Офіс у приміщенні житлового фонду: аргументи «за» і «проти»
Питання про те, чи можна укласти договір оренди житлового приміщення для розміщення в ньому офісу підприємства, незважаючи на те що воно неодноразово розглядалося, не втрачає своєї актуальності. Не зникають аргументи «проти», але з’являються і нові аргументи «за». Пропонуємо оцінити, які з них переконливіші.
Олена УВАРОВА, юрист Видавничого будинку «Фактор»
Документи статті
ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.ЖКУ
— Житловий кодекс УРСР від 30.06.83 р. № 5464-Х.КпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.
Отже, наведемо законодавчі приписи, які держоргани схильні розцінювати як такі, що містять заборону на укладення договорів оренди приміщень житлового фонду, і аргументи, що дозволяють обґрунтувати правомірність такої операції.
1. Розглядаючи питання про можливість здавання житлових приміщень в оренду для використання як офісу, державні органи, як правило, посилаються на
ЖКУ, відповідно до ст. 6 якого житлові будинки та житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян. Надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру забороняється. Цей аргумент, зокрема, використовувало Міністерство з питань житлово-комунального господарства України в листі від 12.05.2008 р. № 8/7-336. Цю норму майже дослівно процитовано у Правилах користування приміщеннями житлових будинків у редакції постанови Кабміну від 24.01.2006 р. № 45, згідно з п. 3 яких забороняється використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру. Отже, розцінювати наведену норму як застарілу не можна. Більше того, вона знайшла відображення й у ЦКУ: згідно зі ст. 383 власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб та не має права використовувати його для промислового виробництва.На противагу наведеним аргументам можна говорити, що
використання приміщення «під офіс» не є промисловим виробництвом. Визначення процесу промислового виробництва наведено в п. 3.1 КВЕД ДК 009:2005, затвердженого наказом Держспоживстандарту від 26.12.2005 р. № 375. Відповідно до нього процес промислового виробництва є процесом переробки (механічної, хімічної, ручної тощо), що використовується для виготовлення нової продукції (споживчих товарів, напівфабрикатів або товарів виробничого призначення); переробки товарів, що були у вжитку, на сировину, а також надання промислових послуг.Такий висновок підтвердив Держкомпідприємництва в
листі від 31.07.2007 р. № 5620. У ньому він, зокрема, зазначив: громадяни, які використовують житлове приміщення відповідно до його призначення (проживають у ньому), дотримуються правил користування житловими приміщеннями (не використовують житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру), не завдають шкоди навколишньому середовищу, не порушують права та інтереси громадян, що охороняються законом, юридичних осіб та держави, — можуть використовувати житлове приміщення для провадження підприємницької та іншої діяльності. Однак із листа залишилося незрозумілим, чи відповідатиме законодавству здавання житла в оренду юридичній особі, яка не здійснює в ньому діяльність промислового характеру.2. Заборону надавати житлові приміщення в оренду вбачають також у тому, що згідно з
ч. 2 ст. 813 ЦКУ, якщо наймачем у договорі найму житла виступає юридична особа, вона може використовувати житло тільки для проживання в ньому фізичних осіб.Деякі фахівці наводять у цьому випадку такий контраргумент:
це обмеження стосується не всіх договорів оренди житлового приміщення, а тільки тих із них, що укладаються зі спеціальною метою — проживання в такому приміщенні фізичної особи. Якщо ж такої мети немає, можна використовувати загальні норми, що стосуються умов та порядку укладення договорів оренди, які таких обмежень не передбачають.3. Противники використання житлових приміщень під офіс наполягають на тому, що таке використання можливе тільки після переведення приміщення із житлового фонду в нежитловий. Зокрема, Держкомпідприємництва в
листі від 08.06.2004 р. № 3841 та Державний комітет з питань житлово-комунального господарства в листі від 20.04.2004 р. № 4/6-721 виходили з того, що використання житлових будинків не для проживання в них громадян проводиться в разі визнання їх не придатними для проживання з подальшим переведенням їх у нежитлові.На такі заяви можна заперечити: норми
ЖКУ в частині регулювання прав користування житлом, що належить громадянам та юридичним особам на праві приватної власності, утратили чинність після набрання чинності ЦКУ. Ця позиція вже висловлювалася раніше (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2005, № 75). Нам вона, як і раніше, видається обґрунтованою: на момент закріплення наведених обмежень у ЖКУ законодавець керувався необхідністю захистити права громадян на житло і виходив із того, що власником приміщень є держава. Сьогодні це положення обмежує одне з базових прав — право приватної власності, яке передбачає можливість вільно розпоряджатися належним майном за умови дотримання прав та інтересів інших осіб і держави в цілому.Приблизно так само розмірковував Держкомпідприємництва, розглядаючи питання, чи має право суб’єкт підприємницької діяльності розміщувати свій офіс, контору в житловому приміщенні. (див.
п. 6 Інформаційного листа від 20.03.2002 р. № 2-222/1575). Зокрема, він звернув увагу на те, що з моменту прийняття ЖКУ у країні змінився суспільно-політичний лад, який тепер передбачає приватну власність на житло (будинок, квартиру). Крім того, у листі Держкомпідприємництва послався на Держкомбудівництва, який вважає, що використання приватних житлових будинків та квартир під контори (офіси) можливе за умови дотримання Закону України «Про основи містобудування» від 16.11.92 р. № 2780-XII та Правил користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями, затверджених постановою Кабміну від 08.10.92 р. № 572 (скасовані у зв’язку з набранням чинності Правилами утримання житлових будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 р. № 76) у частині недопущення обмежень інтересів інших громадян, які проживають у будинку.Про те, що законодавець сьогодні надає
пріоритет захисту прав приватної власності, свідчить ст. 26 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ). Відповідно до неї власник приміщення в багатоквартирному будинку, в якому створено об’єднання співвласників, може здати це приміщення в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить установленим нормам використання приміщень у житлових будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому природному середовищу. У цій же статті зазначено, що предметом договору оренди житлових та нежитлових приміщень для ведення господарської, підприємницької чи іншої не забороненої законом діяльності може бути квартира або нежитлове приміщення, які знаходяться в багатоквартирних будинках, з дотриманням орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, установлених законодавством. У договорі оренди таких приміщень обов’язково зазначаються предмет договору, мета використання приміщень, номер і дата видачі документа, що посвідчує державну реєстрацію орендаря як суб’єкта підприємницької діяльності, строк, на який укладається договір, обов’язки та права орендаря та орендодавця, відповідальність за завдану шкоду. Передача в оренду житлового або нежитлового приміщення для ведення господарської, підприємницькій чи іншої діяльності не допускається в тому випадку, якщо це суперечитиме інтересам чи обмежуватиме права інших власників (користувачів) приміщень.Така неоднозначність правового регулювання дещо збільшує загрозу негативних наслідків для сторін договору оренди житлового приміщення під офіс. Один із них — податкова інспекція може не погодитися з віднесенням витрат на оренду офісу в житловому приміщенні до валових витрат. Так, ДПА в м. Києві в
листі від 18.05.2005 р. № 9562/7/15-1117 на підставі низки непослідовних, на наш погляд, аргументів, дійшла такого висновку: житлові будинки та їх частини, які не було виведено до нежитлового фонду, не є виробничими приміщеннями, спеціально призначеними для виробничого використання, тому здійснення амортизаційних відрахувань щодо витрат, понесених на придбання таких фондів, є неправомірним. Незважаючи на непослідовність аргументів, ДПА в м. Києві, як не дивно, послідовна щодо їх використання: в листі від 10.04.2006 р. № 250/10/31-106 з посиланням на них вона дійшла висновку, що якщо житловий будинок не переведено до нежитлового фонду, віднесення вартості ремонту до складу валових витрат також має неправомірний характер.Водночас ДПАУ не так категорична. Так, у
листі від 19.11.2004 р. № 10516/6/15-1116 ДПАУ визнає: якщо операція з оренди квартири фізичної особи під офіс відповідає нормам Житлового кодексу, то зазначена операція є господарською для платника податків. Ураховуючи це, платник податків (юридична особа) має право віднести до складу валових витрат орендну плату, сплачену за квартиру фізичній особі.Проте невіднесення до складу валових витрат на оренду житлового приміщення для розміщення в ньому офісу — не єдина загроза для суб’єкта господарювання — орендаря.
На посадових осіб підприємства може бути накладено штраф
, передбачений ст. 150 КпАП за порушення правил користування житловими приміщеннями, використання їх не за призначенням. Розмір штрафу може скласти від 3 до 7 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 51 до 119 грн.).Більш негативний наслідок — визнання договору оренди приміщення недійсним на тій підставі, що він суперечить законодавчим вимогам. Аналіз судової практики не дає можливості робити більш-менш упевнені прогнози щодо результатів розгляду такого спору в суді. Так, на думку Київського апеляційного суду, надання приміщень під офіс та їх використання за таким призначенням не порушує вимог чинного законодавства, зокрема про використання спірних приміщень для потреб промислового характеру (
постанова від 19.07.2006 р. № 3/305-30/287).Але є і негативні для суб’єктів господарювання приклади. Вищий господарський суд України
постановою від 12.02.2008 р. № 20-5/215 визнав договір оренди недійсним, вказавши: «виходячи з системного аналізу ст. 6 — 8 ЖКУ використання житлових приміщень з іншою ніж проживання громадян метою допускається тільки в разі визнання їх непридатними для проживання та подальшого переведення в нежитлові приміщення на підставі відповідного рішення виконавчого комітету обласної, міської ради». Схожі аргументи зустрічаються і в рішеннях судів нижчих інстанцій (див. наприклад, рішення Господарського суду м. Києва від 17.06.2008 р. № 1740461).Як бачимо, переконати судові інстанції у правомірності оренди приміщень, не виведених з житлового фонду в нежитловий, буде досить непросто. Але аргументи все ж таки є. А чи роблять вони ризик виправданим, вирішувати вам.
