Оренда нерухомості
Звичайна ціна при оренді нерухомості
Чим слід керуватися при визначенні орендної плати при оренді нерухомості? Чи обов’язково сума такої орендної плати повинна перевищувати суму амортизації? Як визначити звичайну ціну операції з оренди нерухомості?
(м. Сарни)
Статтею 286 ГКУ
орендну плату визначено як фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від результатів своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Відповідно до ст. 284 цього ж Кодексу орендну плату (з урахуванням її індексації) віднесено до істотних умов договору оренди.Разом з тим
статтями 179 і 180 ГКУ передбачено, що сторони вільні при укладенні договору та визначенні його умов, а зміст договору складають визначені за розсудом сторін та погоджені ними умови (пункти), які є обов’язковими відповідно до законодавства.У загальному випадку порядок визначення розміру орендної плати, а також її складових на законодавчому рівні не встановлено та державному регулюванню не підлягає. Чинне законодавство детально регламентує питання, пов’язані з визначенням орендної плати тільки щодо державного та комунального майна. Так,
Закон № 2269 установлює, зокрема, порядок укладення договору оренди зазначеного майна, обмежує максимальний розмір орендної плати, визначає порядок зарахування та використання орендної плати, називає органи, які визначають методику розрахунку, розміри та порядок використання орендної плати тощо.Виходячи з викладеного вище, можна стверджувати, що
орендну плату за договором оренди майна приватної форми власності може бути встановлено за згодою сторін у будь-якому розмірі. Такий висновок справедливий і щодо договорів оренди об’єктів нерухомості. Отже, безпідставними є побоювання окремих суб’єктів господарювання — орендодавців, які намагаються дотримуватися якихось співвідношень між орендною платою та деякими економічними показниками (середньогалузевим рівнем рентабельності; витратами на утримання об’єкта оренди; величиною амортизаційних відрахувань, що нараховуються на передане в оренду майно, тощо). Докладніше про це див. «Податки та бухгалтерський облік», 2006, № 46, с. 48.Розглядаючи проблему визначення орендної плати з точки зору податкового законодавства, слід мати на увазі, що згідно з
п. 1.31 Закону про податок на прибуток договір оренди належить до договорів про надання результатів робіт (послуг). Це означає, що дохід у вигляді орендної плати за користування основними фондами (у тому числі нерухомим майном) підлягає віднесенню до складу валових доходів орендодавця. При цьому такий дохід за загальним правилом визначається виходячи з договірних цін.Разом з тим
в окремих випадках для цілей оподаткування при визначенні розміру доходу слід застосовувати звичайні ціни на товари (роботи, послуги), що діють на дату продажу. Зокрема, така вимога висувається при проведенні товарообмінних (бартерних) операцій (п.п. 7.1.1 Закону про податок на прибуток), операцій з пов’язаними особами (п.п. 7.4.1 того ж Закону), операцій з особами, які не є платниками податку на прибуток або сплачують цей податок за іншими ставками (п.п. 7.4.3) тощо.Щодо податку на додану вартість, то відповідно до
п. 4.1 Закону про ПДВ база оподаткування завжди визначається виходячи з договірної (контрактної) вартості, визначеної за вільними цінами, але не нижче звичайних цін (за винятком, коли звичайна ціна на товари (послуги) не перевищує договірну ціну на такі товари (послуги) більше ніж на 20 %).Зауважимо, що наведені вище вимоги податкових законів про необхідність застосування в деяких випадках звичайних цін не виключають принцип свободи ціноутворення при визначенні розміру орендної плати, установлений
ГКУ, а лише приписують особливим чином (за допомогою використання механізму звичайної ціни) визначати об’єкт оподаткування, який може бути більшим, ніж договірна сума.Правила застосування звичайних цін містяться в
п. 1.20 Закону про податок на прибуток, згідно з яким, якщо не встановлено інше, звичайною вважається ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору. Також вважається, якщо не доведено зворотне, що така звичайна ціна відповідає рівню справедливих ринкових цін.Справедлива ринкова ціна
— це ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати за відсутності будь-якого примусу, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності — однорідних) товарів (робіт, послуг).У загальному випадку для визначення звичайної ціни товарів (робіт, послуг)
п. 1.20 Закону про податок на прибуток пропонує декілька способів, але тільки деякі з них може бути використано для обґрунтування звичайної ціни при оренді приміщення.Так,
п.п. 1.20.2 зазначеного пункту Закону приписує використовувати інформацію про укладені на момент продажу товару (роботи, послуги) договори з ідентичними (однорідними) товарами (роботами, послугами) у співставних умовах. Зокрема, необхідно враховувати такі умови договорів, як кількість (обсяг) товарів (наприклад, обсяг товарної партії), строки виконання зобов’язань, умови платежів, звичайних для такої операції, а також інші об’єктивні умови, які можуть вплинути на ціну.Застосовуючи наведені вище положення до операцій з оренди нерухомості, слід порівняти, наскільки договірна плата за оренду приміщення відрізняється від плати за
ідентичну орендну послугу в співставних умовах. При цьому ідентичними називають послуги, які мають однакові характерні для них основні ознаки (п.п. 1.20.1 Закону про податок на прибуток). Умови договорів на ринку ідентичних послуг визнаються співставними, якщо відмінність між ними суттєво не впливає на ціну або може бути економічно обґрунтована (п.п. 1.20.2 Закону про податок на прибуток).Якщо не вдалося отримати достовірну інформацію про ідентичні послуги з оренди приміщень або такі послуги на відповідному ринку не пропонуються, можна спробувати знайти ціни на
однорідні орендні послуги в співставних умовах. Однорідними називаються послуги, які не є ідентичними, мають подібні характеристики і складаються зі схожих компонентів, що дозволяє їм виконувати однакові функції та (або) бути взаємозамінними.Інакше кажучи, якщо вдасться залучити документи, що підтверджують величину орендної плати при оренді декількох об’єктів нерухомості зі схожими основними характеристиками та на схожих умовах, то з їх допомогою можна обґрунтувати звичайну ціну власної орендної послуги. Відомості про ціни на аналогічні товари (роботи, послуги) підприємство може отримати з прайс-листів, рекламних оголошень, середньостатистичних цін, інформацію про які можуть надати державні органи статистики. Про це зазначалося в
листі ДПА в м. Києві від 08.11.2006 р. № 904/10/31-106.Хоча використати для підтвердження «звичайності» орендної плати дані статистичних збірників, судячи з усього, не вдасться. Справа в тому, що інформації про ціни на орендні послуги органи державної статистики не мають. Однак зацікавлений платник податків може одержати офіційну довідку про відсутність інформації щодо статистичних спостережень у сфері оренди й орендної плати, що буде підтверджувати унікальність послуги з оренди приміщення, яка ним надається (див. статтю «Звичайноцінові» та «ремонтні» нюанси оренди приміщення у нерезидента» // «Податки та бухгалтерський облік», 2007, № 73).
Якщо ж орендна послуга є унікальною і не має аналогів (наприклад, вигідне місцерозташування, ексклюзивне планування, наявність ремонту, гнучка система оплати тощо — при доказі рівня ціни вище середньої або, навпаки, віддаленість від центру, ветхість будівлі, відсутність комунікацій тощо — при обґрунтуванні низької ціни), то відповідно до
п.п. 1.20.6 Закону про податок на прибуток звичайною ціною вважається договірна. Підкреслимо, що такий висновок підприємство має право зробити, якщо на відповідному ринку товарів (робіт, послуг) не здійснюються операції з ідентичними (за їх відсутності — однорідними) товарами (роботами, послугами) або недоступна відповідна інформація.Можна запропонувати і більш гнучкий спосіб установлення звичайної ціни, згідно з яким замість пошуку комерційної або статистичної інформації про ціни досить зазначити ціну оренди нерухомості шляхом прилюдного оголошення. Тоді згідно з
п.п. 1.20.3 Закону про податок на прибуток, ціна, зазначена в такому прилюдному оголошенні, вважатиметься звичайною.Незважаючи на відсутність поняття «прилюдне оголошення» у вітчизняному законодавстві, близьке до нього поняття «публічний договір» міститься у
ст. 633 ЦКУ. Так, під публічним договором розуміється договір, в якому одна сторона бере на себе обов’язок здійснювати продаж товарів кожному, хто до неї звернеться. При цьому умови публічного договору встановлюються однаковими для всіх споживачів. Звідси можна зробити висновок, що прилюдне оголошення умов оренди нерухомості — це оголошення, призначене невизначеному колу осіб, тобто всім потенційним орендарям, наприклад, розміщене на фасаді будівлі, що пропонується в оренду, у пресі, на телебаченні, у салоні громадського транспорту тощо.Решту способів визначення звичайної ціни, запропонованих
п. 1.20 Закону про податок на прибуток, через їх специфіку до операцій з оренди нерухомості застосувати неможливо, тому їх не розглядатимемо.На завершення зауважимо, що згідно з
п.п. 1.20.8 Закону про податок на прибуток обов’язок доведення того, що ціна договору не відповідає рівню звичайної ціни, покладається на податковий орган у порядку, установленому законом. При проведенні перевірки платника податків податковий орган має право подати запит, а платник податку зобов’язаний обґрунтувати рівень договірних цін або послатися на звичайність договірної ціни.Якщо платник податків стверджує, що ціна договору є звичайною ціною, але відмовляється при цьому обґрунтовувати рівень договірних цін, то в разі незгоди з ним податковий орган визначає рівень звичайних цін самостійно. Відповідно до
п.п. 1.20.10 Закону про податок на прибуток донарахування податкових зобов’язань податковим органом унаслідок визначення звичайних цін повинне здійснюватися за процедурою, передбаченою законом, із застосуванням непрямих методів. Проте на сьогодні закону, який би регулював спеціальні (непрямі) методи визначення звичайних цін та пов’язаної з ними бази оподаткування, не існує.Ігор Хмелевський, економіст-аналітик
