Офис в помещении жилого фонда: аргументы «за» и «против»
Вопрос о том, можно ли заключить договор аренды жилого помещения для размещения в нем офиса предприятия, несмотря на то что он не единожды рассматривался, не утрачивает своей актуальности. Не теряют весомости аргументы «против», но появляются и новые аргументы «за». Предлагаем оценить, какие из них более убедительны.
Елена УВАРОВА, юрист Издательского дома «Фактор»
Документы статьи
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ЖКУ
— Жилищный кодекс УССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.КоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.
Итак, приведем законодательные предписания, которые госорганы склонны расценивать как содержащие запрет на заключение договоров аренды помещений жилого фонда, и аргументы, позволяющие обосновать правомерность такой операции.
1. Рассматривая вопрос о возможности сдачи жилых помещений в аренду для использования в качестве офиса, государственные органы, как правило, ссылаются на
ЖКУ, в соответствии со ст. 6 которого жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Этот аргумент, в частности, использовало Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины в письме от 12.05.2008 г. № 8/7-336. Данная норма почти дословно процитирована в Правилах пользования помещениями жилых домов в редакции постановления Кабмина от 24.01.2006 г. № 45, согласно п. 3 которых запрещается использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера. Так что расценивать эту норму как устаревшую никак нельзя. Более того, она нашла отражение и в ГКУ: согласно ст. 383 собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.В противовес приведенным аргументам можно говорить о том, что
использование помещения «под офис» не является промышленным производством. Определение процесса промышленного производства приведено в п. 3.1 КВЭД ДК 009:2005, утвержденного приказом Госпотребстандарта от 26.12.2005 г. № 375. В соответствии с ним процесс промышленного производства представляет собой процесс переработки (механической, химической, ручной и др.), которая используется для изготовления новой продукции (потребительских товаров, полуфабрикатов или товаров производственного назначения); переработки товаров, бывших в употреблении, в сырье, а также предоставления промышленных услуг.Такой вывод подтвердил Госкомпредпринимательства в
письме от 31.07.2007 г. № 5620. В нем он, в частности, отметил, что граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем), соблюдают правила пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят ущерб окружающей среде, не нарушают права и охраняемые законом интересы граждан, юридических лиц и государства, — могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и другой деятельности. Однако из письма осталось непонятно, будет ли соответствовать законодательству сдача жилья в аренду юридическому лицу, которое не осуществляет в нем деятельность промышленного характера.2. Запрет предоставлять жилые помещения в аренду видят также в том, что согласно
ч. 2 ст. 813 ГКУ, если нанимателем в договоре найма жилья выступает юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц.Некоторыми специалистами приводится в этом случае такой контраргумент:
данное ограничение касается не всех договоров аренды жилого помещения, а только тех из них, которые заключаются со специальной целью — проживания в таком помещении физического лица. Если же такой цели нет, можно использовать общие нормы, касающиеся условий и порядка заключения договоров аренды, которые таких ограничений не предусматривают.3. Противники использования жилых помещений под офис настаивают на том, что такое использование возможно только после перевода помещения из жилого фонда в нежилой. В частности, Госкомпредпринимательства в
письме от 08.06.2004 г. № 3841 и Государственный комитет по вопросам жилищно-коммунального хозяйства в письме от 20.04.2004 г. № 4/6-721 исходили из того, что использование жилых домов не для проживания в них граждан проводится в случае признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые.На такие заявления можно возразить, что нормы
ЖКУ в части регулирования прав пользования жильем, принадлежащим гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности, утратили силу после вступления в силу ГКУ. Эта позиция уже высказывалась ранее (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2005, № 75). Нам она по-прежнему кажется обоснованной: на момент закрепления приведенных ограничений в ЖКУ законодатель руководствовался необходимостью защитить права граждан на жилье и исходил из того, что собственником помещений выступает государство. Сегодня данное положение ограничивает одно из базовых прав — право частной собственности, которое предполагает возможность свободно распоряжаться принадлежащим имуществом при условии соблюдения прав и интересов других лиц и государства в целом.Приблизительно так же рассуждал Госкомпредпринимательства, рассматривая вопрос о том, имеет ли право субъект предпринимательской деятельности размещать свой офис, контору в жилом помещении (см.
п. 6 Информационного письма от 20.03.2002 г. № 2-222/1575). В частности, он обратил внимание на то, что с момента принятия ЖКУ в стране изменился общественно-политический строй, который теперь предусматривает частную собственность на жилье (дом, квартиру). Кроме того, в письме Госкомпредпринимательства сослался на Госкомстроительства, который считает, что использование частных жилых домов и квартир под конторы (офисы) возможно при условии соблюдения Закона Украины «Об основах градостроения» от 16.11.92 г. № 2780-XII и Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденных постановлением Кабмина от 08.10.92 г. № 572 (отменены в связи со вступлением в силу Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. № 76) в части недопущения ограничений интересов других граждан, которые проживают в доме.О том, что законодатель сегодня отдает
приоритет защите прав частной собственности , свидетельствует ст. 26 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» от 29.11.2001 г. № 2866-III (далее — Закон об ОСМД). В соответствии с ней собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано объединение сособственников, может сдать это помещение в аренду для проживания физическому лицу или для осуществления хозяйственной, предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности физическому либо юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не причиняет вреда интересам собственников (пользователей) и окружающей природной среде. В этой же статье указано, что предметом договора аренды жилых и нежилых помещений для ведения хозяйственной, предпринимательской либо иной не запрещенной законом деятельности может быть квартира или нежилое помещение, которые находятся в многоквартирных домах, с соблюдением арендатором государственных строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и других норм, установленных законодательством. В договоре аренды таких помещений обязательно указываются предмет договора, цель использования помещений, номер и дата выдачи документа, удостоверяющего государственную регистрацию арендатора как субъекта предпринимательской деятельности, срок, на который заключается договор, обязанности и права арендатора и арендодателя, ответственность за нанесенный ущерб. Передача в аренду жилого или нежилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской или иной деятельности не допускается в том случае, если это будет противоречить интересам либо ограничивать права других собственников (пользователей) помещений.Такая неоднозначность правового регулирования несколько увеличивает угрозу негативных последствий для сторон договора аренды жилого помещения под офис. Одно из них — налоговая инспекция может не согласиться с отнесением расходов на аренду офиса в жилом помещении к валовым расходам. Так, ГНА в г. Киеве в
письме от 18.05.2005 г. № 9562/7/15-1117 на основании ряда непоследовательных, на наш взгляд, аргументов пришла к следующему выводу: жилые дома и их части, которые не были выведены в нежилой фонд, не являются производственными помещениями, специально предназначенными для производственного использования, поэтому осуществление амортизационных отчислений в отношении затрат, понесенных на приобретение таких фондов, является неправомерным. Несмотря на непоследовательность аргументов, ГНА в г. Киеве на удивление последовательна в их использовании: в письме от 10.04.2006 г. № 250/10/31-106 со ссылкой на них она пришла к выводу о том, что если жилой дом не переведен в нежилой фонд, отнесение стоимости ремонта в состав валовых расходов также носит неправомерный характер.В то же время ГНАУ не столь категорична. Так, в
письме от 19.11.2004 г. № 10516/6/15-1116 ГНАУ признает, что если операция по аренде квартиры физического лица под офис соответствует нормам Жилищного кодекса, то указанная операция является хозяйственной для налогоплательщика. Учитывая это, налогоплательщик (юридическое лицо) имеет право отнести в состав валовых расходов арендную плату, уплаченную за квартиру физическому лицу.Однако неотнесение в состав валовых расходов расходов на аренду жилого помещения для размещения в нем офиса — не единственная угроза для субъекта хозяйствования — арендатора.
На должностных лиц предприятия может быть наложен штраф
, предусмотренный ст. 150 КоАП за нарушение правил пользования жилыми помещениями, использование их не по назначению. Размер штрафа может составить от 3 до 7 не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (от 51 до 119 грн.).Более существенное негативное последствие — признание договора аренды помещения недействительным на том основании, что он противоречит законодательным требованиям. Анализ судебной практики не дает возможности делать более-менее уверенные прогнозы о результатах рассмотрения такого спора в суде. Так, по мнению Киевского апелляционного суда, предоставление помещений под офис и их использование по такому назначению не нарушают требований действующего законодательства, в частности об использовании спорных помещений для нужд промышленного характера (
постановление от 19.07.2006 г. № 3/305-30/287).Но есть и отрицательные для субъектов хозяйствования примеры. Высший хозяйственный суд Украины
постановлением от 12.02.2008 г. № 20-5/215 признал договор аренды недействительным, указав на то, что «исходя из системного анализа статей 6 — 8 ЖКУ использование жилых помещений в других, чем проживание граждан, целях допускается только в случае признания их непригодными для проживания и последующего перевода в нежилые помещения на основании соответствующего решения исполнительного комитета областного, городского совета». Похожие аргументы встречаются и в решениях судов более низких инстанций (см., например, решение Хозяйственного суда г. Киева от 17.06.2008 г. № 1740461).Как видим, убедить судебные инстанции в правомерности аренды помещений, не выведенных из жилого фонда в нежилой, будет достаточно непросто. Но аргументы все же есть. А делают ли они риск оправданным, решать вам.
