зазначає суму процентів за кредит. Як правило, таким документом є виписка банку.

Крім того, незайвим, на наш погляд, буде подання разом з декларацією копії реєстру документів, яка згідно з

наказом № 490 ведеться платником податку в довільній формі. У ній достатньо буде зазначити документ, що підтверджує сплату процентів, дату сплати, суму процентів (якщо кредит узято в іноземній валюті, то суму процентів необхідно вказати в іноземній валюті та у гривнях, причому у гривнях сума визначається шляхом перерахунку за курсом НБУ на день сплати процентів).

Наведемо умовний приклад реєстру документів, що дають право на отримання податкового кредиту в розмірі фактично сплачених процентів за іпотечним кредитом в іноземній валюті. Зауважимо, що сума сплачених процентів у доларах США перераховується у гривні за офіційним курсом НБУ, що діяв на момент сплати процентів.

 

Реєстр документів

Підтверджуючий документ

Дата сплати процентів

Сума процентів, дол. США

Курс,
грн./$

Сума процентів, грн.

Сплачено через касу банку, квитанція № 52

12.03.2007

258,12

5,05

1303,51

Сплачено через касу банку, квитанція № 67

04.04.2007

238,57

5,05

1204,78

Сплачено через касу банку, квитанція № 100

03.05.2007

243,60

5,05

1230,18

Сплачено через касу банку, квитанція № 65

06.06.2007

256,49

5,05

1295,28

Сплачено через касу банку, квитанція № 71

03.07.2007

221,62

5,05

1119,18

Сплачено через касу банку, квитанція № 78

06.08.2007

241,89

5,05

1221,54

Сплачено через касу банку, квитанція № 62

06.09.2007

246,32

5,05

1243,92

Сплачено через касу банку, квитанція № 105

08.10.2007

220,22

5,05

1112,11

Сплачено через касу банку, квитанція № 78

06.11.2007

231,92

5,05

1171,20

Сплачено через касу банку, квитанція № 64

05.12.2007

228,55

5,05

1154,18

Разом

х

2387,30

х

12055,88

 

Оригінали зазначених документів не подаються податковому органу, але підлягають обов’язковому збереженню платником податку протягом строку, достатнього для проведення податковим органом податкової перевірки щодо нарахування такого податкового кредиту.

 

Механізм розрахунку процентів та суми податку з доходів, що підлягає поверненню

Наведемо вимоги, висунуті

ст. 10 Закону № 889 щодо розрахунку суми процентів за іпотечним кредитом, яку можна включити до податкового кредиту звітного 2007 року.

1. До податкового кредиту включається тільки сума процентів за кредитним договором.

2. Ураховується сума процентів, фактично сплачених протягом 2007 року, що підтверджується прибутковими квитанціями банку.

3. Сума декларованого податкового кредиту не може перевищувати розміру загального оподатковуваного доходу, отриманого платником податків у вигляді заробітної плати у звітному році (нарахована зарплата за мінусом внесків до соцфондів та податкової соціальної пільги).

5. Якщо площа житла, що придбавається, менше 100 кв. м, то до податкового кредиту можна включити всю суму сплачених процентів (у межах зарплати).

У разі якщо площа житла перевищує 100 кв. м, то сума, яку можна включити до податкового кредиту, визначається як добуток суми сплачених протягом року процентів на коефіцієнт (К), що розраховується за формулою:

К = МП : ФП,

де МП — мінімальна загальна площа житла, що дорівнює 100 кв. м;

ФП — фактична загальна площа житла, що будується (придбавається) за рахунок іпотечного кредиту.

Приклад 1.

Площа придбаної у кредит квартири становить 50 кв. м. Протягом 2007 року платнику податку було нараховано заробітну плату в сумі 18000 грн., сума утриманих із цієї зарплати внесків до соціальних фондів склала 530,37 грн., сума утриманого із зарплати податку з доходів — 2620,47 грн.

Сума сплачених у 2007 році процентів за іпотечним кредитом дорівнює 15000 грн.

Оскільки площа житла менше 100 кв. м, уся сума сплачених процентів включається до розрахунку податкового кредиту. Заробітна плата також дозволяє врахувати в податковому кредиті всю суму сплачених процентів.

Сума податку з доходів, що підлягає поверненню, становитиме:

2620,47 - (18000 - 530,37 - 15000) х 15 : 100 = 2250,03 (грн.).

Приклад 2.

Площа придбаної у кредит квартири становить 130 кв. м. Протягом 2007 року платнику податку було нараховано заробітну плату в сумі 18000 грн., сума утриманих із цієї зарплати внесків до соціальних фондів склала 530,37 грн., сума утриманого із зарплати податку з доходів — 2620,47 грн.

Сума сплачених у 2007 році процентів за іпотечним кредитом дорівнює 29000 грн.

По-перше, до податкового кредиту можна включити не всю суму сплачених процентів, а лише з урахуванням коефіцієнта 0,7692308 (100 : 130),

оскільки площа квартири перевищує 100 кв. м. Отже, сума процентів становитиме 22307,69 грн. (29000 х 0,7692308).

По-друге, до податкового кредиту можна включити суму сплачених процентів, обмежену розміром отриманого оподатковуваного доходу у вигляді заробітної плати, тобто в сумі 17469,63 грн.(18000 - 530,37).

Сума податку з доходів, що підлягає поверненню, становитиме:

2620,47 - (18000 - 530,37 - 17469,63) х 15 : 100 = 2620,47 (грн.).

Приклад 3.

Площа придбаної у кредит квартири становить 50 кв. м. Протягом 2007 року платнику податку було нараховано заробітну плату в сумі 18000 грн., сума утриманих із цієї зарплати внесків до соціальних фондів склала 530,37 грн., сума утриманого із зарплати податку з доходів — 2620,47 грн.

Сума сплачених у 2007 році процентів за іпотечним кредитом дорівнює 2387,30 дол. США, що згідно з реєстром документів (див. вище) відповідає 12055,88 грн.

Оскільки площа житла менше 100 кв. м, уся сума сплачених процентів включається до розрахунку податкового кредиту. Заробітна плата також дозволяє врахувати в податковому кредиті всю суму сплачених процентів.

Сума податку з доходів, що підлягає поверненню, становитиме:

2620,47 - (18000 - 530,37 - 12055,88) х 15 : 100 = 1808,41 (грн.).

 

Особливості включення до податкового кредиту процентів в окремих випадках

Слід зауважити, що

ст. 10 Закону № 889 додатково містить певні умови щодо податкового кредиту за іпотекою, а саме щодо іпотеки:

— житла, що перебуває у спільній власності подружжя (

абзац другий пп. 10.5, 10.6, 10.7 Закону № 889);

— нового житла, придбаного в період дії попереднього іпотечного кредиту (

абзац четвертий п. 10.5 Закону № 889);

— житла платника податків, який втратив резидентський статус.

Перелічимо ці вимоги.

1. Право на податковий кредит за іпотекою надається тільки одному з членів подружжя.

2. У разі розлучення подружжя право на податковий кредит за іпотекою залишається за тим членом колишнього подружжя, у власності якого за домовленістю сторін залишається об’єкт іпотеки.

3. Якщо в разі розлучення подружжя об’єкт іпотеки ділиться між двома членами колишнього подружжя, то право на податковий кредит за іпотекою ділиться пропорційно розподіленим між ними обов’язкам щодо погашення сум іпотечного кредиту і процентів за ним, якщо такий розподіл дозволено кредитним іпотечним договором.

4. Якщо один із членів подружжя, який має право на податковий кредит за іпотекою, умирає або визнається за рішенням суду померлим чи безвісти відсутнім, то таке право переходить до іншого члена подружжя починаючи з процентів, сплачених з початку звітного року, на який припадають така смерть або таке рішення суду.

5. Якщо житло за іпотекою було придбано фізичною особою, яка одружилася згодом, власність, що перебуває в іпотеці, не може бути включено до складу спільної часткової або спільної сумісної власності такого подружжя до моменту повного погашення такого іпотечного кредиту і процентів за ним.

6. У разі розлучення подружжя умова щодо строку 10 років зберігається за тим членом подружжя, у власності якого залишається об’єкт іпотеки, а в разі поділу такого об’єкта між членами колишнього подружжям — за кожним із членів подружжя.

Щодо вимоги

Закону № 889 у частині іпотеки нового житла, придбаного в період дії попереднього іпотечного кредитного договору, можна зауважити таке: в окремих випадках платник податків може включити до складу податкового кредиту за новою (другою, наступною) іпотекою частину сплачених процентів. До таких окремих випадків можна віднести: продаж об’єкта іпотеки у зв’язку з банкрутством платника податку, примусовий продаж або конфіскацію об’єкта іпотеки відповідно до законодавства, ліквідацію об’єкта іпотеки за рішенням місцевих органів влади, зруйнування об’єкта іпотеки або визнання його непридатним для використання у зв’язку з форс-мажорними обставинами.

Звертаємо увагу, що платник податків достроково позбавляється права на податковий кредит у разі втрати ним резидентського статусу або виїзду за межі України на постійне місце проживання.

Оформи передплату та читай все Передплатити журнал
stop

Схоже, що ви використовуєте блокувальник реклами :(

Щоб користуватися всіма функціями сайту, додайте нас у винятку!

Як відключити
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте сайт Factor Увійдіть та читайте далі безкоштовно