Аренда недвижимости
Обычная цена при аренде недвижимости
Чем следует руководствоваться при определении арендной платы при аренде недвижимости? Обязательно ли сумма такой арендной платы должна превышать сумму амортизации? Как определить обычную цену операции по аренде недвижимости?
(г. Сарны)
Статьей 286 ХКУ
арендная плата определена как фиксированный платеж, который арендатор уплачивает арендодателю независимо от результатов своей хозяйственной деятельности. Размер арендной платы может быть изменен по согласованию сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 284 этого же Кодекса арендная плата (с учетом ее индексации) отнесена к существенным условиям договора аренды.Наряду с этим
статьями 179 и 180 ХКУ предусмотрено, что стороны свободны при заключении договора и определении его условий, а содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, которые являются обязательными в соответствии с законодательством.В общем случае порядок определения размера арендной платы, а также ее составляющих на законодательном уровне не установлен и государственному регулированию не подлежит. Действующее законодательство детально регламентирует вопросы, связанные с определением арендной платы только в отношении государственного и коммунального имущества. Так,
Закон № 2269 устанавливает, в частности, порядок заключения договора аренды указанного имущества, ограничивает максимальный размер арендной платы, определяет порядок зачисления и использования арендной платы, указывает органы, которые определяют методику расчета, размеры и порядок использования арендной платы и т. п.Исходя из вышеизложенного, можно утверждать, что
арендная плата по договору аренды имущества частной формы собственности может быть установлена по соглашению сторон в любом размере. Такой вывод справедлив и в отношении договоров аренды объектов недвижимости. Следовательно, безосновательными являются опасения отдельных субъектов хозяйствования — арендодателей, стремящихся к соблюдению каких-либо соотношений между арендной платой и некоторыми экономическими показателями (среднеотраслевым уровнем рентабельности; расходами на содержание объекта аренды; величиной амортизационных отчислений, начисляемых на переданное в аренду имущество и т. п.). Подробнее об этом см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2006, № 46, с. 48.Рассматривая проблему определения арендной платы с точки зрения налогового законодательства, следует иметь в виду, что согласно
п. 1.31 Закона о налоге на прибыль договор аренды относится к договорам о предоставлении результатов работ (услуг). Это значит, что доход в виде арендной платы за пользование основными фондами (в том числе недвижимым имуществом) подлежит отнесению в состав валовых доходов арендодателя. При этом такой доход по общему правилу определяется исходя из договорных цен.Вместе с тем
в отдельных случаях для целей налогообложения при определении размера дохода следует применять обычные цены на товары (работы, услуги), действующие на дату продажи. В частности, такое требование выдвигается при проведении товарообменных (бартерных) операций (п.п. 7.1.1 Закона о налоге на прибыль), операций со связанными лицами (п.п. 7.4.1 того же Закона), операций с лицами, не являющимися плательщиками налога на прибыль, или уплачивающими этот налог по иным ставкам (п.п. 7.4.3) и др.Что касается налога на добавленную стоимость, то в соответствии с
п. 4.1 Закона об НДС база налогообложения всегда определяется исходя из договорной (контрактной) стоимости, определенной по свободным ценам, но не ниже обычных цен (за исключением, когда обычная цена на товары (услуги) не превышает договорную цену на такие товары (услуги) более чем на 20 %).Заметим, что приведенные выше требования налоговых законов о необходимости применения в ряде случаев обычных цен не исключают принцип свободы ценообразования при определении размера арендной платы, установленный
ХКУ, а лишь предписывают особым образом (посредством использования механизма обычной цены) определять объект налогообложения, который может быть больше, чем договорная сумма.Правила применения обычных цен содержатся в
п. 1.20 Закона о налоге на прибыль, согласно которому, если не установлено иное, обычной считается цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора. Также считается, что если не доказано обратное, то такая обычная цена соответствует уровню справедливых рыночных цен.Справедливая рыночная цена
— это цена, по которой товары (работы, услуги) передаются другому собственнику при условии, что продавец желает передать такие товары (работы, услуги), а покупатель желает их получить при отсутствии любого принуждения, обе стороны являются взаимно независимыми юридически и фактически, владеют достаточной информацией о таких товарах (работах, услугах), а также ценах, которые сложились на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг).В общем случае для определения обычной цены товаров (работ, услуг)
п. 1.20 Закона о налоге на прибыль предлагает ряд способов, но только некоторые из них могут быть использованы для обоснования обычной цены при аренде помещения.Так,
п.п. 1.20.2 указанного пункта Закона предписывается использовать информацию о заключенных на момент продажи товара (работы, услуги) договорах с идентичными (однородными) товарами (работами, услугами) в сопоставимых условиях. В частности, необходимо учитывать такие условия договоров, как количество (объем) товаров (например, объем товарной партии), сроки выполнения обязательств, условия платежей, обычных для такой операции, а также другие объективные условия, которые могут повлиять на цену.Применяя приведенные выше положения к операциям по аренде недвижимости, следует сопоставить, насколько договорная плата за аренду помещения отличается от платы за
идентичную арендную услугу в сопоставимых условиях. При этом идентичными называют услуги, которые имеют одинаковые характерные для них основные признаки (п.п. 1.20.1 Закона о налоге на прибыль). Условия договоров на рынке идентичных услуг признаются сопоставимыми, если отличие между ними существенно не влияет на цену или может быть экономически обосновано (п.п. 1.20.2 Закона о налоге на прибыль).Если не удалось получить достоверную информацию об идентичных услугах по аренде помещений либо такие услуги на соответствующем рынке не предлагаются, можно попытаться найти цены на
однородные арендные услуги в сопоставимых условиях. Однородными называются услуги, которые не являются идентичными, имеют подобные характеристики и состоят из похожих компонентов, что позволяет им выполнять одинаковые функции и (или) быть взаимозаменяемыми.Иными словами, если удастся обзавестись документами, подтверждающими величину арендной платы при аренде нескольких объектов недвижимости с похожими основными характеристиками и на похожих условиях, то с их помощью можно обосновать обычную цену собственной арендной услуги. Сведения о ценах на аналогичные товары (работы, услуги) предприятие может получить из прайс-листов, рекламных объявлений, среднестатистических цен, информацию о которых могут предоставить государственные органы статистики. Об этом говорилось в
письме ГНА в г. Киеве от 08.11.2006 г. № 904/10/31-106 (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 48).Хотя использовать для подтверждения «обычности» арендной платы данные статистических сборников, судя по всему, не удастся. Дело в том, что информацией о ценах на арендные услуги органы государственной статистики не располагают. Однако заинтересованный налогоплательщик может получить официальную справку об отсутствии информации о данных статистических наблюдений в области аренды и арендной платы, которая будет подтверждать уникальность предоставляемой им услуги по аренде помещения (см. статью «Обычноценовые» и «ремонтные» нюансы аренды помещения у нерезидента» // «Налоги и бухгалтерский учет», 2007, № 73).
Если же арендная услуга является уникальной и не имеет аналогов (например, выгодное месторасположение, эксклюзивная планировка, наличие ремонта, гибкая система оплаты и т. п. — при доказательстве уровня цены выше средней или, наоборот, удаленность от центра, ветхость здания, отсутствие коммуникаций и пр. — при обосновании низкой цены), то в соответствии с
п.п. 1.20.6 Закона о налоге на прибыль обычной ценой считается договорная. Подчеркнем, что такой вывод предприятие вправе сделать в случае, если на соответствующем рынке товаров (работ, услуг) не осуществляются операции с идентичными (при их отсутствии — однородными) товарами (работами, услугами), или недоступности соответствующей информации.Можно предложить и более гибкий способ установления обычной цены, согласно которому вместо поиска коммерческой или статистической информации о ценах достаточно указать цену аренды недвижимости путем публичного объявления. Тогда согласно
п.п. 1.20.3 Закона о налоге на прибыль цена, указанная в таком публичном объявлении, будет считаться обычной.Несмотря на отсутствие понятия «публичное объявление» в отечественном законодательстве, близкое к нему понятие «публичный договор» содержится в
ст. 633 ГКУ. Так, под публичным договором понимается договор, в котором одна сторона берет на себя обязанность осуществлять продажу товаров каждому, кто к ней обратится. При этом условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей. Отсюда можно сделать вывод, что публичное объявление условий аренды недвижимости — это объявление, предназначенное неопределенному кругу лиц, т. е. всем потенциальным арендаторам, например, размещенное на фасаде здания, предлагаемого в аренду, в прессе, на телевидении, в салоне общественного транспорта и т. п.Остальные способы определения обычной цены, предложенные
п. 1.20 Закона о налоге на прибыль, в силу их специфики к операциям по аренде недвижимости применить невозможно, поэтому рассматривать их не будем.В завершение отметим, что согласно
п.п. 1.20.8 Закона о налоге на прибыль обязанность доказательства того, что цена договора не соответствует уровню обычной цены, возлагается на налоговый орган в порядке, установленном законом. При проведении проверки налогоплательщика налоговый орган имеет право подать запрос, а плательщик налога обязан обосновать уровень договорных цен или сослаться на обычность договорной цены.Если налогоплательщик утверждает, что цена договора является обычной ценой, но отказывается при этом обосновывать уровень договорных цен, то в случае несогласия с ним налоговый орган определяет уровень обычных цен самостоятельно. В соответствии с
п.п. 1.20.10 Закона о налоге на прибыль доначисление налоговых обязательств налоговым органом вследствие определения обычных цен должно осуществляться по процедуре, предусмотренной законом, с применением непрямых методов. Однако на сегодняшний день закона, который бы регулировал специальные (непрямые) методы определения обычных цен и связанной с ними базы налогообложения, не существует.Игорь Хмелевский, экономист-аналитик
